房企“无产权立体车库”的涉税处理
发文时间:2023-12-14
作者:焦宗欣
来源:中道财税
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开发商在建造项目时,按照规划要求,需配建一定数量的车位,一般是由地下车位和地上划线车位组成,但在实际开发过程中的各种原因,导致无法配建足够的车位,开发商就会申请建设地面的立体车库。关于立体车库的处理情况,大家众说纷纭,今天小编带大家一起进行分析立体车库的涉税情况。


一、立体车库究竟是设备还是不动产?


很多人针对单独建造立体车库的属性存在争议,第一种观点认为等立体车库属于起重机械,属于机械设备;第二种观点认为单独建造的立体车库属于不动产,主要是立体车库形成围合特定空间,建设立体车库必须板、桩基或其他基础与特定地块永久固定,非经拆卸、毁坏,或破碎与之固定的地块,不能将立体车库分离出来;立体车库作为合为空间建筑物,可以测量建筑面积;例如成都、南京等判决将立体车库有认定为建筑物而非设备。故综上所述,本文观点认为立体车库属于不动产。


二、立体车库如何缴纳税费呢?


根据上述的分析,首先立体车库属于不动产,需要涉及房产税、城镇土地使用税,增值税及附加税、土地增值税和企业所得税,具体如下:


1、正常经营租赁


房企将立体车库用于日常化的经营租赁,以租金价格为计税依据,计算缴纳房产税、增值税及附加税费、企业所得税;按照占地面积,缴纳城镇土地使用税;不涉及土地增值税。


2、等同于商品房期限的长期租赁


在实务操作中及各地政策中存在争议,例如:广西等地税务认为立体车库无产权,应按照租赁缴纳相关税费;但辽宁、浙江等地税务认为长期出租且一次性收取租金,应视同销售,按照销售不动产缴纳增值税及附加税;纳入土地增值税清算范围,核算收入,扣除成本,计算缴纳土地增值税;且计算缴纳相应的企业所得税;不涉及房产税。


3、直接销售


虽然立体车库无产权,但是在实务中,存在很多销售无产权车位的情况,销售无产权车位,直接按照销售不动产,缴纳增值税及附加税;但是在计算土地增值税时,存在关于是否将其纳入清算范围存在争议,部分地区认为销售无产权车位不能纳入土地增值税清算范围;部分地区认为按照实质重于形式的原则,纳入土地增值税清算范围,计算收入、扣除成本;计算缴纳相应的企业所得税;不涉及房产税。


综上所述,首先需要确认立体车库的属性,本文观点认为立体车库属于的不动产,因此在实务操作中,针对无产权立体车库的不同的处理,存在涉税争议及不同,特别是长期租赁和销售无权产车位,引起的不同税务观点,会给企业带来巨大的影响,其中长期租赁无产权车位,本文观点认为:从实质出发,属于销售车库,应按照销售不动产处理更合理;直接销售的无产权车位引起的土地增值税的争议,本文观点认为:按当地政策执行,当地无政策,建议与主管税务机关沟通,尽量纳入土地增值税清算范围,核算收入、扣除成本,对于企业更有利。


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增值税的计税期间

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  一、一般规定

  按期纳税的计税期间最短为10日,最长为一个季度。《增值税法》第三十条规定,增值税的计税期间分别为十日、十五日、一个月或者一个季度。纳税人的具体计税期间,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。

  按次纳税的是不经常发生应税交易的纳税人,《增值税法》规定,这种纳税人可以按次纳税。

  二、特殊规定

  但税法也对一些特殊的不经常发生应税交易的纳税人,以及从事特定应税交易的自然人,也确定按月计税。《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)第二条规定,自然人发生下列情形,适用10号公告第一条规定的以一个月为一个计税期间的起征点标准:

  一是自然人取得2025年8月8日起(含当日)新发行国债、地方政府债券、金融债券的利息。一次性收取利息的,以对应计息期月均分摊的利息,确定月销售额。

  二是自然人出租不动产。一次性收取多月租金的,以对应租赁期月均分摊的租金,确定月销售额。

  三是互联网平台内从业人员自互联网平台企业取得服务收入,并由互联网平台企业按照规定办理增值税等税费代办申报。从业人员自互联网平台企业取得的服务收入按月确定销售额,计算缴纳增值税。

  四是自然人报废产品出售者通过“反向开票”销售报废产品,并由资源回收企业按照规定办理增值税等税费代办申报。资源回收企业按月为出售者代办增值税及附加税费、个人所得税的申报事项,按规定缴纳代办税费。

  五是保险代理人为保险企业提供保险代理服务,并由保险企业按照规定办理增值税等税费代办申报。保险企业按月为个人代理人代办增值税及附加税费、个人所得税申报报,按规定缴纳代办税款。证券经纪人、信用卡和旅游行业代理人比照执行。

  三、选择规定

  由于小规模纳税人可以根据自身经营特点,选择适用按月10万元起征点,也可以选择适用按季30万元起征点。因此小规模纳税人可以自行选择以一个月或一个季度为计税期间。一经选择,一个会计年度内不得变更。《增值税法实施条例》第四十三条规定,小规模纳税人可以适用增值税法第三十条规定的以一个季度为一个计税期间。

       政策依据:

      《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)

增值税的申报纳税期限

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  《增值税法》对增值税纳税人申报纳税期限对应不同的计税期间分别规定。

  一、按期纳税的申报纳税期限

  纳税人以一个月或者一个季度为一个计税期间的,自期满之日起十五日内申报纳税。

  纳税人以十日或者十五日为一个计税期间的,应当自期满之日起五日内预缴税款,自次月一日起十五日内申报纳税。

  纳税人进口货物,应当按照海关规定的期限申报并缴纳税款。

  二、按次纳税的申报纳税期限

  《增值税法实施条例》第四十四条规定,按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。

  三、预缴税款的申报纳税期限

  《增值税预缴税款管理办法》(财政部 税务总局公告2026年第14号),对五种预缴增值税情形规定了不同的申报纳税期限。

  一是纳税人跨地区提供建筑服务,应当自纳税义务发生之日起至次月(按季纳税的,为季度结束后的次月,下同)纳税申报期结束前预缴税款。

  二是纳税人采取预收款方式提供建筑服务,以及跨地区提供建筑服务收取预收款,应当自收到预收款之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  三是房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目,应当在收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。

  四是纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  五是油气田企业跨省销售与生产原油、天然气相关的服务,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。