(2023)新40民终226号 时青禄、新疆宏顺源房地产开发有限公司等建设工程施工合同纠纷民事二审民事判决书
发文时间:2023-05-07
来源:中国裁判文书网
收藏
1210

案  由 建设工程施工合同纠纷 

案  号 (2023)新40民终226号

发布日期 2023-05-08


新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院

民 事 判 决 书

(2023)新40民终226号

上诉人(原审原告):时青禄,男,1968年4月23日出生,住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。

委托诉讼代理人:张萍霞,新疆西创律师事务所律师。

上诉人(原审被告):新疆宏顺源房地产开发有限公司,住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州昭苏县前进巷10号。

法定代表人:蔡信福,该公司执行董事。

委托诉讼代理人:梅建军,新疆同济律师事务所律师。

被上诉人(原审第三人):伊犁正杰工程建设有限责任公司,住所地伊犁哈萨克自治州伊宁市北京路3222号新房一品墅C1号商业办公楼XXX室。

法定代表人:张晓丽,该公司经理。

委托诉讼代理人:桑志栋,该公司员工。

上诉人时青禄与上诉人新疆宏顺源房地产开发有限公司(以下简称宏顺源房产公司)、被上诉人伊犁正杰工程建设有限公司(以下简称正杰建设公司)建设工程施工合同纠纷一案,不服新疆维吾尔自治区昭苏县人民法院(2021)新4026民初1092号民事判决,向本院提起上诉。本院于2023年2月9日立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人时青禄及其委托诉讼代理人张萍霞,上诉人宏顺源房产公司的委托诉讼代理人梅建军,被上诉人正杰建设公司的委托诉讼代理人桑志栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

时青禄上诉请求:撤销一审判决第二项、第三项,改判宏顺源房产公司向其支付损失411,088.78元,防刺服及安全帽费用5000元,鉴定费38,000元。事实和理由:1.2021年4月,其与宏顺源房产公司达成口头协议,约定其对昭苏县天马雅苑住宅小区一期进行建设施工。2021年5月双方协商签订书面合同时,因宏顺源房产公司违背当初的口头协议约定,导致未能签订书面合同。而之后宏顺源房产公司不予确认其施工的工程量,故其无法撤场。宏顺源房产公司还强行安排其他施工队进场施工,企图毁灭证据,其为了维护自身权益,多次报警制止,故停工后的损失均由宏顺源房产公司导致,一审判决其承担40%,宏顺源房产公司承担60%错误。2.其购买了施工机械,且将相关施工材料也运送到现场,并与木工班组、钢筋班组、土建班组、电工班组签订了合同。一审判决否定上述事实,对实际产生的损失不予认定,违背客观规律和法律规定。3.两项鉴定共支付鉴定费3.8万元,其中工程造价鉴定费2.3万元,损失鉴定费1.5万元。两项鉴定均因宏顺源房产公司不予确认工程量导致,故3.8万元鉴定费均应由宏顺源房产公司承担。4.其购买的安全帽、防刺服并未使用,撤场后由正杰建设公司的施工队接手,故由此花费的5000元应由宏顺源房产公司全额承担。

宏顺源房产公司辩称,1.其与时青禄未签订合同情况下,时青禄擅自违法施工,具有明显过错,时青禄明知无施工资质,仍以个人名义施工,应当承担主要过错责任,对此一审法院认定合情合法。2.依据法律规定时青禄诉请的人员工资、机械设备租赁损失应提供以下证据证实:损失已实际产生且系因宏顺源房产公司造成。一审中,时青禄未提供相关证据,故一审法院认定合法合理。3.一审法院根据各方过错大小判决鉴定费承担比例,符合法律规定。

正杰建设公司述称,其不清楚具体情况,故不发表答辩意见。

宏顺源房产公司上诉请求:撤销一审判决第一、二项,维持第三项,改判一审认定的已完工程价款770,498.57元中扣除基坑159,434.8元、措施工程费13,018.8元、规费19,980.8元、增值税销项税额20,545.65元、临时设施工程内围挡费478,166.5元或将本案发回重审。事实和理由:1.涉案工程中的基坑及围挡工程款不应由其承担,其提供的与曲兆祥对基坑工程的结算单可以证实基坑工程其与曲兆祥的结算价为146,400元,且已经支付。《围护结构施工合同》系其与昭苏县鼎立广告雕刻店(以下简称鼎立广告店)签订,该合同对单价、付款方式进行了约定,并在合同签订后支付了9万元工程款。曲兆祥及鼎立广告店负责人蔡明磊一审出庭作证,也予以认可。一审判决对此未进行说理,故应追加曲兆祥及鼎立广告店为本案当事人。2.涉案工程最终由正杰建设公司接管施工,且一审庭审中正杰建设公司自认收取了时青禄购买的防刺股、安全帽,故正杰建设公司是诉争工程最终受益人,正杰建设公司应承担本案责任。

时青禄辩称,1.一审法院按照鉴定意见书认定已完成工程价款248,830.65元、临时设施工程价款478,166.52元正确,宏顺源房产公司的上诉理由不成立。关于案涉工程中的基坑工程,根据证人曲兆祥在一审中的证人证言陈述“前期进场为原告雇佣,2021年6月26日与付昌明签订的合同”“前期为原告雇佣,后期为付昌明雇佣”,时青禄雇佣部分由时青禄向其结算。故根据曲兆祥本人陈述,时青禄停工后仍在案涉工地继续施工,并由付昌明进行结算。故一审法院能够确认基坑工程由时青禄施工的事实,至于曲兆祥与时青禄、付昌明之间的结算情况与本案无关。一审中宏顺源房产公司提供的付昌明向曲兆祥出具的146,400元挖基础结账清单及欠条,落款为2021年7月10日,此时时青禄已完工程量于2021年7月4日由新疆得一工程造价咨询有限责任公司工程师陈婷、党春芬及民警在场的情况下予以现场勘测并形成书面勘验记录。该结账清单及欠条与时青禄毫无关联,是付昌明与曲兆祥之间事宜,宏顺源房产公司不能据此推翻时青禄施工的事实。关于围护结构工程。根据证人鼎立广告店经营者蔡明磊在一审中的证人证言、其提供的2022年1月26日蔡明磊的证明和借条、微信转账截图,可以认定该广告店为时青禄提供围栏施工347米,时青禄已向其支付90,000元工程款的事实。宏顺源房产公司与鼎立广告店之间的施工及结算事宜与本案无关,一审中该广告店负责人蔡明磊陈述与宏顺源房产公司之间的结算与时青禄无关。另外,根据宏顺源房产公司提供的网上银行电子回单、收据及工程款支付报审表(卷16-18页)的内容,宏顺源房产公司向该广告店支付的款项中部分为天马雅苑2021年1月至2021年7月的广告费,该笔款项与本案毫无关联。故宏顺源房产公司针对基坑工程及围护结构工程的上诉理由没有证据支撑,不能成立。2.一审中宏顺源房产公司没有申请追加曲兆祥、鼎立广告店为第三人,且该两人与本案处理没有法律上的利害关系,且一审中该两人已作为证人出庭作证陈述案涉事宜,故一审程序未追加以上两人为本案当事人并无不当。3.根据其提供的2021年7月26日宏顺源房产公司工程师张发出具收到还来施工图的收据、证人曲兆祥及蔡明磊的证言、时青禄参加宏顺源房产公司开工仪式,可以证实时青禄对案涉工程进行了施工,与宏顺源房产公司存在建设工程施工合同关系,本案责任由宏顺源房产公司承担。涉案工程最终受益人为宏顺源房产公司,故宏顺源房产公司以工程最终由第三人接管施工,第三人是最终受益人为由,要求第三人承担时青禄的实际损失不能成立。根据一审法庭笔录,宏顺源房产公司同意时青禄进入工地施工,虽然宏顺源房产公司称是本案第三人安排进场施工,但是第三人陈述双方没有签订项目管理责任书、时青禄的进场与其无关,并陈述其与宏顺源房产公司于2021年6月20日签订施工合同,对于前期发生的工程施工合同纠纷,与其公司无关。据此,宏顺源房产公司没有证据证实第三人与时青禄之间存在法律上的关系,故其主张第三人承担工程款付款责任依据不足。4.关于防刺服、安全帽是时青禄为案涉工程定制专用于该项目,其提供的给正杰公司王志勇微信转账记录截图、现场照片及现场勘验视频光盘可以证实其在撤场时留在现场移交给宏顺源房产公司,故该笔款项应由宏顺源房产公司承担。

正杰建设公司述称,其不清楚具体情况,故不发表答辩意见。

时青禄向一审法院起诉请求:1.宏顺源房产公司支付工程款770,498.57元及利息(以1,186,587.35元为基数按照同期基数LPR支付自2021年5月15日起至实际清偿日止);2.被告赔偿机械设备现场材料、施工人员误工损失416,088.78元;3.被告支付鉴定费用38,000元、保全费3520元。

一审法院认定事实:2021年4月,时青禄与宏顺源房产公司口头协议由时青禄承建昭苏县天马雅苑住宅小区一期建设工程,时青禄于2021年4月底进场施工,施工中于2021年5月双方因签订建设工程施工合同事宜产生争议。2021年7月4日,时青禄委托新疆得一工程造价咨询有限责任公司工程师陈婷、党春芬对已施工的平整场地、临时道路、塔吊基础、伐树、拆除电杆、基坑土方、活动板房、工地临时围挡的工程量现场测量。2021年7月26日时青禄停工退场,将施工图4套退还宏顺源房产公司,双方未进行工程量的移交清点。因案涉工程发生争议,时青禄遂以实际施工人身份提起诉讼。诉讼中经时青禄申请,一审法院依法委托新疆新华远景工程造价咨询有限公司对时青禄施工工程进行价格评估,鉴定意见为:时青禄承建的昭苏县天马雅苑住宅小区一期工程已完成工程价款为248,830.65元、临时设施工程价款为478,166.52元、现场材料及机械设备工程价款为43,501.4元,合计770,498.57元。时青禄主张2021年5月至7月现场施工材料租赁费、保安、管理人员工资、机械设备租赁费、施工人员误工费、购买防刺服、安全帽费用,经时青禄申请,一审法院委托新疆隆信工程造价咨询有限公司进行评定,意见为:现场材料租赁费74,527.74元、保安、管理人员等7人工资43,600元、机械设备现场停置费用43,481.04元、钢筋4个班组的误工费249,480元、购买防刺服、安全帽费用5000元,合计416,088.78元。2022年1月26日,时青禄向本院申请财产保全,请求对被申请人宏顺源房产公司的账户存款600,000元进行财产保全,并向一审法院提供了保函。一审法院经审查,于2022年1月27日作出(2021)新4026民初1092号民事裁定书,对宏顺源房产公司的账户存款600,000元予以冻结。庭审中,经双方申请,新疆新华远景工程造价咨询有限公司和新疆新华远景工程造价咨询有限公司的鉴定人员出庭接受双方质询,并就双方争议的问题进行了回复。

一审法院认为,关于时青禄与宏顺源房产公司之间是否存在法律关系的问题。时青禄提供了涉案工程施工图纸及施工过程中形成的付款凭证、现场图片,庭审中提供了无利害关系人曲兆祥、蔡明磊证言,可以证实时青禄对案涉工程进行了施工,故时青禄与宏顺源房产公司之间形成事实上的建设工程施工合同关系。宏顺源房产公司将涉案工程承包给无施工资质的个人,违反了《中华人民共和国建筑法》等法律法规的强制性规定,双方之间的合同应属无效合同。宏顺源房产公司明知时青禄无相应建设施工资质仍然违法发包,存在明显过错,时青禄明知无施工资质而承包工程,对合同无效亦具有过错。关于案涉工程造价的认定、宏顺源房产公司应否承担付款责任及付款数额问题。时青禄退场时新疆得一工程造价咨询有限责任公司工程师对案涉工程中平整场地、临时道路、塔吊基础、伐树、拆除电杆、基坑土方、活动板房、工地临时围挡的工程量进行了测量,且有测量时音视频材料、新疆新华远景工程造价咨询有限公司现场勘验笔录相印证,宏顺源房产公司虽对时青禄已完成的工程量及新疆新华远景工程造价咨询有限公司造价鉴定意见书有异议,但未举证推翻时青禄工程量及工程内容,故其异议不予采信。宏顺源房产公司亦未举证证明评估机构、评估人员无相关评估资格,或评估程序严重违法、评估结论明显依据不足及经过质证不能作为证据使用的其他情形,故该鉴定意见应作为本案定案依据,时青禄已完成工程价款248,830.65元、临时设施工程价款478,166.52元、现场材料及机械设备工程价款43,501.4元,合计770,498.57元,宏顺源房产公司应予支付。关于新疆新华远景工程造价咨询有限公司鉴定费用23,000元的承担问题,该费用系为查明案件事实支出的必要费用,双方均存在过错,故酌定该鉴定费由时青禄按照40%的比例承担9200元,宏顺源房产公司按照60%的比例承担13,800元。关于时青禄主张的停工损失问题。时青禄主张停工误工损失包括人员工资、机械设备租赁损失合计416,088.78元,其虽申请鉴定,但因其提供的停窝工损失证据是其自己记载、单方提供的工人数量、名单、工资数额、现场机械数量等,宏顺源房产公司对此不予认可,一审法院对上述证据的客观真实性难以确定,亦无其他证据印证其提交的钢筋施工合同、木工施工合同、安装施工合同是否实际履行,相关费用是否实际已完成支付,故对其诉求的人员工资、施工材料租赁费、机械设备现场停置费用、钢筋4个班组的误工费请求不予支持。正杰建设公司对时青禄购买防刺服、安全帽费用5000元的事实予以认可,该费用予以支持,由时青禄按照40%的比例承担2000元,宏顺源房产公司按照60%的比例承担3000元。对于新疆隆信工程造价咨询有限公司鉴定费15,000元问题,因时青禄主张的现场施工材料租赁费、保安、管理人员工资、机械设备租赁费、施工人员误工费未予采纳,故该鉴定费由时青禄承担。关于时青禄主张的工程款利息问题。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第二十六条“当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的,按照约定处理;没有约定的,按照同期同类贷款利率或者同期贷款市场报价利率计息”、第二十七条“利息从应付工程价款之日计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的,下列时间视为应付款时间:(一)建设工程已实际交付的,为交付之日;(二)建设工程没有交付的,为提交竣工结算文件之日;(三)建设工程未交付,工程价款也未结算的,为当事人起诉之日”之规定,当事人对于逾期支付工程款的利息没有约定,以时青禄在2021年7月26日交还涉案施工图为退场时间。根据上述规定,逾期支付工程款的利息以770,498.57元为基数,按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率利息,从2021年7月27日计算至实际付清之日止。综上,本院依照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第一条、第二十六条、第二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决:一、新疆宏顺源房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付时青禄工程款770,498.57元及利息(以770,498.57元为基数,自2021年7月27日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际偿还之日止);二、新疆宏顺源房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付时青禄15,800元(含购买防刺服及安全帽费用2000元及鉴定费13,800元);三、驳回时青禄的其他诉讼请求。案件受理费11,663元,保全费3520元,鉴定人出庭费4900元,合计20,083元,由时青禄负担8033元,新疆宏顺源房地产开发有限公司负担12,050元。

本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

时青禄提交以下证据:新疆昭苏农村商业银行股份有限公司银行流水一张(原件)、微信聊天记录打印件三页,拟证明时青禄已实际向巫恒贵支付土建工资3万元,向雷先德支付木工工资22,600元,该组证据与一审卷二85页、103页雷先德、巫恒贵出具的误工清单中的金额分别为35,200元、22,615元基本相对应,该部分损失已实际发生,宏顺源房产公司应当赔偿。雷先德的劳务承包合同在一审卷卷二96-98页,巫恒贵的劳务承包合同是时青禄与巫恒兵签订的(卷二99-101页)。

宏顺源房产公司质证认为:真实性认可,合法性和关联性不认可。转款记录中并未显示转款的用途,转款时间为2021年11月25日,时青禄退场时间为2021年7月,是否为涉案工程的工资无法确定。一审中宏顺源房产公司向时青禄发问是否实际产生了人工工资、机械费用,时青禄拒绝回答。

正杰建设公司质证认为:不清楚,不发表质证意见。

本院认证:该组证据为原件,故其真实性本院予以认定。

本院经二审审理,对一审查明事实予以认定。

本院认为,本案争议焦点为:一、本案应否追加曲兆祥及鼎立广告店;二、时青禄完成的工程造价及损失认定、责任承担问题;三、3.8万元鉴定费承担问题。

关于争议焦点一。时青禄为了证明其实际施工了诉争工程,提供了施工现场图片、新疆得一公司现场测量时的视频及现场勘察记录、移栽树木的图片、清点树根的视频、时青禄购买材料的送货单、付款收据、修建围挡及支付围挡的收据,以及证人证言,以上形成证据锁链可以证实时青禄实际施工了诉争工程。宏顺源房产公司主张基坑及围挡系案外人曲兆祥、鼎立广告店负责施工,且其与曲兆祥及鼎立广告店负责人蔡明磊进行了结算,也支付了相应款项。对此,本院认为,一审中曲兆祥、鼎立广告店负责人蔡明磊作为证人出庭作证,该两人与时青禄及宏顺源房产公司均存在合同关系,且施工内容相同,两人亦陈述虽然施工内容相同,但施工量不同,且分别结算。故宏顺源房产公司提供的证据不能证实其主张,本院不予支持。曲兆祥、鼎立广告店与本案无利害关系,一审未追加该两人为本案当事人并无不当,宏顺源房产公司主张一审漏列当事人的上诉请求不能成立,本院不予支持。因时青禄无施工资质,故时青禄与宏顺源房产公司形成的建设工程施工合同违反法律、行政法规的强制性规定,应认定为无效。

关于争议焦点二。关于工程造价问题。时青禄退场时新疆得一工程造价咨询有限责任公司工程师对案涉工程中平整场地、临时道路、塔吊基础、伐树、拆除电杆、基坑土方、活动板房、工地临时围挡的工程量进行了测量,且有测量时音视频材料、现场勘验笔录相印证,宏顺源房产公司虽对时青禄已完成的工程量及新疆新华远景工程造价咨询有限公司造价鉴定意见书有异议,但未举证推翻时青禄工程内容及工程量,故其异议不予采信。宏顺源房产公司亦未举证证明评估机构、评估人员无相关评估资格,或评估程序严重违法,或者评估结论明显依据不足及经过质证不能作为证据使用的其他情形,故该鉴定意见应作为本案定案依据,可以认定时青禄已完成价值770,498.57元的工程量(已完成工程价款248,830.65元+临时设施工程价款478,166.52元+现场材料及机械设备工程价款43,501.4元),宏顺源房产公司应予支付,一审对此认定并无不当,本院予以确认。

关于损失及责任承担问题。新疆隆信工程造价咨询有限公司对时青禄主张的停工期间2021年5月至7月共计三个月的损失鉴定为416,088.78元(现场材料租赁费74,527.74元+保安、管理人员等7人工资43,600元+机械设备现场停置费用43,481.04元+钢筋4个班组的误工费249,480元+购买防刺服、安全帽费用5000元)。时青禄诉称,2021年5月中旬,双方发生争议,宏顺源房产公司在未结算情况下要求其退场,其停工委托第三方明确工程量后撤场,故其停工期间的人工工资及租赁费损失等应由宏顺源房产公司承担。对此,本院认为,首先,时青禄不能证实双方未签订书面合同系因宏顺源房产公司违背口头约定导致。第二,时青禄提供的证据不能证实其支付了停工期间的机械租赁费及人员工资等,即其并未证实实际发生损失的数额。第三,时青禄于2021年4月底进场施工,其主张停工损失从5月计算至7月,总计三个月92天的损失,但庭审中其陈述其在5月底停工,其他施工方系在6月底正式进场施工。退一步讲,损失即便存在,损失鉴定计取的周期也不当。且时青禄并未举证证实其停工的具体时间,至2021年7月4日时青禄才委托新疆得一工程造价咨询有限责任公司工程师陈婷、党春芬对其已施工的工程量进行现场测量,而时青禄不能证实该咨询公司测量的工程量是否与其主张的损失存在重复计算的问题。再次,时青禄陈述双方在2021年5月中旬已明确无合作基础,撤场清算成为必然,即便如时青禄所述,宏顺源房产公司系违约方,且不予清算,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当的措施致使损失扩大的,不得就扩大损失要求赔偿”之规定,即工程停工后,时青禄有义务防止损失扩大,其在工程停工后就应采取措施通过第三方介入清算工程量或申请公证机关保全之后退场。最后,双方对合同无效均存在过错,一审按照4:6的比例确定双方承担损失数额并无不当。因时青禄购买防刺服、安全帽花费5000元,正杰建设公司对此予以认可,由此可以证实该损失实际产生,故一审判决时青禄按照40%的比例承担2000元,宏顺源房产公司按照60%的比例承担3000元正确,本院予以确认。

关于争议焦点三。承前所述,双方对合同无效均存在过错,故一审酌定工程造价产生的鉴定费2.3万元由时青禄按照40%的比例承担9200元,宏顺源房产公司按照60%的比例承担13,800元并无不当,本院予以确认。因停工损失并未支持,故鉴定停工损失产生的鉴定费15,000元由时青禄承担并无不当,本院予以确认。

综上所述,时青禄、新疆宏顺源房地产开发有限公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费19,687元,由时青禄负担8024元,新疆宏顺源房地产开发有限公司负担11,663元。

本判决为终审判决。

审 判 长 赵   冬   迪

审 判 员 王   帷   嘉

审 判 员 古 丽  娜 孜

二〇二三年五月六日

法官助理 肖      梅

书 记 员 妮尕尔阿依吐尔逊

推荐阅读

一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。