2024年第16号公告等住房交易税收新政影响分析及应对
发文时间:2024-11-27
作者:牛鲁鹏
来源:税屋
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党的二十届三中全会提出,充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权,允许有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准,完善房地产税收制度。9月26日,中共中央政治局会议再次强调,要促进房地产市场止跌回稳,调整住房限购政策,抓紧完善土地、财税、金融等政策,推动构建房地产发展新模式。

  随即,相关部委打出系列政策“组合拳”,于11月中旬发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》(财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号,以下简称16号公告)和《关于降低土地增值税预征率下限的公告国家税务总局公告》(国家税务总局公告2024年第10号),从供给端和需求端两个方面着手,明确多项促进房地产市场平稳健康发展的相关税收政策,政策将从12月1日起执行。

  系列政策将给房地产市场带来深远的影响,具体分析如下。

  一、对买受人的影响

  近年来,由于买房人投资信心不足,房地产交易积极性下挫,本次政策对症下药,积极改善以加速住房投资与流转。

  1.契税,加大住房交易环节契税优惠力度。

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  我们通过案例说明契税税率下调的影响。

  案例1. 北京九鼎房地产开发有限公司(以下简称九鼎房地产)于2024年11月,开始现房销售新开发的住房,A 户型为140平方米,B户型为144平方米,含税价为10.9万元/平方米。

  市民张三购买了A户型,契税的缴纳时间可以选择:如果选择在12月1日前缴纳契税,当住房属于家庭第一套住房时,应缴纳契税21万元,属于第二套住房时,应缴纳28万元;如果选择在12月1日后缴纳,不论是第一套住房还是第二套均只需缴纳14万元。

  市民李四购买了B户型,因为该户型面积超出了16号公告规定的面积标准——140平方米,所以不论是选择在政策调整前、后缴纳契税,税额均没有差别:属于家庭第一套住房时,应缴纳21.6万元,属于第二套住房时,应缴纳28万元。

  通过上述案例和表格,可以得出以下结论:

  第一,如果买受人选购的户型面积<90平方米,或者>140平方米,契税税额不受本次政策调整影响;

  第二,如果买受人购买户型面积在90—140平方米(含140)的住房,在政策调整后缴纳契税,将切实享受到政策红利,以案例1中张三为例,如果他购入的属于家庭第二套住房,可以少缴纳契税14万元。上述房地产税收优惠政策也与国家当前鼓励计划生育、购买改善型住房一脉相承。

  第三,房地产企业需要及时关注政策变化,在户型设计时及时、合理调整户型面积。

  如果房地产企业时在政策调整后仍然按照原来的土地增值税中普通标准住宅面积临界点——144平方米设计户型面积,将会加重买受人的契税负担,有可能影响销售去化。在案例1中,尽管李四选购的户型面积只比张三的大4平方米,但由于李四选购的户型面积超出了面积优惠标准,政策调整后缴纳契税将比张三多支付契税税款,最高可达到14万元。

  为了在促进销售的同时减轻买受人资金压力,房地产企业可以温馨提示买受人尽量在12月1日后缴纳契税。

  2.增值税,个人销售2年以上住房一律免征。

  16号公告第二条第(二)项规定,北上广深四地取消普通住宅和非普通住宅标准后,个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税;不足2年的,按照5%的征收率全额缴纳增值税,自此,个人销售住房增值税政策全国保持统一。

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  案例2. 北京市民王五2018年从北京九鼎房地产开发有限公司购入别墅一套,市场价格为3000万元,近期计划销售,目前市场价格为4000万元。

  如果在12月1日前销售,需要缴纳增值税及附加53.33万元;但如果在12月1日后销售,则可以免征增值税及附加。

  二、对房地产企业的影响

  近年来,受全球经济形势影响,我国房地产企业销售去化慢,融资难度大、资金紧张,房地产企业对本次交易新政可以说翘首以盼。

  1.降低土地增值税预征率下限,有效缓解财务困难。

  《关于降低土地增值税预征率下限的公告国家税务总局公告》(国家税务总局公告2024年第10号,以下简称10号公告)明确,自2024年12月1日起,各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点,具体变化如下:

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  案例3. 北京九鼎房地产开发有限公司2024年11月预售新开发的商品房,A 户型为140平方米,B户型为144平方米,含税价为10.9万元/平方米,假定当地土地增值税计征依据计算公式如下:

  土地增值税预征计征依据=预收款÷(1+增值税适用税率或征收率)

  如果房地产企业在预征率下调前,签订预售预售合同,需要按照2%预缴土地增值税,如果在下调后签订,则可以按照1.5%预缴,因此企业每销售一套A户型少预缴土地增值税税额7万元,如此一来增加了企业资金流动,减轻了企业压力,有利于房地产业止跌回稳。

  10号公告发布后,各地纷纷响应。2024年11月21日,浙江省税务局发布《关于调整土地增值税预征率的公告(征求意见稿)》,拟规定,自2024年12月1日起,除保障性住房外,全省(不含宁波)普通标准住宅和其他类型房地产的土地增值税预征率为1.5%。

  同日,宁波市税务局制发了《国家税务总局宁波市税务局关于土地增值税预征有关事项的公告(征求意见稿)》,拟规定各类型房地产的土地增值税预征率均为1.5%。在此之前,即2023年6月,宁波市税务局发布《关于土地增值税清算若干政策问题的公告》(公告2023年第3号)规定,宁波市各类型房地产的土地增值税预征率均为2%。

  2024年11月22日,山西省跟进,发布《关于降低土地增值税预征率下限的公告(征求意见稿)》,拟将预征率下限由1.5%调整为1%。

  2.对土地增值税清算的影响。

  16号公告第二条规定:“(一)取消普通住宅和非普通住宅标准的城市,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一项,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,继续免征土地增值税。”

  部分读者可能会感觉该条款难以理解,既然取消了“普通住宅和非普通住宅标准”,怎么还有“普通标准住宅”一说呢?笔者认为,原因有二:

  第一,普通住宅与普通标准住宅不同。一般情况下,普通住宅需要同时满足容积率、建筑面积、销售单价三个条件,才属于普通标准住宅。

  第二,这次政策调整以保持房地产企业税负稳定为前提。这一点从财政部、税务总局、住房城乡建设部有关司负责人就促进房地产市场平稳健康发展税收政策答记者问新闻稿第二条可以看出。毕竟房地产对财政贡献太大,动摇不得:住建部部长霓虹同志曾指出房地产的“456原则”,其中“5”是指房地产企业土地出让和税费贡献大约占到部分地方政府的50%。

  另外,《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》第44条第(二)款明确指出:“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权,因城施策,允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准” 。从该条政策可以看出,是否取消普通住宅和非普通住宅标准,各城市有选择权,如果保持标准不变,则仍然存在普通标准住宅与非普通标准住宅。

  如果有城市计划对普通标准住宅面积标准进行调整,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定,其具体执行标准应由所在省、自治区人民政府批准。

  具体执行标准公布后,税务机关新受理清算申报的项目,以及在具体执行标准公布前已受理清算申报但未出具清算审核结论的项目,按新公布的标准执行。具体执行标准公布前出具清算审核结论的项目,仍按原标准执行。

  对于北上广深四个超一线城市,由于涉及到个人出售住房的增值税政策调整,16号公告第二条明确规定,只有消普通住宅和非普通住宅标准后,才可以与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策。由于16号公告自2024年12月1日起执行,因此北、上、广、深四地须在11月底前发布政策。

  北京、上海、深圳已经于11月18日、19日分别发布了《关于取消普通住房标准有关事项的通知》(京建发[2024]488号、沪建房管联[2024]585号、深建字[2024]328号)文件,三地均明确规定,“取消本市普通住房和非普通住房标准”。

  需要注意的是,北京、上海、深圳均没有废止之前发布的“普通标准住宅面积标准——144平方米”相应条款。因此,北京和上海的房地产开发项目土地增值税清算时,产品类型划分依然采用“两分法”,即普通标准住宅+其他类型房地产两类,而深圳依然可以选择采用“一分法”或者“二分法”。

  16号公告发布的当天,浙江省税务局发布《关于土地增值税征收管理若干问题的公告》(浙江省税务局公告2024年第2号),文件延续了当地之前的清算方法,即土地增值税清算时,将全省分类型清算方法统一为“二分法”,分为普通标准住宅和除普通标准住宅以外的其他类型房地产。对同一清算单位内包含不同类型房地产的,应按普通标准住宅和其他类型房地产分别核算增值额、增值率。

  综上可以看出,截止目前,本次房地产交易税收新政在土地增值税清算上没有带来变化。考虑到当前的经济形势和财政压力,预计全国也是如此,未来全国土地增值税清算依然呈现三分法为主、二分、一分并存的局面。

  综上所述,本次住房交易新政中,除了土地增值税清算将保持平稳不变外,增值税、契税政策的调整可以促进房地产销售、流通,土地增值税预征率下限下调可以增加企业资金流通,均利好房地产业,可以促进房地产市场止跌回稳,房地产企业应快速学习消化新政,用足利好和优惠。


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个人同时构成内地和香港居民,适用“加比规则”确定税收居民身份

实务中,个人可能同时构成税收协定缔约国双方居民。为了解决这种情况下个人最终居民身份的归属,税收协定中普遍采取“加比规则”判定。“加比规则”的使用有先后顺序,即按照“永久性住所—重要利益中心—习惯性居处—国籍”的顺序来确定最终税收居民身份,只有当使用前一标准无法解决问题时,才使用后一标准。笔者在实践中发现,部分纳税人的生活和工作呈现出“双城模式”,其实际申报缴纳税款时,需注意居民身份的判定。

  典型案例

  王先生持有中国内地(北京)户籍和身份证,并于2018年取得了香港永久性居民身份。王先生在北京拥有一家合伙企业并任职,在北京缴纳社会保险及工资薪金所得个人所得税。同时,王先生受雇于某香港公司,从香港取得工资薪金所得,并在香港缴纳薪俸税(类似于内地个人所得税)和强制性公积金(类似于内地社保)。

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  由于王先生的主要经济利益和社会关系均集中于内地,内地主管税务机关对王先生是否构成中国税收居民身份,是否须就全球所得在内地履行申报义务发出核查通知。

  政策分析

  如何准确判定王先生的税收居民身份?根据个人所得税法及其实施条例规定,在中国境内有住所,或者无住所而一个纳税年度内在中国境内居住累计满183天的个人,为居民个人。在中国境内有住所的个人,是指因户籍、家庭、经济利益关系而在中国境内习惯性居住的个人。

  案例中,王先生在内地的居住天数明确未满183天,因此判断其是否构成居民个人的关键,就在于其是否因户籍、家庭、经济利益关系而在中国境内“习惯性居住”。“习惯性居住”是判定纳税人是居民个人还是非居民个人的一个法律意义上的标准,代表个人的长期居住意愿和生活归属。

  王先生认为,其已获得香港永久性居民身份,在香港购置物业、受雇工作、缴纳税款和强制性公积金,体现了其将香港作为长期稳定生活中心的明确意愿,其已经构成了香港的税收居民。

  内地主管税务机关认为,王先生在北京拥有住房且始终保留内地户籍,其配偶、子女等核心家庭成员均长期在内地生活、工作和学习,同时其在内地拥有合伙企业股权,且担任职务并领取薪酬、缴纳社保,这是构成家庭、经济利益关系的最有力证据,也是判定“习惯性居住”的核心要素。内地主管税务机关判断,王先生因户籍、家庭、经济利益关系而在内地习惯性居住,构成了内地的税收居民。

  案例中,王先生的情况已同时触发了内地和香港的居民身份判定条款,形成了双重税收居民身份。此时,应按照《内地和香港特别行政区关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的安排》(以下简称《安排》)中的“加比规则”来确定王先生的税收居民身份。

  判断结论

  根据《安排》规定,启动“加比规则”后,首先进行“永久性住所”测试。案例中,王先生在北京和香港均拥有自有住房,即王先生在内地和香港均拥有永久性住所,故此标准无法明确判定,应按照顺序转入“重要利益中心”测试。

  “重要利益中心”要求审视个人和经济关系更密切的一方,以此判定税收居民身份。案例中,王先生尽管在香港有工作并购置物业,但其配偶、子女均长期在北京生活、工作和学习,即最密切的家庭关系位于内地。同时,王先生在北京任职并领取薪酬,缴纳社保,且其主要资产(如房产、投资、银行存款)也集中于内地,这意味着王先生最主要的经济活动位于内地。

  据此,王先生的家庭纽带、经济重心和社会关系均位于内地,“重要利益中心”已明确指向内地。按照“加比规则”,当“重要利益中心”可确定时,即应认定王先生为“重要利益中心”所在国家(地区)的税收居民。

  内地主管税务机关最终判定王先生为内地税收居民,王先生认可该判定后,就此前未申报的全球所得,包括香港公司支付给王先生的薪金及香港的投资收益等,补缴个人所得税及滞纳金。

拆分收入骗享优惠再被查,合理商业目的架构如何搭建?

编者按:

  近年来,国家为支持经济发展、激发市场活力,持续推出了一系列针对小微企业和个体工商户的普惠性税收优惠政策。例如,月销售额10万元以下的增值税小规模纳税人免征增值税;年应纳税所得额不超过300万元的小型微利企业享受低至5%的企业所得税优惠税率。

  与此同时,一些本已超过标准、应正常纳税的企业,试图通过人为拆分业务、资产或收入,制造符合优惠条件的假象,从而非法获取税收利益。2025年9月,国家税务总局联合工信部、国家网信办发布《关于规范互联网平台企业涉税信息报送有关行政处罚事项的公告》(国家税务总局 工业和信息化部 国家互联网信息办公室公告2025年第22号),明确将分拆收入列为税收违法行为,释放出强化监管拆分收入偷税的信号。

  本文基于国税总局最新公布的三个典型“拆分收入”偷税案,从行为模式、违法动因、法律后果及合规边界等多维度展开分析,旨在为市场主体厘清“拆分收入”中合理安排与违法偷税的界限。

  一、案例引入

  (一)广西咕咕狗商务秘书有限公司拆分收入偷税案

  2020年至2022年,广西咕咕狗商务秘书有限公司通过操控关联企业拆分收入偷逃税款。该公司在广西拥有多家关联企业,均登记为独立核算的小规模纳税人,表面合规,实则由同一集团控股:销售人员由咕咕狗公司统一管理考核,但劳动合同和社保被周期性调至不同关联企业,制造独立经营假象;收入通过预收账款挂账,再按需拆分至关联公司开票,确保单家公司收入不超过小规模纳税人免税标准和小型微利企业优惠门槛。

  经查,该公司通过拆分收入违规享受税收优惠,少缴增值税、城建税、企业所得税118.94万元。2024年5月,南宁市税务局依法追缴税款、加收滞纳金并处罚款合计264.67万元。

  (二)安顺百年婚宴公司拆分收入骗享税费优惠偷税案

  2021年至2023年间,安顺百年婚宴公司为使其单体收入始终维持在增值税小规模纳税人及小型微利企业的税收优惠门槛之内,利用其员工身份注册了两家无实际经营场所的空壳个体工商户,将本属于公司的巨额婚宴收入,通过员工个人账户分流至这些空壳主体,并进行虚假的纳税申报,从而掩盖其真实营收规模。该公司因此少缴各项税费249.77万元,最终被依法追缴税款、加收滞纳金并处以罚款合计392.79万元。由于逾期未缴清款项,该案已因涉嫌犯罪被移送公安机关处理。

  (三)夏安阳拆分收入骗享个人所得税税收优惠偷税案

  2019年至2021年,夏安阳以其实际控制的9家注册于宁波象山的个体工商户为工具,承接某影视公司的综合服务项目后,将本应归属于其个人的经营收入人为拆分至多家个体户,利用个体工商户经营所得减半征收等个税优惠政策,虚假申报偷逃个人所得税。税务稽查部门最终查实其拆分收入少缴个税345.92万元。2024年9月,税务机关依法追缴税款、加收滞纳金并处以50%罚款,合计518.88万元。因夏安阳逾期未缴清款项,案件已移送公安机关侦办,面临刑事责任追究风险。

  二、从案例看“拆分收入”的常见形式

  (一)集团控制下的多主体协同拆分

  该模式常见于集团化运营企业,其核心特征是利用法人人格独立制度的形式,掩盖业务、资产、人员及资金的统一控制实质。违法性主要体现在:

  1.各关联主体在核心经营要素上不具备真实独立性,如人员由同一团队统一管理、考核与调配,业务承接与执行由同一控制方决策,资金收支实行统一归集与调度。

  2.收入款项通常先归集于某一核心主体或挂账处理,再根据各关联主体的税收优惠额度进行反向拆分配比与开票,导致发票流、资金流与真实的业务流、经营主体严重背离。

  (二)企业借助空壳个体工商户分流收入

  此模式关键识别特征在于作为收款方的个体工商户缺乏经营实质,通常表现为:

  1.注册的个体工商户无固定经营场所、无必要从业人员、无真实开展业务的能力与记录,仅作为配合主体现金流与开票的“工具主体”。

  2.业务款项往往不直接进入实际提供服务的企业账户,而是经由企业控制的个人账户或直接转入空壳个体户,形成“公司业务、个人收款、个体户开票”的资金回路,刻意阻断收入与企业主体的关联。

  3.该类个体户在整体业务链中不承担任何创造价值的经营功能,其设立和存在的唯一或主要目的即为开具发票并适用低税率或免税政策。

  (三)个人收入分拆至多个个体户

  个人将劳务报酬所得转换收入性质为经营所得进行纳税申报,主要体现为:

  1.实际控制人通常在短期内集中注册多家个体工商户,这些主体在注册地址、业务范围、开票对象上高度相似或一致,并全部由该自然人实际控制。

  2.这些个体户共同承接源自同一委托方或关联方的同一类型业务,将本应由个人作为单一提供者取得的整体收入,在无合理商业理由的情况下,机械性地拆分至多个主体进行核算与申报。

  三、违法“拆分收入”的原因

  (一)增值税优惠

  根据《关于增值税小规模纳税人减免增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第19号),月销售额10万元以下(含本数)的增值税小规模纳税人免征增值税,超过该标准则适用3%征收率的应税销售收入,减按1%征收率征收增值税。

  对于营收规模超过免税额度的企业或个人而言,拆分收入后,单个主体的销售额可控制在免税门槛内,从而全额享受免征增值税优惠,如年销售额130万元的主体,拆分至两家个体户后,若每家月销售额均不超过10万元,可全额免税;若不拆分,则需缴纳约1.3万元增值税。

  (二)企业所得税优惠

  根据《关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第12号),小型微利企业年应纳税所得额不超过300万元的部分,实际企业所得税税率低至5%,而一般企业所得税税率为25%,税负差距高达20个百分点。

  对于年应纳税所得额超过300万元的企业,若通过拆分业务使拆分后的主体符合“年应纳税所得额不超过300万元、从业人数不超过300人、资产总额不超过5000万元”的小型微利企业条件,可大幅减少企业所得税支出。例如,年应纳税所得额400万元的企业,不拆分需缴纳100万元企业所得税(25%税率),拆分后若两家主体应纳税所得额分别为200万元,合计仅需缴纳20万元企业所得税(5%税率)。

  (三)个人所得税优惠

  个体工商户经营所得税率最高为35%,如果个人按照劳务报酬申报所得税率最高为45%,考虑到20%的扣除,实际劳务报酬税率最高为36%(45*(1-20%))。从以上看来经营所得和劳务报酬税负率相差不大,但是因为在实践中,经营所得往往可以适用核定征收的政策,例如按照10%的应税所得率进行核定,那么经营所得最高的实际税率只有3.5%,个别地方甚至能达到更低,这样大的税负差异是吸引个人成立多个个体户将收入转换为经营所得进行申报的重要原因。

  以取得增值税和附加税税后100万的收入为例,假定当年仅有6万的基本减除费用,以劳务报酬申报缴纳个税为(100*80%-6)*35%-8.592=17.3万元,而如果按照经营所得10%的应税所得率进行核定,则需缴纳个税仅为100*10%*20%-1.05=0.95万元。

  四、违法“拆分收入”的法律后果

  (一)行政责任

  根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条规定,纳税人偷税的,税务机关将追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金,并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。

  前述三起案例中,税务机关均依法作出了追缴税款、加收滞纳金并处罚款的决定,罚款比例在50%左右,合计处罚金额均远超少缴税款本身,也体现了税务机关对该类违法行为的严厉打击态度。

  (二)刑事责任

  当违法行为的情节与后果达到一定程度,则可能从行政违法领域上升至刑事犯罪领域,根据《中华人民共和国刑法》第二百零一条规定,逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上,经税务机关依法下达追缴通知后,不补缴应纳税款、不缴纳滞纳金或者不接受行政处罚的,构成逃税罪,将面临三年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金;数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的,将面临三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。

  前述安顺百年婚宴公司与夏安阳案,均因当事人逾期未缴清税款、滞纳金及罚款,案件已由税务机关依法移送公安机关刑事立案。这标志着案件性质已从行政违法质变为刑事犯罪,当事人将面临失去人身自由并处财产刑的严峻后果。

  五、具备合理商业目的的“拆分收入”不构成违法

  (一)判断标准指引

  《国家税务总局 工业和信息化部 国家互联网信息办公室关于规范互联网平台企业涉税信息报送有关行政处罚事项的公告》(2025年第22号公告)的解读中提出,判断拆分收入是否违法的核心标准在于其是否属于“不具有合理商业目的的安排”。

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小结:

  本文通过案例与法理相结合的分析,揭示出“拆分收入”违法与合规的本质界限在于是否具备“合理商业目的”。违法拆分通常表现为人为制造多个缺乏经营实质的主体,以套取税收优惠为核心目的,其背后是增值税、企业所得税及个人所得税的税负差异驱动。

  随着税收监管从“以票管税”迈向“以数治税”,税务机关对业务实质、资金流向与发票逻辑一致性的审查能力显著增强。不具备合理商业目的的架构安排,不仅面临补税、滞纳金和高额罚款的行政责任,更可能因逾期未缴而触发刑事风险,导致企业及负责人承担刑事责任。对于市场主体而言,税务合规已不再是可选项,而是生存发展的底线要求。任何组织架构与交易模式的调整,都应以真实业务为基础,以长期价值为导向,确保在享受政策红利的同时,不逾越法律红线。