国家市场监督管理总局关于《市场监督管理信用修复管理办法[征求意见稿]》公开征求意见的公告
发文时间:2024-05-11
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国家市场监督管理总局关于《市场监督管理信用修复管理办法[征求意见稿]》公开征求意见的公告

  为进一步强化经营主体信用修复管理,鼓励当事人主动纠正违法失信行为,消除不良影响,重塑良好信用,激发经营主体活力,优化营商环境,根据《企业信息公示暂行条例》等相关规定,市场监管总局组织起草了部门规章《市场监督管理信用修复管理办法(征求意见稿)》,现向社会公开征求意见。欢迎各有关单位或个人提出修改意见,并于2024年6月10日前反馈国家市场监督管理总局,公众可通过以下途径和方式提出意见:

  一、登录国家市场监督管理总局网站(网址:http://www.samr.gov.cn),通过首页“互动”栏目中的“征集调查”提出意见。

  二、通过电子邮件将意见发送至:xinyongjianshechu@163.com,邮件主题请注明“《市场监督管理信用修复管理办法(征求意见稿)》反馈意见”字样。

  三、通讯地址:北京市海淀区马甸东路9号,市场监管总局信用监管司,邮编100088。请在信封注明“《市场监督管理信用修复管理办法(征求意见稿)》反馈意见”字样。

  附件:1.《市场监督管理信用修复管理办法(征求意见稿)》.pdf

                 2.《市场监督管理信用修复管理办法(征求意见稿)》起草说明.pdf


市场监管总局

2024年5月11日


《市场监督管理信用修复管理办法》(征求意见稿)


  第一条 【立法目的】为了强化市场监督管理部门信用修复管理,鼓励当事人主动纠正违法失信行为,消除不良影响,重塑良好信用,激发经营主体活力,优化营商环境,依据《企业信息公示暂行条例》等,制定本办法。

  第二条 【范围、方式】对在国家企业信用信息公示系统依法公示的经营异常名录、严重违法失信名单、行政处罚公示信息、抽查检查结果相关负面信息等失信信息,当事人可以依据本办法规定申请信用修复。

  本办法所称当事人包括受到市场监督管理部门行政处罚、被列入严重违法失信名单、被列入经营异常名录,或者有关被市场监督管理部门抽查检查且结果为相关负面信息的经营主体和相关责任人员。

  本办法所称信用修复管理,包括将当事人移出经营异常名录或者严重违法失信名单,并在国家企业信用信息公示系统停止公示相关信息;在国家企业信用信息公示系统停止公示行政处罚信息、抽查检查结果相关负面信息等。

  市场监督管理部门准予信用修复的,应当依法解除相关管理措施,并按照规定及时通过国家企业信用信息公示系统将信用修复信息与有关部门共享。

  第三条 【管辖】国家市场监督管理总局负责组织、指导全国信用修复管理工作。

  县级以上地方市场监督管理部门依据本办法规定负责 信用修复管理工作。

  第四条 【实施机关】各级市场监督管理部门按照“谁处罚、谁列入、谁修复”的基本原则,实施信用修复管理。

  经营异常名录信用修复管理工作由经营主体登记地(住所地)市场监督管理部门负责。严重违法失信名单信用修复管理工作由作出列入决定的市场监督管理部门负责。行政处罚公示信息信用修复管理工作由作出行政处罚决定的市场监督管理部门负责。抽查检查结果相关负面信息信用修复管理工作由实施抽查检查的市场监督管理部门负责。

  作出决定的市场监督管理部门和当事人登记地(住所地)不属于同一省、自治区、直辖市的,应当自作出决定之日起三个工作日内,将相关信息交换至登记地(住所地)市场监督管理部门,由其协助停止公示相关信息。

  第五条 【经营异常名录修复条件】被列入经营异常名录的当事人,符合下列情形之一的,可以依照本办法规定申请信用修复:

  (一)补报未报年份年度报告并公示;

  (二)已经履行即时信息公示义务;

  (三)依法办理住所或者经营场所变更登记,或者当事人提出通过登记的住所或者经营场所可以重新取得联系;

  (四)对不符合企业名称登记管理相关规定的企业名称进行纠正,并完成变更登记。

  第六条 【严重违法失信名单修复条件】当事人被列入严重违法失信名单满一年,且符合下列情形的,可以依照本 办法规定申请信用修复:

  (一)已经自觉履行行政处罚决定中规定的义务;

  (二)已经主动消除危害后果和不良影响。

  当事人再次受到市场监督管理部门较重行政处罚,或者依照法律、行政法规规定,实施相应管理措施期限尚未届满的,不得申请信用修复。

  第七条 【主动停止行政处罚信息公示条件】当事人有下列情形之一的,由市场监督管理部门停止公示行政处罚信息:

  (一)当事人仅受到通报批评或者较低数额罚款的行政处罚信息,自公示之日起届满三个月;

  (二)当事人受到责令停产停业、限制开展生产经营活动、限制从业、降低资质等级、吊销许可证件、吊销营业执照以及国家市场监督管理总局规定的其他较为严重行政处罚的,行政处罚信息自公示之日起届满三年。

  依照法律法规被限制开展生产经营活动、限制从业超过三年的,公示期按照实际限制期限执行。

  第八条 【依申请停止行政处罚信息公示条件】除本办法第七条以外的行政处罚信息公示期满三个月,其中食品、药品、医疗器械、化妆品、特种设备、重点工业产品领域行政处罚信息公示期满一年,且符合下列情形的当事人,可以申请信用修复:

  (一)已经自觉履行行政处罚决定中规定的义务;

  (二)已经主动消除危害后果和不良影响;

  (三)未因同一类违法行为再次受到市场监督管理部门行政处罚。

  当事人被列入严重违法失信名单的,在完成严重违法失信名单信用修复后,可以申请行政处罚信息信用修复。

  第九条 【同时停止自主公示行政处罚信息】市场监督管理部门作出信用修复决定后,应当同时停止公示经营主体自主公示的行政处罚信息。

  第十条 【抽查检查结果相关负面信息修复】抽查检查结果相关负面信息公示期届满三年的,由市场监督管理部门停止公示抽查检查结果相关负面信息。

  除食品、药品、医疗器械、化妆品、特种设备、重点工业产品领域外,其他领域抽查检查结果相关负面信息涉及责令停止违法行为或者责令改正的,整改完成后,当事人可以申请信用修复;当事人因抽查检查结果相关负面信息被行政处罚的,该抽查检查结果相关负面信息公示期与行政处罚信息公示期保持一致。行政处罚信息公示完成信用修复的,应当同时停止相关抽查检查结果相关负面信息公示。

  第十一条 【申请材料】当事人申请信用修复,应当提交以下材料:

  (一)信用修复申请书;

  (二)申请人资格文件、自然人身份证明;

  (三)守信承诺书;

  (四)履行法定义务、纠正违法行为、整改报告等相关材料。 当事人可以到市场监督管理部门,或者通过国家企业信用信息公示系统向市场监督管理部门提出申请。

  市场监督管理部门应当自收到申请之日起二个工作日内作出是否受理的决定。申请材料齐全、符合法定形式的,应当予以受理,并告知当事人。不予受理的,应当告知当事人,并说明理由。

  第十二条 【核实方式】市场监督管理部门可以采取网上核实、书面核实等方式,对当事人履行法定义务、纠正违法行为和整改情况等进行核实。必要时可以开展实地核实。

  第十三条 【修复决定】当事人按照本办法申请信用修复的,市场监督管理部门应当自受理之日起五个工作日内作出决定。

  市场监督管理部门决定准予修复的,应当移出经营异常名录、严重违法失信名单,停止公示相关信息。市场监督管理部门决定不予修复的,应当告知当事人,并说明理由。

  第十四条 【注销的法律效果】当事人注销或被强制注销后,由市场监督管理部门自动移出经营异常名录、严重违法失信名单。

  当事人注销或被强制注销后,自然人受到的任职资格限制或从业限制,按照《公司法》等法律、行政法规规定执行。

  第十五条 【信息化建设】国家市场监督管理总局、省级市场监督管理部门应当依托国家企业信用信息公示系统,建设完善经营主体信用修复统一平台,实现信用修复管理、信息共享、协同修复等,为当事人提供高效便捷服务。 有关技术方案和数据标准由国家市场监督管理总局统一制定。

  第十六条 【协同修复和信息共享】各级市场监督管理部门应当建立完善信用修复协同联动机制,实现国家企业信用信息公示系统与其他部门信息化系统数据共享,结果互认。

  市场监督管理部门应当自完成信用修复之日起三个工作日内,将相关信息通过国家企业信用信息公示系统推送至其他部门。

  市场监督管理部门应当自收到其他部门提供的信用修复信息之日起三个工作日内,在国家企业信用信息公示系统中停止公示、标注失信信息。

  第十七条 【撤销修复】当事人在申请信用修复程序中故意隐瞒真实情况、弄虚作假,情节严重的,由市场监督管理部门撤销准予信用修复的决定,恢复之前状态。市场监督管理部门行政处罚信息、严重违法失信名单公示期重新计算。一年内不再受理该当事人提出的修复申请,并将撤销决定在国家企业信用信息公示系统予以公示。

  第十八条 【决定告知】市场监督管理部门信用修复结果可以通过经营主体信用修复平台、纸质等方式告知当事人。

  经营主体信用修复平台应当提供信用修复决定书下载功能。电子信用修复证明与与纸质信用修复证明具有同等法律效力。 第十九条 【其他部门提请列入的信用修复】由其他部门提请市场监督管理部门列入严重违法失信名单的,市场监督管理部门应当自收到当事人信用修复申请后及时交由相关部门审核,并根据相关部门建议做出信用修复决定。

  第二十条 【重整企业信用修复】重整企业或者管理人可以持信用修复申请书、人民法院批准的重整计划裁定书向登记地市场监督管理部门申请信用修复。市场监督管理部门应当自收到申请之日起五个工作日内,作出准予修复决定。

  第二十一条 【不予修复情形】法律、法规和党中央、国务院政策文件明确规定不可信用修复的,市场监督管理部门不予信用修复。

  第二十二条 【复议诉讼】当事人对市场监督管理部门信用修复决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

  第二十三条 【履职监督】市场监督管理部门未依照本办法规定履行职责的,上级市场监督管理部门应当责令改正。对负有责任的主管人员和其他直接责任人员依照《市场监督管理行政执法责任制规定》等予以处理。

  严禁在信用修复管理中收取任何费用。

  第二十四条 【法律适用】药品监督管理部门实施信用修复管理,适用本办法。

  知识产权管理部门依照《市场监督管理严重违法失信名单管理办法》开展严重违法失信名单列入工作的,依照本办法实施信用修复。

  第二十五条 【文书格式】市场监督管理部门信用修复管理申请书等文书格式范本由国家市场监督管理总局统一制定。

  第二十六条 【实施日期】本办法自2024年 月 日起施行。

《市场监督管理信用修复管理办法(征求意见稿)》起草说明

  一、起草背景和必要性

  信用修复是违法失信经营主体重塑信用的重要途径,对于经营主体的生存和发展至关重要,有利于营造良好营商环境,助推经济社会高质量发展。党中央、国务院高度重视信用修复工作。新修订的《企业信息公示暂行条例》对建立健全信用修复制度机制提出明确要求。社会各方高度关注信用修复,期盼进一步健全完善信用修复制度机制,充分激发经营主体活力。

  2021年7月,市场监管总局印发《市场监督管理信用修复管理办法》(国市监信规〔2021〕3号),建立起市场监管部门行政处罚、经营异常名录和严重违法失信名单信用修复制度机制。近年来,市场监管总局不断健全信用修复制度机制,优化升 级信用修复系统,强化宣传引导,鼓励支持经营主体重塑信用,大力提升守信能力和诚信水平,受到社会各方广泛关注和好评。

  同时,随着监管实践的深入,信用修复管理工作也暴露出法律法规层级较低、信用修复标准不统一、协同修复机制不健全等问题,一定程度上影响经营主体信用修复工作效能。亟需总局制定出台部门规章,进一步提升信用修复制度的权威性和执行力,为各类经营主体提供更加全面规范、高效便捷的信用修复服务,进一步释放信用政策红利,优化营商环境。

  二、起草过程

  2021年《市场监督管理信用修复管理办法》规范性文件实施以来,我们每年都针对信用修复实施效果开展评估,并多次进 行专题调研,对信用修复的范围、标准、程序等问题开展深入研 究。2024年1月,我们即着手启动《市场监督管理信用修复管理办法》部门规章起草工作。在前期调研论证并征求总局相关司局、各省级市场监管部门意见基础上,形成了征求意见稿。

  三、起草原则

  坚持问题导向。聚焦经营主体迫切需要、基层市场监管反映强烈的信用修复范围不全面、标准不统一、多头修复等问题,进一步扩大修复范围,缩短公示期限,强化协同修复等。

  坚持高效便捷。坚持服务理念,缩短工作期限,提升修复效率。建设完善信息化平台,推动实现“一口受理、一网通办”。完善文书格式,实现“一次申请、多项修复”,为经营主体提供  高效便捷信用修复服务。

  坚持协同共享。借鉴参考其他部门有关公示期限、申请材料等规定,构建标准统一、结果互认的信用修复制度。强化修复信息共享,实现各公示平台信息同步更新。

  坚持依法依规。坚持依据《企业信息公示暂行条例》等行政法规和党中央、国务院政策文件,制定有关标准、程序等。

  四、主要内容

  (一)明确立法目的。在第一条中明确规章制定旨在进一步健全完善信用修复制度机制,为经营主体重塑信用提供高效便捷服务,充分激发市场活力,营造良好的营商环境,助力经济社会高质量发展。

  (二)扩大修复范围。第二条、第九条、第十条中,将实践中广受关注的经营异常名录列入移出记录、自主公示行政处罚信息、抽查检查结果相关负面信息等纳入修复范围。为了做好规章修订衔接,第十九条对其他部门提请列入严重违法失信名单的相关经营主体信用修复作出规定。为支持重整企业重塑信用,第二十条对重整企业信用修复作出规定。

  (三)缩短修复期限。为进一步为经营主体松绑,激发市场活力,第八条将其他其他行政处罚信息公示期由六个月缩短至三个月申请停止公示,市场监管部门大多数行政处罚信息公示期满三个月后可申请提前停止公示,将有效激发失信主体的守信意愿,也与国家发展改革委保持一致。

  (四)缩短办理时限。将严重违法失信名单和行政处罚信息信用修复的办理时限由十五个工作日缩短至五个工作日,进一步缩短办理时限,提高信用修复效率。

  (五)强化协同修复。为进一步健全协同修复机制,做好与《国家发展改革委办公厅 市场监管总局办公厅关于进一步做好信用修复协同联动工作的通知》相衔接,第十六条规定各级市场监督管理部门建立完善信用修复协同联动机制,实现国家企业信用信息公示系统与其他部门的信用修复数据共享、结果互认。

  五、几点说明

  (一)关于信用修复的类型。本规章规定了到期主动停止公示和依申请修复两种修复类型,进一步丰富信用修复内涵,减轻经营主体和基层负担,有利于进一步激发市场活力。

  (二)关于抽查检查结果相关负面信息修复。按照分级分类管理的原则,规定抽查检查结果相关负面信息最长公示期为三年。其中食品、药品、医疗器械、化妆品、特种设备、重点工业产品领域抽查检查结果相关负面信息需公示期满三年方可停止公示。其他领域整改完成后,即可申请信用修复。建立联动机制,因抽查检查结果相关负面信息导致被行政处罚的,该抽查检查结果相关负面信息公示期与行政处罚信息公示期保持一致。

  (三)关于经营主体信用修复统一平台。为更好支撑信用修 复管理、信息共享、协同修复等工作,需要依托国家企业信用信息公示系统,建设完善经营主体信用修复统一平台,实现信用修复“一口受理、一网通办”,为经营主体提供高效便捷服务。

  (四)关于知识产权领域法律适用。经研究,知识产权管理部门依照《市场监督管理严重违法失信名单管理办法》开展严重违法失信名单列入工作的,依照本规章实施信用修复。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。