(2023)新民申980号 于田县水务服务中心、新疆昆鹏建筑工程有限责任公司建设工程施工合同纠纷民事审判监督民事裁定书
发文时间:2023-06-17
来源:中国裁判文书网
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案  由 建设工程施工合同纠纷 

案  号 (2023)新民申980号 

发布日期 2023-06-17 


新疆维吾尔自治区高级人民法院

民 事 裁 定 书

(2023)新民申980号

再审申请人(一审被告、二审上诉人):于田县水务服务中心,曾用名于田县水管总站,住所地新疆维吾尔自治区于田县喀鲁克路29号。

负责人:妥晓东,该公司总经理。

委托诉讼代理人:王**,新疆星河律师事务所律师。

被申请人(一审原告、二审被上诉人):新疆昆鹏建筑工程有限责任公司,住所地新疆维吾尔自治区策勒县多斯鲁克街8号。

法定代表人:艾合塔尔·肉孜托合提,该公司董事长。

委托诉讼代理人:刘云峰,新疆沙舟律师事务所律师。

再审申请人于田县水务服务中心因与被申请人新疆昆鹏建筑工程有限责任公司(以下简称昆鹏公司)建设工程施工合同纠纷一案,不服新疆维吾尔自治区和田地区中级人民法院(2022)新32民终568号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查,现已审查终结。

于田县水务服务中心申请再审称,1.原审法院认定2016年9月22日签订的《于田县喀鲁克干渠改造工程建设项目施工合同》合法有效,并按照有效合同处理有误。理由如下:首先,双方虽然于2016年9月22日签订了该合同,但昆鹏公司从未履行该协议,而是于2016年9月22日将此项目以《内部承包合同书》的形式非法转包给案外人阿不力孜·阿不都热合曼,从两份协议的工程范围、工程造价及收取2%管理费的约定,可以认定违法转包的事实。其次,根据双方签订的《于田县喀鲁克干渠改造工程建设项目施工合同》第八条约定,及2016年9月招标文件第4.3条均明确昆鹏公司不得违法转包或非法分包,由于昆鹏公司的非法转包行为,根据《中华人民共和国建筑法》第二十八条,《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条之规定,涉案《于田县喀鲁克干渠改造工程建设项目施工合同》应属无效;2.关于案涉工程价款结算依据及标准问题。双方签订的《于田县喀鲁克干渠改造工程建设项目施工合同》为固定价10200559.83元,此固定价是根据昆鹏公司按照其水利水电施工企业三级资质按照工程定额套算。双方签订的施工合同工程单价计算表中可以明确看出,单价表中包括了两项按资质计取的费用即施工管理费及企业利润,工程单价计算表显示两项价款不应由不是实际施工人的昆鹏公司获取;3.昆鹏公司与案外人阿不力孜·阿不都热合曼签订的《内部承包合同书》第四条合同价中明确合同最终以审计为准,本案中由于双方签订的《于田县喀鲁克干渠改造工程建设项目施工合同》无效,因此不能以合同约定价款执行,而应按照实际履行的合同约定执行,同时根据《中华人民共和国招投标法》《中华人民共和国审计法》的相关规定,对于重大公共项目及涉及公共利益发生的工程均应进行审计;4.此水利水电工程虽已交工,但工程质量存在渠深不够,混凝土标号不达标等诸多质量问题。综上,请求依法予以再审。

昆鹏公司提交意见称,1.于田县水务服务中心以昆鹏公司与案外人阿不力孜·阿不都热合曼之间形成了转包关系为由,推定其与昆鹏公司之间签订的《于田县喀鲁克干渠改造工程建设项目施工合同》属无效的主张不能成立。昆鹏公司与于田县水务服务中心签订的《于田县喀鲁克干渠改造工程建设项目施工合同》本身不违反法律、行政法规的强制性规定,并不适用《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条之规定;2.双方签订的《于田县喀鲁克干渠改造工程建设项目施工合同》中包含有不允许非法转包、违法分包工程及管理费和合理利润的内容,对此昆鹏公司无异议。昆鹏公司与案外人阿不力孜·阿不都热合曼之间确实有内部承包合同关系,案外人阿不力孜·阿不都热合曼作为昆鹏公司的职工且案涉项目的负责人,该《内部承包合同书》不违反法律规定;3.于田县水务服务中心通过提供玉田县水利工程质量监督站出具的关于《新疆和田地区于田县卡鲁克干渠景观河工程》项目施工质量现场复核的通知证明,案涉工程存在质量问题。因该证据系单方作出,不应作为人民法院认定案涉工程存在质量认定的依据;4.案涉工程在没有约定情况下,于田县水务服务中心主张以审计价作为结算依据无事实和法律依据。综上,请求依法驳回于田县水务服务中心的再审申请。

本院审查过程中,于田县水务服务中心提交如下证据:1.2016年9月于田县喀鲁克干渠改造工程建设项目招标文件,拟证明该招标文件第56页第4.3条载明“本工程不允许分包。”;2.2016年9月11日于田县喀鲁克干渠改造工程建设项目招标文件,拟证明工程价款中包括管理费、利润;3.2016年9月22日双方签订的《于田县喀鲁克干渠改造工程建设项目》,拟证明昆鹏公司收取了管理费和利润;4.2016年9月22日昆鹏公司与阿不力孜·阿不都热合曼签订的《内部承包合同书》,拟证明昆鹏公司与玉田县水务服务中心签订案涉合同的同时与案外人阿不力孜·阿不都热合曼签订《内部承包合同书》,该合同约定以审计价格为准及约定收取百分之二的管理费;5.2023年1月14日玉田县水利工程质量监督站出具的关于《新疆和田地区于田县卡鲁克干渠景观河工程》项目施工质量现场复核的通知,拟证明案涉工程至今未竣工验收,施工不符合规范。

昆鹏公司对上述证据质证称:1.2016年9月和2016年9月11日于田县喀鲁克干渠改造工程建设项目招标文件的真实性、合法性、有效性无异议。于田县水务服务中心以此来证明昆鹏公司不应该获取利润和收取管理费,以此证明昆鹏公司与案外人阿不力孜·阿不都热合曼之间系非法转包的证明目的不予认可;2.2016年9月22日双方签订的《于田县喀鲁克干渠改造工程建设项目》的真实性无异议,昆鹏公司收取相应的费用没有问题;3.2016年9月22日昆鹏公司与阿不力孜·阿不都热合曼签订的《内部承包合同书》的真实性予以认可,但阿不力孜·阿不都热合曼当时系昆鹏公司的职工且案涉项目的负责人,因此该《内部承包合同书》不违反法律规定;4.2023年1月14日玉田县水利工程质量监督站出具的关于《新疆和田地区于田县卡鲁克干渠景观河工程》项目施工质量现场复核的通知没有合法证据效力。如果对涉案工程项目进行质量鉴定,前提应双方到场。项目已使用四年之久,系普通水利改造工程。除此,上述证据均不符合《中华人民共和国民事诉讼法》规定的新证据的规定,不属于新证据。

昆鹏公司提交如下证据:新疆维吾尔自治区建筑厅网站下载截图,拟证明2015年5月6日期间阿不力孜·阿不都热合曼登记为昆鹏公司的员工。

于田县水务服务中心质证称:阿不力孜·阿不都热合曼如确实是昆鹏公司的员工,那么没必要内部承包。当时案涉项目招标时,新疆玉龙河公司建设工程有限公司也是竞标单位,以非法分包方式承包给了案外公司,故不予认可其证明力。

本院对2016年9月和2016年9月11日于田县喀鲁克干渠改造工程建设项目招标文件、2016年9月22日双方签订的《于田县喀鲁克干渠改造工程建设项目施工合同》的真实性予以确认,对证明的问题结合全案证据进行分析后予以认定。对2016年9月22日昆鹏公司与阿不力孜·阿不都热合曼签订的《内部承包合同书》的真实性予以确认,对证明的问题结合全案证据进行分析后予以认定。2023年1月14日玉田县水利工程质量监督站出具的关于《新疆和田地区于田县卡鲁克干渠景观河工程》因系原件其对真实性予以确认,对证明的问题根据本案其它证据及于田县水务服务中心原审中的陈述来看,案涉工程已竣工验收合格且实际投入使用,故本院对该证据的证明力不予认定。关于新疆维吾尔自治区建筑厅网站下载截图的真实性本院无法确认。

本院经审查认为,根据于田县水务服务中心的再审申请,本案审查的重点是:一、案涉《于田县喀鲁克干渠改造工程建设项目》的效力如何认定;二、案涉工程金额如何确定。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定:“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中,双方于2016年9月22日签订《于田县喀鲁克干渠改造工程建设项目施工合同》,即双方之间的建设工程施工合同法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前,不存在法律、司法解释另有规定的情形,故本案应适用当时的法律、司法解释的规定。

1.关于案涉《于田县喀鲁克干渠改造工程建设项目施工合同》的效力如何认定的问题。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定:“建设工程施工合同具有下列情形之一的,应当根据合同法第五十二条第(五)项的规定,认定无效:(一)承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的;(二)没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的;(三)建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。”第四条规定:“承包人非法转包、违法分包建设工程或者没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义与他人签订建设工程施工合同的行为无效。人民法院可以根据民法通则第一百三十四条规定,收缴当事人已经取得的非法所得。”首先,本案中,昆鹏公司系招投标的方式取得涉案工程的施工,且从双方签订的《于田县喀鲁克干渠改造工程建设项目施工合同》的签订和履行情况来看,相关合同主体为于田县水务服务中心和昆鹏公司,并加盖双方印章,昆鹏公司作为承包人亦不存在不具备资质或者超越资质等级的情况。其次,本案即使存在昆鹏公司将案涉工程违法转包给不具备相关资质的自然人阿不力孜·阿不都热合曼,而昆鹏公司的该行为应为无效,但昆鹏公司的转包行为无效并不影响其与于田县水务服务中心签订的《于田县喀鲁克干渠改造工程建设项目施工合同》的效力。故案涉《于田县喀鲁克干渠改造工程建设项目施工合同》签订主体资格符合法律规定,且系双方当事人真实意思表示,亦不违反法律、行政法规的强制性规定,于田县水务服务中心关于合同无效的主张无事实和法律依据,本院不予支持,原判决认定合同有效,并无不当。

2.关于案涉工程金额如何确定的问题。本案中,于田县水务服务中心主张案涉工程价款应以审计为准。对此本院认为,首先,承前所述,即使存在案涉工程非法转包而转包行为无效的法律后果,但该行为无效并不影响本案双方签订的《于田县喀鲁克干渠改造工程建设项目施工合同》的效力,故案涉《于田县喀鲁克干渠改造工程建设项目施工合同》对合同双方具有约束力,各方当事人应按照合同约定履行权利义务。其次,《中华人民共和国合同法》第二百七十五条之规定:“施工合同的内容包括工程范围、建设工程、中间交工工程的开工和竣工时间、工程质量、工程造价、技术资料交付时间、材料和设备供应责任、拨款和结算、竣工验收、质量保修范围和质量保证期、双方相互协作等条款。”《中华人民共和国审计法》第九十条规定:“审计机关对国家的事业组织和使用财政资金的其他事业组织的财务收支,进行审计监督。”本案中,双方签订的《于田县喀鲁克干渠改造工程建设项目施工合同》第3条约定:合同价为10200559.83元;第7条约定:发包人承诺按合同约定的条件、时间和方式向承包人支付合同价款。本院认为,首先,审计机关对工程建设单位的审计是一种依职权所实施的行政行为,双方当事人并未约定以审计结论作为工程款的结算依据,故双方应以合同约定的固定总价作为结算工程款的依据。故于田县水务服务中心该主张无事实和法律依据,本院不予支持。其次,关于于田县水务服务中心提出案涉工程存在质量的问题。经审查,昆鹏公司在原审中提交的《分部工程施工质量评定表》等证据可证实,案涉工程项下的分部工程施工完成后,经施工单位、监理单位及建设方就该分部工程质量等级进行评定。于田县人民法院于2022年7月6日庭审笔录中记载:“问:原告继续举证。昆鹏公司:证据2.2016年9月25日被告委托的新疆宇通工程管理有限公司向原告方签发的涉案项目合同工程开工通知书1份、2016年10月15日由监理公司被告单位以及原告单位三方盖章确认的涉案项目土方开挖分布工程施工质量评定表2张和涉案项目河底混凝土浇筑施工质量评估表,用于证明原告实际履行了涉案项目建设工程的施工而且分布分项工程验收是合格的。涉案项目分布分项内容很多,原告今天带来了21册施工资料证明原告完成了施工,而且经验收质量是合格的。问:被告进行质证。于田县水务服务中心:三性予以认可,证明目的也认可,施工不是经验收合格应该是评定质量是合格的。问:原告什么时候开工?什么时候竣工?有没有交付施工?昆鹏公司:2016年9月28日根据监理单位开工通知书要求进场施工。由于中途农业灌溉、设计变更等影响,工程一直延续到2018年交付使用,整体验收资料不在我们手上,分布分项资料我们已经提交给法院了,已经交付施工。问:被告,原告所说的是否实?于田县水务服务中心:验收表述不准确,该项目由于缺乏审计报告无法组织验收,其他的属实。问:被告,涉案工程有没有被合格验收?于田县水务服务中心:是的。”据此,可以认定案涉工程已竣工验收合格,并无存在因工程质量不合格而付款条件未成就的情形,故于田县水务服务中心提出该主张无事实和法律依据,本院不予支持。

综上,于田县水务服务中心的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条规定的情形。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十三条第二款规定,裁定如下:

驳回于田县水务服务中心的再审申请。

审判长 赵  亚  丽

审判员 热依拉·买买提

审判员 葛  瀚  文

二〇二三年六月十六日

书记员 菲鲁热 ·玉山

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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。