财税[2024]28号 财政部 税务总局 水利部关于印发 《水资源税改革试点实施办法》的通知
发文时间: 2024-10-11
文号:财税[2024]28号
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财政部 税务总局 水利部关于印发 《水资源税改革试点实施办法》的通知

财税[2024]28号          2024-10-11

各省、自治区、直辖市人民政府:

  为全面贯彻党的二十大和二十届二中、三中全会精神以及《中华人民共和国资源税法》、《中华人民共和国水法》有关规定,加强水资源管理和保护,促进水资源节约集约安全利用,我们制定了《水资源税改革试点实施办法》,经国务院同意,现予印发,请认真贯彻执行。

  附件:水资源税改革试点实施办法.doc" style="font-size: 12px; color: rgb(0, 102, 204);">水资源税改革试点实施办法.doc


  财政部 税务总局 水利部

  2024年10月11日

  发布日期:2024年10月15日


  附件

水资源税改革试点实施办法

  第一条 为全面贯彻党的二十大和二十届二中、三中全会精神以及《中华人民共和国资源税法》、《中华人民共和国水法》有关规定,加强水资源管理和保护,促进水资源节约集约安全利用,制定本办法。

  第二条 在中华人民共和国领域直接取用地表水或者地下水的单位和个人,为水资源税纳税人,应当按照本办法规定缴纳水资源税。

  纳税人应当按照《中华人民共和国水法》等规定申领取水许可证。

  第三条 有下列情形之一的,不缴纳水资源税:

  (一)农村集体经济组织及其成员从本集体经济组织的水塘、水库中取用水的;

  (二)家庭生活和零星散养、圈养畜禽饮用等少量取用水的;

  (三)水工程管理单位为配置或者调度水资源取水的;

  (四)为保障矿井等地下工程施工安全和生产安全必须进行临时应急取(排)水的;

  (五)为消除对公共安全或者公共利益的危害临时应急取水的;

  (六)为农业抗旱和维护生态与环境必须临时应急取水的。

  第四条 水资源税的征税对象为地表水和地下水,不包括再生水、集蓄雨水、海水及海水淡化水、微咸水等非常规水。

  地表水是陆地表面上动态水和静态水的总称,包括江、河、湖泊(含水库、引调水工程等水资源配置工程)等水资源。

  地下水是指赋存于地表以下的水。

  地热、矿泉水和天然卤水按照矿产品征收资源税,不适用于本办法。

  第五条 水资源税实行从量计征,除本办法第六条至第八条规定的情形外,应纳税额的计算公式为:

  应纳税额=实际取用水量×适用税额

  疏干排水的实际取用水量按照排水量确定。疏干排水是指在采矿和工程建设过程中破坏地下水层、发生地下涌水的活动。

  第六条 城镇公共供水企业应纳税额的计算公式为:

  应纳税额=实际取用水量×(1-公共供水管网合理漏损率)×适用税额

  公共供水管网合理漏损率由各省、自治区、直辖市人民政府确定。

  第七条 水力发电取用水应纳税额的计算公式为:

  应纳税额=实际发电量×适用税额

  第八条 除火力发电冷却取用水外,冷却取用水应纳税额的计算公式为:

  应纳税额=实际取用(耗)水量×适用税额

  火力发电冷却取用水可以按照实际发电量或者实际取用(耗)水量计征水资源税,具体计征方式由各省、自治区、直辖市人民政府按照税费平移原则确定。

  第九条 水资源税的适用税额由各省、自治区、直辖市人民政府统筹考虑本地区水资源状况、经济社会发展水平和水资源节约保护要求,按照本办法有关规定,在所附《各省、自治区、直辖市水资源税最低平均税额表》规定的最低平均税额基础上,分类确定具体适用税额。

  第十条 对取用地下水从高确定税额。同一类型取用水,地下水税额应当高于地表水。

  对水资源严重短缺和超载地区取用水从高确定税额。

  对未经批准擅自取用水、取用水量超过许可水量或者取水计划的部分,结合实际适当提高税额。

  第十一条 对特种取用水,从高确定税额。

  特种取用水,是指洗车、洗浴、高尔夫球场、滑雪场等取用水。

  第十二条 对疏干排水中回收利用的部分和水源热泵取用水,从低确定税额。

  疏干排水中回收利用的部分,是指将疏干排水进行处理、净化后自用以及供其他单位和个人使用的部分。

  第十三条 除本办法第十四条规定的情形外,水资源税的适用税额是指取水口所在地的适用税额。

  第十四条 水力发电取用水适用税额最高不得超过每千瓦时0.008元。

  各省、自治区、直辖市确定的水力发电取用水适用税额,原则上不得高于本办法实施前水资源税(费)征收标准。

  跨省(自治区、直辖市)界河水电站水力发电取用水的适用税额,按相关省份中较高一方的水资源税税额标准执行。

  第十五条 纳税人取用水资源适用不同税额的,应当分别计量实际取用水量;未分别计量的,从高适用税额。

  第十六条 有下列情形之一的,免征或者减征水资源税:

  (一)规定限额内的农业生产取用水,免征水资源税;

  (二)除接入城镇公共供水管网以外,军队、武警部队、国家综合性消防救援队伍通过其他方式取用水的,免征水资源税;

  (三)抽水蓄能发电取用水,免征水资源税;

  (四)采油(气)排水经分离净化后在封闭管道回注的,免征水资源税;

  (五)受县级以上人民政府及有关部门委托进行国土绿化、地下水回灌、河湖生态补水等生态取用水,免征水资源税;

  (六)工业用水前一年度用水效率达到国家用水定额先进值的纳税人,减征本年度百分之二十水资源税。省级水行政主管部门会同同级财政、税务等部门及时公布享受减征政策的纳税人名单;

  (七)财政部、税务总局规定的其他免征或者减征水资源税情形。

  第十七条 各省、自治区、直辖市人民政府可以根据实际情况,决定免征或者减征超过规定限额的农业生产取用水和主要供农村人口生活用水的集中式饮水工程取用水的水资源税。

  农业生产取用水,是指种植业、畜牧业、水产养殖业、林业等取用水。

  第十八条 纳税人的免税、减税项目,应当单独核算实际取用水量;未单独核算或者不能准确提供实际取用水量的,不予免税和减税。

  第十九条 水资源税由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》和本办法有关规定征收管理。

  水行政主管部门依据水资源管理法律法规和本办法的有关规定负责取用水监督管理。

  第二十条 水资源税的纳税义务发生时间为纳税人取用水资源的当日。未经批准取用水资源的,水资源税的纳税义务发生时间为水行政主管部门认定的纳税人实际取用水资源的当日。

  第二十一条 水资源税按月或者按季申报缴纳,由主管税务机关根据实际情况确定。不能按固定期限计算缴纳的,可以按次申报缴纳。对超过规定限额的农业生产取用水,可以按年申报缴纳。

  纳税人按月或者按季申报缴纳的,应当自月度或者季度终了之日起十五日内,向税务机关办理纳税申报并缴纳税款;按次申报缴纳的,应当自纳税义务发生之日起十五日内,向税务机关办理纳税申报并缴纳税款;按年申报缴纳的,应当自年度终了之日起五个月内,向税务机关办理纳税申报并缴纳税款。

  第二十二条 除本办法第二十四条规定的情形外,纳税人应当向取水口所在地的税务机关申报缴纳水资源税。

  各省、自治区、直辖市行政区域内纳税地点确需调整的,由省级财政、税务、水行政主管部门确定。

  第二十三条 纳税人取用水工程管理单位跨省(自治区、直辖市)配置、调度的水资源,应当根据调入区域适用税额和实际取用水量,向调入区域所在地的税务机关申报缴纳水资源税。

  第二十四条 跨省(自治区、直辖市)水力发电取用水的水资源税在相关省份之间的分配比例,按照《财政部关于跨省区水电项目税收分配的指导意见》(财预[2008]84号)明确的增值税、企业所得税等税收分配办法确定。本办法实施前,国家和相关省份已有明确分配比例的,仍按照原分配比例执行。

  跨省(自治区、直辖市)水力发电取用水的纳税人应当按照前款规定的分配比例,分别向相关省份主管税务机关申报缴纳水资源税。

  第二十五条 纳税人应当按规定安装符合国家计量标准的取水计量设施(器具),并做好取水计量设施(器具)的运行维护、检定或校准、计量质量保证与控制,对其取水计量数据的真实性、准确性、完整性、合法性负责。纳税人应当在申报纳税时,按规定同步将取水计量数据通过取用水管理平台等渠道报送水行政主管部门。

  水行政主管部门应当会同有关部门加强取用水计量监管,定期对纳税人取水计量的规范性进行检查,并将检查结果及时告知税务机关。检查发现问题或取水计量设施(器具)安装运行不正常的,水行政主管部门应当及时告知纳税人并督促其尽快整改;检查未发现问题且取水计量设施(器具)安装运行正常的,税务机关按照取水计量数据征收水资源税。

  第二十六条 纳税人有下列情形之一的,按照水行政主管部门根据相应工况最大取(排)水能力核定的取水量申报纳税,水行政主管部门应当在纳税申报期结束前向纳税人出具当期取水量核定书;或者按照省级财政、税务、水行政主管部门确定的其他方法核定的取用水量申报纳税:

  (一)纳税人未按规定安装取水计量设施(器具)的;

  (二)纳税人安装的取水计量设施(器具)经水行政主管部门检查发现问题的;

  (三)纳税人安装的取水计量设施(器具)发生故障、损毁,未在水行政主管部门规定期限内更换或修复的;

  (四)纳税人安装的取水计量设施(器具)不能准确计量全部取(排)水量的;

  (五)纳税人篡改、伪造取水计量数据的;

  (六)其他需要核定水量情形的。

第二十七条 建立税务机关与水行政主管部门协作征税机制。

  水行政主管部门应当将取用水单位和个人的取水许可、取水计量数据或取水量核定书信息、违法取水信息、取水计划信息、取水计量检查结果等水资源管理相关信息,定期送交税务机关。

  税务机关定期将纳税人申报信息与水行政主管部门送交的信息进行分析比对。发现纳税人申报取用水量数据异常等问题的,可以提请水行政主管部门进行复核。水行政主管部门应当自收到税务机关的数据资料之日起十五日内向税务机关出具复核意见。税务机关应当按照水行政主管部门出具的复核意见调整纳税人的应纳税额。

  水资源税征收管理过程中发现问题的,由税务机关与水行政主管部门联合进行核查。

  第二十八条 纳税人和税务机关、水行政主管部门及其工作人员违反本办法规定的,依照《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国水法》等有关法律法规规定追究法律责任。

  第二十九条 征收水资源税的,停止征收水资源费。

  第三十条 城镇公共供水企业缴纳的水资源税不计入自来水价格,在终端综合水价中单列,并可以在增值税计税依据中扣除。水资源税改革试点期间,省级发展改革部门会同有关部门将终端综合水价结构逐步调整到位,原则上不因改革增加用水负担。

  第三十一条 水资源税收入全部归属地方,纳入一般公共预算管理。水行政主管部门会同有关部门履行水资源开发、节约、保护、管理职能等相关经费支出由同级财政预算统筹安排。原有水资源费征管人员,由地方人民政府统筹做好安排。

  第三十二条 水资源税改革试点期间涉及的有关政策,由财政部会同税务总局、水利部等部门研究确定。

  第三十三条 本办法自2024年12月1日起实施。已开展水资源税改革试点的省份,按照本办法执行。《财政部、国家税务总局、水利部关于印发〈水资源税改革试点暂行办法〉的通知》(财税[2016]55号)、《财政部、国家税务总局、水利部关于河北省水资源税改革试点有关政策的通知》(财税[2016]130号)、《财政部、税务总局、水利部关于印发〈扩大水资源税改革试点实施办法〉的通知》(财税[2017]80号)同时废止。

  附:

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财政部 税务总局 水利部有关司负责人就全面实施水资源费改税试点答记者问

  为全面贯彻党的二十大和二十届二中、三中全会精神以及《中华人民共和国资源税法》、《中华人民共和国水法》有关规定,加强水资源管理和保护,促进水资源节约集约安全利用,财政部、税务总局、水利部印发了《水资源税改革试点实施办法》(简称《办法》),自2024年12月1日起全面实施水资源费改税试点。近日,财政部税政司、税务总局财产和行为税司、水利部财务司和水资源司有关负责同志就有关问题回答了记者提问。

  一、问:全面实施水资源费改税试点的意义是什么?

  答:全面实施水资源费改税试点具有三方面的重要意义:

  一是全面实施水资源费改税试点,是贯彻落实习近平生态文明思想的重要体现。党的十八大以来,以习近平同志为核心的党中央从中华民族永续发展的高度出发,深刻把握生态文明建设在新时代中国特色社会主义事业中的重要地位和战略意义,大力推动生态文明理论创新、实践创新、制度创新,创造性提出一系列新理念新思想新战略,形成了习近平生态文明思想。党的二十大提出,“实施全面节约战略,推进各类资源节约集约利用”;“完善支持绿色发展的财税政策”;“统筹水资源、水环境、水生态治理”。党的二十届三中全会提出,“落实水资源刚性约束制度,全面推行水资源费改税”。水资源是重要的自然资源,贯彻落实全面节约战略,必须坚持节水优先、量水而行。按照党中央、国务院决策部署,自2016年7月1日起,已先后在河北、北京、天津等10个省(区、市)开展了水资源税改革试点。改革试点在抑制地下水超采、转变用水方式、促进节水改造、规范取用水行为等方面取得了明显成效。在全国实施水资源费改税试点,是落实习近平生态文明思想、践行绿水青山就是金山银山理念的重要体现,也有助于进一步巩固和扩大水资源税改革成果。

  二是全面实施水资源费改税试点,是践行新时代治水思路和确保国家水安全的重要举措。水安全关乎国计民生。我国人多水少,水资源时空分布不均。随着经济社会不断发展,我国水资源需求量持续增长,水资源供需矛盾日益突出,加之我国水资源利用效率总体不高,经济社会高质量发展和生态环境保护都面临水资源短缺的挑战。资源税是引导资源合理配置的重要手段。习近平总书记高度重视资源税杠杆调节作用,强调税收是解决水问题的重要手段。全面实施水资源费改税试点,充分发挥税收杠杆作用,有利于增强企业等社会主体节水意识和动力,鼓励企业通过节水改造和技术创新提高用水效率,促进水资源节约集约循环利用和生态环境保护,推动形成绿色发展方式和生活方式。同时,水资源费改税试点与地下水超采治理、取水许可管理等其他改革措施相互配合、协同推进,有利于落实水资源刚性约束制度,全面提升水资源节约集约安全利用水平。

  三是全面实施水资源费改税试点,是深化财税体制改革和完善我国绿色税收体系的重要成果。党的十八届三中全会提出,“坚持使用资源付费和谁污染环境、谁破坏生态谁付费原则,逐步将资源税扩展到占用各种自然生态空间。”自2020年9月1日起施行的资源税法,授权国务院可以试点征收水资源税。2023年12月召开的中央经济工作会议提出,要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破,谋划新一轮财税体制改革。党的二十届三中全会对深化财税体制改革进行了全面部署,明确提出要“落实水资源刚性约束制度,全面推行水资源费改税”,“完善绿色税制”。全面实施水资源费改税试点,是深化财税体制改革的重要举措,有利于完善以资源税、环境保护税为主体“多税共治”,以系统性税收优惠政策“多策组合”的绿色税收体系,支持我国经济社会绿色转型,助力美丽中国建设。

  二、问:全面实施水资源费改税试点的基本原则是什么?

  答:全面实施水资源费改税试点主要遵循以下原则:

  一是实现平稳转换。统筹现有水资源税改革试点制度和水资源费征收制度,在保持税制要素和基本框架稳定的前提下,实现水资源费制度向水资源税制度的平稳转换。

  二是强化分类调控。对水资源严重短缺和超载地区取用水、取用地下水等从高确定税额,通过设置差别税额,更好发挥税收调节作用,抑制地下水超采和不合理用水需求。

  三是体现地区差异。充分考虑不同地区水资源状况及经济发展水平差异,合理设置不同地区最低平均税额水平,授权地方按规定确定本地区水资源税的具体适用税额。

  四是调动地方积极性。将水资源税收入全部留给地方,通过改革增加地方自主财力,拓展地方税源,适当扩大地方税收管理权限,更好发挥地方积极性。

  三、问:全面实施水资源费改税试点的主要内容是什么?

  答:《办法》对水资源税的纳税人、计税依据、税额标准、税收优惠等税制要素作出了具体规定。

  (一)纳税人和计税依据。水资源税的纳税人为直接从江河、湖泊(含水库、引调水工程等水资源配置工程)和地下取用水资源的单位和个人。水资源税实行从量计征。

  (二)税额标准。水资源税根据水资源状况、取用水类型和经济发展等情况实行差别税额。国家统一明确各省、自治区、直辖市水资源税最低平均税额标准,具体适用税额由各省、自治区、直辖市确定。同时,要求对取用地下水、水资源严重短缺和超载地区取用水从高确定税额。

  (三)税收优惠。对规定限额内的农业生产取用水等五种情形,免征水资源税;对超出规定限额的农业生产取用水以及农村集中饮水工程取用水,授权地方减免水资源税;对用水效率达到国家用水定额先进值的相关纳税人,减征水资源税。

  (四)收入归属。全面实施水资源费改税试点后,水资源税收入全部归属地方(原水资源费收入实行中央和地方1:9分成),适当增加地方自主财力。

  (五)税收征管。健全税务机关和水行政主管部门协作征税机制,强化对纳税人取水计量设施(器具)监管,规范和加强税收征管。

  四、问:与前两次水资源税改革试点相比,《办法》有哪些政策调整?

  答:相对于前两次改革试点,《办法》主要有四个方面的政策调整:

  一是完善税收制度。《办法》进一步界定了水资源税征收范围和对象;细化了纳税人取用水适用多个税额标准的申报纳税要求;强化了税收优惠政策的正向激励引导作用;与资源税法有关规定相衔接,将水资源税的纳税地点由生产经营所在地调整为取水口所在地等。

  二是扩大地方权限。《办法》适当扩大了地方税收管理权限,包括:新增了地方可以减征和免征的税收优惠政策;简化水资源税的税额标准,授权地方在确定具体税额时有更多调整空间;授权地方确定特定取用水的水资源税核定方法和计征方式等。

  三是健全征管机制。《办法》进一步明确了纳税人申报纳税的相关责任和义务。同时,进一步健全了税务部门和水行政主管部门的信息共享和征管协同配合机制,提高水资源税征管效率。

  四是理顺价税关系。《办法》明确了水资源税和供水价格的关系,城镇公共供水企业为水资源税的纳税人,水资源税与自来水价格实行价税分离,通过税收引导相关企业采取措施控制和降低水的漏损。

  五、问:采取哪些措施促进水资源费改税平稳实施?

  答:全面实施水资源费改税试点涉及面广、专业性强、社会关注度高,为确保改革试点平稳有序实施,各级财政、税务、水行政主管部门将结合实际,利用多种媒体媒介对纳税人开展有针对性的政策宣传解读,确保纳税人懂政策、会申报、知操作,切实提高政策知晓度和落实精准性。同时,建立税务与水利部门工作配合机制,交接纳税人档案资料,开发和测试征税信息系统,实现涉税信息自动预填、自动计算,进一步提升纳税人办税便利度。财政部、税务总局、水利部将加强工作指导,跟踪分析改革试点运行情况,及时总结评估试点效果,指导各地落实工作任务和责任,加强部门协同配合,确保试点工作平稳推进。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。