关于加速折旧,某书中案例中税务机关处理的“问题”
发文时间:2024-11-17
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来源:大力税手
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近日在读书中看到书中讨论了一个事关加速折旧的案例,即加速折旧要不要先以会计加速折旧处理为前提,书中有描述企业与区局之前的“争议”,还涉及市局与省局的投诉、请求的博弈过程,笔者认为,这个事项并没有这么不明确。

  本来呢,税会两条线,“井水不犯河水”,但是呢,两个又缠缠绵绵,难分离,有时确实剪不断理还乱的状态,不过整体上,所得税应有所得税的确认标准与规则,这一点要有立场,但是因为税务总局2012年15号公告中的一款规定,直接让很多税务人员产生了错觉与误解,该意见如下:

  八、关于税前扣除规定与企业实际会计处理之间的协调问题

  根据《企业所得税法》第二十一条规定,对企业依据财务会计制度规定,并实际在财务会计处理上已确认的支出,凡没有超过《企业所得税法》和有关税收法规规定的税前扣除范围和标准的,可按企业实际会计处理确认的支出,在企业所得税前扣除,计算其应纳税所得额。

  正是因为有这样那样的误解,带来了比较大的争议,因此税务总局在2014年29号公告中产厌其烦的进行了“苦口婆心”的解释:

  五、固定资产折旧的企业所得税处理

  (一)企业固定资产会计折旧年限如果短于税法规定的最低折旧年限,其按会计折旧年限计提的折旧高于按税法规定的最低折旧年限计提的折旧部分,应调增当期应纳税所得额;企业固定资产会计折旧年限已期满且会计折旧已提足,但税法规定的最低折旧年限尚未到期且税收折旧尚未足额扣除,其未足额扣除的部分准予在剩余的税收折旧年限继续按规定扣除。

  (二)企业固定资产会计折旧年限如果长于税法规定的最低折旧年限,其折旧应按会计折旧年限计算扣除,税法另有规定除外。

  (三)企业按会计规定提取的固定资产减值准备,不得税前扣除,其折旧仍按税法确定的固定资产计税基础计算扣除。

  (四)企业按税法规定实行加速折旧的,其按加速折旧办法计算的折旧额可全额在税前扣除。

  (五)石油天然气开采企业在计提油气资产折耗(折旧)时,由于会计与税法规定计算方法不同导致的折耗(折旧)差异,应按税法规定进行纳税调整。

  其中第(四)款明确了税法的独立性确定原则,非让人家会计上也要按加速折旧处理,这一是管多了,税收政策是管税的,以税来支持鼓励企业投资发展的,会计上是基于会计核算规范来选择的,有的企业就是要保利润,但人家投资也是考虑到税收政策的激励才进一步扩大投资采购的,税收政策所激励的行为与事实发生为关键与前提。话说好多年前,笔者曾有看到当时的调研意见,确实当时有写以会计处理为前提,但是正式出文后不再要求了,这说明当时考虑的是纳税人不要得便宜的心理来想这个事项的,但是若干的上市公司,利润指标是其核心所在,让人家也加速折旧,真不是税收政策来指导的,管好行业刺激发展的目标就够了。

  当时《国家税务总局所得税司有关负责人就完善固定资产加速折旧企业所得税政策答记者问》特别列举了一个问题:

  十二、问:税法规定与会计处理差异问题是否影响企业享受加速折旧优惠政策?

  答:《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干问题的公告》(国家税务总局公告2014年第29号)规定,企业按税法规定实行加速折旧的,其按加速折旧办法计算的折旧额可全额在税前扣除。也就是说,企业会计处理上是否采取加速折旧方法,不影响企业享受加速折旧税收优惠政策,企业在享受加速折旧税收优惠政策时,不需要会计上也同时采取与税收上相同的折旧方法。

  本身我们在实际业务中也是这样填报申报表进行差异核定的。

  至于国家税务总局公告2018年第46号就新购进的设备、器具,单位价值不超过500万元的,允许一次性计入当期成本费用在计算应纳税所得额时扣除政策在征管规范中提到:

  三、企业选择享受一次性税前扣除政策的,其资产的税务处理可与会计处理不一致。

  这并不是说只有这样才不需要会计上一样处理,而一次性扣除呢,这较加速折旧有点差异,本质上是一次性加速折旧了,但为了减少争议,估计写文件的人进行了再一次的强调,不能说这里写的是一次性的,没提加速折旧的事,加速折旧就不行!因为原来的政策已完善地解决了实务中的问题。

  所以呢,书中的案例及相关层级税务机关人员的观点差异,本身税务总局早就解释了,而且相当清楚。

国家税务总局所得税司有关负责人就完善固定资产加速折旧企业所得税政策答记者问

国家税务总局办公厅                      2014年11月21日    

国家税务总局公告2014年第64号 国家税务总局关于固定资产加速折旧税收政策有关问题的公告

一、问:完善固定资产加速折旧政策的背景是什么?

答:当前,制约制造业投资的关键问题是企业资金紧张。今年以来,制造业投资增速有所下滑,企业自身投资能力不足、外部融资成本高等因素制约了企业转型升级。在此情况下,需要尽快为制造业注入流动性,促进技术革新、产业升级,向中高端水平迈进。为此,国务院决定,进一步完善固定资产加速折旧政策。通过进一步完善固定资产和研发仪器设备加速折旧政策,减轻企业投资初期的税收负担,改善企业现金流,调动企业提高设备投资、更新改造和科技创新的积极性。这是一项既利当前、更惠长远的重大举措,对于提高传统产业竞争力,增强经济发展后劲和活力,实现提质增效升级和持续稳定增长,促进就业,完善我国支持企业创新的税收政策体系等都具有重要意义。

二、问:完善固定资产加速折旧政策有哪些主要内容?

答:根据《财政部国家税务总局关于完善固定资产加速折旧企业所得税政策的通知》(财税[2014]75号)的规定,完善固定资产加速折旧企业所得税政策有如下内容:

1、对生物药品制造业,专用设备制造业,铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业,计算机、通信和其他电子设备制造业,仪器仪表制造业,信息传输、软件和信息技术服务业等6个行业的企业,2014年1月1日后新购进的固定资产,可以缩短折旧年限或采取加速折旧的方法。

对上述6个行业的小型微利企业2014年1月1日后新购进的研发和生产经营共用的仪器、设备,单位价值不超过100万元的,允许一次性计入当期成本费用在计算应纳税所得额时扣除,不再分年度计算折旧;单位价值超过100万元的,可以缩短折旧年限或采取加速折旧的方法。

2、对所有行业企业2014年1月1日后新购进的专门用于研发的仪器、设备,单位价值不超过100万元的,允许一次性计入当期成本费用在计算应纳税所得额时扣除,不再分年度计算折旧;单位价值超过100万元的,可以缩短折旧年限或采取加速折旧的方法。

3、对所有企业持有的单位价值不超过5000元的固定资产,允许一次性计入当期成本费用在计算应纳税所得额时扣除,不再分年度计算折旧。

三、问:为贯彻落实国务院完善固定资产加速折旧政策,国家税务总局采取了哪些措施?

答:国务院决定实施完善固定资产加速折旧政策后,为贯彻落实国务院的政策精神,使有关政策内容尽快落地,10月20日,税务总局与财政部联合发布了《财政部国家税务总局关于完善固定资产加速折旧企业所得税政策的通知》(财税[2014]75号),就有关政策的具体内容作出明确。为解决具体操作管理问题, 11月14日,国家税务总局下发了《国家税务总局关于固定资产加速折旧税收政策有关问题的公告》(国家税务总局公告2014年第64号),就贯彻落实具体征管问题作出了详细规定。在税务总局门户网站及其他媒体对加速折旧政策及管理问题进行了宣传解读。此外,还专门对纳税申报表的相关内容进行了修订。下一步,税务总局还将不断进行宣传、培训,做好后续管理工作,加强各地政策落实督导,确保优惠政策落实到位。

四、问:为何选择六大行业实施完善加速折旧政策?

答:此次的加速折旧政策选择了生物药品制造业、专用设备制造业,铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业,计算机、通信和其他电子设备制造业,仪器仪表制造业,信息传输、软件和信息技术服务业等6个行业,主要是考虑这些行业都是国家鼓励的战略性新兴产业。按照《“十二五”国家战略性新兴产业发展规划》,到2015年战略性新兴产业增加值占国内生产总值比重将达到8%左右,这些行业在国民经济体系中影响大,对产业结构升级、节能减排、提高人民健康水平、增加就业等带动作用明显。通过实施加速折旧政策,能够直接或间接带动固定资产投资的大幅增长,加速产业升级,促进经济平稳增长和产业结构进一步优化。

另外,国家有关部门将根据此项优惠政策实施情况,适时扩大或调整加速折旧企业所得税政策适用的行业范围。

五、问:六大行业按照什么标准进行划分?

答:为增强税收优惠政策的确定性,公告规定,六大行业具体按照国家统计局《国民经济行业分类与代码(GB/4754-2011)》执行。今后国家有关部门更新国民经济行业分类与代码,从其规定。

六、问:六大行业企业享受加速折旧政策的口径是什么?

答:享受加速折旧税收优惠政策的六大行业企业是指以上述行业业务为主营业务,其固定资产投入使用当年主营业务收入占企业收入总额50%(不含)以上的企业。

为使这项优惠政策真正落实到国家鼓励的行业企业,考虑到企业多业经营的情况,在认定六大行业企业时,使用收入指标来界定。在实际执行中,应注意以下几点:第一,收入口径为收入总额,引用了《企业所得税法》第六条所称的收入总额的概念,避免在计算比例时引发歧义。第二,在计算时应使用固定资产开始用于生产经营当年的数据。第三,企业在生产经营过程中,收入占比可能发生变化,为了简便可行,应以固定资产开始用于生产经营当年的数据为准,以后发生变化的,也不影响企业享受优惠政策。

七、问:六大行业企业享受固定资产加速折旧政策的固定资产范围是什么?

答:此次完善固定资产加速折旧企业所得税政策中“固定资产”的范围,包括以下几项:

1、房屋、建筑物;

2、飞机、火车、轮船、机器、机械和其他生产设备;

3、与生产经营活动有关的器具、工具、家具等;

4、飞机、火车、轮船以外的运输工具;

5、电子设备。

八、问:加速折旧政策对小型微利企业有特别优惠吗?

答:有。加速折旧政策中规定的适用于所有企业的优惠政策,小型微利企业只要符合条件都可以享受。此外,考虑到小型微利企业普遍存在研发和生产共用仪器、设备的情况,公告特别规定,对六大行业中的小型微利企业2014年1月1日后购进的研发和生产经营共用的仪器、设备,单位价值不超过100万元的,允许一次性计入当期成本费用在计算应纳税所得额时扣除,不再分年度计算折旧。单位价值超过100万元的,允许按不低于《企业所得税法》规定折旧年限的60%缩短折旧年限,或选择采取双倍余额递减法或年数总和法进行加速折旧。

九、问:享受加速折旧优惠政策的小型微利企业的标准是什么?

答:此次加速折旧企业所得税优惠政策中的小型微利企业,是指《企业所得税法》第二十八条规定的小型微利企业。即从事国家非限制和禁止行业,并符合下列条件的企业:

1、工业企业,年度应纳税所得额不超过30万元,从业人数不超过100人,资产总额不超过3000万元;

2、其他企业,年度应纳税所得额不超过30万元,从业人数不超过80人,资产总额不超过1000万元。

十、问:新购进的固定资产如何理解?

答:这里“新购进”中的“新”字,只是区别于原已购进的固定资产,不是规定非要购进全新的固定资产,即包括企业2014年以后购进的已使用过的固定资产。固定资产的取得包括外购、自行建造、投资者投入、融资租入等多种方式。公告明确的“购进”是指:以货币购进的固定资产和自行建造的固定资产。考虑到自行建造固定资产所使用的材料实际也是购入的,因此把自行建造的固定资产也看作是“购进”的。

十一、问:新购进固定资产的时间点如何把握?

答:新购进的固定资产,是指2014年1月1日以后购买,并且在此后投入使用。设备购置时间应以设备发票开具时间为准。采取分期付款或赊销方式取得设备的,以设备到货时间为准。

企业自行建造的固定资产,其购置时间点原则上应以建造工程竣工决算的时间点为准。

十二、问:税法规定与会计处理差异问题是否影响企业享受加速折旧优惠政策?

答:《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干问题的公告》(国家税务总局公告2014年第29号)规定,企业按税法规定实行加速折旧的,其按加速折旧办法计算的折旧额可全额在税前扣除。也就是说,企业会计处理上是否采取加速折旧方法,不影响企业享受加速折旧税收优惠政策,企业在享受加速折旧税收优惠政策时,不需要会计上也同时采取与税收上相同的折旧方法。

十三、问:享受加速折旧税收优惠需要税务机关审批吗?

答:为方便纳税人,企业享受此项加速折旧企业所得税优惠不需要税务机关审批,而是实行事后备案管理。总、分机构汇总纳税的企业对所属分支机构享受加速折旧政策的,由其总机构向其所在地主管税务机关备案。

为简化办税手续,在备案时纳税人只需提供相应报表,而发票等原始凭证、记账凭证等无需报送税务机关,留存企业备查即可。同时,为加强管理,企业应建立台账,准确核算税法与会计差异情况。

十四、问:预缴申报时可以享受加速折旧税收优惠吗?

答:为使政策及时落地,企业在预缴时就可以享受加速折旧政策。企业在预缴申报时,由于无法取得主营业务收入占收入总额的比重数据,可以由企业合理预估,先行享受。到年底时如果不符合规定比例,则在汇算清缴时一并进行纳税调整。

为了便于税务机关能够及时准确了解企业享受此项优惠政策的实际情况,要求企业在预缴申报时,应报送《固定资产加速折旧(扣除)预缴情况统计表》。

十五、问:企业享受加速折旧政策是否会对企业应享受的研发费用加计扣除优惠产生影响?

答:企业专门用于研发活动的仪器、设备已享受加速折旧政策的,在享受研发费用加计扣除时,应按照研发费用加计扣除的有关文件,就已经进行会计处理的折旧、费用等金额进行加计扣除。因此,对于开展研发活动的企业来说,意味着在会计上按照公告规定进行加速折旧处理的折旧、费用,若符合加计扣除条件的话,仍可以进行加计扣除,享受双重的优惠。

应注意的是,根据《国家税务总局关于印发(企业研究开发费用税前扣除管理办法(试行))的通知》(国税发[2008]116号)、《财政部国家税务总局关于研究开发费用税前加计扣除有关政策问题的通知》(财税 [2013]70号)的有关规定,小型微利企业研发和生产经营共用的仪器、设备所发生的折旧、费用等金额,不能享受研发费用加计扣除政策。

十六、问:新、旧加速折旧政策能否择优享受?

答:企业的资产如果既符合本公告的规定,又符合国税发[2009]81号文件的规定,以及符合《财政部国家税务总局关于进一步鼓励软件产业和集成电路产业发展企业所得税政策的通知》(财税[2012]27号)中相关加速折旧政策条件的,企业可以选择最优的政策执行。需要注意的是,企业一经选择,不得改变。

十七、问:企业在2013年12月31日前持有的单位价值不超过5000元的固定资产,能否享受新的折旧政策?

答:新政策规定对所有企业持有的单位价值不超过5000元的固定资产,允许一次性计入当期成本费用在计算应纳税所得额时扣除,不再分年度计算折旧。这里的“5000元”是指企业固定资产的原始成本,不是折余价值。这里的“持有”,既包括2014年1月1日前已经购进,也包括2014年1月1日后新购进的单位价值不超过5000元的固定资产。本着有利于企业的原则,对于企业在2013年12月31日前持有的单位价值不超过5000元的固定资产,税收上已经作为固定资产进行处理的,其折余价值部分可在2014年1月1日以后一次性在计算应纳税所得额时扣除。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。