(2023)新40民终858号 新疆磊韵建设工程有限公司、新疆宏晟源电力工程建设有限公司等建设工程施工合同纠纷民事二审民事判决书
发文时间:2023-06-17
来源:中国裁判文书网
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案  由 建设工程施工合同纠纷  

案  号 (2023)新40民终858号 

发布日期 2023-06-17


新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院

民 事 判 决 书

(2023)新40民终858号

上诉人(原审被告):新疆磊韵建设工程有限公司,住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市巴彦岱镇福田街2号中嘉·佰汇汽配城一期B5号楼103号。

法定代表人:肖维平,该公司经理。

委托诉讼代理人:杨永辉,新疆翰东律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):新疆宏晟源电力工程建设有限公司,住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州霍尔果斯经济开发区伊宁园区木扎尔特街13-1号。

法定代表人:姚建东,该公司总经理。

委托诉讼代理人:马晓伟,该公司发展策划部主任。

委托诉讼代理人:张鹏飞,新疆宇通律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):新疆北方建设集团有限公司,住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市天北新区行知园-天北大道33幢第13层。

法定代表人:石体伟,该公司总经理。

委托诉讼代理人:刘智聪,北京盈科(乌鲁木齐)律师事务所律师。

上诉人新疆磊韵建设工程有限公司(以下简称磊韵公司)因与被上诉人新疆宏晟源电力工程建设有限公司(以下简称宏晟源公司)、新疆北方建设集团有限公司(以下简称北方公司)建设工程施工合同纠纷一案,不服新疆维吾尔自治区察布查尔锡伯自治县人民法院(2022)新4022民初1056号民事判决,向本院提起上诉。本院于2023年6月1日立案后,依法由审判员王帷嘉独任审理了本案。上诉人磊韵公司法定代表人肖维平及委托诉讼代理人杨永辉,被上诉人宏晟源公司的委托诉讼代理人张鹏飞、马晓伟,被上诉人北方公司的委托诉讼代理人刘智聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

磊韵公司上诉请求:1.撤销一审判决,改判驳回宏晟源公司一审全部诉讼请求或将本案发回重审;2.涉诉费用由宏晟源公司承担。事实和理由:1.诉争工程发包人系察县水务投资开发有限公司,总承包人北方公司明确表示诉争电力工程系临时增加的项目,不包括在北方公司与发包人签订的合同内,也不包含在北方公司与磊韵公司签订的合同内,其对诉争工程无承包权,故其无权转包,故本案应追加察县水务投资开发有限公司,确认其是否追认磊韵公司的行为,以此确认涉案合同效力。2.增量工程是由总承包方北方公司对发包方负责的,发包方也只向北方公司支付增量工程款,在北方公司没有将增量工程分包给其他人且宏晟源公司与北方公司实际履行诉争工程合同情况下,北方公司应向实际施工单位支付工程款及违约金。3.违约金不应超过守约人实际损失的1.3倍。本案宏晟源公司的实际损失就是逾期支付工程款所产生的资金占用利息,一审判决认定违约金为剩余工程款的30%过高。

宏晟源公司辩称,1.《施工合同》合法有效,工程已经按合同约定由供电公司验收完毕,其已经履行了合同义务,不存在漏列当事人的问题。2.按照《施工合同》约定送电日或验收合格日磊韵公司应支付至合同总价款97%的工程款,剩余3%工程款在6个月质保期满后30天内付清。诉争工程2021年7月14日验收合格,供电公司送电时间为2021年7月16日。也就是说磊韵公司应在2021年7月14日支付工程款1,358,000元,最迟在2022年2月14日前支付剩余工程款42,000元。而磊韵公司支付587,902.5元工程款的时间是在2022年1月4日,欠付的工程款812,097.5元至今未付。故磊韵公司未按照约定时间支付工程款构成违约。其全额垫资施工,起诉时考虑到实际情况,其已将违约金进行了调整,只按照欠付工程款数额的30%主张违约金。且一审时磊韵公司也并未主张调减违约金,故磊韵公司要求调整违约金的请求不能成立。

北方公司辩称,1.其从业主处承包2个工程:水库三通一平工程+水库主体工程,先施工三通一平工程,再施工主体工程,三通一平包括通电都是为了服务于主体工程。其承包三通一平工程后,将其中的专业工程(包含部分供电线路工程)分包给磊韵公司,但磊韵公司施工的供电线路工程无法满足水库主体工程的电力要求,磊韵公司在未取得业主明确增设临时电路的回复前就增设了临时电路。业主认为该临时电路不属于合同外新增工程量,而是因磊韵公司施工的供电线路不合格应自费采取的补救措施,所以业主针对该临时线路一直不签发经济签证并支付对应工程款。而磊韵公司工作人员朱龙喜书面承诺协调业主获取该临时电路的经济签证,但至今业主和监理仍未对该临时电路签发经济签证,也未计量计价。2.《中华人民共和国民法典》第145条(限制民事行为能力人实施的民事法律行为效力)、第168条(自己代理与双方代理)、第171条(无权代理)、第503条(被代理人以默示方式对无权代理合同的追认)、第551条(债务转移)规定五种了效力待定合同情形,但本案《施工合同》不属于上述效力待定合同情形。且其基于磊韵公司的授权委托向宏晟源公司支付劳务费,并未突破合同相对性,一审判决其不承担责任正确。磊韵公司一方面主张应由业主追认其与宏晟源公司签订的合同,由业主确认其增设的临时电路工程造价,另一方面又主张由北方公司承担责任,其主张自相矛盾。3.《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第四十三条第二款规定“实际施工人以发包人为被告主张权利的,人民法院应当追加转包人或者违法分包人为本案第三人,在查明发包人欠付转包人或者违法分包人建设工程价款的数额后,判决发包人在欠付建设工程价款范围内对实际施工人承担责任”,故认定宏晟源公司是涉案工程的实际施工人,其作为工程总承包人也不应对磊韵公司欠付的工程款承担连带责任。此外,磊韵公司仍欠其554,940元发票。综上所述,本案应当严守合同相对性原则。

宏晟源公司向一审法院起诉请求:1.判令磊韵公司支付其工程款812,097.5元;2.判令磊韵公司支付其违约金243,629元(812,097.5元×30%);3.判令磊韵公司支付律师费37,393元;4.判令北方公司承担连带责任。

一审法院认定事实:2021年7月2日,宏晟源公司与磊韵公司签订《施工合同》一份,约定工程名称:洪海沟水库10KV线路工程(施工用电);工程内容:新建容量500KVA箱变1座、新建10千伏线路7千米(导线型号JKLGYJ-240/30,电杆采用12米杆),新建双杆断路器1组;工期要求:自2021年7月3日起至2021年7月18日;工程价款:工程固定价款1400,000元;违约责任:由于甲方(磊韵公司)不能按约支付工程价款,每日支付总工程价款10%的违约金。合同签订后,宏晟源公司于2021年7月15日完成了合同所约定的施工内容。2021年12月28日,因宏晟源公司未能给付施工队农民工的工资,磊韵公司向北方公司出具授权委托书一份,授权北方公司按照常红伟劳务队名册向劳务队支付劳务费,北方公司按照授权委托书的内容,向常红卫劳务队的农民工支付劳务费合计587,902.5元。另查明,宏晟源公司与磊韵公司还签订有《施工合同》一份,约定工程名称:洪海沟水库10KV线路输变电工程,合同工期:2021年4月16日起至2021年7月16日完工。2021年8月16日,宏晟源公司与磊韵公司签订了《合同终止协议》一份,约定:甲(磊韵公司)乙(宏晟源公司)双方签订的《洪海沟水库10KV线路输变电工程施工合同》,经双方友好协商,乙方主动放弃该合同的权利与义务,双方互不追究违约责任,该合同效力终止。再查明,宏晟源公司于2022年5月23日向察布查尔县人民法院申请诉前财产保全,缴纳申请财产保全费5000元。一审法院认为,宏晟源公司与磊韵公司之间签订有两份《施工合同》,工程名称分别为:洪海沟水库10KV线路工程(施工用电)、洪海沟水库10KV线路输变电工程。双方于2021年8月16日签订的《合同终止协议》约定“双方签订的《洪海沟水库10KV线路输变电工程施工合同》效力终止”,而本案宏晟源公司所主张的剩余工程款系双方于2021年7月2日签订的洪海沟水库10KV线路工程(施工用电)《施工合同》,故对于磊韵公司辩称“双方之间已终止了协议,我公司不应承担责任”的抗辩意见,不予采纳。本案中,宏晟源公司所承包的洪海沟水库10KV线路工程(施工用电)实际已被使用,且磊韵公司对涉案工程剩余工程款为812,097.5元无异议,故对宏晟源公司主张由磊韵公司支付剩余工程款812,097.5元的诉讼请求予以支持。对于宏晟源公司主张由磊韵公司承担违约金及律师费的问题,根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款的规定,当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中,宏晟源公司按照合同约定完成了工程施工,磊韵公司也应按约履行支付工程款义务,磊韵公司未按期履行支付工程款,宏晟源公司主张由磊韵公司承担违约金243,629元(812,097.5元×30%)的诉讼请求,不违反双方当事人的约定,符合法律规定,予以支持。由于宏晟源公司与磊韵公司之间并未就双方产生纠纷情形下的律师费负担问题进行约定,故对于宏晟源公司主张由磊韵公司承担律师费37,393元的诉讼请求,不予支持。对于争议焦点二,根据《中华人民共和国民法典》第四百六十条第二款的规定,依法成立的合同,仅对当事人具有法律约束力,但法律另有规定的除外。本案中,磊韵公司与北方公司均认可涉案工程系临时新增工程,宏晟源公司提供的证据不足以证明涉案临时新增工程系由北方公司转包给磊韵公司,并且涉案工程的合同双方是宏晟源公司与磊韵公司,故对于宏晟源公司主张由北方公司对磊韵公司欠付的工程款承担连带责任的诉讼请求,不予支持。综上所述,磊韵公司应向宏晟源公司支付工程款812,097.5元,并承担违约金243,629元。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第四百六十条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定,判决:一、新疆磊韵建设工程有限公司于判决生效之日起十五日内向新疆宏晟源电力工程建设有限公司支付工程款812,097.5元;二、新疆磊韵建设工程有限公司于判决生效之日起十五日内向新疆宏晟源电力工程建设有限公司支付违约金243,629元;三、驳回新疆宏晟源电力工程建设有限公司的其他诉讼请求。案件受理费14,638元,减半收取计7319元,保全费5000元,合计12,319元,由新疆宏晟源电力工程建设有限公司负担419元,新疆磊韵建设工程有限公司负担11,900元。

本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

磊韵公司提交以下证据:磊韵公司营业执照一份(原件),拟证明磊韵公司没有电力安装工程施工资质。

宏晟源公司质证认为:对真实性无异议,证明目的不认可,磊韵公司具有承包建设工程的资格,本案的电力工程只是磊韵公司承包工程中的一小部分,故磊韵公司以没有电力施工资质主张合同无效不能成立。

北方公司质证认为:对真实性无异议,证明目的不认可,营业执照的经营范围明确载明水利水电工程,涉案工程就是水利工程,故磊韵公司承包该工程未超出其经营范围,其具备资质。

本院认证:该证据系原件,故其真实性本院予以认定。

本院经二审审理,对一审查明的事实予以确认。本院二审另查明,宏晟源公司具备电力工程施工总承包二级资质。《施工合同》约定“由于甲方不能按约定支付工程款或因甲方延误工期超过15日的,除每日支付总工程价款10%的违约金外,另行承担乙方窝工、现场看管、设备空耗等实际损失,延误工期超过30日或违约金额超过合同价款30%的乙方有权解除本合同,如合同倍解除,凡乙方所购材料由甲方按乙方购进价的130%向乙方支付并支付实际发生运费”。

本院认为,宏晟源公司具备电力工程施工总承包二级资质,故磊韵公司与宏晟源公司签订的《施工合同》未违反法律、行政法规的强制性规定,系有效合同。本案争议焦点为:一、责任承担问题;二、违约金问题。

关于争议焦点一。磊韵公司与宏晟源公司签订《施工合同》,将洪海沟水库10KV线路工程(施工用电)工程发包给宏晟源公司施工,该合同约定的工程款系由磊韵公司向北方公司出具授权委托书,由北方公司根据授权直接向宏晟源公司付款,故宏晟源公司按照合同相对性起诉并无不当,一审认定本案责任承担主体为磊韵公司亦无不当,本院予以确认。

关于争议焦点二。磊韵公司系违约方,其主张违约金过高,应承担违约金是否过高的举证责任。本案中,磊韵公司并未完成该举证责任,故其应承担举证不能的不利后果。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,造成对方损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益;但是,不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失”、第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”之规定,损失包括合同履行后可以获得的利益,故一审兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合判定磊韵公司按照欠付款的百分之三十支付违约金并无不当,本院予以确认。

综上所述,新疆磊韵建设工程有限公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费14,302元,由新疆磊韵建设工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 员 王  帷  嘉

二〇二三年六月十六日

法官助理 肖     梅

书 记 员 美丽尔·努尔兰

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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。