房企以销代融融资模式下的税会处理
发文时间:2021-12-22
作者:李欣
来源:中道财税
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房开企业融资困难、融资成本高,在三条红线的政策下,面临巨大的融资压力,迫使中小型企业融资方式多样化发展,以销代融模式应运而生。


  一、什么是以销代融?


  模式一:开发商为了快速回笼资金,将现有楼盘实现快速销售,以降低销售收入为代价,短期内获取大量资金,替代向金融机构融资,降低融资成本,实现资金盘活。


  模式二:开发商与金融机构签订销售合同,并在房管局办理网签合同备案,此时虽不办理不动产权证,但是已作为销售处理。同时在销售合同中约定,开发商在一段时间内以某一价格或按照约定利率支付利息的方式回购该批房产,后期实现再次销售,以解决资金周转问题。在此模式下,实质上形成了融资性售后回购。


  二、融资性售后回购业务的条件及要求是什么?


  融资性售后回购的前提条件为购买方是经批准具有从事融资租赁业务资质的金融机构,双方签订销售合同,合同中需明确约定回购日期或固定利率,取得利息的一方增值税作为利息收入处理,在销售时销售方不得确认收入。


  三、融资性售后回购业务的账务处理


  案例:某房地产开发企业2021年12月1日将一栋已完工的写字楼销售给乙银行(经批准具有从事融资租赁业务资质),合同约定售价为10000万元,同时约定2024年11月30日该房企按照11800万元将该写字楼重新购回。


  分析:这项交易实质上是房地产企业将房产做抵押担保,向银行支付的借款利息为1800万元,期限3年,每年应付利息600万元,年资金成本为6%。其所售房产虽然签订网签合同,但实质上未完成交付,主要风险和报酬并没有发生实质上的转移,仍留在该房地产公司,因此不能确认收入。会计分录如下:


  1、销售房产时(此时销售方不确认收入):


  销售方:


  借:银行存款  10000


  贷:其他应付款  10000


  购买方:


  借:其他应收款  10000


  贷:银行存款  10000


  2、在融资性售后回购模式下,根据销售合同的约定不同,分为回购价格大于等于原售价,或回购价格小于原售价。


  (1)如果回购价格大于等于原售价,回购价与原售价之间的差额,销售方在回购期间,依据合同的约定计提利息费用,购买方确认利息收入。


  (2)如果回购价格小于原售价,同时双方的销售合同约定了按期支付的利息,销售方应确认利息支出,购买方确认利息收入。


  销售方:


  借:财务费用-利息支出  1800


  贷:其他应付款  1800


  购买方:


  借:其他应收款  1800


  贷:其他业务收入-利息收入  1698.11(1800/1.06)


  应交税费-应交增值税(销项税额)  101.89


  3、销售方购回商品时,作如下会计分录:


  销售方:


  借:其他应付款  11800


  贷:银行存款  11800


  购买方:


  借:银行存款  11800


  贷:其他应收款  11800


  四、融资性售后回购业务的税务处理


  1、增值税


  根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》销售服务、无形资产、不动产注释规定,“一、销售服务(五)金融服务各种占用、拆借资金取得的收入,包括金融商品持有期间(含到期)利息(保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等)收入、信用卡透支利息收入、买入返售金融商品利息收入、融资融券收取的利息收入,以及融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转贷等业务取得的利息及利息性质的收入,按照贷款服务缴纳增值税。”


  上例中,房地产企业出售、回购资产的行为,不征收增值税。


  2、企业所得税


  根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函〔2008〕875号)“一、除企业所得税法及实施条例另有规定外,企业销售收入的确认,必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。(三)采用售后回购方式销售商品的,销售的商品按售价确认收入,回购的商品作为购进商品处理。有证据表明不符合销售收入确认条件的,如以销售商品方式进行融资,收到的款项应确认为负债,回购价格大于原售价的,差额应在回购期间确认为利息费用。”


  上例中,房地产企业出售资产的行为,形成了实质性的融资性售后回购,不应确认为销售收入,支付的利息作为财务费用在税前扣除。


  3、土地增值税


  关于融资性售后回购业务如何缴纳土地增值税问题,税法没有明确的规定。根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)规定:“一、关于土地增值税清算时收入确认的问题:土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。”


  上例中,房地产企业销售的房产权属实质性未发生转移,虽然在形式上,具备了交纳土地增值税的条件,但实质上是属于融资性售后回购。判断要点:权属是否发生转移?是否形成了销售?在此基础上,根据实质性原则去判断业务实质是什么。笔者认为,上例不属于土地增值税的应税范围。在实务中,还需与主管主管机关充分的沟通。


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增值税的计税期间

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  一、一般规定

  按期纳税的计税期间最短为10日,最长为一个季度。《增值税法》第三十条规定,增值税的计税期间分别为十日、十五日、一个月或者一个季度。纳税人的具体计税期间,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。

  按次纳税的是不经常发生应税交易的纳税人,《增值税法》规定,这种纳税人可以按次纳税。

  二、特殊规定

  但税法也对一些特殊的不经常发生应税交易的纳税人,以及从事特定应税交易的自然人,也确定按月计税。《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)第二条规定,自然人发生下列情形,适用10号公告第一条规定的以一个月为一个计税期间的起征点标准:

  一是自然人取得2025年8月8日起(含当日)新发行国债、地方政府债券、金融债券的利息。一次性收取利息的,以对应计息期月均分摊的利息,确定月销售额。

  二是自然人出租不动产。一次性收取多月租金的,以对应租赁期月均分摊的租金,确定月销售额。

  三是互联网平台内从业人员自互联网平台企业取得服务收入,并由互联网平台企业按照规定办理增值税等税费代办申报。从业人员自互联网平台企业取得的服务收入按月确定销售额,计算缴纳增值税。

  四是自然人报废产品出售者通过“反向开票”销售报废产品,并由资源回收企业按照规定办理增值税等税费代办申报。资源回收企业按月为出售者代办增值税及附加税费、个人所得税的申报事项,按规定缴纳代办税费。

  五是保险代理人为保险企业提供保险代理服务,并由保险企业按照规定办理增值税等税费代办申报。保险企业按月为个人代理人代办增值税及附加税费、个人所得税申报报,按规定缴纳代办税款。证券经纪人、信用卡和旅游行业代理人比照执行。

  三、选择规定

  由于小规模纳税人可以根据自身经营特点,选择适用按月10万元起征点,也可以选择适用按季30万元起征点。因此小规模纳税人可以自行选择以一个月或一个季度为计税期间。一经选择,一个会计年度内不得变更。《增值税法实施条例》第四十三条规定,小规模纳税人可以适用增值税法第三十条规定的以一个季度为一个计税期间。

       政策依据:

      《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)

增值税的申报纳税期限

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  《增值税法》对增值税纳税人申报纳税期限对应不同的计税期间分别规定。

  一、按期纳税的申报纳税期限

  纳税人以一个月或者一个季度为一个计税期间的,自期满之日起十五日内申报纳税。

  纳税人以十日或者十五日为一个计税期间的,应当自期满之日起五日内预缴税款,自次月一日起十五日内申报纳税。

  纳税人进口货物,应当按照海关规定的期限申报并缴纳税款。

  二、按次纳税的申报纳税期限

  《增值税法实施条例》第四十四条规定,按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。

  三、预缴税款的申报纳税期限

  《增值税预缴税款管理办法》(财政部 税务总局公告2026年第14号),对五种预缴增值税情形规定了不同的申报纳税期限。

  一是纳税人跨地区提供建筑服务,应当自纳税义务发生之日起至次月(按季纳税的,为季度结束后的次月,下同)纳税申报期结束前预缴税款。

  二是纳税人采取预收款方式提供建筑服务,以及跨地区提供建筑服务收取预收款,应当自收到预收款之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  三是房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目,应当在收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。

  四是纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  五是油气田企业跨省销售与生产原油、天然气相关的服务,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。