城镇土地使用税到底该如何缴纳?
发文时间:2023-10-16
作者:陈红
来源:中道财税
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我们知道,城镇土地使用税根据实际使用土地的面积,按税法规定的单位税额交纳。


计算公式为:应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额。


城镇土地使用税采用定额税率,即采用有幅度的差别税额,按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区,分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。其中的适用单位税额根据不同地区划分很好掌握,那么,应税土地的实际占用面积到底怎么计算呢?


案例:

甲公司租用A房地产公司1套商铺,面积为200平方米,通过了解得知,A房地产公司该楼栋规划占地总面积1万平方米,该楼栋建筑总面积3.5万平方米,其中地上建筑总面积3万平方米(计容面积)、地下建筑总面积5000平方米。那么甲公司应税土地的实际占用面积如何计算呢?


算法一:

根据《城镇土地使用税暂行条例》规定,我们得知:

应税土地实际占用面积=项目占地总面积*实际占用建筑面积/项目建筑总面积

那么甲公司应税土地的实际占用面积=10,000*200/35,000=57.14平方米


算法二:

根据容积率计算:

容积率=地上计容建筑面积/项目总占地面积

=30,000/10,000

=3

应税土地实际占用面积=实际占用建筑面积/容积率

=200/3

=66.67平方米


通过上述计算发现:

用算法(二)计算出来的应税土地面积比用算法(一)计算出来的应税土地面积大9.53平方米,如果两种算法都正确的话,那为什么会产生差异呢?


我们不难发现,用容积率方法计算,之所以会产生差异,是因为容积率是按计容面积计算的,而一般地下建筑面积都是不计容的,因此地下建筑面积是不包含在算法二的公式中的;而用算法(一)计算时,我们考虑的是总建筑面积,因为其中的地下建筑面积也是需要交纳土地使用税的,因此两种算法会产生差异,那最终计算城镇土地使用税时,用算法二计算出来的税额一定是大于算法一的(除非地下建筑面积也计入容积率中)


一般地产项目的容积率在规划指标上都有显示,项目总平图是一个可靠的获取途径,如果项目还有别的规划资料也是可以看到的。而我们在计算土地使用税时,不仅涉及地上建筑物,还包括地下建筑物,所以我们认为按照容积率的算法二计算是不准确的,因为他没有考虑地下建筑面积。


当然,在实务中,我们也发现个别税务机关要求企业按照容积率的算法二来进行计算应税土地的实际占用面积,从而计算应缴纳的土地使用税。我们考虑:一方面可能是出于类似于甲租户这样的企业无法获取出租企业A房地产公司太多的这些经济指标信息,从而按这种所谓“简便”的容积率算法进行计算,另一方面,我们也不得不承认税务的征管权及征管口径。当然,如果出现上述争议情况,我们可以根据《城镇土地使用税暂行条例》的规定和税务机关进行有效沟通,避免出现企业多缴税款的损失,相信税务机关也会根据暂行条例的规定,依法征税,维护良好的税法经济秩序。


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增值税的计税期间

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  一、一般规定

  按期纳税的计税期间最短为10日,最长为一个季度。《增值税法》第三十条规定,增值税的计税期间分别为十日、十五日、一个月或者一个季度。纳税人的具体计税期间,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。

  按次纳税的是不经常发生应税交易的纳税人,《增值税法》规定,这种纳税人可以按次纳税。

  二、特殊规定

  但税法也对一些特殊的不经常发生应税交易的纳税人,以及从事特定应税交易的自然人,也确定按月计税。《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)第二条规定,自然人发生下列情形,适用10号公告第一条规定的以一个月为一个计税期间的起征点标准:

  一是自然人取得2025年8月8日起(含当日)新发行国债、地方政府债券、金融债券的利息。一次性收取利息的,以对应计息期月均分摊的利息,确定月销售额。

  二是自然人出租不动产。一次性收取多月租金的,以对应租赁期月均分摊的租金,确定月销售额。

  三是互联网平台内从业人员自互联网平台企业取得服务收入,并由互联网平台企业按照规定办理增值税等税费代办申报。从业人员自互联网平台企业取得的服务收入按月确定销售额,计算缴纳增值税。

  四是自然人报废产品出售者通过“反向开票”销售报废产品,并由资源回收企业按照规定办理增值税等税费代办申报。资源回收企业按月为出售者代办增值税及附加税费、个人所得税的申报事项,按规定缴纳代办税费。

  五是保险代理人为保险企业提供保险代理服务,并由保险企业按照规定办理增值税等税费代办申报。保险企业按月为个人代理人代办增值税及附加税费、个人所得税申报报,按规定缴纳代办税款。证券经纪人、信用卡和旅游行业代理人比照执行。

  三、选择规定

  由于小规模纳税人可以根据自身经营特点,选择适用按月10万元起征点,也可以选择适用按季30万元起征点。因此小规模纳税人可以自行选择以一个月或一个季度为计税期间。一经选择,一个会计年度内不得变更。《增值税法实施条例》第四十三条规定,小规模纳税人可以适用增值税法第三十条规定的以一个季度为一个计税期间。

       政策依据:

      《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)

增值税的申报纳税期限

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  《增值税法》对增值税纳税人申报纳税期限对应不同的计税期间分别规定。

  一、按期纳税的申报纳税期限

  纳税人以一个月或者一个季度为一个计税期间的,自期满之日起十五日内申报纳税。

  纳税人以十日或者十五日为一个计税期间的,应当自期满之日起五日内预缴税款,自次月一日起十五日内申报纳税。

  纳税人进口货物,应当按照海关规定的期限申报并缴纳税款。

  二、按次纳税的申报纳税期限

  《增值税法实施条例》第四十四条规定,按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。

  三、预缴税款的申报纳税期限

  《增值税预缴税款管理办法》(财政部 税务总局公告2026年第14号),对五种预缴增值税情形规定了不同的申报纳税期限。

  一是纳税人跨地区提供建筑服务,应当自纳税义务发生之日起至次月(按季纳税的,为季度结束后的次月,下同)纳税申报期结束前预缴税款。

  二是纳税人采取预收款方式提供建筑服务,以及跨地区提供建筑服务收取预收款,应当自收到预收款之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  三是房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目,应当在收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。

  四是纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  五是油气田企业跨省销售与生产原油、天然气相关的服务,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。