沈阳龙湖物业服务有限公司与宋玲玲物业服务合同纠纷一审民事判决书

案  由 物业服务合同纠纷 

案  号 （2022）辽0191民初6100号 

发布日期 2022-11-30 

沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书

（2022）辽0191民初6100号

原告：沈阳龙湖物业服务有限公司，住所地沈阳市沈北新区蒲丰路46-81号，统一社会信用代码：9121011369653873XK。

法定代表人：郭仁义，该公司总经理。

委托诉讼代理人：王兴权，辽宁盛恒律师事务所律师。

被告：宋玲玲，女，1982年6月11日出生，汉族，住沈阳市铁西区。

原告沈阳龙湖物业服务有限公司与被告宋玲玲物业服务合同纠纷一案，本院于2022年10月31日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳龙湖物业服务有限公司委托诉讼代理人王兴权，被告宋玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付2019年11月1日至2022年12月31日的物业费17972.86元，违约金1000元，共计18972.86元。被告房屋面积为131.38平方米，物业费收费标准为3.6元每平方米；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与开发商签订了物业服务合同，并按合同约定为被告所在小区提供物业服务。此期间被告欠缴部分物业费，原告多次向被告主张物业费，但被告均以各种理由拒绝交纳，原告无奈诉至法院。

被告辩称，对欠费起止时间、收费标准、房屋面积均没有异议。我没有缴纳物业费的原因外墙渗水，买房的时候开发商承诺是学区房，但是现在孩子一直上不了学，物业公司工作人员工作态度不认真。园区绿化没有补植，园区没有进行分区管理，高层与多层之间的门禁不关，物业公司在绿化上单独铺了条路，高层与多层园区之间人员随便出入。

经审理查明，被告系龙湖·西府原著小区业主，房屋位于沈阳经济技术开发区××路××号××，建筑面积131.38平方米。原告与开发商签订《前期物业服务协议》，约定原告为龙湖·西府原著小区提供物业服务，物业费收费标准为：商业网点3元／月／平方米，高层住宅2.9元／月／平方米，联排别墅4.6元／月／平方米，洋房、叠拼洋房3.6元／月／平方米。被告欠缴2019年11月1日至2022年12月31日期间的物业费。

以上事实的认定，有《中标通知书》、《前期物业服务协议》、照片及庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。

本院认为，原告作为依法取得营业执照的物业服务企业，其与开发商签订的《前期物业服务协议》系真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，应当受到法律保护。原告履行了物业管理服务义务，被告作为业主接受了原告所提供的物业服务，应支付原告物业费。经原告催交，被告仍不交纳明显违约，应承担给付违约金的责任。故对于原告要求被告给付物业费的诉讼请求，本院予以支持。

关于被告抗辩物业服务未达到约定标准的问题，本院经审查认为，被告提供的相关证据不足以证明原告不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。原告在物业管理服务中存在一定的问题，属于合同履行瑕疵问题，不属于根本违约。而且物业管理服务瑕疵与拒绝交纳物业费不具有对等性，物业服务系针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同导致很难做到尽善尽美，业主应予以适当包容与理解。收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。被告以该抗辩拒绝支付或者拖欠物业服务费缺乏正当性，故本院不予采信。

关于原告主张被告欠缴物业费的时间问题，对于2019年11月1日至今发生的物业费，本院予以支持。因2022年12月1日至2022年12月31日的物业费暂未发生，本院不予支持，待实际发生后可另行告诉。

关于原告主张的违约金问题，因原、被告双方对合同履行存在争议，故原告关于违约金的诉讼请求不成立，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：

一、被告宋玲玲于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳龙湖物业服务有限公司2019年11月1日至2022年11月30日的物业费17499.82元；

二、驳回原告其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费274元，减半收取137元，原告沈阳龙湖物业服务有限公司已预交，由被告宋玲玲负担126元，于本判决生效之日起七日内向沈阳经济技术开发区人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。原告沈阳龙湖物业服务有限公司负担11元，应予退还126元。

本判决为终审判决。

审判员　　陈柏博

二〇二二年十一月三十日

书记员　　刘慧玉

本案判决依据的相关法律

《中华人民共和国民法典》

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》

第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定;因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。