争议问题之--安置房要视同销售?
发文时间:2023-07-11
作者:焦宗欣
来源:中道财税
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安置房是否归属于房地产公司名下,如果安置房属于房地产公司,需要视同销售;如果安置房不属于房地产公司,不需要视同销售。但是,在实务操作中,往往存在更复杂的情况,小编带大家一起来分析。


情形一安置房在房地产公司,安置房建造成本在房地产公司归集


安置房土地和报建手续在房地产公司名下,那安置房就属于房地产公司,所有的建设成本全部在房地产公司归集,房地产公司办理安置房产权手续。那么站在房地产公司角度,安置房应该视同销售。按照税法文件规定,确认视同销售价格,计算缴纳增值税及附加税、土地增值税、企业所得税。


情形二安置房不在房地产公司名下,安置房建造成本不在房地产公司归集


安置房土地及报建手续不在房地产名下,一般情况下,将安置房土地划拨至城改办名下;所有的报批报建手续也在城改办名下,在城改办名下归集建造成本,城改办牵头办理安置房产权手续。只是由房地产公司最终承担建造资金,城改办收到资金,给房地产公司开具行政票据。那么站在房地产公司角度,安置房的建造与房地产公司无关,房地产公司不需要视同销售,只是将支付费用,计入土地成本中核算,抵扣增值税、土地增值税、企业所得税即可。


情形三安置房不在房地产公司名下,安置房建造成本在房地产公司归集


安置房的土地和报建手续不在房地产公司名下,按照目前的实际情况,实操中安置房多在城改办名下,就是安置房土地划拨给城改办,后期的报建手续也在城改办名下。那么也就意味着安置房不是房地产公司的产品,站在房地产企业角度而言,不是企业自己的产品,也就谈不上视同销售了。


但在实务操作中,有很多这样的案例,安置房虽然不在房地产公司名下,但是会由房地产公司直接出资建设。本由城改办去签订《施工合同》,完成建设。但是,实操中施工单位会与房地产公司签订《施工合同》,将建筑发票直接开给房地产公司,房地产公司根据发票及相关的工程资料直接计入开发成本的建设成本中。那么这样在实务操作中会出现以下争议及涉税风险:


1.安置房视同销售


在房地产公司将不属于本公司立项及报建项目的安置房建设成本直接计入本公司开发成本,可能存在被税务认定视同销售的风险,虽然不在房地产公司立项及报建,但是房地产公司实际核算了安置房的建造成本,故按照业务合同的签订、核算及税务票据,存在安置房视同销售的风险;


2.房地产公司提供建筑服务


该项观点认为安置房手续全部在城改办名下,虽然房地产公司与施工单位签订了《施工合同》,且所有的建造成本在房地产公司名下核算,但是,不是房地产公司的产品,不属于安置房视同销售,房地产公司将安置房最终移交给城改办,城改办负责办理安置手续。认为存在房地产公司属于向城改办提供了建筑服务,房企存在提供建筑服务缴纳增值税的风险。


无论以上那种观点,均存在涉税风险。故发生以上情况时,尽量与城改办进行沟通,房地产企业归集安置房建设成本时,由城改办及相关部门出具相关文件资料,避免房地产公司安置房视同销售或提供建筑服务的涉税风险。

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增值税的计税期间

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  一、一般规定

  按期纳税的计税期间最短为10日,最长为一个季度。《增值税法》第三十条规定,增值税的计税期间分别为十日、十五日、一个月或者一个季度。纳税人的具体计税期间,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。

  按次纳税的是不经常发生应税交易的纳税人,《增值税法》规定,这种纳税人可以按次纳税。

  二、特殊规定

  但税法也对一些特殊的不经常发生应税交易的纳税人,以及从事特定应税交易的自然人,也确定按月计税。《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)第二条规定,自然人发生下列情形,适用10号公告第一条规定的以一个月为一个计税期间的起征点标准:

  一是自然人取得2025年8月8日起(含当日)新发行国债、地方政府债券、金融债券的利息。一次性收取利息的,以对应计息期月均分摊的利息,确定月销售额。

  二是自然人出租不动产。一次性收取多月租金的,以对应租赁期月均分摊的租金,确定月销售额。

  三是互联网平台内从业人员自互联网平台企业取得服务收入,并由互联网平台企业按照规定办理增值税等税费代办申报。从业人员自互联网平台企业取得的服务收入按月确定销售额,计算缴纳增值税。

  四是自然人报废产品出售者通过“反向开票”销售报废产品,并由资源回收企业按照规定办理增值税等税费代办申报。资源回收企业按月为出售者代办增值税及附加税费、个人所得税的申报事项,按规定缴纳代办税费。

  五是保险代理人为保险企业提供保险代理服务,并由保险企业按照规定办理增值税等税费代办申报。保险企业按月为个人代理人代办增值税及附加税费、个人所得税申报报,按规定缴纳代办税款。证券经纪人、信用卡和旅游行业代理人比照执行。

  三、选择规定

  由于小规模纳税人可以根据自身经营特点,选择适用按月10万元起征点,也可以选择适用按季30万元起征点。因此小规模纳税人可以自行选择以一个月或一个季度为计税期间。一经选择,一个会计年度内不得变更。《增值税法实施条例》第四十三条规定,小规模纳税人可以适用增值税法第三十条规定的以一个季度为一个计税期间。

       政策依据:

      《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)

增值税的申报纳税期限

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

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  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  《增值税法》对增值税纳税人申报纳税期限对应不同的计税期间分别规定。

  一、按期纳税的申报纳税期限

  纳税人以一个月或者一个季度为一个计税期间的,自期满之日起十五日内申报纳税。

  纳税人以十日或者十五日为一个计税期间的,应当自期满之日起五日内预缴税款,自次月一日起十五日内申报纳税。

  纳税人进口货物,应当按照海关规定的期限申报并缴纳税款。

  二、按次纳税的申报纳税期限

  《增值税法实施条例》第四十四条规定,按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。

  三、预缴税款的申报纳税期限

  《增值税预缴税款管理办法》(财政部 税务总局公告2026年第14号),对五种预缴增值税情形规定了不同的申报纳税期限。

  一是纳税人跨地区提供建筑服务,应当自纳税义务发生之日起至次月(按季纳税的,为季度结束后的次月,下同)纳税申报期结束前预缴税款。

  二是纳税人采取预收款方式提供建筑服务,以及跨地区提供建筑服务收取预收款,应当自收到预收款之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  三是房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目,应当在收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。

  四是纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  五是油气田企业跨省销售与生产原油、天然气相关的服务,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。