房地产企业售后回购的财税处理!
发文时间:2023-10-23
作者:常则宇
来源:中道财税
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售后回购,作为一种财务和税务领域的复杂交易,一直以来都引发了众多财税从业者的疑虑和疑问。而且这种交易方式牵涉到众多法规、税收政策,让人摸不着头脑。为了更好地理解和解决这一问题,今天小编站在房地产企业的视角阐述售后回购的财税处理,希望对读者有所帮助。


一、售后回购的定义

根据官方解释,售后回购是指销售方在销售商品的同时,与购货方签订合同,并按照合同条款,将售出的商品重新购买的一种交易方式。

【举例说明】A房企将自行发开的房屋卖给B企业的同时,与B企业约定若干年或者到达某一时点后,以某一价格重新买回来的一种情形。

二、售后回购的会计处理

根据新收入准则,结合上述例子,将售后回购区分为两种形式进行处理:

一种是房企必须回购或者是房企具有是否回购的权利,这个时候说明客户从实质上并没有获得商品的控制权,如果回购价格大于或者等于原来的售价的,实质性上是一种融资,作为融资交易处理,如果回购价格小于原来售价的,作为租赁处理。

另一种是房企需要根据客户的要求来确定是否回购商品,如果客户要求房企购买房企就得购买。此时,房企需要在合同开始日就需要评估客户是否会要求自己回购,如果说存在重大经济动因的,需要作为融资交易或者租赁交易,也就是折回第一种账务处理中去;如果要求回购的可能性较小的,就需要作为销售退回处理了。

注:重大经济动因是需要考虑重多因素的,在这里假设其他因素都没有变化,房企给客户销售了一套房屋,销售价格为500万,两方约定5年后客户有权要求房企以700万元的价格回购该房产,但是房企根据市场情况进行预估后发现,5年后该房产的市场价值要远远低于700万,此时大概率客户会要求房企按照700万元回购该房产,此时就说明存在重大经济动因。

三、售后回购的税务处理

根据国税函2008年875号文件的规定:


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【举例说明】A房地产公司2021年1月出售了1套商铺给B公司,售价为500万元,双方约定三年后,房地产公司必须以600万元的价格回购该商铺,并且在此期间双方不办理产权转移。

首先,从定义上考虑,房企必须回购且回购价格大于原售价,这种情况应该作为融资交易。

其次,从企业所得税的角度考虑并结合875号文,企业销售商品同时满足收入确认条件的,应确认为收入的实现。仅从主要风险和报酬是否转移给客户就可以看出,A房企与B企业并未完成房屋产权转移手续,A房企对于该商铺还持有控制权,所以A房企收取的500万元不能确定为收入,而应当确认一项负债,会计处理上做到“其他应付款”中,到期后的回购价与原售价之间的差额部分视同为融资业务下的财务费用。

最后,针对客户而言,虽然没有办理产权登记未享有所有权,但是拥有了3年的使用权,从业务形式上分析实质是属于租赁。客户支付的500万元实质上支付了3年的租金。

因此,实质上该业务属于A房企以房屋向B企业融资,而后B公司又实施租赁业务后支付房企500万元,三年后,房企不但要支付融资的本金还要支付融资的利息,共计600万元。

值得注意的是,如果房企在出售时已经将商铺的产权转移给了B企业,双方就符合销售、购进的售后回购业务了,在出售商铺时,房企应该确认收入、缴纳相应的税费,三年后回购时再做购进固定资产处理,但是对于房产的一出一进业务,涉及大量的税费,需要企业根据自身的情况全方面衡量是否属于有利决策。


我要补充
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增值税的计税期间

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  一、一般规定

  按期纳税的计税期间最短为10日,最长为一个季度。《增值税法》第三十条规定,增值税的计税期间分别为十日、十五日、一个月或者一个季度。纳税人的具体计税期间,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。

  按次纳税的是不经常发生应税交易的纳税人,《增值税法》规定,这种纳税人可以按次纳税。

  二、特殊规定

  但税法也对一些特殊的不经常发生应税交易的纳税人,以及从事特定应税交易的自然人,也确定按月计税。《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)第二条规定,自然人发生下列情形,适用10号公告第一条规定的以一个月为一个计税期间的起征点标准:

  一是自然人取得2025年8月8日起(含当日)新发行国债、地方政府债券、金融债券的利息。一次性收取利息的,以对应计息期月均分摊的利息,确定月销售额。

  二是自然人出租不动产。一次性收取多月租金的,以对应租赁期月均分摊的租金,确定月销售额。

  三是互联网平台内从业人员自互联网平台企业取得服务收入,并由互联网平台企业按照规定办理增值税等税费代办申报。从业人员自互联网平台企业取得的服务收入按月确定销售额,计算缴纳增值税。

  四是自然人报废产品出售者通过“反向开票”销售报废产品,并由资源回收企业按照规定办理增值税等税费代办申报。资源回收企业按月为出售者代办增值税及附加税费、个人所得税的申报事项,按规定缴纳代办税费。

  五是保险代理人为保险企业提供保险代理服务,并由保险企业按照规定办理增值税等税费代办申报。保险企业按月为个人代理人代办增值税及附加税费、个人所得税申报报,按规定缴纳代办税款。证券经纪人、信用卡和旅游行业代理人比照执行。

  三、选择规定

  由于小规模纳税人可以根据自身经营特点,选择适用按月10万元起征点,也可以选择适用按季30万元起征点。因此小规模纳税人可以自行选择以一个月或一个季度为计税期间。一经选择,一个会计年度内不得变更。《增值税法实施条例》第四十三条规定,小规模纳税人可以适用增值税法第三十条规定的以一个季度为一个计税期间。

       政策依据:

      《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)

增值税的申报纳税期限

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

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  《增值税法》对增值税纳税人申报纳税期限对应不同的计税期间分别规定。

  一、按期纳税的申报纳税期限

  纳税人以一个月或者一个季度为一个计税期间的,自期满之日起十五日内申报纳税。

  纳税人以十日或者十五日为一个计税期间的,应当自期满之日起五日内预缴税款,自次月一日起十五日内申报纳税。

  纳税人进口货物,应当按照海关规定的期限申报并缴纳税款。

  二、按次纳税的申报纳税期限

  《增值税法实施条例》第四十四条规定,按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。

  三、预缴税款的申报纳税期限

  《增值税预缴税款管理办法》(财政部 税务总局公告2026年第14号),对五种预缴增值税情形规定了不同的申报纳税期限。

  一是纳税人跨地区提供建筑服务,应当自纳税义务发生之日起至次月(按季纳税的,为季度结束后的次月,下同)纳税申报期结束前预缴税款。

  二是纳税人采取预收款方式提供建筑服务,以及跨地区提供建筑服务收取预收款,应当自收到预收款之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  三是房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目,应当在收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。

  四是纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  五是油气田企业跨省销售与生产原油、天然气相关的服务,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。