关于含免租期且租金逐年固定增加的账务处理
发文时间:2021-11-02
作者:彭怀文
来源:税屋
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对于涉及到租赁业务的会计处理,当然应该按照租赁准则进行。因此,对于问题中的租赁业务,按照新租赁准则处理如下:


  一、承租方的会计处理


  (一)一般租赁的承租方


  按照新租赁准则,承租方的会计处理,除短期租赁和低价值租赁可以简化处理外,不再区分经营租赁和融资租赁,统一在租赁期限开始日确认“使用权资产”和“租赁负债”等。


  1、租赁开始日


  借:使用权资产


  应交税费-应交增值税(进项税额)(初始费用取得的)


  应交税费-应交增值税(进项税额)(支付首笔租金取得的)


  应交税费-待抵扣进项税额(后续应付租金对应的进项税额)


  租赁负债-未确认融资费用(差额,不含税)


  贷:租赁负债-租赁付款额(按合同约定应支付的固定含税租金)


  银行存款(初始费用)


  银行存款(首笔租金)


  预计负债(复原成本)(合理估计的)


  说明:上述为一般纳税人的通常会计分录,如果部分业务没有的则去掉部分科目。


  2、租赁期间支付租金


  借:租赁负债-租赁付款额


  贷:银行存款


  3、支付租金取得专项发票


  借:应交税费-应交增值税(进项税额)


  贷:应交税费-待抵扣进项税额


  4、租赁期间分摊利息


  需要按照实际利率法计算每期应分摊的金额,实务中多采用在Excel表格中计算。


  借:财务费用


  贷:租赁负债-未确认融资费用


  5、租赁期间折旧


  折旧方法参照固定资产折旧


  借:管理费用/制造费用等


  贷:使用权资产累计折旧


  6、租赁期满


  (1)租赁标的归还出租方的


  借:使用权资产累计折旧


  贷:使用权资产


  (2)租赁标的所有权无偿转让承租方


  借:使用权资产累计折旧


  固定资产


  贷:使用权资产


  累计折旧


  (3)租赁标的所有权有偿转让承租方


  借:使用权资产累计折旧


  固定资产


  应交税费-应交增值税(进项税额)


  租赁负债-租赁付款额


  贷:使用权资产


  累计折旧


  银行存款


  说明:对于免租期和租金逐渐增加,只是影响租赁期间的利息分摊,不影响租赁期间的折旧。


  (二)融资租赁(回租)的承租方会计处理


  回租,又称为售后回租,是指承租方又同时是销售方,通过形式上销售然后又租赁回去资产,达到融资的目的。


  1、实质上构成销售的


  按照新租赁准则规定,对于承租方销售资产的行为,需要按照新收入准则进行判断,是否达到了实质销售,如果达到了实质销售的,需要先确认收入,先后按照一般的租赁业务进行会计处理。


  (1)先做销售处理(以固定资产为例)


  借:银行存款


  累计折旧


  贷:固定资产


  应交税费-应交增值税(销项税额)


  资产处置损益(差额,可能在借方)


  (2)后做租赁业务会计处理


  构成实质销售后,回租发生的租赁业务就需要按照前述的“(一)一般租赁的承租方”进行会计处理即可,此处不再赘述。


  2、实质上不构成销售的


  如果按照新收入判断,承租方并未实际销售资产,那么就是融资,实质上类似于抵押贷款,因此只需要确认一项金融负债即可。


  (1)收到融资款


  借:银行存款


  租赁负债-未确认融资费用


  贷:租赁负债-租赁付款额


  (2)租赁(回租)期间支付租金


  借:租赁负债-租赁付款额


  贷:银行存款


  (3)租赁期间分摊利息


  需要按照实际利率计算分摊,实务中在Excel表格中使用函数IRR计算。


  借:财务费用


  贷:租赁负债-未确认融资费用


  说明:对于回租不构成实质销售的,就是融资行为,其进项税额不得抵扣,故上述承租方支付租金的会计分录中不涉及到“应交税费-应交增值税(进项税额)”。


  二、出租方的会计处理


  出租方的会计处理,依照新租赁准则的规定需要继续分为经营租赁和融资租赁。


  (一)经营租赁


  在实际收到租金时确认收入:


  借:银行存款


  贷:其他业务收入等


  应交税费-应交增值税(销项税额)


  同时,在租赁期间涉及到房产税的,按税法规定计算应缴纳的房产税,免租期间按照房产原值计算,收取租金期间按照租金计算。


  (二)融资租赁(直租)


  1、租赁开始日


  借:长期应收款-租赁收款额(应收租金含税金额)


  银行存款(首笔租金)


  贷:租赁资产(如固定资产等)


  应交税费-应交增值税(销项税额)(首笔租金对应的)


  应交税费-待转销项税额(应收租金对应的)


  长期应付款-未确认融资费用


  资产处置损益(差额,可能在借方)


  2、租赁期间收到租金


  借:银行存款


  贷:长期应收款-租赁收款额


  3、租赁期间应收租金时确认的销项税额


  借:应交税费-待转销项税额


  贷:应交税费-应交增值税(销项税额)


  4、租赁期间应分摊融资收益


  应按照租赁合同的内含利率(实际利率)计算分摊,实务中在Excel表格中采用函数计算。


  借:长期应付款-未确认融资费用


  贷:租赁收入(财务费用等)


  5、租赁期结束租赁标的所有权转让给承租方


  出租方到此时不需要再做会计分录,即便是承租方支付了留购款项的,该款项在租赁期限开始入也应确认入应收租金中,因此实际收到时就当是租金的一部分。


  (三)融资租赁(回租)


  回租,又称为售后回租,是指承租方又同时是销售方,通过形式上销售然后又租赁回去资产,达到融资的目的,因此对于出租方来讲就是提供资金进行融资,通常不会实际购进资产,因此只需要确认一项金融资产即可。


  1、支付融资款(购买款)


  借:长期应收款-租赁收款额(应收的含税租金合计数)


  贷:银行存款


  长期应收款-未确认融资收益


  应交税费-待转销项税额(应收含税租金中对应的税额)


  2、收取租金


  借:银行存款


  贷:长期应收款-租赁收款额


  3、租赁期间应收租金确认销项税额


  借:应交税费-待转销项税额(应收含税租金中对应的税额)


  贷:应交税费-应交增值税(销项税额)


  4、租赁期间确认融资收益


  应按照实际利率确认融资收益,实务中通常在Excel表格中采用函数IRR计算。


  借:长期应收款-未确认融资收益


  贷:租赁收入


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增值税的计税期间

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  一、一般规定

  按期纳税的计税期间最短为10日,最长为一个季度。《增值税法》第三十条规定,增值税的计税期间分别为十日、十五日、一个月或者一个季度。纳税人的具体计税期间,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。

  按次纳税的是不经常发生应税交易的纳税人,《增值税法》规定,这种纳税人可以按次纳税。

  二、特殊规定

  但税法也对一些特殊的不经常发生应税交易的纳税人,以及从事特定应税交易的自然人,也确定按月计税。《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)第二条规定,自然人发生下列情形,适用10号公告第一条规定的以一个月为一个计税期间的起征点标准:

  一是自然人取得2025年8月8日起(含当日)新发行国债、地方政府债券、金融债券的利息。一次性收取利息的,以对应计息期月均分摊的利息,确定月销售额。

  二是自然人出租不动产。一次性收取多月租金的,以对应租赁期月均分摊的租金,确定月销售额。

  三是互联网平台内从业人员自互联网平台企业取得服务收入,并由互联网平台企业按照规定办理增值税等税费代办申报。从业人员自互联网平台企业取得的服务收入按月确定销售额,计算缴纳增值税。

  四是自然人报废产品出售者通过“反向开票”销售报废产品,并由资源回收企业按照规定办理增值税等税费代办申报。资源回收企业按月为出售者代办增值税及附加税费、个人所得税的申报事项,按规定缴纳代办税费。

  五是保险代理人为保险企业提供保险代理服务,并由保险企业按照规定办理增值税等税费代办申报。保险企业按月为个人代理人代办增值税及附加税费、个人所得税申报报,按规定缴纳代办税款。证券经纪人、信用卡和旅游行业代理人比照执行。

  三、选择规定

  由于小规模纳税人可以根据自身经营特点,选择适用按月10万元起征点,也可以选择适用按季30万元起征点。因此小规模纳税人可以自行选择以一个月或一个季度为计税期间。一经选择,一个会计年度内不得变更。《增值税法实施条例》第四十三条规定,小规模纳税人可以适用增值税法第三十条规定的以一个季度为一个计税期间。

       政策依据:

      《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)

增值税的申报纳税期限

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  《增值税法》对增值税纳税人申报纳税期限对应不同的计税期间分别规定。

  一、按期纳税的申报纳税期限

  纳税人以一个月或者一个季度为一个计税期间的,自期满之日起十五日内申报纳税。

  纳税人以十日或者十五日为一个计税期间的,应当自期满之日起五日内预缴税款,自次月一日起十五日内申报纳税。

  纳税人进口货物,应当按照海关规定的期限申报并缴纳税款。

  二、按次纳税的申报纳税期限

  《增值税法实施条例》第四十四条规定,按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。

  三、预缴税款的申报纳税期限

  《增值税预缴税款管理办法》(财政部 税务总局公告2026年第14号),对五种预缴增值税情形规定了不同的申报纳税期限。

  一是纳税人跨地区提供建筑服务,应当自纳税义务发生之日起至次月(按季纳税的,为季度结束后的次月,下同)纳税申报期结束前预缴税款。

  二是纳税人采取预收款方式提供建筑服务,以及跨地区提供建筑服务收取预收款,应当自收到预收款之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  三是房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目,应当在收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。

  四是纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  五是油气田企业跨省销售与生产原油、天然气相关的服务,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。