我国跨境技术交易税收政策:挑战与完善
发文时间:2024-06-25
作者:王瑱
来源:税务研究
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党的二十大报告指出,要依托我国超大规模市场优势,以国内大循环吸引全球资源要素,增强国内国际两个市场两种资源联动效应,提升贸易投资合作质量和水平。习近平总书记主持中共中央政治局第八次集体学习时强调,要更加主动对接高标准国际经贸规则,稳步扩大规则、规制、管理、标准等制度型开放,加快打造对外开放新高地,建设更高水平开放型经济新体制,加快构建新发展格局。随着全球一体化和科技的快速发展,跨境技术交易推动技术要素在全球范围内畅通流动,促进了全球范围内的技术共享,在推进我国科技创新和提升国际竞争力等方面发挥了重要作用。在技术交易体系中,国家政策的适配性无疑是影响跨境技术交易规模和质量的重要因素之一。其中,税收政策作为直接影响各交易主体最终承担费用和交易成本的重要因素,关乎各交易主体间的利益分配,受到相关各方的高度重视。目前,我国已经初步建立起促进跨境技术交易的税收政策体系,但仍无法满足跨境技术交易快速发展带来的税收政策需求。基于此,本文阐述我国跨境技术交易税收政策的现状、面临的挑战并提出完善建议。

  一、我国跨境技术交易概况及促进跨境技术交易的税收政策现状

  随着现代信息技术的进步,全球贸易正在逐步向数字化和网络化转型,跨境技术交易快速发展。与此同时,我国跨境技术交易蓬勃兴起,特别是一些位于沿海城市的自由贸易区精准聚焦技术交易领域,深化拓展特殊经济功能,产生了积极的示范效应。我国促进技术转移和成果转化的政策体系不断优化,税收优惠、财政补贴等一系列支持性政策相继出台,为我国跨境技术交易的长远发展提供了有力支持。

  (一)我国跨境技术交易的定义与发展现状

  1.技术交易与跨境技术交易的定义探究。虽然我国《合同法》《技术合同司法解释》等法律法规包含技术交易相关内容,《国际技术转让行为守则》等国际协议涉及国际技术转让有关规定,但我国尚无法律法规对技术交易进行全面而准确的定义。然而,部分技术交易活跃的省(自治区、直辖市)正在积极探索建立技术交易服务规范的地方标准,助力高标准技术要素市场的建设。这在某种程度上丰富了技术交易的概念和内涵。比如,2023年,由上海技术交易所牵头、上海市科学技术委员会提出并组织、上海市市场监督管理局发布的首个聚焦技术成果场内交易的地方标准《技术交易服务规范》。该文件将技术交易定义为“具有民事行为能力的自然人、法人或非法人组织,对其拥有的科技成果和相关的知识产权、科技企业产权和以科技成果投资形成的产权等技术产权在不同交易主体之间的转移和让渡,以及以技术服务、技术开发、技术咨询等方式进行的有偿交易行为”。由此定义可知,技术交易形式包含技术产权转让、技术服务、技术开发、技术咨询等交易方式,技术产权包括技术所有权、技术使用权、技术处置权和技术收益权。随着技术交易类型和内容的日益丰富,技术合同作为技术交易的常见载体,通常将技术成果作为合同的标的。我国《民法典》第三编第二分编第二十章规范了技术交易合同的主要类型,包括技术开发合同、技术转让合同、技术许可合同、技术咨询合同和技术服务合同。可见,与其他合同相比,技术合同的一个显著特点在于,它不是基于给付行为的独特性确立的一种合同类型,而是根据交易领域之特殊性对与技术交易相关的合同作出的统括性规定。因此,实务中对技术交易的界定与《民法典》的具体规定事实上一脉相承。此外,目前跨境技术交易也没有全球统一的定义。我国在《技术进出口管理条例》中将技术进出口定义为“从中华人民共和国境外向中华人民共和国境内,或者从中华人民共和国境内向中华人民共和国境外,通过贸易、投资或者经济技术合作的方式转移技术的行为”。这些行为包括专利权转让、专利申请权转让、专利实施许可、技术秘密转让、技术服务和其他方式的技术转移。

  2.我国跨境技术交易的发展现状。近十年来,随着全球经济一体化的不断深入,我国跨境技术交易在市场规模、区域协调发展、产业生态优化、数字化转型、深化国际合作以及知识产权保护等方面都取得了显著的进展,高新技术产业在技术交易中的比重不断提高,人工智能、大数据、云计算等新兴领域成为技术交易的热点,国家科技创新活力正在得到充分释放。越来越多的企业开始向国际市场输出自主创新技术和产品,成为跨境技术交易的重要参与者和贡献者。统计数据显示,近十年我国向境外输出技术合同成交额总体呈现出上升的趋势,特别是自2020年以来,每年的技术合同成交额都突破2 000亿元大关,并保持了稳定的增长态势。

  从合同构成看,电子信息领域仍是我国主要的技术输出领域,新材料、现代交通等领域输出技术的增长势头强劲,先进制造、生物医药、城市建设与社会发展技术领域的技术输出交易也较为活跃。从区域发展看,一方面,作为技术转移体系的重要平台,近年来我国技术交易机构蓬勃发展,全国已有地区技术(产权)交易所26家,一些沿海自由贸易区还利用离岸枢纽和科创高地的要素资源和政策优势,建立国际技术交易中心,探索跨境技术标准化体系,推动构建跨境技术交易生态链,积极发挥示范带动作用,走在了高质量发展的前列。另一方面,在共建“一带一路”倡议的推动下,我国与共建“一带一路”国家在城市建设与社会发展、现代交通、电子信息、新能源与高效节能、环境保护等方面的技术交易往来也更加紧密,高端技术和创新成果的引进与输出日益频繁,尤其是大力支持共建“一带一路”国家在贸易沿线建立经济特区,为跨境技术交易提供了更好的政策环境。推进跨境贸易便利化和规范化,为技术交易的国际交流和创新应用提供了更加广阔的市场和发展空间。此外,我国促进技术转移和成果转化的政策体系不断优化,税收优惠、财政补贴等一系列支持性政策相继出台,以需求为导向的技术市场日趋成熟,技术转移通道持续拓宽,为我国跨境技术交易的长远发展提供了有力支持。

  (二)我国促进跨境技术交易的税收政策现状

  当前,我国已经初步建立起促进跨境技术交易的税收政策体系。我国促进跨境技术交易的税收政策呈现出以下特征。一是现行促进跨境技术交易的税收政策涵盖了增值税、企业所得税以及个人所得税三大税种。二是税收优惠政策对技术转让范围作出了“列举+概括”的界定,明确了转让时限和行为。比如,符合企业所得税优惠政策的技术转让是指全国范围内的居民企业转让其拥有符合规定技术的所有权或5年以上(含5年)全球独占许可使用权的行为。技术转让的范围,包括居民企业转让专利技术、计算机软件著作权、集成电路布图设计权、植物新品种、生物医药新品种,以及财政部和国家税务总局确定的其他技术。

  此外,为促进跨境技术交易发展和减少双重征税风险,我国在较多的双边税收协定中都明确了跨境技术交易所得的税收待遇条款,允许居民国和所得来源国(实际支付特许权使用费的企业所在国)分享特许权使用费的征税权,但所得来源国应基于税收协定对特许权使用费实行限制性税率。比如,《中华人民共和国政府和美利坚合众国政府关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的协定》第十一条规定:“发生于缔约国一方而支付给缔约国另一方居民的特许权使用费,可在该缔约国另一方征税。然而,这些特许权使用费也可在其发生的缔约国,按照该缔约国的法律征税。但是,如收款人是该特许权使用费受益所有人,则所征税款不应超过特许权使用费总额的10%。”

  二、我国跨境技术交易税收政策面临的挑战

  我国跨境技术交易税收政策有效促进了跨境技术交易的发展,但随着数字经济的蓬勃发展和技术创新的不断演进,跨境技术交易税收政策也面临诸多挑战。

  (一)支持技术转让的政策落后于发展实践

  一是《技术进出口管理条例》颁布时间久远,尽管经过多次修订,取消了一些影响跨境技术交易的限制性规定,但尚未将专有技术、数据交易等传统知识产权交易以外的多种新兴交易类型认定为技术交易合规内容,未能完全涵盖现代技术交易的各类场景。二是我国支持技术转让的税收优惠政策适用程序复杂。比如,根据《国家税务总局关于技术转让所得减免企业所得税有关问题的通知》(国税函[2009]212号)第一条,享受减免企业所得税优惠的境内技术转让需经省级以上科技部门认定,向境外转让技术需经省级以上商务部门认定。三是随着数字经济背景下非知识产权技术交易的快速发展,技术转让中技术秘密、技术许可的比重逐步提高,企业可能无法提供所转让的技术产权证明,非专利性质、非知识产权性质的技术转让几乎都被排除在税收优惠之外,从而造成跨境技术交易业务的税收待遇差异。

  (二)增值税零税率尚未拓展到跨境技术交易

  技术交易出口是一种高附加值的贸易活动,对技术交易出口实施零税率政策不仅遵循国际税收规则,而且激励企业加大研发投入和技术改进力度,促进产业升级和经济增长,增强国际竞争力。自由贸易区作为促进贸易自由流动和规则制度创新的示范区域,能为跨境技术交易提供更加自由、便利、高效的营商环境。但是,根据《适用增值税零税率应税服务退(免)税管理办法》(国家税务总局公告2014年第11号),向国内自由贸易区等特殊监管区及场所内单位提供的研发服务、设计服务既不适用“零税率”,也不享受“入区退税”政策,增值税零税率政策的范围尚未拓展到跨境技术交易。

  (三)技术转让所得的企业所得税优惠政策覆盖面较窄

  根据《财政部 税务总局 科技部 知识产权局关于中关村国家自主创新示范区特定区域技术转让企业所得税试点政策的通知》(财税[2020]61号),中关村国家自主创新示范区特定区域内注册的居民企业,符合条件的技术转让所得,在一个纳税年度内不超过2 000万元的部分,免征企业所得税;超过2 000万元的部分,减半征收企业所得税。同时,《财政部 国家税务总局关于居民企业技术转让有关企业所得税政策问题的通知》(财税[2010]111号)规定,居民企业转让规定技术的所有权和转让5年以上(含5年)全球独占许可使用权的行为,享受技术转让减免企业所得税优惠政策。《财政部 国家税务总局关于将国家自主创新示范区有关税收试点政策推广到全国范围实施的通知》(财税[2015]116号)逐步放宽条件,将全国范围内的居民企业转让5年以上非独占许可使用权取得的技术转让所得,纳入企业所得税优惠享受范围,不再限于全球独占许可使用权。而中关村国家自主创新示范区特定区域内居民企业的技术转让所得减免企业所得税政策的适用范围包括转让技术的所有权,或3年以上(含3年)非独占许可使用权和全球独占许可使用权,相较全国范围内的居民企业技术转让所得企业所得税政策,进一步扩大了适用范围,缩短了许可年限。由此可知,我国逐步尝试调整和放宽技术转让所得减免企业所得税政策的适用范围,但最新政策的适用范围仅适用于中关村国家自主创新示范区特定区域注册的居民企业,政策的覆盖面较窄。

  (四)股权激励个人所得税政策存在瓶颈

  我国科创板上市机制明确要求企业核心技术人员的稳定性,通常通过计算核心技术人员的平均任职年限或离职率来评估。股权激励计划则是科技创新企业吸引和留住高端科研人才的重要策略之一。然而,我国个人所得税对股权激励的税收待遇因激励实施主体的不同而有所差异:居民取得上市公司股权激励,需要将股权激励的行权差价在行权环节按照“工资、薪金所得”纳税;居民取得非上市公司股权激励,可以将所得递延至转让环节按照“财产转让所得”纳税。前者的税率最高可达45%,后者的税率为20%。这种差距体现了税制设计的不合理,可能导致资源配置效率低下,一定程度上影响市场的公平竞争,不符合国家鼓励科创板上市公司发展壮大的政策方向。

  (五)自主研发技术缺乏更大力度的政策支持

  提升自主研发能力是我国建设技术强国的根本保障,知识产权是我国高新技术企业认定过程中的重要考量因素之一。然而,在目前高新技术企业认定过程中,无论是申请获得还是受让获得的专利权,在知识产权评价得分上并没有实质性差异。这种评定标准一定程度上削弱了企业的自主创新意愿,不利于实现企业的可持续发展和国家科技竞争力的提升。一般而言,企业自主研发周期较长,前期投入成本较高。近几年,虽然我国持续提高部分行业的企业研发费用加计扣除比例,但企业在实际享受税收优惠时仍面临挑战。特别是在越来越多的国家(地区)有意或已经采取措施实施支柱二的全球最低税方案的情况下,我国包括研发费用加计扣除在内的部分税收优惠政策的有效性将受到一定程度的冲击。这无疑会降低税收制度的吸引力。我国迫切需要提前研究其他税收优惠政策,以重新适应现行国际税收规则。

  三、完善我国跨境技术交易税收政策的建议

  无论是推进高质量发展的需要,还是适应自由贸易区先行先试的需要,都有必要深化税制改革,加大政策支持力度,积极研究完善对标国际通行规则、符合我国实际的跨境技术交易税收政策。

  (一)完善跨境技术交易相关法律法规

  随着经济全球化的深入推进,数字技术助力全球卖家低门槛参与全球贸易,“数字贸易”已经成为国际贸易的新趋势。随着我国数据资产化进程的加速,政府正在逐步开展数据资产的基础工作,数据的资产属性日益凸显。因此,我国需要在法律法规层面上进一步规范和完善技术交易的类型和内容。根据现代技术交易的各类场景,健全适用新兴技术交易的标准体系,尽快将专有技术交易、区块链技术交易、人工智能技术交易、数据交易或数字服务等新兴交易类型纳入技术交易合规范畴,并将非专利性质或非知识产权性质的技术转让一并纳入税收优惠政策的适用范围,加快操作层面的可行性研究。同时,我国应不断优化适用技术交易税收优惠政策的审批程序,精简审批流程。

  (二)在自由贸易区探索支持跨境技术交易税收政策

  在自由贸易区应进一步探索加大技术转让所得减免税政策或其他税收政策的支持力度。比如,参照《适用增值税零税率应税服务退(免)税管理办法》相关规定,实施跨境技术交易增值税零税率政策,将向国内自由贸易区等特殊监管区及场所内单位提供的研发服务、设计服务纳入增值税零税率政策的适用范围,使跨境技术服务与货物出口享受同等待遇,降低技术服务出口成本。又如,对自由贸易区内集成电路、人工智能、生物医药、民用航空、新能源汽车等国家鼓励行业试行关税减免政策,对自由贸易区内以专利权转让、专利技术出资入股等方式形成的产权转移书据减免征收印花税。此外,为了适应数字经济的发展,考虑到技术交易范畴内无形资产界定的特殊性,可以在部分自由贸易区探索制定低风险跨境流动数据目录,在获得授权与安全可控的前提下,允许自由贸易区对目录内的跨境数据交易项目提供税收支持,加大数据流通技术交易的生态培育。

  (三)进一步扩大税收优惠政策的适用范围

  参考中关村国家自主创新示范区特定区域内居民企业的技术转让所得减免企业所得税政策,建议进一步扩大居民企业技术转让所得的适用范围,对居民企业转让技术的所有权、3年以上(含3年)非独占许可使用权和全球独占许可使用权等行为实行企业所得税优惠政策,进一步强化自由贸易区的示范引领作用,充分展现制度性开放的重要意义。此外,建议针对目前越来越多的居民企业或自然人以技术成果的所有权或使用权进行境外投资入股的现象,参考《财政部 国家税务总局关于完善股权激励和技术入股有关所得税政策的通知》(财税[2016]101号)第三条第一款,允许企业或个人选择适用递延纳税的优惠政策。这将有助于解决技术人员在获得股权激励或通过技术入股时面临的资金不足问题,缓解纳税困难的现实困境,进一步推动我国技术“走出去”。

  (四)构建高质量一体化的跨境技术交易平台

  建议在自由贸易区内探索建立功能全面、服务专业的跨境技术交易平台。该平台由具备资质的专业服务机构负责,以行业企业需求为导向,对技术成果、发明创造、技术秘密、技术许可、非专利和非知识产权等进行专业认证和价值评估。此外,平台应提供包括税务、法律、会计、仲裁、银行和保险在内的全方位、全过程服务,严格审核跨境技术交易的真实性,防止纳税人滥用和误用“技术服务”和“技术咨询”,并为在自由贸易区先行先试跨境技术交易相关的税收政策提供专业支撑。

  (五)研究支持自主研发专利权的政策

  我国可考虑对现行高新技术企业知识产权评价认定标准进行适当调整。相较于通过受让、受赠、并购所取得的知识产权,应对自主研发取得的专利权等赋予更高的评价分数,给予更优待遇。同时,我国还可以针对当前科技领域的关键技术项目,将其相关的自主专利权等摊销为研发费用的一部分,并进一步提高该部分的加计扣除比例,加大对自主研发专利权的政策倾斜。此外,为应对支柱二对我国税收优惠政策带来的挑战,还需要研究推出有针对性的递延纳税优惠政策,以减少我国企业面临的国际税改风险。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。