转让二手车的税务处理(20240730更新)
发文时间:2024-07-31
作者:严颖
来源:小颖言税
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一、二手车概述

  二手车,是指从办理完注册登记手续至达到国家强制报废标准之前进行交易并转移所有权的车辆。包括汽车(包括三轮汽车、低速载货汽车,即原农用运输车)、挂车和摩托车。

  二、二手车经销单位销售二手车

  根据《国家税务总局关于二手车经营业务有关增值税问题的公告》(国家税务总局2012年第23号公告)规定,经批准允许从事二手车经销业务的纳税人按照《机动车登记规定》的有关规定,收购二手车时将其办理过户登记到自己名下,销售时再将该二手车过户登记到买家名下的行为,属于《中华人民共和国增值税暂行条例》规定的销售货物的行为,应按照现行规定征收增值税。

  (一)销售额

  根据《财政部 税务总局关于二手车经销有关增值税政策的公告》(财政部税务总局公告2020年第17号)、《国家税务总局关于明确二手车经销等若干增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2020年第9号)、《关于延续实施二手车经销有关增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第63号)规定,自2020年5月1日至2027年12月31日,从事二手车经销的纳税人销售其收购的二手车,由原按照简易办法依3%征收率减按2%征收增值税,改为减按0.5%征收增值税。

  销售额=含税销售额/(1+0.5%),应纳税额=含税销售额/(1+0.5%)×0.5%。

  (二)发票开具

  1.根据《国家税务总局关于二手车经销企业发票使用有关问题的公告》(国家税务总局公告2013年第60号),二手车经销企业从事二手车交易业务,由二手车经销企业开具《二手车销售统一发票》。

  2.根据《国家税务总局关于明确二手车经销等若干增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2020年第9号),纳税人应当开具二手车销售统一发票。购买方索取增值税专用发票的,应当再开具征收率为0.5%的增值税专用发票。

  注:二手车业务一个行为开具两种发票,只交一次税款,不会重复交税。根据《国家税务总局关于统一二手车销售发票式样问题的通知 》(国税函[2005]693号)第二条规定,二手车发票由以下用票人开具:(一)从事二手车交易的市场,包括二手车经纪机构和消费者个人之间二手车交易需要开具发票的,由二手车交易市场统一开具。第五条规定,《二手车发票》由二手车交易市场、经销企业和拍卖企业开具的,存根联、记账联、入库联由开票方留存;发票联、转移登记联由购车方记账和交公安交管部门办理过户手续。因此,二手车交易市场、经销企业和拍卖企业已开具《二手车发票》的,不用再开具普通发票。

  3.根据商消费发[2022]92号,自2022年10月1日起,对已备案汽车销售企业从自然人处购进二手车的,允许企业反向开具二手车销售统一发票并凭此办理转移登记手续。

  这里的“反向开具二手车销售统一发票”如何理解呢?国新办7月7日举行国新办举行稳定增加汽车消费国务院政策例行吹风会解释称,由于自然人售卖二手车时,无法作为卖方向收购企业开具销售发票,为便利群众售车和企业经营,因此允许二手车企业作为买方开具发票,即“反向开具发票”,并凭此办理转移登记手续。

  (三)申报表填写

  1. 一般纳税人在办理增值税纳税申报时,减按0.5%征收率征收增值税的销售额,应当填写在《增值税纳税申报表附列资料(一)》(本期销售情况明细)“二、简易计税方法计税”中“3%征收率的货物及加工修理修配劳务”相应栏次;对应减征的增值税应纳税额,按销售额的2.5%计算填写在《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》“应纳税额减征额”及《增值税减免税申报明细表》减税项目相应栏次。

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  2.小规模纳税人在办理增值税纳税申报时,减按0.5%征收率征收增值税的销售额,应当填写在《增值税纳税申报表(小规模纳税人适用)》“应征增值税不含税销售额(3%征收率)”相应栏次;对应减征的增值税应纳税额,按销售额的2.5%计算填写在《增值税纳税申报表(小规模纳税人适用)》“本期应纳税额减征额”及《增值税减免税申报明细表》减税项目相应栏次。

  三、受托代销二手车

  根据《国家税务总局关于二手车经营业务有关增值税问题的公告》(国家税务总局2012年第23号公告)规定,纳税人受托代理销售二手车,凡同时具备以下条件的,不征收增值税;不同时具备以下条件的,视同销售征收增值税。

  1.受托方不向委托方预付货款;2.委托方将《二手车销售统一发票》直接开具给购买方;3.受托方按购买方实际支付的价款和增值税额(如系代理进口销售货物则为海关代征的增值税额)与委托方结算货款,并另外收取手续费。

  (一)销售额

  纳税人受托代理销售二手车收取的手续费,应按“经纪代理服务”计算缴纳增值税。

  (二)发票开具

  1.发票分类编码简称:经纪代理服务,税率:一般纳税人6%,小规模纳税人3%

  2.由二手车交易市场统一开具《二手车销售统一发票》。注:不得自行开具《二手车销售统一发票》

  四、二手车直接交易

  根据《关于推进二手车交易登记跨省通办、便利二手车异地交易的通知》(商办消费函[2021]126号),二手车直接交易是指二手车所有人不通过经销企业、拍卖企业和经纪机构将车辆直接出售给买方的交易行为。

  (一)自然人销售二手车

  1.增值税

  根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第十五条、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第三十五条,其他个人销售的自己使用过的物品免征增值税;城市维护建设税及附加税费附增值税免征;

  2.个人所得税

  财产转让所得=(每次收入额一财产原值一合理税费一允许扣除的捐赠支出)×20%,财产原值为购进价格、运输费、安装费以及其他有关费用。二手车销售,如果售价低于买价,无所得就不用缴纳个人所得税。

  3.印花税

  自2022年7月1日起,个人书立的动产买卖合同不征收印花税。

  4.发票开具

  自然人销售自己使用过的二手车,不需要交税凭相关资料直接到二手车交易市场开具《二手车销售统一发票》。

  自2022年10月1日起,对已备案汽车销售企业从自然人处购进二手车的,允许企业反向开具二手车销售统一发票并凭此办理转让登记手续。

  2023年1月1日起,对自然人在一个自然年度内出售持有时间少于1年的二手车达到3辆及以上的,汽车销售企业、二手车交易市场、拍卖企业等不得为其开具二手车销售统一发票。

  注:由于个人出售二手车是不用交增值税的,是免税的。而经销企业销售二手车要按照销售额的一定比例征收增值税。为此,部分二手车经销企业以经纪名义开展二手车经销业务,将经销车辆挂在个人名义项下进行交易,产生了个人“背户”现象。

  因此,17部门发布关于搞活汽车流通 扩大汽车消费若干措施的通知(商消费发〔2022〕92号)规定,自2023年1月1日起,对自然人在一个自然年度内出售持有时间少于1年的二手车达到3辆及以上的,汽车销售企业、二手车交易市场、拍卖企业等不得为其开具二手车销售统一发票,不予办理交易登记手续,有关部门按规定处理。公安机关、税务部门共享核查信息,税务部门充分运用共享信息,为有关企业开具发票提供信息支撑。

  (二)自然人以外的其他小规模纳税人销售二手车

  1.增值税

  根据财税[2009]9号、财税[2014]57号,小规模纳税人销售自己使用过的固定资产,减按2%征收率征收增值税。

  根据财政部 税务总局公告2023年第1号、 2023年第19号等规定,自2023年1月1日至2027年12月31日,增值税小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入,减按1%征收率征收增值税。

  2.附加税费

  城市维护建设税:市区,税率为7%;县城、镇的,税率为5%;其他地区税率为1%

  教育费附加:以增值税税额为计税依据,费率为3%

  地方教育附加:以增值税税额为计税依据,费率为2%

  上述三项税费,根据《财政部 税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第12号),2027年12月31日以前,对增值税小规模纳税人减半征收。

  3.企业所得税

  固定资产处置,账务上需要通过“固定资产清理”科目核算,最后根据该科目余额结转到“资产处置损益”或“营业外收支”科目来计入当期损益并进行所得税纳税申报

  4.按买卖合同缴纳印花税,税率为0.03%,2027年12月31日以前,对增值税小规模纳税人减半征收。小规模纳税人中的个体工商户书立的动产买卖合同不征收印花税。

  4.发票开具

  (1)根据《机动车发票使用办法》(国家税务总局 工业和信息化部 公安部公告2020年第23号)、《关于明确增值税小规模纳税人减免增值税等政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第1号)及相关解读,购买方购进机动车自用的,销售方应当开具机动车销售统一发票;购买方购进机动车用于销售的,销售方应当开具增值税专用发票。

  小规模纳税人销售机动车,享受月销售额10万元以下(含本数)免税政策的,开具左上角有‘机动车’字样的税率栏为‘免税’的增值税专用发票。

  (2)出售方凭发票联(购买方记账凭证)和相关资料到二手车交易市场开具《二手车销售统一发票》。

  机动车销售统一发票在性质上属于普通发票,同时还具备增值税抵扣功能。对月销售额未超过10万元(按季30万元)的小规模纳税人开具的机动车销售统一发票,可以享受免征增值税政策,且下道环节取得相应发票的,可以抵扣进项税额。

  即月销售额未超过10万元,可以享受免征增值税政策,购买方可以凭开具的1%征收率的机动车销售统一发票,抵扣对应的进项税额。

  注意:享受3%征收率销售收入减按1%征收增值税政策时,如需开具机动车销售统一发票,应按照1%征收率开具。如果开具的是3%征收率的机动车销售统一发票,需要追回重新开具1%征收率的机动车销售统一发票,方能享受减税政策。如无法追回,则需要按照3%征收率计算缴纳增值税

  附总局解读:零售摩托车的小规模纳税人5月销售额9万元,已开具3%的机动车销售统一发票,能享受免征增值税政策吗?

  问:我公司是零售摩托车的增值税小规模纳税人,2023年5月销售额9万元,均为客户开具了3%征收率的机动车销售统一发票,请问我还能享受免征增值税政策吗?我的个别客户为增值税一般纳税人,是否能够抵扣进项税额?

  答:《财政部 税务总局关于明确增值税小规模纳税人减免增值税等政策的公告》(2023年第1号)规定,自2023年1月1日至2023年12月31日,对月销售额10万元以下(含本数)的增值税小规模纳税人,免征增值税。

  根据上述规定,您可以享受免征增值税政策。但由于您开具的3%征收率的机动车销售统一发票,具有抵扣功能,您的客户如为一般纳税人,可以凭您开具的3%征收率的机动车销售统一发票,抵扣对应的进项税额。因此,您需要追回已开具的3%征收率的机动车销售统一发票,重新开具免税的机动车销售统一发票,方能享受免征政策。如无法追回,则需要按照3%征收率计算缴纳增值税。

  今后开具发票时,您在无法确定当月销售额是否会超过10万元的情况下,可先按照1%征收率开具机动车销售统一发票。申报纳税时,如月销售额未超过10万元,可以在申报纳税时进行免税申报,如月销售额超过10万元,可以在申报纳税时减按1%征收率申报缴纳增值税。

  销售机动车(除生产商和批发商)不是开具的机动车统一销售发票吗?专票怎么开具免税的呢?

  答:销售方根据不同情形,使用不同种类的机动车发票。

  1.购买方购进机动车自用的,销售方应当开具机动车销售统一发票;

  2.购买方购进机动车用于销售的,销售方应当开具增值税专用发票。(开不了免税普票)

  例如:某汽车4S店将库存车辆销售给消费者,应当开具机动车销售统一发票,而该4S店将库存车辆调配至集团公司下属的其他4S店用于其对外销售的,则应当开具增值税专用发票。购买方购进机动车用于销售的,销售方应当开具增值税专用发票,如果销售方同时享受免税,开不了免税普票,只能开免税专票了 。

  (三)一般纳税人销售二手车

  1.增值税

  除符合3%征收率减按2%征收条件(注1)外,税率为13%。

  注1:符合以下条件的一般纳税人,可选择适用3%征收率减按2%征收:

  (1)销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产,按旧货执行(财税[2016]36号附件2);

  (2)购进或者自制固定资产时为小规模纳税人,认定为一般纳税人后销售该固定资产(税务总局公告2012年1号 ,总局公告2014年第36号);

  (3)销售自己使用过的属于条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产(注2)(财税[2009]9号,财税[2014]57号);

  (3)销售自己使用过的2008年12月31日以前(或扩大抵扣范围试点前)购进或者自制的固定资产(财税[2008]170号,财税[2014]57号);

  注2:专用于简易计税方法计税项目 、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的固定资产;销售自己使用过2013年8月1日前购入应征消费税的摩托车、汽车、游艇

  2.附加税费:

  城市维护建设税:市区,税率为7%;县城、镇的,税率为5%;其他地区税率为1%;教育费附加,以增值税税额为计税依据,费率为3%;地方教育附加,以增值税税额为计税依据,费率为2%。

  上述三项税费,根据《财政部 税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第12号),2027年12月31日以前,一般纳税人中的小型微利企业和个体工商户可享受减半优惠。

  3.企业所得税

  固定资产处置,账务上需要通过“固定资产清理”科目核算,最后根据该科目余额结转到“资产处置损益”或“营业外收支”科目来计入当期损益并进行所得税纳税申报

  4.印花税

  按买卖合同缴纳印花税,税率为0.03%,一般纳税人中的个体工商户书立的动产买卖合同不征收印花税。

  5.发票开具:

  (1)一般纳税人采取一般计税的,按照13%税率开具增值税普通发票或增值税专用发票。

  (2)出售方凭发票联(购买方记账凭证)和相关资料到二手车交易市场,由二手车交易市场经营者按规定向买方开具二手车销售统一发票。

  (3)凡按规定适用按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税政策的,应开具普通发票,不得开具专用发票。

  (4)纳税人销售自己使用过的汽车,适用简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税政策的,可以放弃减税,按照简易办法依照3%征收率缴纳增值税,并可以开具增值税专用发票。

  五、其他

  (一)二手车异地交易的发票开具有何规定?

  对已登记的小微型非营运载客汽车(以下简称小型非营运二手车),买卖双方可以选择在车辆原登记地(以下简称转出地)或者买方住所地(以下简称转入地)进行二手车交易,办理交易的二手车交易市场经营者、二手车经销企业、二手车拍卖企业等应当依据国家有关规定开具二手车销售统一发票。二手车所有人不通过二手车经销企业、二手车拍卖企业等将车辆直接出售给买方的,应当由二手车交易市场经营者按规定向买方开具二手车销售统一发票。

  对在转入地进行二手车交易的,二手车交易市场经营者、二手车经销企业、二手车拍卖企业应当核实现机动车所有人身份证明记载的住所地与车辆转入地一致。对在转入地和转出地以外第三地进行交易的车辆,二手车交易市场经营者、二手车经销企业、二手车拍卖企业等不得为其办理二手车交易事宜。

  依据:《关于推进二手车交易登记跨省通办、便利二手车异地交易的通知》(商办消费函[2021]126号)

  (二)《二手车销售统一发票》介绍

  1.各联次用途

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  二手车统一销售发票为一式五联计算机票。计算机票第一联为发票联,印色为棕色;第二联为转移登记联(公安车辆管理部门留存),印色为蓝色;第三联为出入库联,印色为紫色;第四联为记账联,印色为红色;第五联为存根联,印色为黑色。

  分类编码一共12位,第1位为0,第2-5位代表省、自治区、直辖市和计划单列市,第6-7位代表年度,第8-10位代表批次,第11-12位为17。发票号码为8位,按年度、分批次编制。

  二手车销售统一发票“车价合计”栏次仅注明车辆价款。二手车交易市场、二手车经销企业、经纪机构和拍卖企业在办理过户手续过程中收取的其他费用,应当单独开具增值税发票。

  存根联、记账联、入库联由开票方留存;发票联、转移登记联由购车方记账和交公安交管部门办理过户手续。

  2.票种核定

  根据《国家税务总局关于增值税发票综合服务平台等事项的公告》(国家税务总局公告2020年第1号)规定第三条规定,纳税人办理二手车销售统一发票票种核定事项,除税务机关按规定确定的高风险等情形外,主管税务机关应当即时办结。

  3.发票开具

  《二手车销售统一发票》由从事二手车交易的二手车经销企业(包括从事二手车交易的汽车生产和销售企业)、从事二手车拍卖活动的拍卖公司和二手车交易市场开具,自2018年4月1日起,应当通过增值税发票管理新系统开具。

  (1)二手车经销企业销售二手车或二手车拍卖企业拍卖二手车时,应向购买方开具《二手车销售统一发票》,并按规定缴纳增值税,自2020年5月1日至2027年12月31日,从事二手车经销的纳税人销售其收购的二手车,由原按照简易办法依3%征收率减按2%征收增值税,改为减按0.5%征收增值税。

  (2)二手车交易市场开具。二手车直接交易、二手车经纪机构和消费者个人之间二手车交易,以及二手车经销企业从事二手车代购代销的经纪业务,由按国家规定设立并经主管部门备案的二手车交易市场开具。二手车交易市场开具《二手车销售统一发票》的行为不属于销售二手车行为,不征收增值税。

  (3)自2022年10月1日起,对已备案汽车销售企业从自然人处购进二手车的,允许企业反向开具二手车销售统一发票并凭此办理转移登记手续。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。