案  由 物业服务合同纠纷 

案  号 （2023）辽0283民初612号 

发布日期 2023-02-25 

辽宁省庄河市人民法院

民 事 判 决 书

（2023）辽0283民初612号

原告：大连泰合家物业管理有限公司。住所地：庄河市黄海大街一段183号7层01号。统一社会信用代码：91210283MA0Y26JJ1X。

法定代表人：孙礼波，系该公司经理。

委托诉讼代理人：金克发，系辽宁开世律师事务所律师。

被告：孟丹，女，1983年2月28日出生，汉族，住庄河市。

原告大连泰合家物业管理有限公司与被告孟丹物业服务合同纠纷一案，本院于2023年2月2日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告大连泰合家物业管理有限公司的委托诉讼代理人金克发、被告孟丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即给付2019年12月8日至2022年12月8日期间物业管理服务费3159.93元、电梯费1080元，合计4239.93元，并承担应交金额0.3‰按日交纳的滞纳金；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系庄河市博轩.香港广场小区的业主，原告系该小区的物业管理公司。被告自2019年12月8日至2022年12月8日期间共计拖欠原告3年物业管理服务费3159.93元、电梯费1080元，合计4239.93元。被告的房屋面积为67.52平方米、住宅收费标准为1.3元/月/平方米，电梯费360元/户/年。原告多次催要，但是被告借故至今未交。故诉至法院，望依法裁判。

被告孟丹辩称，不同意原告的诉讼请求，因为2019年12月8日至2021年12月8日的电梯费已交纳，2022年的电梯费没有交，是因为别的楼层需要刷卡，七楼不需要，所以忘记交纳；平台门坏掉后一直没有修理，物业以各种理由不给修；防火门一直是坏的，2022年修过一次，具体修理日期记不清，过了几天又坏了，至今未修；可视对讲从入住就使用不了，前天刚修好；案涉房屋窗户下面的墙面漏雨严重，多次找物业，物业和开发商也到案涉房屋查看，但至今未处理；入户门漏风，刮大风的时候噪音很大，至今未修，去年被告自行维修；窗户漏风，去年冬天物业刚给修，但只修了一部分。被告并非无故拖欠物业费，而是多次找物业对房屋出现的问题进行协调，物业没有尽到责任，所以拖欠，只要物业把问题解决，被告同意正常缴纳物业费。

本院经审理认定事实如下：原告系经庄河市市场监督管理局登记的有限责任公司，于2018年9月12日成立，营业期限自2018年9月12日至2038年9月11日。经营范围为：物业管理；家政服务等。被告孟丹系庄河市城关街道城关委黄海大街一段185号xxx业主，房屋建筑面积为67.52平方米。2018年12月7日，大连博轩房地产开发有限公司（甲方）与原告大连泰合家物业管理有限公司（乙方）签订《香港广场商业住宅综合体前期物业服务委托合同》。协议约定：委托服务期限自本合同生效之日起至本物业区域业主委员会与聘用物业服务企业签订的《物业服务委托合同》生效之日止。物业服务内容包括：负责保修期满后的房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理；按《住宅质量保证书》中甲、乙双方的约定提供维修服务；附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理；保修期满后公共绿地、花木及建筑小品的养护与管理；负责对物业管理区域内的装饰装修和使用方面的管理与监督；公共环境卫生清扫；车辆及停车场管理等。物业服务收费标准为：多层住宅房屋每月每平方米1.30元，高层、小高层住宅房屋、车库每月每平方米1.30元，电梯每户每年360元。付费方式：甲方应于交房之日起向乙方支付一年的物业费。本合同自甲乙双方签字之日起生效。后孟丹（甲方）、大连泰合家物业管理有限公司（乙方）、大连博轩房地产开发有限公司（丙方）签订了《前期物业管理服务协议》。协议约定：缴费时间为业主收房日为后续年度交费的起算日，每次预交一年的物业费。未能按时足额交纳物业服务费用的，应按3‰的标准向乙方支付违约金。协议签订后，原告对案涉小区实施了物业管理服务，被告现未交纳2019年12月8日至2022年12月8日期间物业费3159.93元（67.52平方米×1.3元/平方米/月×12个月×3年）及2021年12月9日至2022年12月8日期间的电梯费360元。现原告诉至本院要求被告交纳物业管理费、电梯费以及滞纳金。

本院认为，案涉《香港广场商业住宅综合体前期物业服务委托合同》《前期物业管理服务协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。原告对被告居住的小区实施了物业管理服务，被告负有按约给付原告物业费义务。关于被告抗辩房屋漏风漏雨、平台门及防火门损坏，物业公司未予维修，故拒缴物业费的问题。依据《前期物业管理服务协议》约定内容“在质保期内工程质量出现问题由大连泰合家物业管理有限公司负责联系施工单位维修，产生的维修费用以及房屋质量出现的索赔由施工单位承担”，物业公司应积极联系，承担管理服务之责。但鉴于物业服务是一项持续性、长期性、综合性服务，物业服务质量应根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程和效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一局部服务存在瑕疵情形就全部否定物业服务企业提供的服务。现被告陈述及提供的证据不足以证明原告在物业服务过程中存在重大瑕疵构成根本违约，故不能免除被告交纳物业费义务，被告不能以此拒绝交纳物业费。关于房屋质量问题，被告可另行主张权利。

物业公司与业主应是相互配合而非相互对立的两个主体。物业公司需依合同约定提供相应的物业服务,并不断改进和提高物业服务质量,及时、积极回应业主的合理需求。业主应及时交纳物业费用,积极沟通、多渠道解决问题。形成物业与业主良性互动的局面,共同营造小区良好的生活环境和运转秩序。

关于原告要求被告交纳滞纳金之请求。被告并非恶意拖延交纳物业费，故本院对原告的该项请求不予支持。综上，对原告的合理诉讼请求，本院予以支持。

依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十五条之规定，判决如下：

一、被告孟丹于本判决发生法律效力后10日内给付原告大连泰合家物业管理有限公司2019年12月8日至2022年12月8日期间的物业费3159.93元及2021年12月9日至2022年12月8日期间的电梯费360元，共计3519.93元；

二、驳回原告大连泰合家物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费25元，原告已预交，由被告负担，于本判决生效之日起七日内向庄河市人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。原告已预交案件受理费25元，本判决生效后，退还原告。

本判决为终审判决。

本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应立即向本院如实报告财产状况，并不得有隐藏、转移、故意损毁财产，高消费及非生活和工作必需的消费等妨害或逃避执行的行为。本项内容即为执行通知，违反本项规定的，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取强制执行措施，对相关当事人采取限制高消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审 判 员　郝莹钰

二〇二三年二月二十一日

法官助理　孙朝梅

书 记 员　李晓凤

附：相关法律条文

《中华人民共和国民法典》

第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百六十五条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单金钱给付民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之五十以下的，适用小额诉讼的程序审理，实行一审终审。

基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定的民事案件，标的额超过各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之五十但在二倍以下的，当事人双方也可以约定适用小额诉讼的程序。