分期支付土地出让金所支付的利息如何财税处理
发文时间:2024-10-17
作者:纪玮
来源:中汇税务师事务所
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按照2008年4月29日《国土资源部 国家工商行政管理总局关于发布<国有建设用地使用权出让合同>示范文本的通知》(国土资发[2008]86号)的相关规定,经双方协商一致,国有建设用地使用权出让价款可采取分期付款方式进行支付,分期数也由双方协商决定。但需注意“分期支付国有建设用地使用权出让价款的,受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时,同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率,向出让人支付利息。”并且第十一条规定:“受让人应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后,持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料,申请出让国有建设用地使用权登记。”房地产采取分期付款方式支付土地出让金所支付的利息或因迟延支付土地出让金而向出让人缴纳的滞纳金(或违约金)应当如何财税处理?

  一、土地出让金利息是否缴纳契税?《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部 税务总局公告2021年第23号)第二条第(五)项规定:“土地使用权出让的,计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。”根据该文件规定,纳税人取得土地所支付利息是否缴纳契税,关键还在于是否纳入土地使用权成交价格所涵盖范围。纳税人与土地管理部门签订土地出让合同,合同一般会约定付款方式,一次性付清国有建设用地使用权出让价款,应在合同签订之日起日内付清;分次支付国有建设用地使用出让价款的,同意按照中国人民银行公布的贷款或其他约定利率,向出让人支付利息。纳税人若选择分期支付土地出让金,所应支付给土地出让人的利息已在合同中所明确,笔者认为此种情形下分期付款所支付利息属于取得土地使用权约定的支付价款的一部分,应计入成交价格,纳入契税计税依据,照章征收契税。

  注意:对纳税人因迟延支付土地出让金而向出让人缴纳的滞纳金(或违约金),视延迟支付等情况是否出现而产生,具有不确定性,与土地出让金的价格没有必然关系,笔者认为不应属于土地出让的成交价格,不应计入契税计税依据。

  二、土地出让金利息是否抵减增值税销售额?国家税务总局公告2016 年 第 18 号第五条支付的土地价款,是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款,应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。18号文件对土地款条件进行了限定:直接支付土地款、省级及及以上财政票据;分期支付的土地款利息一般在实务中是向土储部门支付并取得非税收入票据,所以税务局在日常回复中认为满足这两个条件即可,但也会有不同的声音。财税[2016]140号第七条《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》(财税[2016]36号)第一条第(三)项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”,包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。140号文件“等”带来了争议,有人主张“等”是列举后煞尾,列举了土地款的范围,也就是等以内,土地款利息不能抵减销项;有人主张“等”是表示列举未尽,也是“等”之外还有,并且支付土地出让金利息取得了省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据,因此主张土地款利息可以抵减销项。

  注意:对纳税人因迟延支付土地出让金而向出让人缴纳的滞纳金(或违约金)不能抵减增值税销售额。

  三、土地出让金利息是否作为土地成本进行土地增值税税前扣除?根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第六条规定,计算增值额的扣除项目:(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)开发土地的成本、费用;(三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;(四)与转让房地产有关的税金;(五)财政部规定的其他扣除项目。以及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)第七条规定,取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。因为文件中并未明确,因此,有观点认为:房地产企业因延期缴纳土地出让金产生的利息不在上述土地增值税扣除项目范围内的,对于利息费用已单独扣除,因此土地出让金利息不能在计算土地增值税时扣除。

  但笔者观点:既然在契税上,将土地出让金利息认定为取得土地付出的代价计算缴纳契税,相应在土地增值税上也应当视同土地价款。实务中,如《国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法》(国家税务总局山东省税务局公告2022年第10号)明确:土地出让合同中约定分期缴纳土地出让金的利息,计入取得土地使用权所支付的金额,准予扣除。

  注意:对纳税人因迟延支付土地出让金而向出让人缴纳的滞纳金(或违约金)应当计入“营业外支出”,不属于土地增值税扣除范围。

  四、土地出让金利息是否允许企业所得税税前扣除?根据《企业所得税法实施条例》第五十六条规定:企业的各项资产,包括固定资产、生物资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产、存货等,以历史成本为计税基础。历史成本,是指企业取得该项资产时实际发生的支出。第六十六条规定,外购的无形资产,以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础。因此,分期付款购买的土地,是以最终支付的价款(包括利息在内)取得土地成本计税基础。

  注意:对纳税人因迟延支付土地出让金而向出让人缴纳的滞纳金(或违约金)应当予以费用化,计入“营业外支出”,允许企业所得税税前扣除。

  总之,房地产企业分期支付土地出让金所支付的利息,既然契税应当计入契税计税依据缴纳契税,相应增值税、土地增值税以及企业所得税都应当作为“土地价款”,万万不可一味追求多征税而采取“双标”口径。

  五、分期支付土地出让金是否分期缴纳印花税?《中华人民共和国个人所得税法》(主席令第九号)第五条第(二)项规定,应税产权转移书据的计税依据,为产权转移书据所列的金额,不包括列明的增值税税款。第十五条规定,印花税的纳税义务发生时间为纳税人书立应税凭证或者完成证券交易的当日。根据上述规定,土地出让协议签订时,按土地出让协议约定的土地总价款一次性计算缴纳印花税。在缴纳时间上,应税产权转移书据一般按次申报缴纳,自纳税义务发生之日起十五日内申报缴纳税款。

  六、土地出让金利息如何会计处理?根据《企业会计准则第 14 号——收入》第十五条规定,企业应当根据合同条款,并结合其以往的习惯做法确定交易价格。在确定交易价格时,企业应当考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。第十七条规定,合同中存在重大融资成分的,企业应当按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额,应当在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日,企业预计客户取得商品控制权与客户支付价款间隔不超过一年的,可以不考虑合同中存在的重大融资成分。

  对于不具有融资性质分期付款购买土地,按照应支付的土地价款确认土地成本,尚未支付的土地款挂“应付账款”往来科目;具有融资性质分期付款购买土地,土地购买价款以现值确认开发成本,同时需要设置“未确认融资费用”来对长期应付款和无形资产的现值的差额进行核算。实际支付的价格与购买价格现值之间的差额,除应予以资本化的以外,应当在信用期间内计入当期损益。会计处理如下:

  借:无形资产或开发成本(现值)(未还的本金)

  借:未确认融资费用(倒挤)(未还的利息)

  贷:长期应付款(每年的支付额×年数)

  借:长期应付款

  贷:银行存款

  借:开发成本

  贷:未确认融资费用

  注意:对纳税人因迟延支付土地出让金而向出让人缴纳的滞纳金(或违约金)应当予以费用化,计入“营业外支出”。


我要补充
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个人同时构成内地和香港居民,适用“加比规则”确定税收居民身份

实务中,个人可能同时构成税收协定缔约国双方居民。为了解决这种情况下个人最终居民身份的归属,税收协定中普遍采取“加比规则”判定。“加比规则”的使用有先后顺序,即按照“永久性住所—重要利益中心—习惯性居处—国籍”的顺序来确定最终税收居民身份,只有当使用前一标准无法解决问题时,才使用后一标准。笔者在实践中发现,部分纳税人的生活和工作呈现出“双城模式”,其实际申报缴纳税款时,需注意居民身份的判定。

  典型案例

  王先生持有中国内地(北京)户籍和身份证,并于2018年取得了香港永久性居民身份。王先生在北京拥有一家合伙企业并任职,在北京缴纳社会保险及工资薪金所得个人所得税。同时,王先生受雇于某香港公司,从香港取得工资薪金所得,并在香港缴纳薪俸税(类似于内地个人所得税)和强制性公积金(类似于内地社保)。

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  政策分析

  如何准确判定王先生的税收居民身份?根据个人所得税法及其实施条例规定,在中国境内有住所,或者无住所而一个纳税年度内在中国境内居住累计满183天的个人,为居民个人。在中国境内有住所的个人,是指因户籍、家庭、经济利益关系而在中国境内习惯性居住的个人。

  案例中,王先生在内地的居住天数明确未满183天,因此判断其是否构成居民个人的关键,就在于其是否因户籍、家庭、经济利益关系而在中国境内“习惯性居住”。“习惯性居住”是判定纳税人是居民个人还是非居民个人的一个法律意义上的标准,代表个人的长期居住意愿和生活归属。

  王先生认为,其已获得香港永久性居民身份,在香港购置物业、受雇工作、缴纳税款和强制性公积金,体现了其将香港作为长期稳定生活中心的明确意愿,其已经构成了香港的税收居民。

  内地主管税务机关认为,王先生在北京拥有住房且始终保留内地户籍,其配偶、子女等核心家庭成员均长期在内地生活、工作和学习,同时其在内地拥有合伙企业股权,且担任职务并领取薪酬、缴纳社保,这是构成家庭、经济利益关系的最有力证据,也是判定“习惯性居住”的核心要素。内地主管税务机关判断,王先生因户籍、家庭、经济利益关系而在内地习惯性居住,构成了内地的税收居民。

  案例中,王先生的情况已同时触发了内地和香港的居民身份判定条款,形成了双重税收居民身份。此时,应按照《内地和香港特别行政区关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的安排》(以下简称《安排》)中的“加比规则”来确定王先生的税收居民身份。

  判断结论

  根据《安排》规定,启动“加比规则”后,首先进行“永久性住所”测试。案例中,王先生在北京和香港均拥有自有住房,即王先生在内地和香港均拥有永久性住所,故此标准无法明确判定,应按照顺序转入“重要利益中心”测试。

  “重要利益中心”要求审视个人和经济关系更密切的一方,以此判定税收居民身份。案例中,王先生尽管在香港有工作并购置物业,但其配偶、子女均长期在北京生活、工作和学习,即最密切的家庭关系位于内地。同时,王先生在北京任职并领取薪酬,缴纳社保,且其主要资产(如房产、投资、银行存款)也集中于内地,这意味着王先生最主要的经济活动位于内地。

  据此,王先生的家庭纽带、经济重心和社会关系均位于内地,“重要利益中心”已明确指向内地。按照“加比规则”,当“重要利益中心”可确定时,即应认定王先生为“重要利益中心”所在国家(地区)的税收居民。

  内地主管税务机关最终判定王先生为内地税收居民,王先生认可该判定后,就此前未申报的全球所得,包括香港公司支付给王先生的薪金及香港的投资收益等,补缴个人所得税及滞纳金。

拆分收入骗享优惠再被查,合理商业目的架构如何搭建?

编者按:

  近年来,国家为支持经济发展、激发市场活力,持续推出了一系列针对小微企业和个体工商户的普惠性税收优惠政策。例如,月销售额10万元以下的增值税小规模纳税人免征增值税;年应纳税所得额不超过300万元的小型微利企业享受低至5%的企业所得税优惠税率。

  与此同时,一些本已超过标准、应正常纳税的企业,试图通过人为拆分业务、资产或收入,制造符合优惠条件的假象,从而非法获取税收利益。2025年9月,国家税务总局联合工信部、国家网信办发布《关于规范互联网平台企业涉税信息报送有关行政处罚事项的公告》(国家税务总局 工业和信息化部 国家互联网信息办公室公告2025年第22号),明确将分拆收入列为税收违法行为,释放出强化监管拆分收入偷税的信号。

  本文基于国税总局最新公布的三个典型“拆分收入”偷税案,从行为模式、违法动因、法律后果及合规边界等多维度展开分析,旨在为市场主体厘清“拆分收入”中合理安排与违法偷税的界限。

  一、案例引入

  (一)广西咕咕狗商务秘书有限公司拆分收入偷税案

  2020年至2022年,广西咕咕狗商务秘书有限公司通过操控关联企业拆分收入偷逃税款。该公司在广西拥有多家关联企业,均登记为独立核算的小规模纳税人,表面合规,实则由同一集团控股:销售人员由咕咕狗公司统一管理考核,但劳动合同和社保被周期性调至不同关联企业,制造独立经营假象;收入通过预收账款挂账,再按需拆分至关联公司开票,确保单家公司收入不超过小规模纳税人免税标准和小型微利企业优惠门槛。

  经查,该公司通过拆分收入违规享受税收优惠,少缴增值税、城建税、企业所得税118.94万元。2024年5月,南宁市税务局依法追缴税款、加收滞纳金并处罚款合计264.67万元。

  (二)安顺百年婚宴公司拆分收入骗享税费优惠偷税案

  2021年至2023年间,安顺百年婚宴公司为使其单体收入始终维持在增值税小规模纳税人及小型微利企业的税收优惠门槛之内,利用其员工身份注册了两家无实际经营场所的空壳个体工商户,将本属于公司的巨额婚宴收入,通过员工个人账户分流至这些空壳主体,并进行虚假的纳税申报,从而掩盖其真实营收规模。该公司因此少缴各项税费249.77万元,最终被依法追缴税款、加收滞纳金并处以罚款合计392.79万元。由于逾期未缴清款项,该案已因涉嫌犯罪被移送公安机关处理。

  (三)夏安阳拆分收入骗享个人所得税税收优惠偷税案

  2019年至2021年,夏安阳以其实际控制的9家注册于宁波象山的个体工商户为工具,承接某影视公司的综合服务项目后,将本应归属于其个人的经营收入人为拆分至多家个体户,利用个体工商户经营所得减半征收等个税优惠政策,虚假申报偷逃个人所得税。税务稽查部门最终查实其拆分收入少缴个税345.92万元。2024年9月,税务机关依法追缴税款、加收滞纳金并处以50%罚款,合计518.88万元。因夏安阳逾期未缴清款项,案件已移送公安机关侦办,面临刑事责任追究风险。

  二、从案例看“拆分收入”的常见形式

  (一)集团控制下的多主体协同拆分

  该模式常见于集团化运营企业,其核心特征是利用法人人格独立制度的形式,掩盖业务、资产、人员及资金的统一控制实质。违法性主要体现在:

  1.各关联主体在核心经营要素上不具备真实独立性,如人员由同一团队统一管理、考核与调配,业务承接与执行由同一控制方决策,资金收支实行统一归集与调度。

  2.收入款项通常先归集于某一核心主体或挂账处理,再根据各关联主体的税收优惠额度进行反向拆分配比与开票,导致发票流、资金流与真实的业务流、经营主体严重背离。

  (二)企业借助空壳个体工商户分流收入

  此模式关键识别特征在于作为收款方的个体工商户缺乏经营实质,通常表现为:

  1.注册的个体工商户无固定经营场所、无必要从业人员、无真实开展业务的能力与记录,仅作为配合主体现金流与开票的“工具主体”。

  2.业务款项往往不直接进入实际提供服务的企业账户,而是经由企业控制的个人账户或直接转入空壳个体户,形成“公司业务、个人收款、个体户开票”的资金回路,刻意阻断收入与企业主体的关联。

  3.该类个体户在整体业务链中不承担任何创造价值的经营功能,其设立和存在的唯一或主要目的即为开具发票并适用低税率或免税政策。

  (三)个人收入分拆至多个个体户

  个人将劳务报酬所得转换收入性质为经营所得进行纳税申报,主要体现为:

  1.实际控制人通常在短期内集中注册多家个体工商户,这些主体在注册地址、业务范围、开票对象上高度相似或一致,并全部由该自然人实际控制。

  2.这些个体户共同承接源自同一委托方或关联方的同一类型业务,将本应由个人作为单一提供者取得的整体收入,在无合理商业理由的情况下,机械性地拆分至多个主体进行核算与申报。

  三、违法“拆分收入”的原因

  (一)增值税优惠

  根据《关于增值税小规模纳税人减免增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第19号),月销售额10万元以下(含本数)的增值税小规模纳税人免征增值税,超过该标准则适用3%征收率的应税销售收入,减按1%征收率征收增值税。

  对于营收规模超过免税额度的企业或个人而言,拆分收入后,单个主体的销售额可控制在免税门槛内,从而全额享受免征增值税优惠,如年销售额130万元的主体,拆分至两家个体户后,若每家月销售额均不超过10万元,可全额免税;若不拆分,则需缴纳约1.3万元增值税。

  (二)企业所得税优惠

  根据《关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第12号),小型微利企业年应纳税所得额不超过300万元的部分,实际企业所得税税率低至5%,而一般企业所得税税率为25%,税负差距高达20个百分点。

  对于年应纳税所得额超过300万元的企业,若通过拆分业务使拆分后的主体符合“年应纳税所得额不超过300万元、从业人数不超过300人、资产总额不超过5000万元”的小型微利企业条件,可大幅减少企业所得税支出。例如,年应纳税所得额400万元的企业,不拆分需缴纳100万元企业所得税(25%税率),拆分后若两家主体应纳税所得额分别为200万元,合计仅需缴纳20万元企业所得税(5%税率)。

  (三)个人所得税优惠

  个体工商户经营所得税率最高为35%,如果个人按照劳务报酬申报所得税率最高为45%,考虑到20%的扣除,实际劳务报酬税率最高为36%(45*(1-20%))。从以上看来经营所得和劳务报酬税负率相差不大,但是因为在实践中,经营所得往往可以适用核定征收的政策,例如按照10%的应税所得率进行核定,那么经营所得最高的实际税率只有3.5%,个别地方甚至能达到更低,这样大的税负差异是吸引个人成立多个个体户将收入转换为经营所得进行申报的重要原因。

  以取得增值税和附加税税后100万的收入为例,假定当年仅有6万的基本减除费用,以劳务报酬申报缴纳个税为(100*80%-6)*35%-8.592=17.3万元,而如果按照经营所得10%的应税所得率进行核定,则需缴纳个税仅为100*10%*20%-1.05=0.95万元。

  四、违法“拆分收入”的法律后果

  (一)行政责任

  根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条规定,纳税人偷税的,税务机关将追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金,并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。

  前述三起案例中,税务机关均依法作出了追缴税款、加收滞纳金并处罚款的决定,罚款比例在50%左右,合计处罚金额均远超少缴税款本身,也体现了税务机关对该类违法行为的严厉打击态度。

  (二)刑事责任

  当违法行为的情节与后果达到一定程度,则可能从行政违法领域上升至刑事犯罪领域,根据《中华人民共和国刑法》第二百零一条规定,逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上,经税务机关依法下达追缴通知后,不补缴应纳税款、不缴纳滞纳金或者不接受行政处罚的,构成逃税罪,将面临三年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金;数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的,将面临三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。

  前述安顺百年婚宴公司与夏安阳案,均因当事人逾期未缴清税款、滞纳金及罚款,案件已由税务机关依法移送公安机关刑事立案。这标志着案件性质已从行政违法质变为刑事犯罪,当事人将面临失去人身自由并处财产刑的严峻后果。

  五、具备合理商业目的的“拆分收入”不构成违法

  (一)判断标准指引

  《国家税务总局 工业和信息化部 国家互联网信息办公室关于规范互联网平台企业涉税信息报送有关行政处罚事项的公告》(2025年第22号公告)的解读中提出,判断拆分收入是否违法的核心标准在于其是否属于“不具有合理商业目的的安排”。

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小结:

  本文通过案例与法理相结合的分析,揭示出“拆分收入”违法与合规的本质界限在于是否具备“合理商业目的”。违法拆分通常表现为人为制造多个缺乏经营实质的主体,以套取税收优惠为核心目的,其背后是增值税、企业所得税及个人所得税的税负差异驱动。

  随着税收监管从“以票管税”迈向“以数治税”,税务机关对业务实质、资金流向与发票逻辑一致性的审查能力显著增强。不具备合理商业目的的架构安排,不仅面临补税、滞纳金和高额罚款的行政责任,更可能因逾期未缴而触发刑事风险,导致企业及负责人承担刑事责任。对于市场主体而言,税务合规已不再是可选项,而是生存发展的底线要求。任何组织架构与交易模式的调整,都应以真实业务为基础,以长期价值为导向,确保在享受政策红利的同时,不逾越法律红线。