抵债房等待买家过户期间,房屋对外出租财税事项!
发文时间:2023-04-03
作者: 石羽茜
来源:中道财税
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抵债房若是直接办理到建筑企业名下,建筑企业实际转让不动产的时候,过户环节还会产生额外的税费支出。抵债房,通常会选择双方签订抵债协议,暂不办理网签备案手续,等确定最终买家后,房地产企业与买家办理网签备案、开具发票。在房屋好去化的时候,这个等待阶段较为短暂,三方理顺销售合同、抵债协议、发票、资金流的事项,则财税事项较为清晰。 


但在实务中,走到工抵房阶段,往往意味着很难在短期内将房屋对外出售。现房抵债,建筑企业会选择将已经实际控制的房屋对外出租。此时,在不动产权属未办理的情况下,建筑企业实际控制不动产,建筑企业出租房屋并取得取得租金收入应如何进行财税处理呢?

抵债房选择转手出售,按照税收政策的规定,双方在签订抵债协议的时候,实质就是非货币性资产重组,此时房地产企业出售动产,建筑企业建筑服务的收入。房地产企业需要按照抵债金额作为预收款预缴增值税、土增、企业所得税。建筑企业应给房地产企业开具建筑服务的发票,增值税、企业所得税纳税义务此时均已实现。

抵债房双方签订抵债协议,建筑企业获得不动产的实际控制权,此时为了缓解资金压力,选择对外出租并收取租金。暂不考虑无产权房屋对外出租存在的法律风险,仅从税务角度出发,建筑企业需要缴纳以下税款:


1、增值税及附加税费

一般纳税人:9%
小规模纳税人:5%


2、房产税

房产税如何缴纳是争议点之一。

众所周知,房产税是对于房屋拥有者征收的一个税种,自用从价征收、出租从组征收。抵债房等待过户期间,还未办理产权过户,此时房屋产权归属从产证角度不确定,但是实质上建筑企业作为债权人已经取得房屋的实际控制权。

根据目前可搜集到的税收发条及税收案例,银行取得抵债房屋但未及时缴纳房产税,引发税务关注后,银行作为房产税的纳税人补缴税款和滞纳金。小编个人观点,抵债房等待时间对外出租,房产税也应由实际控制人缴纳,出租部分从租缴纳,未出租部分从价缴纳。

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3、企业所得税

建筑企业账面产生收入,但因抵债房屋未纳入账面核算,无对应的成本,企业所得税税负较重。取得租赁收入,可以按照租期均匀确认收入。


4、印花税

出租人与承租人均需要按照租赁合同千分之一缴纳印花税。

单纯从税种计算角度,该业务似乎不是很复杂。但是实际中,由于抵债房等待期没有资金流入,双方都没有获得资金流入,往往无力负担确认收入后产生的税款。这就导致抵债房签订抵债协议后,房地产企业暂不确认收入预缴增值税、土增、企业所得税,建筑企业暂不确认收入,不开具增值税发票。并且,工抵房转手模式,双方希望房地产企业进行土增清算按照正常开发产品进行清算,若对外出租时间超过一年,被界定为旧房的话土增税负也会加重。若建筑企业直接将出租收入在自身账面体现出来,两方推迟确认收入就无法隐藏。基于以上多重原因,双方均不愿意在账面显示租金收入。

金税四期已来临,企业在做出各项税收决策的时候,既要综合考虑是否会引发相关税收风险,又要正确认识到不开票不确认收入的时代正在逐渐过去。抵债房等待期间,建筑企业作为实际收取租金的一方,应正确计算并缴纳各项税,避免给自己带来后续一系列的税收风险


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增值税的计税期间

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  一、一般规定

  按期纳税的计税期间最短为10日,最长为一个季度。《增值税法》第三十条规定,增值税的计税期间分别为十日、十五日、一个月或者一个季度。纳税人的具体计税期间,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。

  按次纳税的是不经常发生应税交易的纳税人,《增值税法》规定,这种纳税人可以按次纳税。

  二、特殊规定

  但税法也对一些特殊的不经常发生应税交易的纳税人,以及从事特定应税交易的自然人,也确定按月计税。《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)第二条规定,自然人发生下列情形,适用10号公告第一条规定的以一个月为一个计税期间的起征点标准:

  一是自然人取得2025年8月8日起(含当日)新发行国债、地方政府债券、金融债券的利息。一次性收取利息的,以对应计息期月均分摊的利息,确定月销售额。

  二是自然人出租不动产。一次性收取多月租金的,以对应租赁期月均分摊的租金,确定月销售额。

  三是互联网平台内从业人员自互联网平台企业取得服务收入,并由互联网平台企业按照规定办理增值税等税费代办申报。从业人员自互联网平台企业取得的服务收入按月确定销售额,计算缴纳增值税。

  四是自然人报废产品出售者通过“反向开票”销售报废产品,并由资源回收企业按照规定办理增值税等税费代办申报。资源回收企业按月为出售者代办增值税及附加税费、个人所得税的申报事项,按规定缴纳代办税费。

  五是保险代理人为保险企业提供保险代理服务,并由保险企业按照规定办理增值税等税费代办申报。保险企业按月为个人代理人代办增值税及附加税费、个人所得税申报报,按规定缴纳代办税款。证券经纪人、信用卡和旅游行业代理人比照执行。

  三、选择规定

  由于小规模纳税人可以根据自身经营特点,选择适用按月10万元起征点,也可以选择适用按季30万元起征点。因此小规模纳税人可以自行选择以一个月或一个季度为计税期间。一经选择,一个会计年度内不得变更。《增值税法实施条例》第四十三条规定,小规模纳税人可以适用增值税法第三十条规定的以一个季度为一个计税期间。

       政策依据:

      《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)

增值税的申报纳税期限

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  《增值税法》对增值税纳税人申报纳税期限对应不同的计税期间分别规定。

  一、按期纳税的申报纳税期限

  纳税人以一个月或者一个季度为一个计税期间的,自期满之日起十五日内申报纳税。

  纳税人以十日或者十五日为一个计税期间的,应当自期满之日起五日内预缴税款,自次月一日起十五日内申报纳税。

  纳税人进口货物,应当按照海关规定的期限申报并缴纳税款。

  二、按次纳税的申报纳税期限

  《增值税法实施条例》第四十四条规定,按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。

  三、预缴税款的申报纳税期限

  《增值税预缴税款管理办法》(财政部 税务总局公告2026年第14号),对五种预缴增值税情形规定了不同的申报纳税期限。

  一是纳税人跨地区提供建筑服务,应当自纳税义务发生之日起至次月(按季纳税的,为季度结束后的次月,下同)纳税申报期结束前预缴税款。

  二是纳税人采取预收款方式提供建筑服务,以及跨地区提供建筑服务收取预收款,应当自收到预收款之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  三是房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目,应当在收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。

  四是纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  五是油气田企业跨省销售与生产原油、天然气相关的服务,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。