国务院令第812号 住房租赁条例
发文时间:2025-07-16
文号:国务院令第812号
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住房租赁条例

国务院令第812号     2025-07-16

  《住房租赁条例》已经2025年6月27日国务院第62次常务会议通过,现予公布,自2025年9月15日起施行。

总理 李强

2025年7月16日

住房租赁条例

  第一章 总则

  第一条 为了规范住房租赁活动,维护住房租赁活动当事人合法权益,稳定住房租赁关系,促进住房租赁市场高质量发展,推动加快建立租购并举的住房制度,制定本条例。

  第二条 城镇国有土地上住房租赁活动及其监督管理,适用本条例。

  第三条 住房租赁市场发展应当贯彻党和国家路线方针政策、决策部署,坚持市场主导与政府引导相结合。

  第四条 国务院住房城乡建设主管部门负责全国住房租赁活动的监督管理工作。

  县级以上地方人民政府房产管理部门负责本行政区域内住房租赁活动的监督管理工作。

  县级以上人民政府市场监督管理、公安等部门依照本条例和其他有关法律、法规的规定,在各自的职责范围内负责住房租赁活动的监督管理工作。

  第五条 国家鼓励居民家庭将自有房源用于租赁,支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁,多渠道增加租赁住房供给。

  国家鼓励出租人和承租人依法建立稳定的住房租赁关系,推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利。

  第六条 从事住房租赁活动,应当遵守法律、法规,遵循平等、自愿、公平、诚信原则,不得危害国家安全、损害公共利益和他人合法权益,不得违背公序良俗。

  第二章 出租与承租

  第七条 用于出租的住房应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章和强制性标准,不得危及人身安全和健康。

  厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间,不得单独出租用于居住。

  租赁住房单间租住人数上限和人均最低租住面积,应当符合设区的市级以上地方人民政府规定的标准。

  第八条 出租人和承租人应当使用实名签订住房租赁合同。

  出租人应当按照规定,通过住房租赁管理服务平台等方式将住房租赁合同向租赁住房所在地房产管理部门备案。房产管理部门应当提高住房租赁合同备案服务水平,不得就住房租赁合同备案收取任何费用。

  出租人未办理住房租赁合同备案的,承租人可以办理备案。

  第九条 出租人应当遵守下列规定:

  (一)向承租人出示身份证明材料、拟出租住房的不动产权属证书或者其他证明其具有合法出租权利的材料,并配合承租人依法查询、核实拟出租住房有关信息;

  (二)核验承租人的身份证明材料,不得将住房出租给拒绝出示身份证明材料的单位或者个人;

  (三)不得擅自进入租赁住房,但是经承租人同意或者依法可以进入的除外。

  第十条 出租人收取押金的,应当在住房租赁合同中约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项。除住房租赁合同约定的情形以外,出租人无正当理由不得扣减押金。

  第十一条 承租人应当遵守下列规定:

  (一)向出租人出示身份证明材料;

  (二)安全、合理使用租赁住房,不得损坏、擅自拆除、停用消防设施或者改动租赁住房承重结构,不得私拉乱接水、电、燃气管线;

  (三)未经出租人同意,不得擅自改变租赁住房用途、拆改室内设施或者改动租赁住房其他结构;

  (四)遵守物业管理规约,不得任意弃置垃圾、超标准排放污染物或者产生噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占公共通道、高空抛物或者实施其他损害他人合法权益的行为;

  (五)对出租人依法确需进入租赁住房的,予以配合。

  第十二条 出租人依法解除住房租赁合同的,应当通知承租人,并为承租人腾退租赁住房留出合理时间。

  出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人解除住房租赁合同或者腾退租赁住房。

  第十三条 住房租赁合同连续履行达到规定期限的,出租人按照有关规定享受相应的政策支持,承租人按照有关规定享受相应的基本公共服务。

  第三章 住房租赁企业

  第十四条 国家完善政策措施,培育市场化、专业化的住房租赁企业。

  住房租赁企业,是指以自有住房或者依法取得经营管理权的他人住房开展住房租赁经营业务的企业。住房租赁企业应当具备与其经营规模相适应的自有资金、从业人员和管理能力。

  住房租赁企业出租住房,适用本条例有关出租人的规定。

  第十五条 住房租赁企业依法登记的经营范围应当使用“住房租赁”的表述。

  住房租赁企业应当自领取营业执照之日起30日内,向所在地县级以上地方人民政府房产管理部门报送开业信息。房产管理部门应当将住房租赁企业开业信息向社会公开。

  住房租赁企业应当在其经营场所醒目位置公示本企业开业信息、服务规范和标准等。

  第十六条 住房租赁企业发布的住房地址、面积、租金等房源信息应当真实、准确、完整,在其经营场所、互联网等不同渠道发布的房源信息应当一致,发布的房源图片应当与实物房源一致,不得发布虚假或者误导性房源信息,不得隐瞒或者拒绝提供拟出租住房的有关重要信息。

  第十七条 住房租赁企业应当建立住房租赁档案,如实记载相关信息,并健全住房租赁信息查验等内部管理制度。

  住房租赁企业不得非法收集、使用、加工、传输他人个人信息,不得非法买卖、提供或者公开他人个人信息。

  第十八条 住房租赁企业应当按照规定向所在地县级以上地方人民政府房产管理部门报送其经营的租赁住房信息及其变化情况。

  第十九条 从事转租经营的住房租赁企业应当按照规定设立住房租赁资金监管账户并向社会公示,并通过该账户办理住房租赁资金收付业务,具体办法由国务院住房城乡建设主管部门会同国务院有关部门制定。

  第二十条 自然人转租他人住房开展住房租赁经营业务,经营规模达到国务院住房城乡建设主管部门会同国务院市场监督管理部门等有关部门规定标准的,适用本条例有关住房租赁企业的规定。

  第四章 经纪机构

  第二十一条 从事住房租赁业务的房地产经纪机构(以下简称住房租赁经纪机构)应当具备与其经营规模相适应的自有资金、从业人员和管理能力。

  第二十二条 住房租赁经纪机构应当将其从业人员名单向所在地县级以上地方人民政府房产管理部门备案。住房租赁经纪机构的从业人员不得同时在两个或者两个以上住房租赁经纪机构从事业务。

  住房租赁经纪机构的从业人员不得以个人名义承接住房租赁经纪业务。

  第二十三条 住房租赁经纪机构发布房源信息前,应当核对并记录委托人的身份信息、住房权属信息,实地查看房源,与委托人签订住房租赁经纪服务合同,编制住房状况说明书。住房租赁经纪服务合同、住房状况说明书应当加盖住房租赁经纪机构印章,并按照有关规定保存。

  第二十四条 本条例第十五条第二款和第三款、第十六条、第十七条的规定,适用于住房租赁经纪机构。

  第二十五条 住房租赁经纪机构不得有下列行为:

  (一)为出租不符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章或者强制性标准的住房提供经纪服务;

  (二)为单独出租厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间用于居住提供经纪服务;

  (三)为单间租住人数上限或者人均最低租住面积不符合规定标准的住房出租提供经纪服务;

  (四)代收、代付住房租金、押金;

  (五)未经当事人同意,以当事人名义签订住房租赁合同;

  (六)法律、法规、规章禁止从事的其他行为。

  第二十六条 住房租赁经纪机构应当对收费服务项目明码标价,不得在标价之外加价或者收取未予标明的费用。

  第二十七条 出租人和承租人通过住房租赁经纪机构签订住房租赁合同的,由住房租赁经纪机构办理住房租赁合同备案。

  第五章 监督管理

  第二十八条 国务院住房城乡建设主管部门会同国务院市场监督管理部门制定并公布住房租赁合同、住房租赁经纪服务合同示范文本。

  第二十九条 设区的市级以上地方人民政府应当建立住房租金监测机制,定期公布本行政区域内不同区域、不同类型住房的租金水平信息。

  第三十条 县级以上地方人民政府房产管理部门应当通过住房租赁管理服务平台开展合同备案、租赁住房信息管理、统计监测等管理与服务,并与民政、自然资源、教育、市场监督管理、金融管理、公安、税务、统计等部门建立信息共享机制。

  第三十一条 县级以上地方人民政府房产管理部门应当会同有关部门加强对住房租赁活动的监督检查,依法及时处理违法行为。

  第三十二条 县级以上地方人民政府房产管理部门可以委托实施单位承担住房租赁管理的支持辅助等相关具体工作。房产管理部门委托的实施单位不得以营利为目的。

  县级以上地方人民政府房产管理部门应当对其委托的实施单位加强监督,并对实施单位在委托范围内的行为后果承担法律责任。

  第三十三条 县级以上地方人民政府房产管理部门应当会同有关部门、住房租赁相关行业组织加强住房租赁行业诚信建设,建立住房租赁企业、住房租赁经纪机构及其从业人员信用评价制度,将相关违法违规行为记入信用记录,纳入全国信用信息共享平台,并根据信用状况实施分级分类监管。

  第三十四条 住房租赁相关行业组织应当建立健全行业规范,加强行业自律管理,促进行业健康发展。

  第三十五条 在住房租赁活动中,因押金返还、住房维修、住房腾退等产生纠纷的,由出租人和承租人协商解决;协商不成的,可以依法申请调解、仲裁或者提起诉讼。

  第三十六条 提供住房租赁信息发布服务的网络平台经营者(以下简称网络平台经营者)应当核验住房租赁信息发布者的真实身份信息。

  网络平台经营者知道或者应当知道信息发布者有提供虚假信息等违法情形的,应当依法采取删除相关信息等必要措施,保存相关记录,并向有关部门报告。

  网络平台经营者不得代收、代付住房租金、押金。

  第三十七条 出租人应当按规定如实登记并报送承租人及实际居住人信息,发现违法犯罪活动应当及时向公安机关报告。具体办法由国务院公安部门制定。

  承租人不得利用租赁住房实施违法犯罪活动。

  第六章 法律责任

  第三十八条 有下列情形之一的,依照有关法律、法规、规章的规定处罚:

  (一)出租不符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章或者强制性标准的住房;

  (二)损坏、擅自拆除、停用消防设施;

  (三)改动租赁住房承重结构;

  (四)私拉乱接水、电、燃气管线。

  第三十九条 将厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间单独出租用于居住,或者租赁住房不符合规定的单间租住人数上限或者人均最低租住面积标准的,由县级以上地方人民政府房产管理部门责令改正,给予警告;拒不改正的,对单位处2万元以上10万元以下的罚款,对个人处2000元以上1万元以下的罚款;有违法所得的,没收违法所得。

  第四十条 住房租赁企业、住房租赁经纪机构不具备与其经营规模相适应的自有资金、从业人员、管理能力的,由县级以上地方人民政府房产管理部门责令改正,给予警告;拒不改正、造成严重后果的,责令停业整顿。

  第四十一条 住房租赁企业、住房租赁经纪机构有下列情形之一的,由县级以上地方人民政府房产管理部门责令改正,给予警告;拒不改正的,处2万元以上10万元以下的罚款:

  (一)未按照规定报送开业信息;

  (二)未在其经营场所醒目位置公示本企业开业信息、服务规范和标准等;

  (三)未建立住房租赁档案并如实记载相关信息,或者未健全住房租赁信息查验等内部管理制度;

  (四)未按照规定办理住房租赁合同备案。

  住房租赁企业未按照规定报送其经营的租赁住房信息及其变化情况,或者住房租赁经纪机构未按照规定与委托人签订住房租赁经纪服务合同或者未编制住房状况说明书的,依照前款规定处罚。

  第四十二条 住房租赁企业、住房租赁经纪机构发布虚假或者误导性房源信息,隐瞒或者拒绝提供拟出租住房有关重要信息的,由县级以上地方人民政府房产管理部门责令改正,给予警告,处2万元以上10万元以下的罚款;有违法所得的,没收违法所得;拒不改正的,责令停业整顿;情节严重的,由县级以上地方人民政府房产管理部门提请同级市场监督管理部门依法吊销其营业执照。

  住房租赁企业、住房租赁经纪机构非法收集、使用、加工、传输他人个人信息,或者非法买卖、提供或者公开他人个人信息的,依照有关个人信息保护的法律、法规的规定处罚。

  第四十三条 从事转租经营的住房租赁企业未按照规定设立住房租赁资金监管账户并向社会公示,或者未按照规定通过该账户办理住房租赁资金收付业务的,由县级以上地方人民政府房产管理部门责令改正,给予警告,处2万元以上10万元以下的罚款;拒不改正的,处10万元以上50万元以下的罚款。

  第四十四条 住房租赁经纪机构有下列情形之一的,由县级以上地方人民政府房产管理部门责令改正,给予警告,处2万元以上10万元以下的罚款;有违法所得的,没收违法所得;拒不改正的,责令停业整顿:

  (一)发布房源信息前未核对并记录委托人的身份信息、住房权属信息,或者未实地查看房源;

  (二)为出租不符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章或者强制性标准的住房提供经纪服务;

  (三)为单独出租厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间用于居住提供经纪服务;

  (四)为单间租住人数上限或者人均最低租住面积不符合规定标准的住房出租提供经纪服务;

  (五)代收、代付住房租金、押金;

  (六)未经当事人同意,以当事人名义签订住房租赁合同;

  (七)未按规定将其从业人员名单备案。

  网络平台经营者代收、代付住房租金、押金的,依照前款规定处罚。

  第四十五条 住房租赁经纪机构的从业人员同时在两个或者两个以上住房租赁经纪机构从事业务,或者以个人名义承接住房租赁经纪业务的,由县级以上地方人民政府房产管理部门责令改正,给予警告,可以处1万元以下的罚款;有违法所得的,没收违法所得;拒不改正的,1年内不得从事住房租赁经纪业务;情节严重的,5年内不得从事住房租赁经纪业务。

  第四十六条 网络平台经营者未履行核验责任的,县级以上地方人民政府房产管理部门应当通报网信部门,由网信部门依据职责予以处置,可以处10万元以下的罚款;情节严重的,可以责令暂停相关业务或者停业整顿。

  第四十七条 房产管理部门和其他有关部门工作人员在住房租赁活动监督管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法给予处分。

  第四十八条 违反本条例规定,给他人造成损失的,依法承担赔偿责任;构成违反治安管理行为的,由公安机关依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第七章 附则

  第四十九条 保障性住房的租赁活动及其监督管理,国家另有规定的,从其规定。

  集体土地上住房租赁活动,由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况,制定管理办法。

  第五十条 本条例自2025年9月15日起施行。


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中国CRS信息交换开展现状:已开展信息交换与尚未开展信息交换的国家/地区

 一、CRS概述

  2014年,经济合作与发展组织(OECD)受二十国集团(G20)的委托发布“金融账户涉税信息自动交换标准”(Standard for Automatic Exchange of Financial Information in Tax Matters)用于指导参与司法管辖区定期对税收居民金融账户信息进行交换。这一标准主要由两部分构成:一是“主管当局间协议范本”(Model Competent Authority Agreement),主要规定各国税务机关之间如何开展金融账户涉税信息自动交换;二是“统一报告标准”(Common Reporting Standard),主要规定金融机构收集和报送外国税收居民个人和企业账户信息的相关要求和程序,该“统一报告标准”即为我们所熟知的“CRS”。

  CRS概念来自美国为防止美国纳税人逃避纳税而实行的《海外账户税收遵从法案》(FATCA)。美国2014年7月实施的FATCA要求海外金融机构必须向美国国内收入局(IRS)披露该机构美国客户的基本信息,若不遵循此规定,则需向IRS缴纳30%的预扣税。受FATCA的启发,OECD发布了包含CRS的自动交换标准。

  与FATCA相比,CRS是基于完全互惠模式的自动信息交换,其调查对象为税收居民与非税收居民,且规定了统一的执行标准,未实行惩罚性预提税。在CRS机制下,一国(地区)金融机构先通过尽职调查程序识别另一国(地区)税收居民个人和企业在该机构开立的账户,并按年向金融机构所在国(地区)主管部门报送金融账户涉税信息,再由该国(地区)税务机关与账户持有人的居民国税务机关开展信息交换,最终,各国(地区)税务机关掌握了本国(地区)居民在他国(地区)的金融账户涉税信息。

  具有收集金融账户涉税信息权利和报送金融账户涉税信息义务的金融机构包括:存款机构(如商业银行)、托管机构(如信托公司)、投资机构(如证券公司、期货公司)、特定类型的保险机构等。

  金融机构收集的信息包括:金融账户持有者的个人信息(如姓名、税收居民国、纳税人识别号、现居地址、出生地、出生日期等)以及金融账户相关资金信息(如账户号码、账户类型、账户年度余额、账户收入情况、账户注销情况等),且一般每年都需将收集到的非本国税收居民上年度的金融账户涉税信息报送给本国的税务机关。

  2014年9月,我国在二十国集团(G20)层面承诺将实施金融账户涉税信息自动交换标准。我国境内金融机构从2017年1月1日起履行尽职调查程序,识别在本机构开立的非居民个人和企业账户,收集并报送账户相关信息,由国家税务总局定期与其他国家(地区)税务主管当局相互交换信息,我国首次对外交换非居民金融账户涉税信息的时间是2018年9月。

  二、我国CRS信息交换开展现状

  根据OECD官方公布的最新统计信息,截至目前,全球共有126个国家和地区(司法辖区)正式签署《金融账户涉税信息自动交换多边主管当局间协议》(CRS多边协议),承诺实施CRS并开展跨境金融账户涉税信息自动交换。

  (一)已与我国开展CRS交换的国家/地区

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根据国家税务总局官网“金融账户涉税信息自动交换”专题公布的信息,截至2023年4月,我国的交换伙伴有106个,涵盖亚洲、欧洲、美洲、大洋洲、非洲的主要经济体及离岸金融中心。具体名单如下:

  (二)已签署CRS协议但尚未开展任何信息交换的国家/地区(部分列举)

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此类国家/地区已签署CRS多边协议,但未完成国内立法落地、金融机构尽职调查系统搭建等前置工作,暂未与任何CRS参与方开展首轮信息交换。具体名单如下(部分列举):

  (三)已签署CRS协议但尚未与中国激活信息交换的国家/地区(部分列举)

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此类国家/地区已与部分CRS参与方建立交换关系(开展首轮信息交换),但未与中国完成“双向确认”流程,暂不向中国税务机关交换中国税收居民的金融账户信息。具体名单如下(部分列举):

  (四)未签署CRS协议的国家/地区(部分列举)

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 此类国家/地区未加入CRS多边框架,不承诺实施CRS标准,金融机构无需向其他国家/地区税务机关报送非居民账户信息,部分国家/地区通过其他机制(如 FATCA)实现有限信息交换。具体名单如下(部分列举):

  三、文件签署不等于实际交换

  虽然众多国家和地区签署了CRS相关文件,承诺开展金融账户涉税信息自动交换,但签署文件并不等同于实际进行了信息交换,其中存在多方面影响因素:

  (一)国内立法与实施进程差异

  各国国内立法程序不同,从签署CRS相关协议到将其转化为国内法律并实际落地执行时间跨度不一。一些国家内部立法流程繁琐,需要经过议会等多部门审议,可能导致在承诺时间之后很久才真正具备信息收集和交换的国内法律基础与执行能力。

  (二)数据保护与隐私问题协调

  信息交换涉及纳税人金融账户信息的跨境传输,不同国家对于数据保护和隐私的重视程度及法律规定不同。部分国家担心在信息交换过程中,纳税人的信息安全无法得到充分保障,从而对实际交换持谨慎态度。例如,欧洲一些国家有着严格的数据保护法规,在与其他国家进行CRS信息交换时,需要确保接收国的数据保护水平达到一定标准,否则可能限制信息交换的开展。这就需要在国际层面进行大量的沟通与协调,明确数据保护的规则和责任,以消除各国的顾虑。

  (三)金融机构合规难度

  金融机构作为信息收集的主体,执行CRS标准面临诸多挑战。不同国家金融机构的信息化水平、业务复杂程度各异。一些小型金融机构可能缺乏完善的信息系统,难以准确识别和收集非居民客户的账户信息;而大型金融集团可能涉及多个国家的业务,在汇总和报送信息时需要协调不同国家分支机构的工作,合规成本较高。若金融机构未能有效履行尽职调查和信息报送义务,将直接影响信息交换的质量和实际效果。

  (四)对等性与互惠原则考量

  CRS以互惠型模式为基础,各国希望在信息交换中实现对等受益。若一国认为其在与另一国的信息交换中,付出与收获不对等,可能会暂停或限制信息交换。例如,某些经济结构单一、对外投资较少的国家,担心在向其他国家提供大量本国金融机构中外国税收居民信息后,无法从对方获取有价值的本国居民境外账户信息,导致其信息交换的积极性不高。只有当各国都能从信息交换中切实获取有助于本国税收征管的信息,实现互惠共赢,才能推动CRS信息交换的持续、有效开展。

  基于CRS规则的复杂性及跨境税务风险的特殊性,本律师团队可提供“法律+税务+实务操作”的一体化服务,具体包括以下领域:

  1.CRS合规诊断与风险排查

  (1) 针对个人客户:梳理境外金融账户信息,依据我国税法规定及账户所在国规则,重点核查税收居民身份申报的准确性。

  (2) 针对企业客户:穿透核查离岸公司、家族信托等架构下的“最终受益人”身份,判断是否构成 “消极非金融机构”,避免因架构设计缺陷导致信息穿透披露。

  (3) 风险等级评估:结合CRS交换数据,识别“大额境外资产未申报”“境外收入与纳税记录不匹配” 等高风险情形,出具合规风险报告。

  2.个人所得税纳税申报代理

  (1) 境外收入纳税义务判定;

  (2) 境外收入全面梳理及纳税申报;

  (3) 主管税务机关沟通及资料准备。

  3.跨境税务规划与架构优化

  (1) 税收居民身份规划:依据税法规定及双边税收协定,提供税收居民身份合规建议。

  (2) 资产架构合规重构:对境内外资产持有结构进行重新规划,降低境内外税务合规风险。

核定征收后,还能否认定纳税人偷税?从正反观点出发剖析企业的抗辩思路

编者按:在当今税收征管实践中,查账征收作为税收征收管理的一般原则,而核定征收则被视为一种例外性的补救措施,主要适用于纳税人账目混乱、资料缺失等无法准确查实应税事实的情形。然而,当税务机关因这些原因对纳税人适用核定征收方式核定税款时,一个备受争议的法律问题随之浮现:税务机关是否还能同时认定纳税人构成“偷税”,并据此施以行政处罚甚至移送刑事追究?

  这一问题的核心在于税法理论中“推定课税事实”与行政处罚法“以事实为依据”之间的内在矛盾。一方面,核定征收的适用前提正是税务机关承认无法查清纳税人的真实账务和经营数据,只能通过行业平均率等推定方法计算税款;另一方面,偷税的认定,尤其是涉及行政罚款或刑事责任的定性,必须严格遵守“事实清楚、证据确凿”的行政处罚原则。这种“模糊推定”的征收基础与“精确确定”的处罚要求之间,是否存在着不可调和的逻辑冲突?

  本文尝试通过分析正反两方观点、典型司法与行政案例,以及实务破局思路,本文旨在为税务从业者、企业财务人员及律师提供更全面、更精确的参考框架。

  一、问题的提出:征收方式与违法定性的逻辑分野与现实背景

  首先,我们需明确本文讨论的特定语境。本文不涉及企业通过虚假手段在税收优惠地区主动申请核定征收以逃避税款的情形,而是聚焦于企业因内部管理失当(如会计人员流动频繁、历史账务遗留问题、凭证保管不当)导致账目混乱、成本资料残缺,从而使税务机关在稽查期内无法核实其真实经营成本,只能依法依据《税收征管法》第35条对企业采取核定征收的场景。

  在这一场景下,核心矛盾凸显:税务机关既然已适用核定征收,即默认了“查账不清”的现实,又如何能逻辑自洽地适用《税收征管法》第63条第一款,认定纳税人存在“伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、会计凭证、记账凭证”“在账簿上多列支出或者不列、少列收入”等偷税行为,并据此计算偷税数额?

  上述矛盾并不是笔者纯理论的分析,而是实实在在的客观矛盾。源于税收实务中的多重压力,一方面税务机关为保障国家税款及时足额入库,往往倾向于从严认定偷税,以震慑潜在违法行为;另一方面,纳税人及法院则强调行政处罚的法定原则,要求偷税认定必须有确凿证据支持,而非基于推定税款的“倒推”。实践中,已经发生了多起此类存在争议的案件。

  目前,实务界对此形成了鲜明对立的正反两方观点,我们将逐一剖析。

  二、正方观点:税务机关核定征收并不阻却偷税的认定

  (一)法理依据:征收方式与法律责任并行不悖。

  持此观点的税务机关和法律人士认为,核定征收与偷税认定分属两个不同的法律范畴。

  首先,核定征收是“手段”:核定征收的本质是“保障税款入库的补救性手段”。根据《税收征管法》第三十五条,当纳税人设置账簿但账目混乱、难以查账,或未按规定设置账簿时,税务机关有权核定其应纳税额。这是一种基于公共利益的行政推定权,旨在防止税款流失,而非对纳税人违法行为的“豁免”。

  其次,偷税是“行为定性”:偷税认定聚焦于“违法手段+少缴后果”的构成要件。根据《税收征管法》第六十三条第一款,只要纳税人实施了列举的违法行为(如隐匿收入、销毁凭证、多列支出),并导致不缴或少缴税款,即构成偷税。主观故意往往通过客观行为推定得出,无需额外证明。

  据此,正方逻辑的核心在于:如果纳税人故意通过销毁账簿、隐匿资料等方式制造“账目混乱”,从而迫使税务机关采用核定征收,这种行为本身就是偷税的典型表现。如果因核定征收而免除偷税责任,将鼓励纳税人“故意乱账”以逃避处罚,违背税法公平正义原则。更重要的是,核定出的税款差额完全可以作为偷税数额的计算基础,因为偷税数额本质上是“应缴税款-实缴税款”的差额,而核定税款即是对“应缴税款”的合法推定。

  (二)典型案例解析:正方观点在实务中的应用

  2025年8月中国税务报公布了一则税案,吉林市税务局第一稽查局发现涉案企业账簿设置不规范,收入明细账存在,但成本费用核算严重混乱,无法准确计算应纳税所得额。稽查中,税务机关通过银行流水和第三方数据发现企业隐匿销售收入超3500万元。税务机关认为尽管对企业所得税采取核定应税所得率征收,但隐匿收入的行为被认定为偷税。因此要求企业补缴税款并处一倍罚款,纳税人行政复议和诉讼均败诉。

  此案表明,即使所得税的计算依据是核定征收“推算”出来的,但只要纳税人隐匿收入的主观故意和客观行为被查实,且该行为导致了最终核定税额低于应缴税额,偷税定性依然成立。

  三、反方观点:核定征收下认定偷税缺乏事实基础与证据确凿性——法院与部分税务机关的审慎态度

  反方观点则强调行政处罚的法定原则,认为核定征收本质上是“证据不足下的推定”,无法作为偷税认定的“确凿基石”。这一立场在司法实践中日益凸显,尤其在最高人民法院的指导性意见下。

  (一)法理依据:推定事实不能支撑处罚确定性

  1.证据充分性不足。《行政处罚法》第三十四条要求处罚必须基于事实清楚、证据确凿。核定征收依据《税收征管法实施细则》第四十七条,往往采用行业平均利润率等“合理推测”,具有或然性和主观性。用这种“推测税额”证明纳税人“确凿偷逃了多少税款”,逻辑上存在瑕疵,可能违反比例原则。

  2.主观故意缺失。在核定征收(尤其是定期定额)模式下,纳税人按税务机关核定税额申报,通常认为已履行义务,缺乏“故意逃税”的主观心态。国家税务总局曾在批复中间接承认偷税需主观故意(参考2021年批复)。

  3.信赖保护原则。纳税人对税务机关确定的征收方式产生合理信赖,突然倒追偷税,违反《行政法》信赖利益保护原则,尤其在长期执行核定模式的情况下。反方还引用《刑法》第二百零一条(逃税罪),强调刑事定罪需“确凿证据”,核定税款仅为间接证据,无法支撑定罪。

  (二)典型案例一:法院撤销偷税定性案

  某饮食服务有限公司与某自治州地方税务局稽查局税务行政管理一审行政判决书中法院的判决支持了反方观点。

  2009年11月,某饮食公司进行了税务登记,主要从事餐饮服务。因公司财务账不健全,主管税务机关对其实行定额核定征收管理,经营期间公司按税务局确定的税额缴纳了相应税款。2015年12月10日,某地稽查局因他人举报对饮食公司进行税务稽查立案查处。2017年11月23日,稽查局在撤销后重新作出税稽罚[2017]22号《税务行政处罚决定书》,认定饮食公司2011年3月22日至2015年11月30日采取虚假的申报手段,少缴税款894624.89元,属于偷税,处以少缴税款一倍的罚款即894624.89元。饮食公司不服,诉至法院。

  法院认为,本案因原告财务账务不全,被告对原告采用的是定额核定征收管理模式,其征收方式系被告为其确定,之前一直采用该模式征收,原告均依此及时足额的缴纳了定额核定的税款。之后税务机关依据原告电脑上营业收入与之前的定税存在少缴税款的行为,认定为偷税,作为纳税人的原告主观上有理由认为只需如实缴纳税务机关核定的税额,客观上原告在其电脑中如实记载了自己的营业收入,没有故意设立虚假账簿、隐瞒收入等行为逃避税收征收,被告将此行为认定为偷税并予以处罚缺乏事实根据和法律依据,依法应予撤销。

  最终法院裁判,撤销稽查局作出的稽罚[2017]22号税务行政处罚决定。

  (三)典型案例二:税务机关自我纠正案

  在另一实务案例中,税务机关在内部审理中也采取了审慎态度。

  案情简介:纳税人存在违法行为,但涉及企业所得税部分,因账目混乱无法查账,税务机关决定将征收方式由查账征收改为核定征收,并据此补征税款。

  处理理由:税务机关认为,这部分补缴的企业所得税,本质上是“因改变征收方式而产生的税款差异”,而非纳税人直接隐匿导致的查账差额。

  结论:税务机关认定该部分补税不定性为偷税,仅进行补税和加收滞纳金处理。

  四、深度辨析:结合偷税构成的因果关系、证据链条、主观过错予以抗辩

  (一)事先被确定为定额征收、核定征收方式的纳税人,不应申报数据差异被认定为偷税

  核定征收作为一种征收方式,是对查账征收的补充。此外,还有定额征收。这种征收方式的前提和必然后果就是申报税款与实际收入不匹配。如果税务机关事先确定了此类征收方式,事后又认为纳税人“虚假申报”,构成偷税,则显然违反信赖利益保护原则。

  例如一家个体工商户或小型企业,税务机关自始认定其为双定户(定期定额征收)。此时,只要纳税人没有超出定额标准一定幅度而未申报调整,其按照定额缴税的行为受到信赖利益保护,即使纳税人某些月份收入多一些,也不应认定为偷税,更不能要求其补缴税款。

  此外,对于那种不应当给予核定征收政策的(例如合伙企业、个人独资企业从事股权投资业务的),但是由于各种原因税务机关事先给予了核定征收政策,事后因为该核定征收本身违法而被撤销的,可以征收其税款,但不能认定为偷税,因为其按照核定的金额纳税的行为受到信赖利益保护,即使其信赖的行政行为违法。

  (二)企业因账簿混乱,导致收入、成本均不能准确核算引发“虚假申报”的指控,不应认为是偷税

  “虚假申报”指的是纳税人故意不进行准确的纳税申报,但实践中,一些企业(尤其是小微企业)的成本、收入混乱,资金往来不规范,企业资金与投资人资金混同等情形,导致企业少计如收入,或者虽然收入大体上能够核算,但是因为成本资料无法核算,发票遗失,则其纳税申报自然不准确。但从性质上来说,属于过失。税务机关对其进行核定征收,少缴税款源于“计算公式变更”(从收入-成本转为收入×核定率),而非主观隐匿,不应认为是偷税。

  (三)证据链条的审查:核定率的“或然性”与处罚比例原则

  核定应税所得率往往基于行业平均,带有主观判断。若税务机关无法提供具体测算依据,企业可以质疑其作为处罚基石的确定性,主张违反比例原则。

  此外,根据《行政处罚法》第四十条规定:“公民、法人或者其他组织违反行政管理秩序的行为,依法应当给予行政处罚的,行政机关必须查明事实;违法事实不清、证据不足的,不得给予行政处罚。”由于核定征收的税款数额属于作出偷税处罚的必要依据,该金额必须明确。如果不能明确,属于“事实不清、证据不足”,虽然可以定性为偷税,但无法确定处罚金额。

  五、律师建议:企业面临此类稽查的应对之道

  当企业遭遇税务机关在核定征收基础上拟定性偷税时,应从以下几个维度构建防御体系:

  (一)溯源征收方式的合法性与历史沿革

  首先核实企业当前的核定征收状态是如何形成的。是税务机关主动认定的?还是企业申请的?如果企业一直严格执行税务机关的核定决定,且未违反《个体工商户税收定期定额征收管理办法》等规定中关于“经营额超标需申报调整”的义务,则应主张信赖保护原则,由于行政行为的确定力,不应追溯认定偷税。

  (二)阻断“主观故意”的认定

  偷税是故意违法行为。企业应重点举证证明账目混乱是由于管理能力不足、会计人员更迭、历史遗留问题等过失性因素导致,而非为了逃避税款而故意“做乱”账目。引用前述反方观点的判例,主张在核定征收模式下,纳税人缺乏隐匿的主观动力。

  (三)质疑处罚金额的“确定性”

  如果税务机关依据核定率计算出的税款来处以罚款,企业可以从两个方便进行质疑:首先是该“核定率”的准确性,是否足以作为行政处罚的基石;其次是对核定结果是否符合“证据确凿”条件的质疑。

  核定本身带有推测性质,用推测的结果作为处罚(特别是高倍数罚款)的依据,违反行政处罚法对证据确凿、事实充分的规定。特别是如果核定的结果显著违背客观实际,则同时还违反行政法上的比例原则。

  (四)争取“只补不罚”的定性

  在沟通中,可以参考前述典型案例2的思路,主张将补缴税款定性为“因征收方式调整导致的补税”。即承认应补缴税款(因核定计算出的税负高于原申报),但坚决否认该差额属于偷税后果,争取只补税及滞纳金,免于行政处罚。

  结语

  核定征收不应成为逃税的避风港,也不应成为税务机关随意行使处罚权的模糊地带。在“以数治税”的监管环境下,企业必须清醒地认识到:账簿的真实性与完整性是税务合规的底线。一旦陷入被迫核定的境地,企业将丧失税务处理的主动权,此时能否避免被定性为偷税,全看能否在法律与事实的夹缝中,证明自己“由于能力不足而非主观恶意”造成的账务混乱。