建房规[2025]2号 住房和城乡建设部 中国人民银行关于印发《房地产从业机构反洗钱工作管理办法》的通知
发文时间:2025-8-26
文号:建房规[2025]2号
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住房和城乡建设部 中国人民银行关于印发《房地产从业机构反洗钱工作管理办法》的通知

建房规[2025]2号       2025-8-26

各省、自治区住房城乡建设厅,直辖市住房城乡建设(管)委,新疆生产建设兵团住房城乡建设局,中国人民银行上海总部,各省、自治区、直辖市及计划单列市分行:

  为贯彻落实《中华人民共和国反洗钱法》,住房城乡建设部会同中国人民银行制定了《房地产从业机构反洗钱工作管理办法》,现印发给你们,请遵照执行。

住房城乡建设部

中国人民银行

2025年7月25日


房地产从业机构反洗钱工作管理办法

  第一章 总则

  第一条 为了预防洗钱和恐怖融资(以下统称洗钱)活动,遏制洗钱及相关犯罪,加强和规范房地产从业机构反洗钱和反恐怖融资(以下统称反洗钱)工作,根据《中华人民共和国反洗钱法》、《中华人民共和国反恐怖主义法》等法律法规,制定本办法。

  第二条 在中华人民共和国境内依法设立,提供房屋销售、房屋买卖经纪服务的房地产开发企业或者房地产中介机构(以下统称房地产从业机构),应当依据本办法规定履行反洗钱义务。

  第三条 住房城乡建设部会同中国人民银行制定房地产从业机构反洗钱管理规定,对全国房地产行业反洗钱工作进行监督管理。

  各级住房城乡建设主管部门依法监督检查房地产从业机构履行反洗钱义务情况,指导房地产行业自律组织加强反洗钱自律管理,处理中国人民银行及其派出机构提出的反洗钱监督管理建议,履行法律和国务院规定的有关反洗钱其他职责。

  中国房地产估价师与房地产经纪人学会、中国房地产业协会以及地方有关房地产行业自律组织在住房城乡建设主管部门指导下,依法开展房地产行业反洗钱自律管理。

  第四条 房地产行业反洗钱监督管理应当遵循基于风险原则,在有效识别行业和从业机构洗钱风险状况的基础上,对不同洗钱风险的房地产从业机构确定与风险相匹配的监管措施。

  第五条 房地产从业机构应当依法履行反洗钱义务,接受反洗钱监督管理和自律管理,配合中国人民银行及其派出机构开展的反洗钱调查。

  房地产从业机构及其工作人员不得从事洗钱活动,或者为洗钱活动提供便利。

  第六条 对依法履行反洗钱职责或者义务获得的客户身份资料和交易信息、反洗钱调查信息等反洗钱信息,应当予以保密;非依法律规定,不得向任何单位和个人提供。

  第七条 房地产从业机构及其工作人员因履行反洗钱义务,在境内依法处理客户身份资料、交易及相关信息,开展提交可疑交易报告等工作,受法律保护。

  第二章 反洗钱义务

  第八条 房地产从业机构应当充分考虑面临的洗钱风险,依法采取预防、监控措施,建立健全反洗钱内部控制制度,指定内设机构或者人员负责反洗钱工作。

  第九条 房地产从业机构应当采取合理措施定期识别、评估本机构面临的洗钱风险,并根据风险评估结果,制定和采取适当的洗钱风险管理制度和措施,持续监控其执行情况。

  第十条 房地产开发企业向客户销售房屋、房地产中介机构为客户买卖房屋提供经纪服务时,有合理理由怀疑客户及其交易涉嫌洗钱活动的,应当通过以下措施了解客户身份信息及其交易目的:

  (一)查验自然人提供的居民身份证、护照或者其他来源可靠、独立的身份证明材料;留存客户身份证明材料的复印件、影印件;询问并记录其交易目的。

  (二)查验法人和非法人组织提供的营业执照或者其他来源可靠、独立的身份证明材料;识别客户受益所有人;留存客户身份证明材料的复印件、影印件;询问并记录其交易目的。

  (三)代理人代办业务的,应当在了解客户身份信息及其交易目的的基础上,查验并留存代理人提供的身份证明材料和代理关系证明材料。

  房地产开发企业应当在与客户签订房屋买卖合同前,房地产中介机构应当在撮合客户签订房屋买卖合同前的合理期限内完成前款规定工作。

  第十一条 房地产从业机构不得向身份不明的客户销售房屋或者提供经纪服务。客户拒不配合提供身份证明材料等信息的,可以拒绝向其销售房屋或者提供经纪服务,并根据情况向中国反洗钱监测分析中心提交可疑交易报告。

  第十二条 房地产从业机构应当采取妥善措施,完整、准确地保存获取的客户身份资料和交易记录,保存期不少于十年。

  第十三条 房地产从业机构发现或者有合理理由怀疑客户拟进行的房屋交易与洗钱等犯罪活动相关的,应当及时向中国反洗钱监测分析中心提交可疑交易报告。

  可疑交易报告的格式和填报要求,由中国反洗钱监测分析中心另行规定。

  第十四条 房地产从业机构应当依法对下列名单所列对象采取反洗钱特别预防措施:

  (一)国家反恐怖主义工作领导小组认定并由其办公室公告的恐怖活动组织和人员名单;

  (二)外交部发布的执行联合国安理会决议通知中涉及恐怖融资、大规模杀伤性武器扩散融资定向金融制裁的组织和人员名单;

  (三)中国人民银行认定或者会同国家有关机关认定的,具有重大洗钱风险、不采取措施可能造成严重后果的组织和人员名单。

  经核查发现名单所列对象及其代理人、受其指使的组织和人员、其直接或者间接控制的组织的,应当立即停止向其销售房屋或者提供经纪服务,并依法向相关部门报告。

  第十五条 房地产从业机构应当积极配合行业主管部门或者自律组织做好反洗钱社会宣传,参加行业主管部门或者自律组织举办的反洗钱培训,对本机构管理人员和员工持续开展反洗钱培训。

  第十六条 房地产从业机构应当根据洗钱风险状况,合理确定反洗钱内部审计或检查工作内容,或者在内部审计或检查、社会审计中包含与洗钱风险管理需求相适应的内容,监督反洗钱内部控制制度的有效实施。

  第三章 反洗钱监督管理

  第十七条 各级住房城乡建设主管部门对房地产从业机构履行反洗钱义务的情况实施监督检查。住房城乡建设主管部门进行监督检查时,应当避免或者尽量减少对房地产从业机构正常生产经营活动的影响。

  中国人民银行及其派出机构与同级住房城乡建设主管部门建立工作沟通联系机制,对住房城乡建设主管部门的反洗钱监督检查依法予以协助。

  第十八条 中国房地产估价师与房地产经纪人学会、中国房地产业协会在住房城乡建设部的指导下,承担房地产行业反洗钱自律管理职责,包括:

  (一)制定从业机构反洗钱自律管理规范及工作指引;

  (二)识别与评估房地产行业洗钱和恐怖融资风险,发布风险提示并采取与风险相匹配的措施;

  (三)指导从业机构遵守反洗钱法律法规及自律规范,提升行业合规意识和风险防控能力;

  (四)协调组织从业机构报送可疑交易报告;

  (五)对从业机构及其工作人员实施反洗钱自律管理,对违反本办法和自律规范的从业机构及其工作人员进行惩戒;

  (六)开展房地产行业反洗钱研究、培训和宣传;

  (七)向住房城乡建设部反映有关情况,提出政策建议;

  (八)指导、协调地方有关房地产行业自律组织开展当地反洗钱自律管理工作;

  (九)住房城乡建设部授权履行的其他自律管理职责。

  地方有关房地产行业自律组织在所在地住房城乡建设主管部门的指导下,承担本地区房地产行业反洗钱自律管理职责。

  第十九条 房地产行业自律组织合理运用以下措施,对从业机构实行反洗钱自律管理:

  (一)要求从业机构定期或者不定期报告反洗钱工作情况,持续监测从业机构洗钱风险状况;

  (二)遵循基于风险原则,对从业机构履行反洗钱义务情况实施自律检查;

  (三)向风险较为突出或者反洗钱工作存在违规问题的从业机构提出改正意见;

  (四)处理对从业机构反洗钱工作的投诉或者举报;

  (五)加强从业机构入会资格审核,关注从业机构及其主要股东、受益所有人、高级管理人员是否涉及洗钱及相关犯罪活动;

  (六)对经查实存在违法违规行为的从业机构及其工作人员采取自律惩戒措施;

  (七)根据反洗钱自律管理需要或者经住房城乡建设主管部门授权、委托采取其他相关措施。

  房地产行业自律组织发现从业机构违反本办法有关规定、应予行政处罚的,应当及时报告所在地住房城乡建设主管部门。

  第二十条 住房城乡建设主管部门在有效识别房地产行业洗钱风险状况的基础上,可合理确定对不同类型或者风险等级房地产从业机构的监督管理措施及频率。对高风险的从业机构采取强化的监管措施,对低风险的从业机构可采取简化的监管措施。

  第四章 法律责任

  第二十一条 房地产从业机构违反本办法有关规定的,由所在地县级以上地方人民政府房地产主管部门依照《中华人民共和国反洗钱法》第五十八条的规定予以处罚。违反《中华人民共和国反恐怖主义法》等有关法律的,依照有关法律的规定处理。

  第二十二条 房地产从业机构及其工作人员违反房地产行业反洗钱自律规范的,由房地产行业自律组织予以自律惩戒。

  第二十三条 各级住房城乡建设主管部门、中国人民银行及其派出机构、房地产行业自律组织相关工作人员违反本办法有关规定的,依法追究法律责任。

  第五章 附则

  第二十四条 本办法由住房城乡建设部会同中国人民银行解释。

  第二十五条 本办法自2025年9月1日起施行。此前有关房地产行业反洗钱规定与本办法不一致的,按照本办法执行。


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审计署通报中国银行“私募”扮“公募”被认定违规或属实,但被定性逃税则未必……

  一、审计署的通报内容

  6月23日,审计署发布2025年度中央预算执行和其他财政收支审计工作报告。金融风险领域的一则通报引发市场强烈震动。国有大行中国银行被查实存在系统性涉税违规问题:2023年4月至2025年8月,该行借助两家下属金融机构通道,组织大量本行员工以1元至100元小额出资“凑人头”,将11只私募基金违规包装为公募基金,利用公募基金免征所得税的政策红利,累计逃避缴纳税款23.67亿元。

  二、私募基金合格合格投资者的条件

  (一)《中华人民共和国证券投资基金法》(主席令第七十一号)

  “第八十八条 非公开募集基金应当向合格投资者募集,合格投资者累计不得超过二百人。

  前款所称合格投资者,是指达到规定资产规模或者收入水平,并且具备相应的风险识别能力和风险承担能力、其基金份额认购金额不低于规定限额的单位和个人。

  合格投资者的具体标准由国务院证券监督管理机构规定。”

  (二)《私募投资基金监督管理条例》(国务院令第762号)

  “第十八条 私募基金应当向合格投资者募集或者转让,单只私募基金的投资者累计不得超过法律规定的人数。私募基金管理人不得采取为单一融资项目设立多只私募基金等方式,突破法律规定的人数限制;不得采取将私募基金份额或者收益权进行拆分转让等方式,降低合格投资者标准。

  前款所称合格投资者,是指达到规定的资产规模或者收入水平,并且具备相应的风险识别能力和风险承担能力,其认购金额不低于规定限额的单位和个人。

  合格投资者的具体标准由国务院证券监督管理机构规定。”

  (三)《私募投资基金监督管理暂行办法》(中国证券监督委员会2017-12-29 )

  “第十二条 私募基金的合格投资者是指具备相应风险识别能力和风险承担能力,投资于单只私募基金的金额不低于100万元且符合下列相关标准的单位和个人:

  (一)净资产不低于1000万元的单位;

  (二)金融资产不低于300万元或者最近三年个人年均收入不低于50万元的个人。

  前款所称金融资产包括银行存款、股票、债券、基金份额、资产管理计划、银行理财产品、信托计划、保险产品、期货权益等。

  第十三条 下列投资者视为合格投资者:

  (一)社会保障基金、企业年金等养老基金,慈善基金等社会公益基金;

  (二)依法设立并在基金业协会备案的投资计划;

  (三)投资于所管理私募基金的私募基金管理人及其从业人员;

  (四)中国证监会规定的其他投资者。

  以合伙企业、契约等非法人形式,通过汇集多数投资者的资金直接或者间接投资于私募基金的,私募基金管理人或者私募基金销售机构应当穿透核查最终投资者是否为合格投资者,并合并计算投资者人数。但是,符合本条第(一)、(二)、(四)项规定的投资者投资私募基金的,不再穿透核查最终投资者是否为合格投资者和合并计算投资者人数。”

  【对照上述法律法规文件,中国银行被认定为违规或属实】

  三、证券投资基金的所得税政策

  《财政部 国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》(财税[2008]1号):

      “二、关于鼓励证券投资基金发展的优惠政策

  (一)对证券投资基金从证券市场中取得的收入,包括买卖股票、债券的差价收入,股权的股息、红利收入,债券的利息收入及其他收入,暂不征收企业所得税。

  (二)对投资者从证券投资基金分配中取得的收入,暂不征收企业所得税。

       (三)对证券投资基金管理人运用基金买卖股票、债券的差价收入,暂不征收企业所得税。”

  【从财税[2008]1号中可以得出:

       1、对证券投资基金从证券市场中取得的收入,暂不征收企业所得税;

       2、也可以得出并没有将证券投资基金区分为公募和私募而分别对待;

       3、截止2026年审计署发布2025年度中央预算执行和其他财政收支审计工作报告,也没有查到财政部或国家税务总局明确的将私募证券投资基金从财税[2008]1号文适用范围中排除的明确的文件规定】

  四、百思不得其解的问题

  有稽查案例支持,有专家撰文背书,现在又有审计署也这么说。

  但谁能明确指出:私募证券投资基金不适应财税[2008]1号文的暂免征收企业所得税的规定到底出自哪法哪规哪文呢?

疑问:私募基金征收企业所得税有法律依据吗?

  这个问题的答案,关乎当前资本市场中大量私募基金及其投资者的纳税义务边界,也关乎财税〔2008〕1号文施行近二十年后仍在制造的征纳争议。从税法和政策两个维度展开分析,结论指向一个严肃的判断:现行法律框架下,对私募基金征收企业所得税的依据并不充分,当前的征管实践建立在扩大解释和内部口径之上,缺乏正式规范性文件的支撑。

       企业所得税实务操作政策指引(北京税务)

       2.证券投资投资基金分红免税问题

       2012 年修订后的《中华人民共和国证券投资基金法》(从2013年6月1日起施行)将证券投资基金分为公开募集基金和非公开募集基金,公开募集基金简称公募基金,非公开募集基金简称私募基金,而修订前的《证券投资基金法》不包括私募基金。按照《财政部 国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》(财税〔2008〕1号)第二条第(二)项的规定,对投资者从证券投资基金分配中取得的收入,暂不征收企业所得税。

       问:对投资者从私募基金分配中取得的收入能否享受暂不征收企业所得税的税收优惠?

       答:考虑到一是财税〔2008〕1号出台时,是针对原《证券投资基金法》中规定的公募基金给予免税,政策出台时不包括私募基金;二是私募基金操作方式灵活,受监管程度低,且其投资者多为高净值人群,不适用于社会普通大众,大众参与度低,因此从优惠取向和维护社会公平的角度,不应对投资者从私募基金取得的分红适用免税政策。因此,对投资者从私募基金取得的分红暂不享受免税政策。

  一、财税〔2008〕1号的文义:证券投资基金未作任何排除

  《财政部 国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》(财税〔2008〕1号)第二条规定,对证券投资基金从证券市场中取得的收入,包括买卖股票、债券的差价收入,股权的股息、红利收入,债券的利息收入及其他收入,暂不征收企业所得税。对投资者从证券投资基金分配中取得的收入,暂不征收企业所得税。对证券投资基金管理人运用基金买卖股票、债券的差价收入,暂不征收企业所得税。

  该条文三款并列,分别覆盖基金本身、投资者、管理人三个层面的所得税优惠。条文使用的核心概念是“证券投资基金”,未出现“公开募集”“非公开募集”“仅限公募”或任何排除性表述。

  从文义解释的基本原则出发,当法律条文的表述清晰、没有歧义时,应当按照条文的字面含义予以适用,不得随意添加限制条件或扩大适用范围。财税〔2008〕1号第二条的“证券投资基金”一词,在字面上不设任何限定,解释者无权在条文中添加“公募”二字。

  二、证券投资基金法的统一定义:私募基金属于证券投资基金

  《中华人民共和国证券投资基金法》第二条开宗明义:在中华人民共和国境内,公开或者非公开募集资金设立证券投资基金,由基金管理人管理,基金托管人托管,为基金份额持有人的利益,进行证券投资活动,适用本法。

  该条文对“证券投资基金”作出统一法律定义,明确将公开募集基金和非公开募集基金共同纳入“证券投资基金”的法律概念之内。这是法律层面的定义,是全国人大常委会通过立法程序确立的分类体系,具有最高层级的法规范效力。

  证券投资基金法于2012年12月28日修订通过,自2013年6月1日起施行。原2003年版本的证券投资基金法仅规范公募基金,修订后的法律在第十章专门增设“非公开募集基金”,将私募基金正式纳入证券投资基金的法律框架。这一修订不是对概念的简单扩张,而是法律对经济现实的确认和规范。

  三、上位法与下位法的关系:规范性文件不得与法律相抵触

  《中华人民共和国立法法》第九十六条规定,下位法违反上位法规定的,由有关机关依照权限予以改变或者撤销。

  财税〔2008〕1号是财政部和国家税务总局制定的规范性文件,在效力层级上低于全国人大常委会制定的证券投资基金法。证券投资基金法对“证券投资基金”作出了统一的法律定义,财税〔2008〕1号作为下位规范性文件,没有对该概念作出特别定义或作出限缩规定。

  当上位法对某一法律概念作出明确界定时,下位法使用同一概念时应当遵循上位法的定义,除非下位法明确作出了不同的规定。财税〔2008〕1号既没有对“证券投资基金”给出自己的定义,也没有表述为“公开募集的证券投资基金”,更没有表述为“本法所称证券投资基金仅限于公开募集基金”。按照法律解释的一般规则,下位法使用与上位法相同的术语时,应当推定其含义与上位法一致。

  四、十三年不作修订的制度含义

  证券投资基金法修订施行至今已逾十三年。在这十三年间,财政部和国家税务总局完全有条件、有机会对财税〔2008〕1号进行修订,明确“证券投资基金”是否包含私募基金,或者明确将私募基金排除在优惠范围之外。

  十三年不作修订,这一立法不作为本身传递了一个制度信号。如果政策制定机关认为私募基金不应享受该优惠,出台一纸补充通知或修订条文并不存在法律障碍或程序障碍。长期不作表态,意味着政策制定机关至少在主观上没有形成排除私募基金的明确意志。在这种情况下,由税务机关通过内部口径、纳税咨询答复、稽查实务等方式事实上限制法律条文的适用范围,实质上绕开了正式的制度修正程序。

  五、税务机关口径的法律效力问题

  当前税务征管实践中,多地税务机关通过12366纳税咨询、内部政策指引等方式,表达“私募基金不适用财税〔2008〕1号优惠”的立场。国家税务总局及广东、江苏、湖北、深圳、北京等多地税务机关的统一口径是:该优惠的立法背景仅针对公募基金,私募基金不属于适用主体。

  这种口径在法律效力层面面临根本性困境。

  《中华人民共和国税收征收管理法》第三条规定,税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税,依照法律的规定执行;法律授权国务院规定的,依照国务院制定的行政法规的规定执行。任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定,擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。

  税收优惠的限制和取消,与税收的开征具有同等性质,属于税收法定原则的核心内容。如果财税〔2008〕1号在文义上包含私募基金,那么限制私募基金适用该优惠,实质上是对现行有效规范性文件适用范围的限缩,必须通过正式修订或出台同等效力的规范性文件来完成。各地税务机关的内部口径和纳税咨询答复,不属于法律、行政法规或正式规范性文件,不具备限制或取消税收优惠的法律效力。

  从纳税人的角度来看,一个合规设立的私募基金依据证券投资基金法属于“证券投资基金”,依据财税〔2008〕1号主张享受所得税免税优惠,在文义层面具有充分的法律依据。税务机关以内部口径否定纳税人的主张,一旦进入行政复议或行政诉讼程序,税务机关的执法依据将面临严格的司法审查。

  六、私募基金与公募基金适用同一优惠条款的实质合理性

  反对私募基金享受优惠的主要理由是政策目的论:财税〔2008〕1号的立法初衷是扶持面向社会公众的普惠型公募理财,降低普通居民理财税负。私募基金面向合格投资者,不具备普惠属性,不应纳入扶持范围。

  这种目的论解释存在两个层面的问题。

  第一,法律解释应当以条文文义为基础,目的论解释只能在文义存在模糊时作为补充,不能在文义清晰时替代文义解释。财税〔2008〕1号的“证券投资基金”一词,在证券投资基金法已经作出统一定义的前提下,文义上不存在模糊空间。以政策目的为由限缩文义的适用范围,不是法律解释,而是法律修改。

  第二,即使从政策目的角度分析,证券投资基金法在2013年修订时将私募基金纳入法律规范框架,本身就是为了规范和发展私募基金行业,将其纳入多层次资本市场的组成部分。法律给予私募基金合法地位,就是为了促进私募基金行业的健康发展。财税优惠政策跟随法律概念同步覆盖私募基金,在法律政策体系上具有一致性。

  七、国务院制定税收优惠的权限与约束

  《中华人民共和国企业所得税法》第三十六条规定,根据国民经济和社会发展的需要,或者由于突发事件等原因对企业经营活动产生重大影响的,国务院可以制定企业所得税专项优惠政策,报全国人民代表大会常务委员会备案。

  财税〔2008〕1号开篇即明确“根据《中华人民共和国企业所得税法》第三十六条的规定,经国务院批准”。这是国务院依据企业所得税法授权制定的专项优惠政策,具有法律授权的正当性,在效力层级上属于经法律授权制定的行政法规性文件。

  国务院在制定该优惠时,依据当时有效的2003年版证券投资基金法,彼时“证券投资基金”仅指公募基金。但当全国人大常委会通过修订证券投资基金法,将私募基金纳入“证券投资基金”的法律定义后,国务院依据原授权制定的优惠政策,在文义上自动覆盖了法律重新定义的“证券投资基金”全部范围。国务院如果要限缩范围,应当通过相同层级的程序重新明确,而不是由下属部门通过内部口径操作。

  八、总结:对私募基金征收企业所得税的法律依据不充分

  综合以上分析,从税法和政策角度可以得出以下判断。

  第一,财税〔2008〕1号第二条“证券投资基金”的文义包含私募基金。条文未作排除,解释者无权添加限制条件。

  第二,证券投资基金法第二条将私募基金纳入“证券投资基金”的法定定义。下位规范性文件使用同一术语,应当遵循上位法的定义。

  第三,税收法定原则要求税收优惠的限制和取消必须通过正式规范性文件完成。各地税务机关的内部口径不具备限制优惠适用范围的法律效力。

  第四,十三年不作修订的制度事实,客观上形成了私募基金适用优惠的合理期待,政策制定机关的沉默不能成为税务机关扩大征税权力的依据。

  第五,当前对私募基金征收企业所得税的征管实践,建立在内部口径和政策解释之上,缺乏正式规范性文件的明确支撑。在法律层面,对私募基金征收企业所得税的依据不充分。

  制度层面的真正问题在于:财税〔2008〕1号长期未根据证券投资基金法的修订作出同步调整,制造了长达十余年的法律适用模糊地带。纳税人依据文义主张免税有充分理由,税务机关依据内部口径要求征税也有行政惯性,而真正的解决方案只能是财政部和国家税务总局出台正式文件,对“证券投资基金”在财税〔2008〕1号中的含义作出明确界定。在正式文件出台之前,向私募基金征收企业所得税的法律依据,始终处于争议之中,而这种不确定性本身,就是对税收法治原则的一种持续消解。