发改能源[2005]2517号 国家发展改革委关于印发《可再生能源产业发展指导目录》的通知
发文时间:2005-11-29
文号:发改能源[2005]2517号
时效性:全文有效
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各省、自治区、直辖市及计划单列市、新疆生产建设兵团发展改革委、经贸委(经委),国务院各部委、各直属机构,各计划单列企业集团:

为了促进我国可再生能源产业的发展,根据《中华人民共和国可再生能源法》的要求,我委编制了《可再生能源产业发展指导目录》(以下简称《目录》),现印发给你们,用以指导相关部门制定支持政策和措施,引导相关研究机构和企业的技术研发、项目示范和投资建设方向。

本《目录》涵盖风能、太阳能、生物质能、地热能、海洋能和水能等六个领域的88项可再生能源开发利用和系统设备/装备制造项目。其中部分产业已经成熟并基本实现商业化;有些产业、技术、产品、设备、装备虽然还处于项目示范或技术研发阶段,但符合可持续发展要求和能源产业发展方向,具有广阔的发展前景或在特殊领域具有重要应用价值。根据国内外市场需求变化和可再生能源产业技术发展的情况,我委将适时对《目录》进行调整和修订。

对于本《目录》中具备规模化推广利用的项目,国务院相关部门将制定和完善技术研发、项目示范、财政税收、产品价格、市场销售和进出口等方面的优惠政策。

请各地区、各有关部门、单位和企业认真分析国内外市场情况,根据实际情况,选择本《目录》内有可能形成比较优势的技术和项目,积极开展技术研发、项目示范和投资建设活动。


附件:    《可再生能源产业发展指导目录》


编号               项目                       说明和技术指标                    发展状况

一、风能 

风力发电 

1 离网型风力发电 用于为电网不能覆盖的居民供电,包括独立户用系统和集中村落电站两种发/供电形式。 基本商业化 

2 并网型风力发电 用于为电网供电,包括陆地和近海并网风力发电,既可以单机并网发电,也可以由多台机组建成风电场并网发电。 陆地并网风力发电:商业化初期近海并网风力发电:技术研发

设备/装备制造 

3 风能资源评估分析软件 用于对区域风能资源进行技术和经济性评估以正确地选择风电场场址,主要功能包括:测风数据的处理和统计分析、风况图的生成、风资源评估、风力发电机组和风电场年发电量测算等。 技术研发或引进 

4 风电场设计和优化软件 用于进行风电场优化设计(即风力发电机组微观选址和排列方案的设计和优化),主要功能包括:确定风力发电机组尾流影响并调整风电机组之间的分布距离,对风电机组和风电场的噪声进行分析和预测,排除不符合技术、地质和环境要求的地段,对风力发电机组选址进行自动优化,对设计过程结果提供可视化界面,进行技术经济分析等。 技术研发 

5 风电场集中和远程监控系统 用于集中和远程监控风电机组和风电场的运行,主要功能包括:通过运用现代信息和通讯技术,实时收集、分析并报告各风电场的风力状况和机组、风电场运行状况监测数据,自动或根据管理人员反馈的指令对风电机组和风电场运行进行效率优化和安全保障控制。 技术研发 

6 风电场建设和维护专用装备 用于陆地和近海风电机组的运输、现场吊装和维护。 技术研发 

7 离网型风力发电系统 用于独立户用系统和集中村落电站,包括风力独立发电和风光互补发电,保证系统安全、经济、连续可靠供电。 基本商业化 

8 并网型风力发电机组 用于并网风力发电,包括陆地和近海风力发电机组。近海风电机组需适应海洋地质、水文条件和气候环境条件。 陆地风电机组:商业化初期海上风电机组:技术研发 

9 风力发电机组总体设计软件 用于对风力发电机组进行结构动力学建模与分析、极限载荷与疲劳载荷计算、风力发电机组动态性能仿真等整机设计工作。 技术研发或引进 

10 风力机叶片 用于配套1000千瓦(含)以上的大型风力发电机组。 技术研发 

11 风力机叶片设计软件 用于进行大容量风力机叶片的气动外形及施工工艺设计。 技术研发 

12 风力机叶片材料 用于制造高强度轻质大容量叶片,包括玻璃纤维增强复合材料(GRP)和碳纤维增强塑料。 技术研发 

13 风力机轮毂 用于配套1000千瓦(含)以上风力发电机组。 技术研发 

14 风力机传动系统 用于配套1000千瓦(含)以上风力发电机组。 技术研发 

15 风力机偏航系统 用于配套1000千瓦(含)以上风力发电机组。 技术研发 

16 风力机制动系统/机械刹车 用于配套1000千瓦(含)以上风力发电机组。 技术研发 

17 风力发电用发电机 用于配套1000千瓦(含)以上风力发电机组,包括双馈型发电机和永磁发电机。 商业化初期,技术研发(永磁型) 

18 风电机组运行控制系统及变流器 用于配套1000千瓦(含)以上风力发电机组,包括:离网风力发电控制器;失速型风电机组控制器;变速恒频风电机组控制系统及变流器。 技术研发 

19 风电机组安全保障系统 用于确保在出现极端的气候环境、系统故障和电网故障等紧急情况时的风电机组安全,同时记录机组的状态。 技术研发 

20 风电机组电磁兼容、雷电冲击等检测装置 用于风电机组的电磁兼容性能和雷电冲击防护能力等性能的检测,以保证机组适应恶劣的自然环境。 技术研发 

21 风电接入系统设计及电网稳定性分析软件 用于大型风电场接入系统设计和对电网稳定性进行评价。 技术研发 

22 风电场发电量预测及电网调度匹配软件 用于实时监测和收集风电场各台风电机组运行状况及发电量,分析和预测风电场第2天及后一周的出力变化情况,为电网企业制定调度计划服务,促进大规模风电场的开发和运行。 技术开发 

23 风电场平稳过渡及支持控制系统 用于大型风电场在接入电网事故条件下,自身平稳过渡并对电网提供支持 技术研发

二、太阳能 

太阳能发电和热利用 

24 离网型太阳能光伏发电 用于为电网不能覆盖地区的居民供电,包括独立户用系统和集中村落电站两种形式。 基本商业化 

25 并网型太阳能光伏发电 用于为电网供电,包括建筑集成太阳能光伏发电。 技术研发、项目示范

26 太阳能光热发电 用于为电网供电或为电网不能覆盖地区的居民供电。包括塔式太阳能光热发电系统、槽式太阳能光热发电系统、盘式太阳能光热发电系统和点聚焦太阳能光热直接发电系统。 技术开发 

27 工业用光伏电源 用于为分散的气象台站、地震台站、公路道班、广播电视、卫星地面站、水文观测、太阳能航标、公路铁路信号及太阳能阴极保护系统等提供电力。 商业化 

28 太阳能照明系统 包括:太阳能路灯,庭院灯,草坪灯,太阳能广告牌,太阳能LED城市景观灯等。 商业化 

29 太阳能交通工具 包括:太阳能汽车、太阳能电动自行车、太阳能游艇、太阳能飞船、太阳能充电站等。 技术研发、项目示范 

30 太阳能光伏海水淡化系统 用于为缺乏淡水的偏远海岛居民提供淡水。 技术研发、项目示范 

31 光伏水泵 用于为我国西部严重干旱和偏僻地区分散人口提供饮用水、为建设和改良草场以及沙漠植树造林提供用水。 商业化 

32 太阳能户用热水器 用于为居民提供生活热水,包括平板式太阳热水器、真空管式太阳热水器等。 商业化 

33 太阳能集中供热系统 用于为居民或工商业提供热水或供暖,包括太阳能集中供热水系统和太阳能集中采暖系统。 技术研发、推广应用 

34 太阳能空调系统 用于(通过太阳能集热器和吸收式制冷机)实现热冷转换从而提供制冷和空调服务。 技术研发、示范项目 

35 零能耗太阳能综合建筑 通过在建筑结构(屋顶和外墙)中集成太阳能集热器(实现太阳能采暖系统和空调系统)和太阳能光伏电池来满足建筑的所有能源需求。 技术研发   

设备/装备制造 

36 离网型太阳能光伏发电系统 用于独立户用系统和集中村落电站。 商业化 37 并网型太阳能光伏发电系统 用于为电网供电,包括建筑集成太阳能光伏发电系统。 技术研发、项目示范 

38 太阳能光热发电系统 包括:塔式太阳能光热发电系统、槽式太阳能光热发电系统、盘式太阳能光热发电系统和点聚焦太阳光热直接发电系统。 技术开发 

39 晶硅太阳能电池 包括:单晶硅太阳能电池和多晶硅太阳能电池。 商业化、技术改进 

40 薄膜太阳能电池 包括:多结非晶硅薄膜太阳能电池、多晶硅薄膜太阳能电池、化合物薄膜太阳能电池。 技术研发 

41 其它新型太阳能电池 包括:柔性衬底太阳能电池、聚光太阳能电池、HIT异质结太阳能电池、有机太阳能电池、纳米非晶硅太阳能电池、机械叠层太阳能电池、薄膜非晶硅/微晶硅叠层太阳能电池等。 技术研发 

42 建筑用太阳电池组件 用于建筑集成太阳能光伏发电系统,包括:半透光型光伏组件,可以与建筑构件互换的光伏组件,光伏玻璃幕墙,光伏遮阳板等。 技术研发 

43 太阳能电池及组件制造装备 用于制造太阳能电池及组件,包括:太阳级硅投炉料制造成套装备,多晶硅铸锭炉,多线切割机,剖锭机,硅片抛光设备,硅片清洗机,扩散设备,PECVD镀膜设备,丝网印刷设备,烘干烧结设备,划片机,自动焊接机,组件层压机等等。 技术研发或引进 

44 太阳能电池测试设备 包括:太阳能电池分选设备,太阳模拟仪,高压绝缘测试设备等。 技术研发 

45 太阳能电池生产用辅助材料 包括:低铁钢化玻璃,EVA,太阳电池背面封装复合膜,银浆铝浆,焊带等。 技术研发 

46 光伏发电系统用充放电控制器 用于智能化控制蓄电池充放电过程。 技术研发 

47 光伏发电系统用直流/交流逆变器 用于包括离网型和并网型直流/交流逆变器,后者需具有并网逆变、最大功率跟踪、防孤岛效应保护等功能 技术研发 

48 户用光伏和风/光互补控制/逆变一体机 用于配套容量在1千瓦以下的户用光伏、风/光互补发电系统。 技术研发 

49 (专用)蓄电池 用于独立光伏发电和风力发电系统,应具有很强的耐过充过放性能,低的自放电率和长的使用寿命。 技术研发 

50 氧化还原液流储能电池 用于独立光伏发电和风力发电系统;功率在几十到几百千瓦、储能达百兆瓦时。 技术开发、项目示范 

51 光伏硅材料 用于生产太阳能电池用晶体硅。 技术开发或引进 

52 光伏发电系统用集中和远程监控系统 用于采集、传输太阳辐射和环境参数及光伏发电系统的运行数据并实现集中或远程监控。 技术研发 

53 太阳能光热发电用反射镜 用于配套各种太阳能光热发电系统。 技术研发 

54 光热发电反射镜自动跟踪装置 用于配套各种太阳能光热发电系统,以自动跟踪太阳光辐射,调整反射镜角度,从而最大化获取太阳能。 技术研发 

55 光热发电集能器 用于配套各种太阳能光热发电系统,以吸收来自反射镜的太阳辐射能,也称“太阳锅炉”,要求体积小,换能效率高。 技术研发 

56 光热发电蓄热装置 用于配套各种太阳能光热发电系统,通过贮存集能器所吸收的热能以保证光热发电相对稳定。 技术研发 

57 光热直接发电装置 用于配套太阳能光热直接发电系统,包括碱金属热电转换器、半导体发电器、热电子发电器和热光伏发电器。 技术研发 

58 太阳能光热系统建筑应用设计、优化和测评软件 用于建筑上适用我国不同地区、不同光照条件下应用太阳能光热系统制冷、 采暖的优化设计、模拟;对建筑中使用的太阳能光热系统进行检测和评价。 技术研发和推广应用

三、生物质能 

生物质发电和生物燃料生产 

59 大中型沼气工程供气和发电 包括大型畜禽场、养殖小区、工业有机废水和城市污水工程 商业化、推广应用 

60 生物质直接燃烧发电 利用农作物秸秆、林木质直接燃烧发电 技术改进、项目示范 

61 生物质气化供气和发电 利用农作物秸秆、林木质气化供气和发电 技术研发、推广应用 

62 城市固体垃圾发电 用于清洁处理和能源化利用城市固体垃圾,包括燃烧发电和填埋场沼气发电。 基本商业化 

63 生物液体燃料 利用非粮食作物和林木质生物质为原料生产液体燃料。 技术研发

64 生物质固化成型燃料 将农作物秸秆,林木质制成固体成型燃料代替煤炭。 项目示范

设备/部件制造和原料生产 

65 生物质直燃锅炉 用于配套生物质直接燃烧发电系统,技术性能和规格需适用于生物质的直接燃烧。 技术改进 

66 生物质燃气内燃机 用于配套生物质气化发电,技术性能和规格需适用于生物质气化发电系统。 技术研发 

67 生物质气化焦油催化裂解装置 用于将生物质在气化过程中所产生的焦油裂解为可利用的一次性气体。 技术研发 

68 生物液体燃料生产成套装备 用于生产上述各类生物液体燃料 技术研发、项目示范 

69 能源植物种植 用于为各种生物燃料生产提供非粮食生物质原料,包括甜高粱、木薯、麻疯树、甘蔗等。 项目示范、推广应用 

70 能源植物选育 用于选育培养适合荒山荒滩、沙地、盐碱地种植、稳产高产、对生态环境安全无害的能源作物。 技术研发,项目示范 

71 高效、宽温域沼气菌种选育 用于沼气工程提高产气率及沼气池在较低温度条件下的使用。 技术研发

四、地热能 

地热发电和热利用 

72 地热发电 包括:地热蒸汽发电系统、双循环地热发电系统和闪蒸地热发电系统(后两者适用于中低温地热资源)。 技术研发 

73 地热供暖 包括单循环直接供暖和双循环间接供暖。 项目示范、推广应用 

74 地源热泵供暖和/或空调 包括地下水源、河湖水源、海水源、污水源(包括城市污水、工业污水、医院污水)和土壤热泵系统。 项目示范 

75 地下热能储存系统 储存包括太阳能、建筑物空调释冷量或释热量等在内的能量 技术研发

设备/装备制造 

76 地热井专用钻探设备 用于钻探地热井,需适应地热井特有的地质结构环境、高温和腐蚀性水文环境及成井工艺要求。 技术研发 

77 地热井泵 用于配套地热供暖和地源热泵系统,需适应地热井特有的高温和腐蚀性。 技术研发 

78 水源热泵机组 适应地下水或海水水质及温度 技术研发、项目示范 

79 地热能系统设计、优化和测评软件 用于建筑上适用我国不同地区、不同类型地热能系统进行检测和评价 技术研发和推广应用 

80 水的热源利用 利用水的温差对建筑物进行制冷和供热,包括利用地下水、城市污水处理厂处理水等水源。 项目示范、推广应用

五、海洋能 

海洋能发电 

81 海洋能发电 包括:潮汐发电、波浪能发电、海洋温差发电和海流能发电。 技术研发、项目示范

设备/装备制造 

82 海洋能发电成套装备 包括:波浪能发电成套装备、海洋温差发电成套装备、海流能发电成套装备。 技术研发

六、水能 

水力发电 

83 并网水电站 符合流域开发规划要求,满足环保要求的各种类型水电站。 商业化

84 离网小型水电站 用于就地开发、就近供电,解决边远地区用电和用能问题。 商业化

设备/装备制造 

85 水轮机型谱编制 用于水轮机的制造和选型,提高水轮机效率和质量,降低造价,规范设备市场。 技术研发 

86 水电自动化技术 用于水电运行的自动化管理,提高运行水平,降低运行成本。 技术改进 

87 大型高效水轮发电机组 用于提高水轮发电机组单机容量、运行水平和运行效率。 技术研发 

88 小水电一体化技术 用于1000千瓦以下小型水电站,实现油、水、气等辅助设备系统的控制与主机一体化,以及调速、励磁、保护、测量等监控一体化,提高可靠性,降低设备造价。 技术改进

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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。