分期支付土地出让金所支付的利息如何财税处理
发文时间:2024-10-17
作者:纪玮
来源:中汇税务师事务所
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按照2008年4月29日《国土资源部 国家工商行政管理总局关于发布<国有建设用地使用权出让合同>示范文本的通知》(国土资发[2008]86号)的相关规定,经双方协商一致,国有建设用地使用权出让价款可采取分期付款方式进行支付,分期数也由双方协商决定。但需注意“分期支付国有建设用地使用权出让价款的,受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时,同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率,向出让人支付利息。”并且第十一条规定:“受让人应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后,持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料,申请出让国有建设用地使用权登记。”房地产采取分期付款方式支付土地出让金所支付的利息或因迟延支付土地出让金而向出让人缴纳的滞纳金(或违约金)应当如何财税处理?

  一、土地出让金利息是否缴纳契税?《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部 税务总局公告2021年第23号)第二条第(五)项规定:“土地使用权出让的,计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。”根据该文件规定,纳税人取得土地所支付利息是否缴纳契税,关键还在于是否纳入土地使用权成交价格所涵盖范围。纳税人与土地管理部门签订土地出让合同,合同一般会约定付款方式,一次性付清国有建设用地使用权出让价款,应在合同签订之日起日内付清;分次支付国有建设用地使用出让价款的,同意按照中国人民银行公布的贷款或其他约定利率,向出让人支付利息。纳税人若选择分期支付土地出让金,所应支付给土地出让人的利息已在合同中所明确,笔者认为此种情形下分期付款所支付利息属于取得土地使用权约定的支付价款的一部分,应计入成交价格,纳入契税计税依据,照章征收契税。

  注意:对纳税人因迟延支付土地出让金而向出让人缴纳的滞纳金(或违约金),视延迟支付等情况是否出现而产生,具有不确定性,与土地出让金的价格没有必然关系,笔者认为不应属于土地出让的成交价格,不应计入契税计税依据。

  二、土地出让金利息是否抵减增值税销售额?国家税务总局公告2016 年 第 18 号第五条支付的土地价款,是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款,应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。18号文件对土地款条件进行了限定:直接支付土地款、省级及及以上财政票据;分期支付的土地款利息一般在实务中是向土储部门支付并取得非税收入票据,所以税务局在日常回复中认为满足这两个条件即可,但也会有不同的声音。财税[2016]140号第七条《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》(财税[2016]36号)第一条第(三)项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”,包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。140号文件“等”带来了争议,有人主张“等”是列举后煞尾,列举了土地款的范围,也就是等以内,土地款利息不能抵减销项;有人主张“等”是表示列举未尽,也是“等”之外还有,并且支付土地出让金利息取得了省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据,因此主张土地款利息可以抵减销项。

  注意:对纳税人因迟延支付土地出让金而向出让人缴纳的滞纳金(或违约金)不能抵减增值税销售额。

  三、土地出让金利息是否作为土地成本进行土地增值税税前扣除?根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第六条规定,计算增值额的扣除项目:(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)开发土地的成本、费用;(三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;(四)与转让房地产有关的税金;(五)财政部规定的其他扣除项目。以及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)第七条规定,取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。因为文件中并未明确,因此,有观点认为:房地产企业因延期缴纳土地出让金产生的利息不在上述土地增值税扣除项目范围内的,对于利息费用已单独扣除,因此土地出让金利息不能在计算土地增值税时扣除。

  但笔者观点:既然在契税上,将土地出让金利息认定为取得土地付出的代价计算缴纳契税,相应在土地增值税上也应当视同土地价款。实务中,如《国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法》(国家税务总局山东省税务局公告2022年第10号)明确:土地出让合同中约定分期缴纳土地出让金的利息,计入取得土地使用权所支付的金额,准予扣除。

  注意:对纳税人因迟延支付土地出让金而向出让人缴纳的滞纳金(或违约金)应当计入“营业外支出”,不属于土地增值税扣除范围。

  四、土地出让金利息是否允许企业所得税税前扣除?根据《企业所得税法实施条例》第五十六条规定:企业的各项资产,包括固定资产、生物资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产、存货等,以历史成本为计税基础。历史成本,是指企业取得该项资产时实际发生的支出。第六十六条规定,外购的无形资产,以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础。因此,分期付款购买的土地,是以最终支付的价款(包括利息在内)取得土地成本计税基础。

  注意:对纳税人因迟延支付土地出让金而向出让人缴纳的滞纳金(或违约金)应当予以费用化,计入“营业外支出”,允许企业所得税税前扣除。

  总之,房地产企业分期支付土地出让金所支付的利息,既然契税应当计入契税计税依据缴纳契税,相应增值税、土地增值税以及企业所得税都应当作为“土地价款”,万万不可一味追求多征税而采取“双标”口径。

  五、分期支付土地出让金是否分期缴纳印花税?《中华人民共和国个人所得税法》(主席令第九号)第五条第(二)项规定,应税产权转移书据的计税依据,为产权转移书据所列的金额,不包括列明的增值税税款。第十五条规定,印花税的纳税义务发生时间为纳税人书立应税凭证或者完成证券交易的当日。根据上述规定,土地出让协议签订时,按土地出让协议约定的土地总价款一次性计算缴纳印花税。在缴纳时间上,应税产权转移书据一般按次申报缴纳,自纳税义务发生之日起十五日内申报缴纳税款。

  六、土地出让金利息如何会计处理?根据《企业会计准则第 14 号——收入》第十五条规定,企业应当根据合同条款,并结合其以往的习惯做法确定交易价格。在确定交易价格时,企业应当考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。第十七条规定,合同中存在重大融资成分的,企业应当按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额,应当在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日,企业预计客户取得商品控制权与客户支付价款间隔不超过一年的,可以不考虑合同中存在的重大融资成分。

  对于不具有融资性质分期付款购买土地,按照应支付的土地价款确认土地成本,尚未支付的土地款挂“应付账款”往来科目;具有融资性质分期付款购买土地,土地购买价款以现值确认开发成本,同时需要设置“未确认融资费用”来对长期应付款和无形资产的现值的差额进行核算。实际支付的价格与购买价格现值之间的差额,除应予以资本化的以外,应当在信用期间内计入当期损益。会计处理如下:

  借:无形资产或开发成本(现值)(未还的本金)

  借:未确认融资费用(倒挤)(未还的利息)

  贷:长期应付款(每年的支付额×年数)

  借:长期应付款

  贷:银行存款

  借:开发成本

  贷:未确认融资费用

  注意:对纳税人因迟延支付土地出让金而向出让人缴纳的滞纳金(或违约金)应当予以费用化,计入“营业外支出”。


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  举个例子

  某生产企业通过同一出口货物报关单的同一项号出口了100个茶杯,出口日期是2025年2月25日,计划2025年3月10日申报办理出口退(免)税。

  情形一:

  2025年3月10日时,20个已销售、80个未销售。那20个按现行规定申报办理免抵退税;80个按“离境即退税、销售再核算”办法,申报办理出口预退税。填报时要注意:80个的“退(免)税业务类型”栏填“HWC-YT”,而且两部分使用不同的申报序号。

  20个已销售:按现行规定申报办理免抵退税

  80个未销售:按“离境即退税 、销售再核算”办法,申报办理出口预退税

  注意:80个的“退(免)税业务类型”栏填“HWC-Y且两部分使用不同的申报序号。

  情形二:

  未区分哪些销售了、哪些未销售。那就100个全按“离境即退税、销售再核算办法,申报办理出口预退税,“退(免)税业务类型”栏填“HWC-YT”,用同一个申报序号就行。

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  不过外贸企业有个小便利:经税务机关同意后,在核算期内随时能办,不用卡着增值税纳税申报期。

  举个例子

  生产企业:

  2025年2月10日申报出口预退税,税务机关2025年2月13日办结。那就在2025年3月到2026年4月的任一增值税纳税申报期内办理核算,最晚别超过2026年4月增值税纳税申报期截止日。

  外贸企业:

  2025年12月31日申报出口预退税,税务机关2026年1月2日办结。正常在2026年2月到2027年4月的任一增值税纳税申报期内办理核算,最晚别超过2027年4月增值税纳税申报期截止日。但经税务机关同意后,可在2026年2月至2027年4月间的任意时间办理核算,不受增值税纳税申报期限制。

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PPP业务收入确认政策披露示例

 一、PPP业务收入确认简要分析

  PPP业务的会计处理是会计实务中的一个特殊问题,涉及多项会计准则,包括收入准则,新收入准则发布后对PPP业务的会计处理产生影响。2021年1月26日财政部发布《企业会计准则解释第14号》,对PPP项目合同的会计处理进行规范。2021年8月10日,财政部发布PPP项目合同社会资本方会计处理实施问答(11个)和应用案例(3个),对于如何应用“双特征”、如何应用“双控制”条件、建造期间形成的合同资产应当如何列报(对于社会资本方将相关PPP项目资产的对价金额或确认的建造收入金额确认为无形资产的部分,在相关建造期间确认的合同资产应当在资产负债表“无形资产”项目中列报)、建造期间发生的借款费用应当如何进行会计处理和列报(对于社会资本方将相关PPP项目资产的对价金额或确认的建造收入金额确认为无形资产的部分,相关借款费用满足资本化条件的,社会资本方应当将其予以资本化)、建造支出在现金流量表中应如何列示、编制集团合并财务报表时是否应抵销承包方的建造服务收入及发包方对应的成本、如何确定履约义务的单独售价、如何对PPP项目合同进行合并披露、如何对2020年12月31日前开始实施且至解释施行日尚未完成的PPP项目合同进行衔接处理进一步作出解释。2024年财政部发布《企业会计准则应用指南汇编2024》,将上述内容纳入收入准则应用指南。

  二、年报分析:PPP业务收入确认政策披露示例

  PPP业务收入确认政策披露示例汇总

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示例1 中国交建(601800.SH)

  1.PPP项目合同收入确认政策

  PPP项目合同,是指本集团与政府方依法依规就PPP项目合作所订立的合同,该合同同时符合下列特征(以下简称“双特征”):

  (1)本集团在合同约定的运营期间内代表政府方使用PPP项目资产提供公共产品和服务;

  (2)本集团在合同约定的期间内就其提供的公共产品和服务获得补偿。

  PPP项目合同应当同时符合下列条件(以下简称“双控制”):

  (1)政府方控制或管制集团使用PPP项目资产必须提供的公共产品和服务的类型、对象和价格;

  (2)PPP项目合同终止时,政府方通过所有权、收益权或其他形式控制PPP项目资产的重大剩余权益。

  PPP合同项下通常包括建设、运营及移交活动。于建设阶段,本集团按照上文建造合同的会计政策确定本集团是主要责任人还是代理人,若本集团为主要责任人,则相应地确认建造服务的合同收入及合同资产,其中建造合同收入按照收取或应收对价的公允价值计量。于建设阶段,本集团分别以下情况进行相应的会计处理:

  (1)合同规定本集团在项目运营期间,有权收取可确定金额的现金(或其他金融资产)条件的,本集团在拥有收取该对价的权利(该权利仅取决于时间流逝的因素)之前,将相关PPP项目资产的对价金额或确认的建造收入金额确认为合同资产;本集团在拥有收取该对价的权利(该权利仅取决于时间流逝的因素)时,将相关PPP项目资产的对价金额或确认的建造收入金额确认为应收款项,并根据金融工具会计政策的规定进行会计处理。本集团在PPP项目资产达到预定可使用状态时,将相关PPP项目资产的对价金额或确认的建造收入金额,超过有权收取可确定金额的现金(或其他金融资产)的差额,确认为无形资产。

  (2)合同规定本集团有权向获取公共产品和服务的对象收取费用,但收费金额不确定的,该权利不构成一项无条件收取现金的权利,本集团在PPP项目资产达到预定可使用状态时,将相关PPP项目资产的对价金额或确认的建造收入金额确认为无形资产,并按照上文无形资产会计政策规定进行会计处理。

  于运营阶段,当提供劳务服务时,确认相应的收入;发生的日常维护或修理费用,确认为当期费用。

  合同规定本集团为使有关基础设施保持一定服务能力或在移交给合同授予方之前保持一定的使用状态,预计将发生的支出中本集团承担的现时义务部分确认为一项预计负债。

  2.无形资产

  单位:元

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截至2024年12月31日,本集团无形资产特许经营权账面价值包含处于建设期PPP项目合同资产账面价值为人民币20,949,903,072元(截至2023年12月31日:人民币19,969,292,156元)。

  涉及借款费用资本化的无形资产主要为特许经营权项目,其中本年借款费用资本化的主要项目分析如下:

  单位:元

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于2024年12月31日,本年无正在办理土地使用权属证明的无形资产。

  3.合同资产

  合同资产主要系本集团的工程承包业务产生。本集团根据与客户签订的工程承包施工合同提供工程施工服务,并根据履约进度在合同期内确认收入。本集团的客户根据合同规定与本集团就工程施工服务履约进度进行结算,并在结算后根据合同规定的信用期支付工程价款。本集团根据履约进度确认的收入金额超过已办理结算价款的部分确认为合同资产,本集团已办理结算价款超过本集团根据履约进度确认的收入金额部分确认为合同负债。

  单位:元

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于2024年度,本集团相关建造合同履约进度增加,部分履约进度尚未进行工程结算,导致合同资产账面价值增加。

  合同资产减值准备的变动如下:

  2024年

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于2024年度,合同资产减值准备无重大的收回、转回或核销的情况。

  单项计提减值准备的合同资产情况如下:

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注:本集团向以上项目业主提供工程建设服务,该些项目由于资金紧张,本集团预计部分合同资产难以收回,因而相应计提减值准备。

4.现金流量表项目注释

  收到其他与投资活动有关的现金:

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示例2 上海电器(601727.SH)  

1.PPP项目合同收入确认政策

  本集团根据PPP项目合同约定,提供PPP项目资产建造、建成后的运营、维护等服务。提供PPP项目资产建造服务或发包给其他方时,本集团根据在向客户转让相关商品及服务前是否拥有对该商品及服务的控制权,来确定身份是主要责任人还是代理人并相应在建造期间确认收入及合同资产。

  在项目运营期间,本集团有权向获取公共产品和服务的对象收取费用,但收费金额不确定的,在PPP项目资产达到预定可使用状态时,将相关PPP项目资产确认的建造收入金额确认为无形资产,在相关建造期间确认的合同资产亦在无形资产项目中列报。在项目运营期间,本集团有权收取可确定金额的现金或其他金融资产条件的,本集团在拥有收取该仅取决于时间流逝因素的对价的权利时确认为应收款项,并将在建造期间相应确认的合同资产,根据其预计是否自资产负债表日起一年内变现,在合同资产或其他非流动资产项目中列报。

  2.无形资产会计政策中披露的PPP项目合同

  特许经营权是本集团因参与社会资本方对政府和社会资本合作(以下简称“PPP”)项目合同,由政府及其有关部门或政府授权指定的PPP项目实施机构授予的、于PPP项目合同运营期内使用PPP项目资产提供公共产品和服务,并有权向获取公共产品和服务的对象收取费用,但收费金额不确定的权利。

  本集团将PPP项目确认的建造收入金额超过有权收取可确定金额的现金或其他金融资产的差额,确认为无形资产,并在PPP项目竣工验收之日起至特许经营权终止之日的期间采用直线法摊销。

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3.其他非流动资产c80a9f356f9394cc6172af4916e59d55_f2f5de93c432de64533c0b7875e0c267.png

其他说明:

  于2024年12月31日,本集团合同资产主要为未到合同收款期的质保金等款项,其中由PPP项目形成的合同资产金额为人民币766,357千元(2023年12月31日:人民币922,476千元)。

  于2024年度,本集团主营业务收入包括PPP项目合同收入人民币494,144千元(2023年度:人民币689,883千元),其中项目工程建造收入人民币121,246千元(2023年度:人民币485,375千元)。本集团PPP项目合同主要为水处理合同及垃圾处理合同。根据PPP项目合同约定,提供PPP项目资产建造、建成后的运营、维护等服务,合同总期限一般为20-30年,水处理合同项目资产主要位于江苏和安徽地区,垃圾处理合同项目资产主要位于辽宁和河北地区。于2024年度,PPP项目合同无重大变更情况。

  示例3 中国中铁(601390.SH)

  1.PPP项目合同收入确认政策

  PPP项目合同,是指社会资本方与政府方依法依规就PPP项目合作所订立的合同,该合同同时符合“双特征”和“双控制”条件。其中,“双特征”是指,社会资本方在合同约定的运营期间内代表政府方使用PPP项目资产提供公共产品和服务,并就其提供的公共产品和服务获得补偿;“双控制”是指,政府方控制或管制社会资本方使用PPP项目资产必须提供的公共产品和服务的类型、对象和价格,PPP项目合同终止时,政府方通过所有权、收益权或其他形式控制PPP项目资产的重大剩余权益。

  本集团根据PPP项目合同约定,提供多项服务的,识别合同中的单项履约义务,并将交易价格按照各项履约义务的单独售价的相对比例分摊至各项履约义务。

  本集团提供基础设施建设服务,确定其身份是主要责任人还是代理人,若本集团为主要责任人,则相应地并按照附注三、23.1所述的会计政策确认收入,同时确认合同资产。对于确认的基础设施建设收入确认为无形资产的部分,在相关建造期间确认的合同资产在资产负债表“无形资产”项目中列报;对于其他在建造期间确认的合同资产,根据其预计是否自资产负债表日起一年内变现,在资产负债表“合同资产”或“其他非流动资产”项目中列报。

  本集团根据PPP项目合同约定,在项目运营期间,本集团有权向获取公共产品和服务的对象收取费用,但收费金额不确定的,PPP项目资产达到预定可使用状态后,本集团在提供运营服务时,确认相应的运营服务收入。

  本集团根据PPP项目合同约定,在项目运营期间,满足有权收取可确定金额的现金(或其他金融资产)条件的,本集团在拥有收取该对价的权利(该权利仅取决于时间流逝的因素)时确认为应收款项。

  为使PPP项目资产保持一定的服务能力或在移交给政府方之前保持一定的使用状态,本集团从事的维护或修理,构成单项履约义务的,在服务提供时确认相关收入和成本;不构成单项履约义务的,发生的支出按照《企业会计准则第13号——或有事项》的规定确认预计负债。

  2.高速公路特许经营权的摊销

  采用PPP项目合同等参与高速公路建设而取得的特许经营权资产作为无形资产核算,自相关收费公路开始运营时按车流量法进行摊销,即特定年限实际车流量与经营期间的预估总车流量的比例计算年度摊销金额。

  本集团管理层对于预测总车流量涉及重大估计和判断。当实际车流量与预测量出现较大差异时,本集团管理层将根据实际车流量对预测总车流量进行重新估计,并调整以后年度每标准车流量应计提的摊销。

  3.合同资产

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合同资产无论是否存在重大融资成分,本集团均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。

合同资产及合同资产减值准备按类别披露如下:

人民币千元

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于2024年12月31日,单项计提减值准备的合同资产分析如下:

单位:千元

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2024年度,本集团不存在重要的合同资产的核销情况(2023年度:无)。

本集团通过综合考虑违约风险敞口、预期可收回金额和整个存续期的预期信用损失率确定合同资产单项计提的减值准备。对于由土地一级开发项目形成的、账面余额较高的合同资产,综合考虑项目结算周期、国家房地产行业宏观政策和土地出让市场动态、客户资金来源和资信情况等因素确定减值准备。

于2024年12月31日,组合计提减值准备的合同资产分析如下:

人民币千元

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