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1209 税中望月:房地产企业直接转让土地与转让在建工程除法律条件限制外,在增值税、土地增值税计算上也有有明显区别,现根据读者提问做如下分析——

一、法律条件限制
在建工程可以转让,土地使用权不能直接转让,具有一定投资比率后方可转让(但并非绝对):
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:
(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;
(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。
(三)转让房地产时房屋已经建成的,还应当支持有房屋所有权证书。
二、增值税计算区别
在税法中,转让土地使用权和转让在建工程是两种不同性质的应税行为,前者属于增值税税目中的转让无形资产,后者属于转让不动产。二者交税也存在一定差异。
例如,一家房地产公司,一种方案是将土地使用权直接转让,另一种方案是将土地使用权进行持续投入,最终转让不动产(在建工程)。
直接转让土地。营改增前取得土地,可以按5%简易计税差额计算增值税。营改增后取得土地,只能一般计税,按9%税率计算增值税,也就是无对应进项抵扣,且土地成本不能抵减销售额。
转让在建工程。房企选择一般计税,土地成本可以抵减销售额。
三、土地增值税计算区别
直接转让土地不能加计扣除成本。
转让在建工程,后续投入可以扣除且可以加计扣除。
四、如何认定为在建工程
1、总局无明确规定,实务中税务机关常常比照房地产管理法的规定将25%作为标准进行实施,也就是说,超过25%土地管理部门同意过户,税务机关也认为不再是土地使用权直接转让。
2、参考河南税局 河南省地方税务局公告[2011]10号曾有的规定,转让土地是指转让国有土地使用权或以转让国有土地使用权为主(建筑物占总售价的30%以内)的行为。
3、参考财税【2003】16号文规定,单位和个人转让在建项目时,不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续,其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税(增值税):
1)转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发,但尚未进入施工阶段的在建项目,按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。
2)转让已进入建筑物施工阶段的在建项目,按“销售不动产”税目征收营业税。
在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。
税中望月:进入施工阶段,施工许可证就是最有效的证明。
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