高净值人士税务观察:个人股东在并购重组中能否暂免纳税?
发文时间:2024-08-06
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来源:华税
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编者按:近期,财政部、税务总局发布了《企业兼并并购重组主要税收优惠政策指引》,对指导企业合法合理地适用税收政策,降低税负成本具有重要意义,同时亦受到了自然人投资者的关注。根据现阶段税收政策,自然人股东不适用特殊性税务处理,那么,自然人股东在并购重组业务中是否必然履行纳税义务?本文拟从近年的上市公告案例出发,对该问题进行探讨。

  01.并购重组交易符合特殊性税务处理条件但自然人股东“命运”不同

  (一)军信股份:在并购重组交易中自然人股东预计缴纳9800余万元个人所得税

  根据军信股份2024年5月公开披露的《发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书》,军信股份拟通过发行股份及支付现金的方式向湖南仁联、湖南仁景、洪也凡、易志刚等共计19名交易对方购买其持有的仁和环境63%股权。交易价格(不含募集配套资金金额)219,681.00万元,其中:股份对价金额186,948.5310万元,占比85.1%,现金对价金额32,732.4690万元,占比14.9%。

  军信股份称,本次交易适用财政部、国家税务总局《关于企业并购重组业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税[2009]59号,以下简称“59号文”)特殊性税务处理,仁和环境的法人股东湖南仁联、湖南仁景无需缴纳股权转让所得税;洪也凡等自然人需缴纳个人所得税9,809万元。

  (二)小伦智造、伟康医疗、泰福泵业:在并购重组交易中自然人股东无需缴纳个人所得税

  1、小伦智造

  根据小伦智造2022年11月公开披露的《法律意见书》,2019年3月公司以派生分立的方式分立为小伦有限(存续公司)和小伦科技(新设公司),从而将老厂区账面价值合计2,523.52万元的土地及房产剥离至新设的小伦科技(实控人王小伦和郑秀钗控制),本次分立前的全部债权债务由分立后的小伦有限承继,并由小伦科技承担连带责任。分立主体与小伦有限的股东结构及持股比例相同,股东分别为实控人王小伦(25%)、郑秀钗(48%)和小伦机械贸易(27%)。

  小伦智造称,根据59号文,本次分立事项符合企业重组特殊性税务处理情形,并已在温州市龙湾区税务局办理特殊性税务处理备案,因此本次分立暂不涉及股东小伦机械贸易的所得税纳税问题。且实控人及控股股东王小伦、郑秀钗不存在财产转让所得,无需缴纳个人所得税。

  2、伟康医疗

  根据伟康医疗2022年5月公开披露的《法律意见书》,在报告期内,伟康医疗以派生分立的方式将全资子公司益傲建材剥离至分立出的江苏盛帆茗名下,派生分立的所得税纳税义务人为昊鹏实业、刘春良和宿迁宏建有限合伙(后更名为“上海宏建”)。

  针对《问询函》有关派生分立税务处理的合规性问题,伟康医疗律师称:

  (1)昊鹏实业

  根据59号文,本次派生分立不涉及非股权形式支付,伟康医疗所有股东均按原持股比例取得分立企业江苏盛帆茗的股权,预期能够符合特殊性税务处理条件。昊鹏实业拟选择特殊性税务处理并将于2021年企业所得税年度申报时,向主管税务机关提交书面备案资料,层报江苏省税务机关给予确认。

  (2)刘春良和上海宏建合伙人

  ①目前生效的个人所得税法规文件中,未明确将企业分立认定为股权转让、终止投资经营或非货币性资产投资等行为。

  ②发行人本次派生分立实质是净资产(股权)的分立,预期能够符合企业所得税中特殊性税务处理的条件,资产、负债均以原账面价值作为会计核算和计税的基础,个人股东不存在转让股权或资产所得,亦不存在终止投资经营的情形。

  ③经律师查询,作为江苏省内参考案例,江苏长龄液压股份有限公司曾于 2013年和2015年进行了两次派生分立,均适用特殊性税务处理,自然人股东在两次派生分立过程中不存在财产转让所得,均未缴纳个人所得税。

  故刘春良和上海宏建合伙人未就伟康医疗本次派生分立缴纳个人所得税。

  3、泰福泵业

  根据泰福泵业2021年4月发布披露的《保荐工作报告》,2016年公司前身谊聚机电吸收合并泰福泵业实控人夫妇直接持股的浙江万豪电子科技有限公司,公司确认为同一控制下企业合并,并适用了特殊性税务处理。公司披露,吸收合并事项未征收增值税、所得税、土地增值税、契税、个税。后续不存在税务风险。

  对企业所得税而言,根据59号文,企业重组适用特殊性税务处理,且于2016年5月,公司取得浙江省温岭市国家税务局关于符合企业所得税特殊性税务处理条件的受理结果通知书。对个人所得税而言,吸收合并过程中,未发生利润分配行为,不需要缴纳个人所得税。

  (三)在并购重组交易中自然人股东应否纳税为何存在争议?

  从上述案例中我们可以发现,并购重组交易方为法人股东的,均可适用特殊性税务处理,而涉及自然人股东的,却存在相反的税务处理。军信股份认为,自然人股东不适用59号文的特殊性税务处理,需按照“财产转让所得”税目缴纳个人所得税。小伦智造、伟康医疗、泰福泵业均认为在并购重组交易中自然人股东无需缴纳个人所得税,小伦智造和伟康医疗发生了企业分立业务,认为分立不属于转让财产或终止投资经营行为,按照个人所得税政策无需缴纳个人所得税;泰福泵业发生了企业合并业务,认为同一控制下的企业合并未发生利润分配行为,自然人股东无需缴纳个人所得税。

  为何企业同样发生了重组业务且均符合59号文的规定,法人股东在适用特殊性税务处理方面不存在争议,而自然人股东却存在不同?有必要从并购重组交易税收政策及个人所得税政策中找寻答案。

  02.特殊性税务处理是否适用于自然人股东的争议解读

  (一)从政策角度分析

  从59号文标题来看,针对的是企业并购重组业务中企业所得税处理的问题。从这个角度看,特殊性税务处理仅适用于法人,不适用于自然人。

  配套出台的征管文件《国家税务总局关于发布企业并购重组业务企业所得税管理办法的公告》(国家税务总局公告2010年第4号,以下简称“4号文”)第三条规定,“企业发生各类并购重组业务,其当事各方,按并购重组类型,分别指以下企业:(一)债务并购重组中当事各方,指债务人及债权人。(二)股权收购中当事各方,指收购方、转让方及被收购企业。(三)资产收购中当事各方,指转让方、受让方。(四)合并中当事各方,指合并企业、被合并企业及各方股东。(五)分立中当事各方,指分立企业、被分立企业及各方股东。据此,股东的身份可以为自然人。同时结合第四条“同一并购重组业务的当事各方应采取一致税务处理原则,即统一按一般性或特殊性税务处理”之规定,据此可以理解为自然人股东构成并购重组各方的,应当与法人股东按照一致性原则进行特殊性税务处理,但问题是征管文件的标题亦明确的是“企业所得税”,特殊性税务处理的适用范围是否包括自然人股东似乎还是存在不确定性。

  但国家税务总局出台了《国家税务总局关于企业并购重组业务企业所得税征收管理若干问题的公告》(国家税务总局公告2015年第48号,以下简称“48号文”),消弭了上述不确定性。其中第一条对4号文的“当事各方”作出更新,同时明确在并购重组交易中,股权收购中转让方、合并中被合并企业股东和分立中被分立企业股东,可以是自然人。当事各方中的自然人应按个人所得税的相关规定进行税务处理。据此,当事各方中涉及法人的,应当按照一致性原则适用特殊性税务处理,涉及自然人的,应当按照个人所得税政策处理。

  (二)从执行口径分析

  此外,对自然人股东能否适用特殊性税务处理,各地税务机关执行口径的差异性加剧了实务中处理不一的问题。

  1、肯定观点

  宁波税务机关认为,在吸收合并中如企业所得税处理符合特殊性并购重组条件,自然人股东所取得股权按历史成本计价的,暂不征收个人所得税。

  2、否定观点

  大连税务机关认为,企业合并中自然人股东按清算处理,按“利息、股息、红利所得”项目缴纳个人所得税。海南税务机关认为,企业分立并购重组中,一般拆分为股东收回投资和再投资两个税收行为,对涉及个人股东权益变动或变更的,应按照“股息、利息、红利所得”或“财产转让所得”规定计征税款。厦门税务机关认为,个人所得税方面无特殊税务并购重组的规定。

  (三)笔者观点:自然人股东不属于特殊性税务处理的适用范围

  笔者认为,根据税收法定原则及《税收征管法》第三条,“税收……减税、免税……依照法律的规定执行;法律授权国务院规定的,依照国务院制定的行政法规的规定执行”之规定,税收优惠事项应有法律明文规定。特殊性税务处理推迟了纳税人义务发生时点,也即在当期不确认所得,具有递延纳税的特点,本质上属于一种税收优惠,59号文并未规定自然人股东亦可适用特殊性税务处理,反而48号文规定自然人股东应当适用个人所得税相关规定,故特殊性税务处理的适用范围限于法人股东不包括自然人股东。但这并不意味着,自然人股东在并购重组业务中必然会付出个税成本,还需结合个人所得税政策综合分析纳税义务是否成立。

  03.从个人所得税政策分析并购重组交易中自然人的纳税义务

  (一)股权转让收入明显偏低但有正当理由的无需缴纳个人所得税

  并购重组业务的本质系整合资源,对企业的净资产再次安排调整,同时特殊性税务处理要求股权支付之比不得低于85%,故并购重组中自然人股东涉及股权交易不可避免,而关于自然人股权转让个人所得之规定,集中体现于《国家税务总局关于发布股权转让所得个人所得税管理办法(试行)的公告》(国家税务总局公告2014年第67号,以下简称“67号文”)。

  根据67号文第三条规定,“本办法所称股权转让是指个人将股权转让给其他个人或法人的行为,包括以下情形:(一)出售股权;……(五)以股权对外投资或进行其他非货币性交易;(六)以股权抵偿债务;(七)其他股权转移行为”,以及第十条规定“股权转让收入应当按照公平交易原则确定”。据此,股权收购业务中,自然人股东将所持交易标的的股权让渡给收购方可视为出售股权的行为,在同一控制下的企业吸收合并和分立业务中,自然人所持股权的变化可以视为其他股权转移行为。自然人股东似乎应当按照公允价值对外转让,也即与并购重组业务一般性税务处理相同。

  但根据67号文第十二条规定,“符合下列情形之一,视为股权转让收入明显偏低:(一)申报的股权转让收入低于股权对应的净资产份额的。……(六)主管税务机关认定的其他情形”以及第十三条规定,“符合下列条件之一的股权转让收入明显偏低,视为有正当理由:……(四)股权转让双方能够提供有效证据证明其合理性的其他合理情形”。据此规定,如果股权转让收入不按照公允价值计量,而是以股权的原计税基础作为依据,在能够提供正当理由的情况下,可以实现在并购重组业务中,自然人股东无需缴纳个人所得税的效果。

  (二)在并购重组交易中未发生个人应税所得,属于正当理由

  并购重组交易按照类型可分为股权收购、企业合并、企业分立等。即便在企业经营中发生了前述业务,但并不意味着自然人股东实现了应税所得。根据所得实现理论及量能课税原则,自然人股东在前述业务中,未取得任何交易对价,未实现净资产的增加,自然人股东没有任何现金或其他经济利益流入,亦不具有相应的负税能力,当然不具有个人所得税纳税义务,无需缴纳个人所得税,具体来说:

  1、股权收购交易

  假设收购企业拟取得被收购企业全部股权的50%,且收购企业在该股权收购发生时的股权支付金额为交易支付总额的100%,也即不存在非股权支付的情况。在此种交易架构下,被收购企业的自然人股东看似将股权转让给收购企业,但其亦取得了收购企业的股权。根据股东持续性原则,取得股权支付的原主要股东,在完成股权收购后连续12个月内,不得转让所取得的股权,这意味着自然人股东通过持有收购企业的股权对被收购企业仍可实施间接控制,也即自然人股东未失去对被收购企业原有的控制,和原来未发生收购业务前自然人股东直接控制被收购企业的效果相同,自然人股东的控制权并未发生根本性转移。而所得税课征的基础为权属发生根本性变化,此种权属包括享有某一主体的控制权,如果权属未变更,则无所得,据此,自然人股东在股权收购交易中未丧失原有的控制权,亦不会享受因收购股权所带来的任何经济利益,也即未实现股权转让所得。

  同时量能课税原则要求根据纳税人的纳税能力或者经济负担能力来判定其应当缴纳税额的多少,纳税能力强者多纳税,纳税能力弱者少纳税,无纳税能力者不纳税。据此,自然人股东未取得任何实质与形式的所得,其缺乏纳税能力,故无需缴纳个人所得税,否则亦有违税收公平。

  2、企业合并交易

  从交易的实质来看,同一控制下的合并方与被合并方最终受一方控制,由哪方合并哪方,对最终控制方即自然人股东而言只不过是左手换右手,自然人股东对合并企业资产、负债仍享有控制权利和偿还义务,而且结合经营持续性原则来看,合并企业方延续了合并前的经营事项,合并前后,资产在实质经营活动和权利最终归属方面未发生根本改变。根据所得实现理论之市场所得说,合并企业方资产、负债发生根本性权属变更乃为实现所得,而自然人股东在整个交易过程中,仍对合并企业资产、负债具有控制权,权属没有发生根本改变,故自然人股东也即未实现所得,无需缴纳个人所得税。

  3、企业分立交易

  对企业分立业务而言,虽由一个法人主体分立为两个法人主体,但自然人股东所持股权比例与未分立前相同,仍对两个法人主体享有与未分立前相同的权利、承担相应的义务,故自然人股东亦未实现所得,无需缴纳个人所得税。

  据此,自然人股东可向税务机关提供企业适用特殊性税务处理的备案材料等佐证其未实现应税所得,证明其可不确认所得的合理性与正当性,无需缴纳个人所得税。但仍需强调的是,如前所述在并购重组业务中,自然人股东是否产生个人所得税纳税义务具有争议,其仍需提高重视。

  04.在并购重组交易中自然人股东税务合规建议

  (一)与税务机关积极沟通,申请税收事先裁定

  目前,上海、北京、茂名等多地已出台了有关税收事先裁定的具体规定,旨在提高税收征管的确定性,维护纳税人的合法权益。实务中,企业可就关于预期未来发生的特定复杂重大涉税事项应如何适用现行税收法律、法规、规章、规范性文件向税务机关申请给予书面告知政策适用意见,一般情况下,事先裁定意见不会被任意撤销。故从法律效力而言,事先裁定对自然人股东未来的涉税事项具有极强的指导作用。

  A企业曾就并购重组业务能否适用企业所得税特殊性税务处理向上海市税务局提出事先裁定申请。上海市税务部门经过调查研究,并与A企业进行了充分沟通后认为,如果企业提供的相关资料合法、真实、准确、完整且实际发生税收事项与申请材料所述一致,那么A企业的并购重组交易符合企业所得税特殊性税务处理条件,可以选择适用特殊性税务处理,并为其出具了《税收事先裁定意见书》。上海市税务局此举不仅为A企业提供了明确的税务指导,亦帮助其规避了潜在的税务风险。故在并购重组过程中涉及自然人股东是否需缴纳个人所得税的,自然人股东可提前将相关资料提交予税务机关,与税务机关积极沟通并向其申请税收裁定,提高税务处理的合法性与确定性,将税务风险化解于前端。

  (二)寻求税务人士帮助,最大化降低税务风险

  企业并购重组类型复杂,所涉及的利益关联方较多且交易金额巨大,各模式、各环节的税务处理也不尽相同。这对自然人股东而言是一件极为复杂且困难的事项,一旦税收政策适用错误,或将招致税务机关的纳税调整,追征滞纳金等不利后果,但这亦是机遇,如果能够利用好税收政策,合法合理地作出税务安排,可有效降低税负成本,实现经济利益最大化。故有必要在并购重组业务交易前,请税务人士提前介入,帮助自然人股东根据商业情况选择最佳的并购重组业务类型,适用好税收政策,最大化降低税务风险。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。