《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税征收管理若干事项的公告[征求意见稿]》公开征求意见

　　为进一步规范我省(不含厦门市，下同)土地增值税征收管理，进一步促进维护税收法治公平、防范执法风险，我局起草了《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税征收管理若干事项的公告(征求意见稿)》及解读。根据《税收规范性文件制定管理办法》，现于2026年5月13日至6月13日在国家税务总局福建省税务局网站对社会公众进行公示，征求社会公众意见。纳税人可登陆国家税务总局福建省税务局网站阅读上述文件，并可通过邮寄的方式向福建省税务局反映意见和建议。(地址：福建省福州市鼓楼区铜盘路62号国家税务总局福建省税务局财产和行为税处，邮编：350001。)

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　　国家税务总局福建省税务局关于土地增值税征收管理若干事项的公告(征求意见稿)

　　《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税征收管理若干事项的公告(征求意见稿)》解读

国家税务总局福建省税务局

2026年5月13日

国家税务总局福建省税务局关于土地增值税征收管理若干事项的公告(征求意见稿)

　　为进一步规范我省(不含厦门市，下同)土地增值税征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号，国家税务总局公告2018年第31号、2026年第3号修改)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)等规定，现就房地产开发企业的土地增值税征管有关事项公告如下：

　　一、关于清算单位确定

　　土地增值税原则上以政府主管部门核发的建设工程规划许可证确认的开发项目为清算单位。经发改部门审批或备案的同一项目，含多本建设工程规划许可证的，税务机关在受理清算申报之前，可依纳税人申请将同时符合下列条件的开发项目合并为一个清算单位：(1)建设工程规划许可证发证间隔时间在12个月内；(2)相邻连片开发；(3)按同一成本对象进行会计核算。公共配套设施如单独办理建设工程规划许可证的，不受上述间隔时间限制。

　　二、关于特定销售处理

　　纳税人委托第三方销售房地产的，若不动产权未转移到第三方名下的，以向购房人实际收取的价款作为销售收入；若不动产权转移到第三方名下的，以其与第三方的结算价款作为销售收入，同时第三方的对外销售行为应按转让存量房征收土地增值税。结算价格明显偏低的，应按市场价格确认销售收入。其中，主管税务机关应按下列顺序确认市场价格：(一)按本清算项目同期同类房地产的平均售价；(二)按本企业本地区同期同类房地产的平均售价；(三)按本地区同期同类房地产的市场价格或评估价值；(四)无法获得前述价格的，可参照增值税组成计税价格确定。

　　纳税人销售已装修的房屋取得的装修收入，无论装修收入由其直接收取还是由其关联方收取，均应作为转让房地产取得的收入。已装修的房屋发生的合理装修费用，可以作为房地产开发成本扣除；但已装修的房屋配备的家用电器、家具、装饰摆件等可移动物品，不计入房地产销售收入，也不扣除相应的成本费用。

　　三、关于核定征收事项

　　房地产开发项目符合核定征收条件的，税务机关可以按照有关规定实行核定征收，同时根据不同房地产类型和税负测算结果确定核定征收率，其中，普通标准住宅和非住宅不得低于5%，非普通标准住宅不得低于6%。

　　税务机关按照有关规定对纳税人实行整体核定征收或对工程造价成本实行核定扣除的，房地产开发成本中的工程造价按照国家税务总局福建省税务局发布的计税成本标准进行测算或参照可比项目测算。

　　四、关于成本费用分摊

　　房地产开发项目应按清算单位归集成本费用。房地产开发项目发生的成本费用，凡能够确定受益对象且直接归集的，不计算分摊成本费用。

　　对不同清算单位之间的共同成本费用，按照以下方法计算分摊：对“取得土地使用权所支付的金额”和“土地征用及拆迁补偿费”，原则上按照占地面积计算分摊；对其他成本费用，原则上按照可售建筑面积计算分摊。

　　对同一清算单位内的共同成本费用，原则上按照可售建筑面积计算分摊。其中，地下空间的土地成本，优先按土地出让合同或政府相关部门正式文件确定的金额，以受益对象方式分摊。

　　五、关于成本费用扣除

　　纳税人按照土地出让合同或补充协议约定分期缴纳土地出让金的利息，计入取得土地使用权所支付金额。纳税人因未按土地出让合同或补充协议约定缴纳土地出让金等缴纳的违约金、罚款、滞纳金和因逾期开发支付的土地闲置费等款项，不得计入取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本。

　　纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、架空层、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等不能办理权属转移登记的公共设施，按以下规定处理：

       (一)建成后产权归全体业主所有，且符合下列情形的，其成本、费用可以扣除：房地产开发企业办理首次登记时的不动产登记簿中(以下简称不动产登记簿)对归业主共有的公共设施予以记载的；因客观原因未在不动产登记簿中对归业主共有的公共设施予以记载，但在商品房销售合同中事先注明有关公共设施归业主共有的；房产管理部门出具了有关公共设施归业主共有证明的；在受理清算申报之前提供法院判决书、裁定书、调解书以及仲裁裁决书确定有关公共设施归全体业主共有的。

       (二)建成后移交给政府、公用事业单位的，或者虽未移交但在受理清算申报之前通过在市级以上报刊发布公告等方式永久放弃相关公共设施收益权利且实际未占用、使用该公共设施的，其成本、费用可以扣除。

　　纳税人按照土地出让合同、协议或政府相关文件约定建设并向政府及有关部门或政府指定第三方无偿移交除公共配套设施以外的住房、商场、车位等实物配建房屋的，配建房面积不计入清算项目可售建筑面积(或占地面积)，其建筑安装工程费作为取得土地使用权所支付的金额。实物配建房建筑安装工程费按其实际应当分摊的房地产开发成本计算确定，但不得在房地产开发成本中重复列支(下同)。

　　纳税人按照土地出让合同、协议或政府相关文件约定建设并由政府及有关部门或政府指定第三方按约定价格回购除公共配套设施以外的住房、商场、车位等实物配建房屋的，配建房面积不计入清算项目可售建筑面积(或占地面积)，其取得的回购款不确认收入，先冲减配建房建筑安装工程费；如回购款金额低于配建房建筑安装工程费的，冲减后的差额部分作为取得土地使用权所支付的金额；如回购款金额高于配建房建筑安装工程费的，冲减后的差额部分继续冲减取得土地使用权所支付的金额。

　　六、关于审结后续调整

　　税务机关出具土地增值税清算审核结论后，因税务日常管理、税务稽查以及审计、财政等部门检查发现纳税人存在少计收入、多计扣除项目金额或其他税收违法行为的，应当按规定调整清算审核结论，并按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关规定处理。

　　七、关于清算税款缴纳

　　纳税人应当积极配合税务机关的清算审核工作，并在税务机关送达清算审核结论通知书之日起按照规定期限办理更正申报及补、退税事宜。

　　对清算结论调整需补征税款，纳税人在原审核期间已提供全面完整准确清算资料的，补征税款应按照结论调整后的缴纳期限届满次日开始计征滞纳金；对发现纳税人前期存在隐匿收入、虚报资料的，补征税款应按照原结论的缴纳期限届满次日开始计征滞纳金。

　　本公告自2026年7月1日起施行。2026年7月1日前，主管税务机关已受理但未出具清算审核结论的项目，纳税人可以选择按本公告执行；2026年7月1日后，主管税务机关受理纳税人清算申报的项目应当按本公告执行。《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》(2018年第21号)第三条、第五条、第八条第一款同时废止。

关于《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税征收管理若干事项的公告》的解读

　　为方便政策理解和执行，现就《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税征收管理若干事项的公告》(以下简称《公告》)相关事项解读如下：

　　一、出台背景

　　近年来，房地产市场变化较快，地域差距逐渐加大，新情况、新问题层出不穷，但土地增值税的整体税制框架基本保持不变。为贯彻落实总局关于规范政策征管执行口径、持续提高政策确定性的要求，进一步促进维护税收法治公平、防范执法风险，国家税务总局福建省税务局在充分调研和广泛征求意见的基础上，结合我省征管实际，制发《公告》，就房地产开发企业的土地增值税征管相关事项予以明确。

　　二、主要内容

　　《公告》共7条，逐条解读如下：

　　(一)第一条明确了清算单位的确定原则

　　《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定，以国家有关部门审批的房地产开发项目为清算单位。《公告》进一步明确按照建设工程规划许可证载明的开发项目确定清算单位。同时考虑到实际中存在审批或备案的同一项目含多本建设工程规划许可证的情形，《公告》明确税务机关在受理清算申报之前，可依纳税人申请把发改部门审批或备案的同一项目下的建设工程规划许可证间隔时间在12个月内、相邻连片开发且按同一成本对象进行会计核算的开发项目合并为一个清算单位。公共配套设施如单独办理工程规划许可证的，不受上述间隔时间限制。

　　(二)第二条明确了特定销售行为的认定

　　一是明确了纳税人委托第三方销售房地产时如何确认销售收入。若不动产权未转移到第三方名下的，以向购房人实际收取的价款作为销售收入；若房地产不动产权转移到第三方名下的，以其与第三方的结算价款作为销售收入，同时第三方的对外销售行为应按转让存量房征收土地增值税。结算价格明显偏低的，应按市场价格确认销售收入，并按照以下顺序确认市场价格：1.按本清算项目同期同类房地产的平均售价；2.按本企业本地区同期同类房地产的平均售价；3.按本地区同期同类房地产的市场价格或评估价值；4.无法获得前述价格的，可参照增值税组成计税价格确定。

　　二是明确已装修的房屋取得的装修收入确认和成本扣除规则。纳税人销售已装修的房屋，无论装修收入由其直接收取还是由其关联方收取，均应作为转让房地产取得的收入；已装修的房屋发生的合理装修费用可以作为房地产开发成本扣除；但已装修的房屋配备家用电器、家具和装饰摆件等可移动物品不计入房地产销售收入，也不得扣除相应的成本费用。

　　(三)第三条明确了核定征收的有关事项

　　一是考虑到当前商业房地产的市场行情，《公告》对非住宅的核定征收率下限进行了调整，从原来的不低于6%下调至不低于5%。

　　二是明确了工程造价成本的测算方法，为清算人员确定核定征收率提供了基本遵循，进一步规范土地增值税的核定征收管理。

　　(四)第四条明确了成本费用分摊方式的顺序

　　现行《土地增值税暂行条例》以及《土地增值税清算管理规程》虽然明确了成本费用分摊方式的基本原则，但同时提供了按占地面积分摊、按建筑面积分摊、按税务机关认为的其他合理方式分摊等多种选择，未明确成本分摊方式的适用顺序，实务中各地税务机关执行方式不一，容易产生涉税争议。

　　为防范执法风险，《公告》在上位法规定的基础上，进一步明确成本费用分摊方式的适用顺序：

　　1.对可以确定受益对象且能直接归集的，优先采用受益对象法直接归集相应成本费用。

　　2.对无法确定受益对象的不同清算单位的共同成本，其中“取得土地使用权所支付的金额”和“土地征用及拆迁补偿费”，原则上按照占地面积计算分摊；其他成本费用原则上按照可售建筑面积计算分摊。

　　3.对同一清算单位内的共同成本费用，原则上按照可售建筑面积计算分摊。但考虑到各地政府对地下空间的土地成本确定存在差异，因此，如在土地出让合同或政府相关部门正式文件有明确规定地下空间土地成本金额的，则按受益对象方式分摊。需要注意的是，地下空间的土地成本按受益对象方式分摊时，须以土地出让合同或政府正式文件确定的金额为依据，各地的基准地价测算表比例不得作为地下空间土地成本的计算依据。

　　(五)第五条明确了部分成本费用的扣除方式

　　一是对于土地出让合同或补充协议约定分期缴纳土地出让金的利息，是取得土地使用权的合理成本，应计入取得土地使用权所支付的金额予以扣除；但纳税人未按土地出让合同或补充协议约定缴纳土地出让金等原因缴纳的违约金、罚款、滞纳金和因逾期开发支付的土地闲置费等款项，不属于取得土地使用权的合理成本，不得列入取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本扣除。

　　二是《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)对公共配套设施成本费用的扣除原则作了相关规定，但在征管过程中对“产权归全体业主所有”以及“建成后移交给政府、公用事业单位”的判断口径存在不一致。为统一征管口径，《公告》明确了“产权归全体业主所有”的4种情形以及属于“建成后移交给政府、公用事业单位”的情形。

　　三是纳税人按照土地出让合同、协议或政府相关文件约定建设并向政府及有关部门或政府指定第三方无偿移交除公共配套设施以外的住房、商场、车位等实物配建房屋的，配建房屋的建筑安装工程费实质上是取得土地使用权所支付的代价，因此，《公告》明确配建房面积不计入清算项目可售建筑面积(或占地面积)，其建筑安装工程费按规定补缴契税后，作为取得土地使用权所支付的金额，但配建房建筑安装工程费不得在房地产开发成本中重复列支。此外，配建房建筑安装工程费补缴契税也和《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部 税务总局公告2021年第23号)第二条第五项“土地使用权出让的，契税计税依据包括实物配建房屋等应交付的实物对应的价款”规定保持一致。

　　四是纳税人按照土地出让合同、协议或政府相关文件约定建设并由政府及有关部门或政府指定第三方按约定价格回购除公共配套设施以外的住房、商场、车位等实物配建房屋的，由于业务性质和无偿移交的情形相似，配建房面积不计入清算项目可售建筑面积(或占地面积)，取得的回购款不确认收入。但回购款应先冲减配建房建筑安装工程费，回购款低于建筑安装工程费的，冲减后的差额部分补缴契税后作为取得土地使用权所支付的金额；回购款高于建筑安装工程费的，差额部分继续冲减取得土地使用权所支付的金额，被冲减的取得土地使用权所支付的金额对应已缴纳的契税不予退还。同时，配建房的建筑安装工程费也不得在房地产开发成本中重复列支。

　　(六)第六条明确了审结结论调整的情形

　　为进一步规范土地增值税清算项目后续管理，《公告》明确税务机关在税务日常管理、税务稽查以及审计、财政等部门检查中发现纳税人存在少计收入、多计扣除项目金额或其他税收违法行为的，应按《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关规定调整清算审核结论。

　　(七)第七条明确了清算税款的补退税期限以及滞纳金的加收规则

　　《公告》明确纳税人应当积极配合税务机关的清算审核工作，并在税务机关送达清算审核结论通知书之日起按照规定期限办理更正申报及补、退税事宜。

　　为提升纳税人遵从度，《公告》对于在原审核期间已提供全面完整准确清算资料的纳税人，补征税款的滞纳金自结论调整后的缴纳期限届满次日起算；对于前期存在隐匿收入、虚报资料的纳税人，其补征税款的纳税义务视同在原审核结论的缴纳期限届满时就已产生，应按照原审核结论的缴纳期限届满次日起计征滞纳金。

　　如2026年8月1日，税务机关送达清算审核结论通知书，缴纳期限为2026年9月1日。后因税务机关发现纳税人前期存在隐匿收入、虚报资料等行为，税务机关于2026年12月1日重新出具审核结论，纳税人应按照2026年9月1日次日起计征滞纳金。

　　三、施行规定

　　本《公告》自2026年7月1日起施行。《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》(2018年第21号)第三条、第五条、第八条第一款同时废止。此外，为便于政策衔接，明确在本公告施行之日后，主管税务机关受理纳税人清算申报的项目应当按本公告执行；在本公告施行之日前已受理但未出具清算审核结论的项目，纳税人可以在清算审核结论出具前向主管税务机关书面申请选择按本公告执行。