(2020)陕0102民初4320号 西安腾业房地产开发有限公司、史新刚等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书
发文时间:2021-12-13
来源:中国裁判文书网
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案  由 房屋买卖合同纠纷  

案  号 (2020)陕0102民初4320号 

发布日期 2021-12-13 


陕西省西安市新城区人民法院

民 事 判 决 书

(2020)陕0102民初4320号

原告(反诉被告):西安腾业房地产开发有限公司,住所地:西安市新城区。

法定代表人:陈秋梅,该公司总经理。

委托诉讼代理人:郭毅新,陕西帝意律师事务所律师。

被告(反诉原告):史新刚,男,1982年10月10日出生,汉族,原系西安思格普乐信息技术有限公司工程师,现无业,住西安市雁塔区。

被告(反诉原告):郭静文,女,1981年7月10日出生,汉族,西安汇知中学教师,住西安市雁塔区。

共同委托诉讼代理人:陈小明,陕西弘业律师事务所律师。

原告西安腾业房地产开发有限公司(以下简称腾业公司)与被告郭静文、史新刚房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告腾业公司委托诉讼代理人郭毅新,被告郭静文、被告史新刚共同委托诉讼代理人陈小明到庭参加诉讼,本案现已审理终结。

原告腾业公司向本院提出诉讼请求:1、请求被告返还占有原告位于新城区铭湖景园房屋;2、请求被告支付占有原告新城区铭湖景园房屋占用费(2010年8月1日暂计算至2020年4月30日的占用费为117000元,由于占用跨度时间近10年,按近10年平均值1000元/月计算)。事实和理由:2010年2月22日,原、被告签订《房屋买卖合同》,约定被告出资购买原告位于新城区铭湖景园城改房,单价4142元/平方米,总价款为405170元。原、被告在《房屋买卖合同》中明确被告所购买的房屋性质为城改房。被告在对房屋性质充分了解的情况下与原告签订《房屋买卖合同》。同时《房屋买卖合同》约定了双方的其他权利和义务,包括付款方式、违约责任等。合同签订后,被告仅向原告支付购房款277174元,尚拖欠购房款127996元。原告为维护自身合法权益,于2020年2月将被告诉至西安市新城区人民法院,该法院于2020年4月13日作出(2020)陕0102民初1393号民事判决书,确认原、被告所签的《房屋买卖合同》为无效合同

原告认为,《中华人民共和国合同法》第58条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还”。依据《中华人民共和国物权法》第34条之规定,当房屋买卖合同被确认无效后,原告作为新城区铭湖景园城改房的实际产权人,有权要求被告腾交房屋,并支付实际占用费。原告遂诉至法院。

被告史新刚、郭静文辩称,1、被告同意向原告返还涉案房屋,但是应当在原告向被告退款及赔偿后实施。2、原告要求赔偿占用费不予认可。因涉案房屋是原告交付被告使用,并非被告采取非法手段从原告手中抢夺而来,因此被告不应向原告支付房屋占用费。

被告史新刚、郭静文辩称向法院提出反诉请求:1、判决反诉被告向两反诉原告退还购房款282070元;2、判决反诉被告向两反诉原告支付购房款至反诉被告实际支付之日的利息,利息按照全国银行同业拆借利率计算,自两反诉原告缴纳购房款之日即2010年2月22日起暂计至2020年2月22日为131162元;3、判决反诉被告赔偿两反诉原告房屋差价损失500430元;4、判决反诉被告赔偿两反诉原告涉案房屋装修损失26333元。事实和理由:2010年2月22日,两反诉原告与反诉被告签订《房屋买卖合同》,约定两反诉原告以人民币405170元的价格向反诉被告购买新城区铭湖景园小区3-806号房屋。同日,两反诉原告向反诉被告支付购房款282070元人民币。2020年4月13日,西安市新城区人民法院作出判决,认定反诉被告未取得涉案房屋的商品房预售许可证,两反诉原告与反诉被告签订《房屋买卖合同》无效。两反诉原告认为,反诉被告作为专业的房地产开发企业,应当知晓商品房预售之前须按照国家法律法规取得商品房预售许可证,现因反诉被告的过错导致两反诉原告损失巨大,现请西安市新城区人民法院依法判决,以维护两反诉原告的合法权益。

原告腾业公司就被告史新刚、郭静文反诉辩称,对于第1项反诉请求认可,对于第2项反诉请求不予认可。反诉原告向向反诉被告支付的款项并非2010年2月22日一次性支付,而是分期支付的,所以不能按照这个时间节点计算。反诉原告在该案中存在缔约过失责任,因此反诉原告主张的利息不能全部由原告来承担,应根据双方缔约过失责任比例予以分担。对于反诉原告的第3项差价损失诉请不予认可。反诉被告向反诉原告出卖房屋时,在合同中对房屋属于城改房的性质明确告知,反诉原告对该情况是知晓的,在此种情况下反诉原告同意签订合同购买房屋,其应当对现阶段不能办理房产证是有预期的,反诉原告应该承担相应法律责任。2、房屋买卖合同签订后,反诉被告第一时间将房屋交付给反诉原告居住,反诉原告至今在该房屋居住已经长达10余年之久,因此,反诉被告在房屋买卖中并不存在故意隐瞒以及重大过失的情况,所以房屋差价损失不能由原告承担。房屋差价损失是在合同有效的情况下而产生的实际损失,本案合同被确认无效,反诉原告不应将缔约过失所产生的过错责任与合同有效的实际损失相对等。司法机关出具评估报告中的房屋装修损失是依据房屋建成时装修状态而进行的评估,但没有考虑装修折旧。反诉原告将该房屋装修完成后一直自行居住,应由反诉原告自行承担。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下:被告史新刚与郭静文系夫妻关系。2010年2月22日,原告与二被告签订《房屋买卖合同》,约定二被告购买原告开发的位于西安市新城区太华路铭湖景园商品房一套,买受人所购买的房屋为期房,批准部门为西安市城改办,规划用途为住宅;该房屋单价为每平方米4142元,总价款为405170元;买受人于2010年2月22日前支付首付房款计人民币贰拾万伍仟壹佰柒拾元整,剩余房款计人民币贰拾万元整做按揭;买受人支付购房款逾期超过三日,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按照累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之第二天起到实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金;出卖人应在2010年6月30日前,将本合同规定的房屋交付给买受人使用;出卖人承诺在三年内为买受人办理西安市房地产管理部门颁发的商品房房屋产权证。出卖人未按上述时限办完房屋产权证时,买受人有权退房,出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人,并按已付房款的3%赔偿买受人损失。

二被告于合同签订当日向原告支付购房款205170元,2010年7月24日支付房款40000元。原告于2010年7月24日向二被告交付了房屋。2010年8月26日至2011年8月27日二被告支付12个月的房贷,每月房贷3075元。被告向原告共计支付房款282070元,此后再未支付剩余房款。2020年2月3日,原告西安腾业房地产开发有限公司以二被告史新刚、郭静文拖欠购房款为由将二被告史新刚、郭静文诉至本院。本院于2020年4月13日作出(2020)陕0102民初1393号民事判决书,以腾业公司至起诉前仍未取得未取得商品房预售许可证为由确认上述买卖合同为无效合同,故判决驳回腾业公司的全部诉讼请求。该判决现已发生法律效力。审理期间,本院根据被告申请,经西安市中级人民法院委托正衡房地产资产评估有限公司对涉案房屋进行市场价值评估,估价结果为:涉案房屋市场价值总额为905600元,建筑面积单价为9258元/平方米,房屋装饰装修评估价值为26333元。被告因此交纳评估费4500元。

原告腾业公司开发的铭湖景园小区项目属于新城区城改项目,目前未取得《国有土地使用权证》。

本院认为,原、被告所签的房屋买卖合同已被生效法律文书认定为无效合同,故本案争议的焦点问题是:1、原、被告有无缔约过失责任?2、原、被告若有缔约过失责任,责任如何承担?合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失;双方都有过错的,应当各自承担相应责任。

腾业公司与史新刚、郭静文所签《房屋买卖合同》第一条明确载明该项目是商品房,规划用途为住宅,腾业公司至今仅有城改批文,未取得商品房预售许可证,而涉案房屋买卖合同因原告腾业公司未取得商品房预售许可证而无效,原告腾业公司作为专业从事房地产开发经营的企业明知其未取得商品房预售许可证而将涉案房屋出售给二被告,应承担合同无效的主要责任。二被告作为完全民事行为能力人,对于诸如房产买卖等大宗商品买卖,应当尽到谨慎的审查义务。我国采取商品房预售许可证公示制度,买受人在购买房屋时对于出卖人是否取得预售许可证应当进行必要的查询,在签订合同时如果约定中未标明预售许可证号,买受人应当对此产生合理怀疑,并进行相应的询问,故二被告亦应对合同无效的后果承担一定的责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定:“出卖人订立商品房买卖合同时具有下列情形之一导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;……”,根据上述法律规定,原告因该合同取得的购房款及二被告因该合同取得的涉案房屋,依法应当返还给对方。故原告要求被告返还涉案房屋及被告要求原告返还已付购房款,于法有据,本院均予以支持。对于原、被告之间无效合同的处理,应当通过具体案情,根据双方当事人的过错程度、购房人受侵害的程度等作出综合考量,确定具体的赔偿数额。原告要求被告支付占用涉案房屋期间的使用费及被告反诉要求原告支付占用购房款期间的利息,考虑原告交付涉案房屋及被告最后一次缴纳购房款是同时发生,原告实际占用了被告交纳的购房款,被告也实际使用了涉案房屋,故原、被告上述请求,本院均不予支持。

合同无效后,过错方的损失赔偿责任属缔约过失责任,而法律规定缔约过失责任目的在于补偿一方当事人因合同无效所遭受的损失,从而使利益恢复至合同签订之前的状态。涉案房屋的市场价格已明显上涨,二被告已无法用原价购得相应地段、相应面积的房屋,该损失是客观存在和已经发生的事实,非将来预期可能要发生的事实。因庭审中本院根据二被告申请,经西安市中级人民法院委托正衡房地产资产评估有限公司对涉案房屋进行市场价值评估,评估的价值与二被告购买价之间存在差价,故本院以案涉房屋的市场溢价作为无效合同损失认定的基础,综合考虑二被告仅支付房款282070元,且二被告对合同无效应承担一定的责任等,酌定原告赔偿二被告房屋差价损失20万元。鉴于二被告购买涉案房屋后进行了装修,该损失是二被告因合同无效实际发生的事实,故二被告反诉要求原告赔付装修损失,于法有据,本院予以支持。具体赔偿数额依据司法评估报告予以酌定。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《中华人民共和国合同法》第五十八条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定,判决如下:

一、被告史新刚、郭静文于本判决生效后十日内将位于西安市新城区铭湖景园房屋返还给原告西安腾业房地产开发有限公司。

二、原告西安腾业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向被告史新刚、郭静文退还购房款282070元。

三、原告西安腾业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向被告史新刚、郭静文赔付经济损失200000元。

四、原告西安腾业房地产有限公司于本判决生效后十日内向被告史新刚、郭静文赔偿装修损失26333元。

五、驳回原告西安腾业房地产开发有限公司其余诉讼请求。

六、驳回被告史新刚、郭静文其余反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费20628元(其中本诉费7378元、反诉费8750元、评估费4500元),由原告西安腾业房地产开发有限公司负担13540元,被告史新刚、郭静文负担7088元。

如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。

审 判 长  左 立

审 判 员  杨海涛

人民陪审员  王娟莉

二0二一年三月二十五日

法官 助理  于继勇

书 记 员  耿 秀


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独立董事津贴按劳务报酬所得缴纳个税

《上市公司独立董事规则》明确规定,上市公司应当建立独立董事制度。独立董事是指不在上市公司担任除董事外的其他职务,并与其所受聘的上市公司及其主要股东、实际控制人不存在直接或者间接利害关系,或者其他可能影响其进行独立客观判断关系的董事。那么,上市公司独立董事取得了相关报酬,应当如何申报缴纳个人所得税呢?

  案例介绍

  王教授是中国居民个人,兼任A上市公司独立董事。A公司与王教授签订合同,每月底发放独立董事津贴1万元。2024年,王教授取得工资薪金所得30万元,取得A公司发放的独立董事津贴12万元。王教授每月由所任职的院校缴纳社会保险费,每月专项扣除1000元,每月可扣除子女教育专项附加扣除2000元、住房贷款利息专项附加扣除1000元。不考虑王教授的其他专项扣除、专项附加扣除和依法确定的其他扣除。

  独立董事津贴属于劳务报酬所得

  根据《国家税务总局关于印发〈征收个人所得税若干问题的规定〉的通知》(国税发[1994]89号)及《国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》(国税发[2009]121号)规定,独立董事不在公司任职、受雇,其取得的独立董事津贴属于劳务报酬所得性质,应按照劳务报酬所得项目征收个人所得税。值得注意的是,个人在公司(包括关联公司)任职、受雇,同时兼任董事、监事的,应将董事费、监事费与个人工资收入合并,统一按工资薪金所得项目缴纳个人所得税。案例中,王教授不在公司(包括关联公司)任职、受雇,其取得的独立董事津贴12万元,应按照劳务报酬所得项目申报缴纳个人所得税。

  个人所得税法第九条明确,个人所得税以所得人为纳税人,以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。支付独立董事津贴的企业作为扣缴义务人,应在发放津贴时代扣代缴个人所得税。预扣预缴时,以纳税人每次取得的收入减除费用后的余额为收入额,其中“费用”分档计算,每次收入不超过4000元的,减除费用按800元计算;每次收入4000元以上的,减除费用按收入的20%计算。居民个人取得劳务报酬所得,以每次收入额为预扣预缴应纳税所得额,应计算预扣预缴个人所得税=预扣预缴应纳税所得额×预扣率-速算扣除数,对于其应纳税所得额不超过20000元的,预扣率为20%,速算扣除数为0;应纳税所得额超过20000元不超过50000元的,预扣率为30%,速算扣除数为2000;应纳税所得额超过50000元的,预扣率为40%,速算扣除数为7000。

  因此,A上市公司每月底在向王教授支付独立董事津贴时应当代扣代缴个人所得税,预扣预缴的个人所得税应纳税所得额=10000×(1-20%)=8000(元),预扣预缴个人所得税=8000×20%=1600(元)。2024年,A公司预扣预缴王教授个人所得税共计=1600×12=19200(元)。

  笔者提醒,企业在预扣预缴劳务报酬所得项目时,应以居民个人每次收入额为预扣预缴应纳税所得额。劳务报酬所得属于一次性收入的,以取得该项收入为一次;属于同一项目连续性收入的,以一个月内取得的收入为一次。以A公司向王教授发放独立董事津贴为例,A公司每月底向王教授发放一次独立董事津贴,应当在每月底发放津贴时预扣预缴税款。

  按年度纳入综合所得汇算

  根据个人所得税法规定,居民个人取得工资薪金所得、劳务报酬所得、稿酬所得和特许权使用费所得为综合所得,按纳税年度合并计算个人所得税。有扣缴义务人的,由扣缴义务人按月或者按次预扣预缴税款;需要办理汇算清缴的,应当在取得所得的次年3月1日至6月30日内办理个税汇算。

  汇算时,居民个人取得的综合所得,以每一纳税年度的收入额减除费用6万元以及专项扣除(包括居民个人按照国家规定的范围和标准缴纳的基本养老保险、基本医疗保险、失业保险等社会保险费和住房公积金等)、专项附加扣除(包括3岁以下婴幼儿照护、子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或者住房租金、赡养老人)、依法确定的其他扣除和符合条件的公益慈善事业捐赠后的余额,为应纳税所得额。综合所得适用3%至45%的超额累进税率,对年度预扣预缴税款与依法计算的个人年度应纳个人所得税额不一致的,按照“补税依法,退税自愿”的原则,税款多退少补。

  案例中,王教授2024年工资薪金所得按照每月25000元预扣预缴个人所得税,全年预扣预缴工资薪金所得个人所得税=(300000-60000-1000×12-2000×12-1000×12)×20%-16920=21480(元)。王教授2024年取得的独立董事津贴,预扣预缴劳务报酬个人所得税19200元。假定王教授2024年再无其他收入,2025年办理汇算清缴时应补(退)税款计算如下:王教授2024年综合所得=300000+120000×(1-20%)=396000(元),应纳个人所得税额=(396000-60000-1000×12-2000×12-1000×12)×20%-16920=40680(元),汇算清缴应补(退)税款=40680-19200-21480=0(元)。

  在“应付职工薪酬”科目核算

  居民个人取得的独立董事津贴属于劳务报酬所得性质,但根据《企业会计准则第9号——职工薪酬》规定,职工是指与企业订立劳动合同的所有人员,含全职、兼职和临时职工,也包括虽未与企业订立劳动合同但由企业正式任命的人员。未与企业订立劳动合同或未由其正式任命,但向企业所提供服务与职工所提供服务类似的人员,也属于职工的范畴,包括通过企业与劳务中介公司签订用工合同而向企业提供服务的人员。

  也就是说,企业按照有关规定设立董事、监事,或者董事会、监事会的,如所聘请的独立董事、外部监事等,属于会计准则所称的职工。据此,独立董事属于职工薪酬准则中规定的职工,A上市公司发放的独立董事津贴,应通过“应付职工薪酬”科目核算。


债权人申请法院执行债务人抵押资产,税局主张债务人欠税优先受偿,债权人该怎么办?

真实案例分享

  2012年7月10日,A公司向银行借款3000万元并签订抵押合同,并用名下若干房产设立抵押。2012年7月20日银行完成抵押权登记并取得抵押权证。因A公司到期未偿还贷款,银行向法院提起诉讼。2014年6月10日,法院判决A公司向银行偿还贷款本金及逾期利息,同时确认银行对抵押财产享有优先受偿权。判决生效后,2014年8月18日银行向法院申请强制执行。2020年7月,案涉债权经两次转让由自然人李某受让,法院将申请执行人变更为李某。2024年9月至10月,抵押物经第一次、第二次拍卖均流拍。2024年11月,李某向法院申请以物抵债。

  2024年9月,A公司所在地税务局向法院提出申请分配执行案款,根据《税收征管法》第四十五条规定,主张对A公司欠缴的税款2575万元及滞纳金2575万元享有税收优先受偿权。2024年12月,法院作出《执行通知书》,认为A公司的纳税义务发生时间为2011年5月2日,早于2012年7月20日抵押权的设立时间,因此认定税收优先于抵押权执行,并对李某提出的以物抵债申请不予采纳。

  2024年12月,李某向执行法院提出执行异议,请求撤销上述《执行通知书》。2025年2月,法院作出《执行裁定书》,认为根据《税收征管法》第四十五条规定,A公司欠缴的税款及滞纳金应优先于抵押权执行,不予采纳李某以物抵债的申请,最终驳回了李某的异议请求。

  分析:

  这是一起涉及民事执行程序中税收优先权争议案件。在司法实践中,关于民事执行程序能否适用税收优先权存在不同裁判观点。本案法院认为税收优先权可优先于抵押权执行,而部分司法案例则持相反立场,认为民事执行程序中税收优先权因缺乏依据而无法适用。

  山西省高级人民法院在(2020)晋执复107号案中明确指出,“《税收征管法》第四十五条第一款规定了税收优先权制度。但有关民事执行方面的法律以及司法解释并无关于税收优先权可在执行程序中参加案款分配并优先实现的规定。故税务机关与人民法院的案款分配行为不存在直接的、法律上的利害关系,其不具备《民事诉讼法》第二百二十五条规定的利害关系人主体资格。”

  北京市第二中级人民法院在(2024)京02执异678号判决书亦强调,“现行法律法规中,唯有破产法对税务机关在民事诉讼程序中享有税收优先权作出相关规定,民事执行方面的法律以及司法解释没有关于税收及滞纳金可在执行程序中参加案款分配并优先实现的规定。因此,税务机关主张税款滞纳金具有优先权的异议理由亦不成立。”

  笔者认为,民事执行程序中税收优先权不应得到适用。《税收征管法》已赋予税务机关税收保全、强制执行、纳税担保等法定征管手段,其作为公权主体本应通过行政执法程序优先实现债权。当被执行人存在其他可供执行财产时,税务机关应通过行政执法程序追缴税款,而非与抵押权人竞争特定抵押财产的变价利益。只有在穷尽调查程序确认被执行人除抵押财产外确无其他财产可供执行时,税收优先权的主张才具备现实必要性。

  换言之,在民事执行程序中,若被执行人有多项资产且抵押权仅及于特定财产,税务机关不应介入该抵押财产执行分配,否则是将征管中可能存在的怠于履职等问题转嫁其他债权人,既违背公平原则,也可能纵容行政机关的征管惰性。

  债权人面对税务机关在民事执行程序中主张税收优先权时,可采取以下救济措施:其一,申请企业破产。根据《企业破产法》第七条第二款、第一百零九条规定,债权人在债务人不能清偿到期债务时,可向法院申请对其进行破产清算,在破产程序中担保债权在担保财产变价范围内优先于税收债权清偿。其二,提起执行异议及后续救济。债权人可就税务机关的优先权主张提出执行异议,若异议被法院裁定驳回,可依据《民事诉讼法》第二百三十六条向上一级法院申请复议,对复议结果不服的,还可通过执行监督程序等法定途径继续救济。

  结合本案,李某在收到驳回其异议申请的执行裁定书后,可依法向上一级法院申请复议,也可评估A公司是否符合申请破产的条件,通过启动破产程序重新界定各方权利顺位。总之,债权人在面对类似争议时,应充分利用现有法律程序,通过提出执行异议、申请复议、启动破产程序等手段,维护自身合法权益。


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