超面积购房款的相关财税处理以及争议
发文时间:2022-03-02
作者:李欣
来源:中道财税
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对于房企安置房项目涉及的拆迁补偿,补偿的方式通常有:货币补偿、实物补偿和其他补偿。具体的补偿标准包括:


  (一)被征收房屋价值的补偿;


  (二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;


  (三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。


  基于以上,本文探讨的是实物补偿方式下的超标准补偿情况,即被拆迁主体支付了超标准补偿面积差价款相关的财税处理。


  土地增值税清算的口径,通常的做法是在相关补偿协议约定的补偿面积内,确认拆迁补偿费成本,同时确认视同销售,根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号),其收入按下列方法和顺序确认:


  1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;


  2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。那么对于回迁户支付的补差价款,相关税收政策是如何约定的。


  根据以上规定,“回迁户支付给房地产开发企业的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费”。可是对于超出补偿面积的超面积销售,是否也适用此政策呢?“回迁户支付给房地产开发企业的补差价款”是否有一个范围的界定呢?实务中,做法不一。


  第一种方式:抵减拆迁补偿费


  1、账务处理


  (1)签订安置协议,收到补价款时:


  借:银行存款(收到补价款)


  贷:开发成本-土地征用及拆迁补偿费


  (2)交付安置房屋,结转收入时:


  借:预收账款


  贷:主营业务收入


  应交税费——应交增值税(销项税额)


  借:主营业务成本


  贷:开发产品


  2、税务处理


  冲减开发成本,不涉及税金问题。


  第二种方式:作为预收账款


  1、账务处理:


  (1)签订安置协议,收到补价款时:


  借:银行存款(收到补价款)


  贷:预收账款


  (2)交付安置房屋,结转收入时:


  借:预收账款


  贷:主营业务收入


  应交税费——应交增值税(销项税额)


  借:主营业务成本


  贷:开发产品


  2、税务处理


  (1)增值税:当期应预缴增值税额=预收款/(1+适用税率或征收率)*3%,适用一般计税方法的,按照9%的适用税率计算;适用简易计税方法的,按照5%的征收率计算。


  (2)企业所得税:当期应预缴企业所得应纳税所得额=预收款/(1+适用税率或征收率)*预计利润率。


  (3)土地增值税:当期应预缴土地增值税额=预收款/(1+适用税率或征收率)*预征率;另外一种简化的计税依据为:土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。


  实务中,以上两种方式的处理方式都有涉及。


  对于方式一,土地增值税的扣除成本减少,需要考虑减少成本后,土增税税负增加的可能性;


  方式二,预收款部分需要交纳增值税和企业所得税,这两个税种的税负增加了,但同时土地增值税的成本扣除项是全额的。两种方式各有利弊,最终的税负率还是需要取决于具体的测算结果。


  笔者认为,按照交易的实质来看,房企在补偿协议中约定了超面积部分的差价款,对于收取的面积差,由于计价方式是根据企业的同期同类的销售价格,故本质上属于销售,应确认为预收款,同时就取得的预收款项,根据相关税收政策,交纳增值税、企业所得税等。


我要补充
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增值税的计税期间

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  一、一般规定

  按期纳税的计税期间最短为10日,最长为一个季度。《增值税法》第三十条规定,增值税的计税期间分别为十日、十五日、一个月或者一个季度。纳税人的具体计税期间,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。

  按次纳税的是不经常发生应税交易的纳税人,《增值税法》规定,这种纳税人可以按次纳税。

  二、特殊规定

  但税法也对一些特殊的不经常发生应税交易的纳税人,以及从事特定应税交易的自然人,也确定按月计税。《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)第二条规定,自然人发生下列情形,适用10号公告第一条规定的以一个月为一个计税期间的起征点标准:

  一是自然人取得2025年8月8日起(含当日)新发行国债、地方政府债券、金融债券的利息。一次性收取利息的,以对应计息期月均分摊的利息,确定月销售额。

  二是自然人出租不动产。一次性收取多月租金的,以对应租赁期月均分摊的租金,确定月销售额。

  三是互联网平台内从业人员自互联网平台企业取得服务收入,并由互联网平台企业按照规定办理增值税等税费代办申报。从业人员自互联网平台企业取得的服务收入按月确定销售额,计算缴纳增值税。

  四是自然人报废产品出售者通过“反向开票”销售报废产品,并由资源回收企业按照规定办理增值税等税费代办申报。资源回收企业按月为出售者代办增值税及附加税费、个人所得税的申报事项,按规定缴纳代办税费。

  五是保险代理人为保险企业提供保险代理服务,并由保险企业按照规定办理增值税等税费代办申报。保险企业按月为个人代理人代办增值税及附加税费、个人所得税申报报,按规定缴纳代办税款。证券经纪人、信用卡和旅游行业代理人比照执行。

  三、选择规定

  由于小规模纳税人可以根据自身经营特点,选择适用按月10万元起征点,也可以选择适用按季30万元起征点。因此小规模纳税人可以自行选择以一个月或一个季度为计税期间。一经选择,一个会计年度内不得变更。《增值税法实施条例》第四十三条规定,小规模纳税人可以适用增值税法第三十条规定的以一个季度为一个计税期间。

       政策依据:

      《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)

增值税的申报纳税期限

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  《增值税法》对增值税纳税人申报纳税期限对应不同的计税期间分别规定。

  一、按期纳税的申报纳税期限

  纳税人以一个月或者一个季度为一个计税期间的,自期满之日起十五日内申报纳税。

  纳税人以十日或者十五日为一个计税期间的,应当自期满之日起五日内预缴税款,自次月一日起十五日内申报纳税。

  纳税人进口货物,应当按照海关规定的期限申报并缴纳税款。

  二、按次纳税的申报纳税期限

  《增值税法实施条例》第四十四条规定,按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。

  三、预缴税款的申报纳税期限

  《增值税预缴税款管理办法》(财政部 税务总局公告2026年第14号),对五种预缴增值税情形规定了不同的申报纳税期限。

  一是纳税人跨地区提供建筑服务,应当自纳税义务发生之日起至次月(按季纳税的,为季度结束后的次月,下同)纳税申报期结束前预缴税款。

  二是纳税人采取预收款方式提供建筑服务,以及跨地区提供建筑服务收取预收款,应当自收到预收款之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  三是房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目,应当在收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。

  四是纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  五是油气田企业跨省销售与生产原油、天然气相关的服务,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。