(2019)鄂0103民初10992号中税华(北京)税务师事务所有限公司湖北分公司与新世界发展(武汉)有限公司服务合同纠纷一审民事判决书
发文时间:2020-05-28
来源:湖北省武汉市江汉区人民法院
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民 事 判 决 书


(2019)鄂0103民初10992号


原告:中税华(北京)税务师事务所有限公司湖北分公司,住所地武汉市江岸区建设大道959号惠园大公馆6层B室。


负责人:朱柳清,经理。


委托诉讼代理人:程明,男,该公司工作人员。


委托诉讼代理人:胡进,北京大成(武汉)律师事务所律师。


被告:新世界发展(武汉)有限公司,住所地武汉市江汉区建设大道568号新世界国贸大厦I座19楼。


法定代表人:陈礼文,董事长。


委托诉讼代理人:董水生,湖北得伟君尚律师事务所律师。


委托诉讼代理人:王佳恒,湖北得伟君尚律师事务所律师。


第三人:湖南成功新世纪投资有限公司,住所地湖南省长沙市雨花区航空路96号。


法定代表人:黄伟刚,经理。


委托诉讼代理人:董水生,湖北得伟君尚律师事务所律师。


委托诉讼代理人:王佳恒,湖北得伟君尚律师事务所律师。


原告中税华(北京)税务师事务所有限公司湖北分公司(以下简称中税华湖北公司)诉被告新世界发展(武汉)有限公司(以下简称新世界武汉公司)税务服务合同纠纷一案,本院立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。本案在审理过程中,依法追加湖南成功新世纪投资有限公司(以下简称湖南成功公司)为本案第三人。原告中税华湖北公司的委托诉讼代理人程明、胡进,被告新世界武汉公司及第三人湖南成功公司的共同委托诉讼代理人董水生、王佳恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。


中税华湖北公司向本院提出诉讼请求:1.新世界武汉公司向中税华湖北公司支付拖欠的服务费用1489174.51元;2.新世界武汉公司向中税华湖北公司支付违约金414148.56元;3.本案诉讼费用由新世界武汉公司承担。事实与理由:2013年7月12日,新世界武汉公司和中税华湖北公司签署《税务专项代理服务约定书》,约定新世界武汉公司委托中税华湖北公司处理湖南成功公司涉及税收检查事项,其中涉及补缴企业所得税金额为人民币35599173元以及相对应的罚款和滞纳金,收费标准为受益额10%[受益额=(3559万元-因附件1事项税务检查结论下达实际缴纳的企业所得税)+(因附件1事项税务检查结论下达实际缴纳的企业所得税50%-因附件1事项税务检查结论下达实际承担的罚款)+(因附件1事项税务检查结论下达实际缴纳的企业所得税应承担的滞纳金-因附件1事项税务检查结论下达实际承担的滞纳金)],收费条件成就后新世界武汉公司应自湖南省国家税务局稽查局下达正式结论性文件之日起二十日内按上述收费标准一次性支付服务费用,如新世界武汉公司违约按约定的服务收费20%的比例向中税华湖北公司支付违约金。中税华湖北公司接受委托后,在合法合理的范围内,为尽量减少湖南成功公司应补缴税款以及相对应的罚款数额,中税华湖北公司完成了大量工作。2015年9月23日,湖南省国家税务局稽查局作出湘国稽税稽处(2015)1号税务处理决定书。根据湖南省国家税务局稽查局作出的决定书可知,经过中税华湖北公司的努力,中税华湖北公司将代理事项范围内应补缴税款成功减少至29783490.19元,与《约定书》中约定的35599173元差额为5815682.81元,且未被处罚款。因此,《约定书》第四条约定的收款条件已成就,新世界武汉公司应向中税华湖北公司支付服务费用共计2070742.79元(计算方式为:(35599173.00?29783490.19)?10%+(29783490.19?0)?50%?10%。直至2019年4月26日,新世界武汉公司才向中税华湖北公司支付了部分服务费共计581568.28元,但至今仍拖欠服务费用1489174.51元及违约金414148.56元未支付。为维护中税华湖北公司的合法权益,特诉诸法院。


新世界武汉公司辩称,一、对双方签订合同无异议,对于协议约定的按照绩效的10%支付服务费无异议,合同中对受益额有明确界定的,本合同原本在计算式及定义方面存在瑕疵,但是不妨碍实际计算。二、中税华湖北公司在接受委托之后,为湖南成功公司提供税务代理服务,但是中税华湖北公司提供的服务带给湖南成功公司的受益额是完全可以计量的,中税华湖北公司基于错误的计算式计算出的服务费,新世界武汉公司难以接受。新世界武汉公司已经支付58万元的服务费,按对湖南成功公司受益额计算,服务费58万元已经超额支付,其他部分不应得到法庭支持。请求法庭驳回中税华湖北公司包括违约金在内的全部诉讼请求。


湖南成功公司述称,我方不是合同当事人,在本案税务服务合同中既不享受权利,也不履行义务;新世界武汉公司在履行合同中,没有给予我方任何授权确认中税华湖北公司服务的效果,我公司作为法人企业,其公司员工没有权利对中税华湖北公司服务效果进行任何形式的确认,即使新世界武汉公司个别员工向中税华湖北公司发送相关邮件涉及中税华湖北公司服务的效果,该函件也不具有证据的效力,不能作为新世界武汉公司认定中税华湖北公司服务效果的依据;我公司的涉税事项并不属于税法上的严重违法行为,不是偷税、漏税、抗税,且税务机关经过核查后也没有给予处罚,因此中税华湖北公司主张对我公司的服务费是缺乏基础法律事实的,中税华湖北公司基于案涉代理服务协议中错误的计算式计算出服务费与其服务行为不相关,我公司认可新世界武汉公司的所有意见。案涉代理合同是中税华湖北公司依据其专业优势拟定的格式合同,应当做出对中税华湖北公司不利的解释。


当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2013年7月12日,中税华湖北公司与新世界武汉公司签订编号为WH-04-13-0140601号《税务专项代理服务约定书》,约定:新世界武汉公司委托中税华湖北公司作为湖南成功公司专项税务咨询顾问;委托中税华湖北公司参与协调湖南成功公司涉及补缴企业得税税款金额为3559万元(附件1,不含罚款及滞纳金);双方在进行最终工作成果确认时,应当包含与中税华湖北公司相对应的罚款和滞纳金;如新世界武汉公司未按约支付委托费用,应按约定服务收费20%比例支付违约金;合同约定事项收费标准为受益额10%;受益额指经中税华湖北公司代理后,湖南成功公司就附件1所列事项税务检查结论下达实际缴纳的企业所得税税额与基数之间的差额以及该差额实际减少罚款和滞纳金之和,即受益额=(3559万元-因附件1事项税务检查结论下达实际缴纳的企业所得税)+(因附件1事项税务检查结论下达实际缴纳的企业所得税50%-因附件1事项税务检查结论下达实际承担的罚款)+(因附件1事项税务检查结论下达实际缴纳的企业所得税应承担的滞纳金-因附件1事项税务检查结论下达实际承担的滞纳金);自湖南省国家税务局稽查局下达正式结论性文件之日起二十日内,新世界武汉公司按约定标准向中税华湖北公司支付服务费用。2014年1月2日,湖南省国家税务局稽查局向湖南成功公司下达湘国稽税稽通[2014]1号《税务事项通知书》,载明湖南成功公司应交企业所得税126360682.96元,已交企业所得税31674837元,应补企业所得税94874199.61元。2015年9月23日,湖南省国家税务局稽查局向湖南成功公司下达湘国稽税稽处[2015]1号《税务处理决定书》。2016年1月18日,湖南成功公司员工胡旭向中税华湖北公司发出电子邮件,载明:“我司查阅了《税务专项代理服务约定书》(第WH-04-13-0140601号)结合省国税稽查结论对代理服务费作出回复,一、合同附件中的“附件一事项”体现的应补缴税款为35599173元,除去贵司未代理的两个事项,我司最终应补缴税额为29783490.19元,因此我司认可受益额A(即节税额)部分为两者之间的差额即5815682.81元;二、关于受益额B部分(即罚款),因国税稽查局在案件审理过程中至始至终未提到过要对我司进行罚款处理事项,故我司不认可该部分的代理费用。针对以上两点,我司认为根据该合同应与贵公司结算的代理费用为受益额A*10%,即人民币581568.28元。”该邮件同时向新世界武汉公司员工涂群抄送。2016年9月5日,中税华湖北公司向新世界武汉公司发出催款通知函,要求新世界武汉公司依约支付服务费2070742.79元、违约金414148.56元。2016年9月26日,中税华湖北公司向新世界武汉公司郑家纯发出关于请求协调合同付款事宜的函,请求郑家纯帮助协调合同付款事宜。2019年4月24日,新世界武汉公司向中税华湖北公司支付服务费581568.28元。


另查明,中税华湖北公司代理的是湖南成功公司一部分补缴税款事宜。中税华湖北公司接受委托后,多次派员往返于武汉---长沙,并分别于2013年8月23日拟定《湖南成功新世纪投资有限公司关于部分稽查事项的说明》、2014年1月23日拟定《我公司对湘国稽税稽通[2014]1号税务事项通知书有关事项的反馈意见》、2014年6月27日拟定《关于预售收入营业税金扣除的情况说明》、2014年7月2日拟定《关于马王堆道路修路支出的情况说明》等材料。至2019年9月5日(本案立案之日),中税华湖北公司为湖南成功公司提供的税务服务事项已完结。


还查明,中税华湖北公司提供税务服务后湖南成功公司未被罚款、未缴纳滞纳金。


本案在审理过程中,新世界武汉公司明确表示其主张:“中税华湖北公司利用专业知识使新世界武汉公司对合同产生误解”仅作为抗辩理由,不作权利主张。


本院认为,中税华湖北公司与新世界武汉公司签订编号为WH-04-13-0140601号《税务专项代理服务约定书》系当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应属有效。合同各方当事人均应依约履行各自义务。依据案涉约定书第一条第一、二项、第四条第一项,涉案受益额包含实际缴纳企业所得税税额与基数之间的差额、差额实际减少的罚款和滞纳金三个部分;其中差额实际减少的罚款部分受益额的计算方式为:因附件1事项税务检查结论下达实际缴纳的企业所得税50%-因附件1事项税务检查结论下达实际承担的罚款。上述内容在《税务专项代理服务约定书》中已明确约定,并不存在新世界武汉公司因专业知识缺乏对合同产生误解,故对新世界武汉公司主张:“中税华湖北公司利用专业知识使新世界武汉公司对合同产生误解,应当做出对中税华湖北公司不利解释;由于湖南成功公司最终未被实际罚款,因此受益额中不应包含罚款部分”的抗辩理由本院不予采纳。虽然中税华湖北公司为湖南成功公司提供的是部分税务服务,其提供税务服务部分的最终应补缴税额在湘国稽税稽处[2015]1号《税务处理决定书》未单独体现,但湖南成功公司员工胡旭于2016年1月18日向中税华湖北公司发出电子邮件中已确认湖南成功公司最终应补缴税额为29783490.19元、其差额为5815682.81元、应结算的代理费为581568.28元,加之新世界武汉公司依该邮件所确认的数额于2019年4月24日向中税华湖北公司支付了服务费581568.28元,故对于中税华湖北公司主张该邮件能证明:“湖南成功公司最终应补缴税额为29783490.19元、节税差额为5815682.81元”的举证意见本院予以采信。虽然案涉《税务专项代理服务约定书》约定受益额中实际缴纳企业所得税税额与基数之间的差额计算方式为3559万元-因附件1事项税务检查结论下达实际缴纳的企业所得税,但依据该约定书第一条第一项:“甲方确认,委托乙方参与协调湖南事项涉及补缴企业得税税款金额为人民币3559万元(附件1,不含罚款及滞纳金),甲乙双方均同意以此作为衡量乙方工作成果之基数”的约定,其基数应以合同附件1为准;附件1已列明各项税务服务的项目及所涉金额,其汇总金额为35599173元;同时,由于中税华湖北公司已按该附件1中所列全部事项提供税务服务,故案涉约定书项下的基数应当认定为35599173元。本案已查明,中税华湖北公司提供税务服务部分的最终补缴税额为29783490.19元,湖南成功公司未被罚款、未缴纳滞纳金。依据案涉《税务专项代理服务约定书》的约定,受益额的计算公式应为:(35599173元-因附件1事项税务检查结论下达实际缴纳的企业所得税)+(因附件1事项税务检查结论下达实际缴纳的企业所得税50%-因附件1事项税务检查结论下达实际承担的罚款)+(因附件1事项税务检查结论下达实际缴纳的企业所得税应承担的滞纳金-因附件1事项税务检查结论下达实际承担的滞纳金),即(35599173元-29783490.19元)+(29783490.19元×50%-0元)+(0元-0元),依据该计算公式,案涉《税务专项代理服务约定书》项下受益额为20707427.91元。依据案涉《税务专项代理服务约定书》的约定,服务费为受益额的10%(20707427.91元×10%),即2070742.79元;扣除新世界武汉公司向中税华湖北公司已支付的服务费581568.28元,新世界武汉公司下欠中税华湖北公司服务费1489174.51元。故对于中税华湖北公司主张:“新世界武汉公司支付服务费1489174.51元”的诉讼请求,本院予以支持。依据案涉约定书第二条第二款第四项、第四条第二项,新世界武汉公司应自湖南省国家税务局稽查局下达正式结论性文件之日(即2015年9月23日)起二十日(即2015年10月13日)内向中税华湖北公司支付全部服务费,如逾期应按服务费的20%支付违约金,故对中税华湖北公司主张:“新世界武汉公司支付违约金414148.56元”的诉讼请求,本院予以支持。


综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定,判决如下:


一、被告新世界发展(武汉)有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中税华(北京)税务师事务所有限公司湖北分公司支付服务费1489174.51元;


二、被告新世界发展(武汉)有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中税华(北京)税务师事务所有限公司湖北分公司支付违约金414148.56元。


负有金钱给付义务的当事人,如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。


案件受理费21930元,由被告新世界发展(武汉)有限公司负担[此款原告中税华(北京)税务师事务所有限公司湖北分公司已垫付本院,被告新世界发展(武汉)有限公司随上述判决付款一并给付原告中税华(北京)税务师事务所有限公司湖北分公司]。


如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本上诉于湖北省武汉市中级人民法院。


审 判 长  胡 琦


人民陪审员  陈桂荣


人民陪审员  王满平


二〇二〇年五月八日


书 记 员  刘玉兰


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。