粤府[2023]100号 广东省人民政府关于印发广东省税费征管保障办法的通知
发文时间:2023-12-9
文号:粤府[2023]100号
时效性:全文有效
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各地级以上市人民政府,省政府各部门、各直属机构:

  现将《广东省税费征管保障办法》印发给你们,请认真组织实施。实施过程中遇到的问题,请径向省税务局反映。

广东省人民政府

2023年12月9日

广东省税费征管保障办法

  第一章 总则

  第一条 为加强广东省税费征收管理,保障税费收入安全,保护纳税人缴费人合法权益,深化拓展税收共治格局,推进治理体系和治理能力现代化,促进经济社会高质量发展,根据《中华人民共和国税收征收管理法》《中华人民共和国社会保险法》和非税收入征收管理等相关法律、法规规定,结合本省实际,制定本办法。

  第二条 本办法所称税费是指广东省行政区域范围内由税务机关负责征收或者征收管理(以下简称征管)的各项税收、社会保险费和非税收入的总称。

  第三条 本办法所称税费征管保障,是指地方各级人民政府、税务机关和有关部门、单位、社会组织及个人,为保障税费收入安全、保护纳税人缴费人合法权益,所采取的信息共享、服务支持、征缴协助、监管协作、执法协助等措施的总称。

  第四条 广东省税费征管保障工作适用本办法。法律、法规、规章另有规定的,从其规定。

  第五条税费征管保障工作应当坚持党的领导,遵循政府主导、税务主责、部门合作、社会协同、公众参与的原则。

  第六条 在地方党委政府的统筹领导下,税务机关牵头做好税费征管保障工作。

  公安、民政、财政、人力资源社会保障、自然资源、住房城乡建设、市场监管等有关部门按照职责分工依法依规做好税费征管保障相关工作。

  其他有关单位、社会组织和个人按照法律、法规和本办法的规定,支持、协助税务等部门依法履行职责。

  第七条 县级以上人民政府应当加强对税费征管保障工作的领导,建立健全税费征管保障工作机制,组织、指导、协调有关部门和单位落实税费征管保障措施,将税费征管保障工作列入本级政府工作目标管理和绩效考核范围。

  乡镇人民政府、街道办事处应当发挥网格化社会综合治理优势,为税务机关在本行政区域内税费征管提供保障。

  第八条 税务机关和有关部门应当按照各自职责和本办法规定,落实税费征管保障措施,工作推进过程中存在的争议,由本级税务机关牵头协商解决,无法协商解决的,提请上一级税务机关牵头与对应级别主管部门协商解决,经协商仍无法解决的,由税务机关提请本级人民政府协调解决。

  第二章 信息共享

  第九条 县级以上人民政府应当建立健全涉税费信息共享交换和协调机制,强化税务机关与有关部门信息系统互联互通,依法保障涉税费必要信息获取,并优先通过广东省数据资源“一网共享”平台等渠道进行涉税费信息共享。

  省人民政府将大力推进涉税费信息省级统筹、实时共享。

  第十条 涉税费信息共享实行目录管理,由税务机关牵头会同政务服务数据管理部门与有关部门协商制定,实行动态调整。税务机关和发展改革、教育、科技、工业和信息化、公安、民政、司法、财政、人力资源社会保障、自然资源、生态环境、住房城乡建设、交通运输、水利、农业农村、商务、卫生健康、应急管理、市场监管、国资、海关、统计、医保、网信、海事、烟草、人防、金融机构、供水、供电、供气、残联等拥有涉税费信息的有关部门应当按照国家和省的规定,协商确定涉税费信息共享的范围、内容、格式、频率、方式等。

  目录之外的涉税费信息共享需求,由税务机关会同政务服务数据管理部门与有关部门协商确定,并及时纳入目录管理。

  电子商务平台经营者、网络直播平台经营者等应当依照税收征收管理法律、行政法规的规定,向税务机关报送平台内经营者的身份信息和涉税费信息。

  第十一条 有关部门应当根据涉税费信息目录,按照规定或者约定的格式、频率、方式,将下列涉税费信息依法依规提供给税务机关:

  (一)发展改革部门提供成品油生产企业项目核准、备案和变更信息,协调提供企业自备电厂信息等;

  (二)科技部门提供高新技术企业认定信息等;

  (三)公安部门提供车辆登记信息、车辆变更登记信息、报废(或被盗抢)车辆登记信息、购房人及同户直系亲属信息等;

  (四)财政部门提供行政事业性收费单位信息、技术改造项目信息等;

  (五)自然资源部门提供不动产登记信息,房屋等建筑物、构筑物所有权信息,建设用地使用权信息,建设规划信息,土地划拨、出让、租赁、作价出资或者入股信息,农用地转用信息,经批准临时占地信息,违法用地查处信息,闲置土地信息,土地损毁信息,土地复垦信息,采矿许可证信息,勘查许可证信息,矿业权出让合同,矿产资源储量评审备案信息,开发利用方案审查意见信息,盗采、超采资源处罚信息,建筑物自然幢和逻辑幢、户和层属性结构信息,草场使用权证发放信息,用海审批、海域使用金减免信息,占用林地审批、减免信息等;

  (六)生态环境部门提供排污许可证信息、环保监测信息、环保整治信息、环保处罚信息等;

  (七)住房城乡建设部门提供建筑工程施工许可证信息、房屋建筑和市政工程竣工验收信息、建筑业企业资质核准信息、房地产开发企业资质信息、商品房预售许可信息、租赁合同网签备案信息、楼盘表基础数据、房屋交易网签备案数据、生活污水和垃圾处理场所信息等;

  (八)交通运输部门提供营运证的发放、变更、注销和检验信息,城市公共交通管理部门与城市公交企业名录信息等;

  (九)海事部门提供船舶登记信息等;

  (十)水利部门提供水利设施和水利工程建设信息、河道采砂许可证信息、水土保持方案许可信息、盗采和超采资源处罚信息等;

  (十一)农业农村部门提供渔业养殖权证发放信息、规模化养殖场信息等;

  (十二)应急管理部门提供尾矿库安全生产证信息、自然灾害情况信息等;

  (十三)市场监管部门提供企业登记注册数据信息和监管信息等;

  (十四)烟草部门提供烟叶收购信息、烟草种植收购计划信息等;

  (十五)结合民用建筑修建防空地下室审批部门提供易地建设行政审批结果信息等;

  (十六)供水、供电、供气等部门提供从事生产、经营的纳税人缴费人用水、用电、用气量信息等;

  (十七)教育、公安、民政、人力资源社会保障、住房城乡建设、卫生健康等部门提供个人所得税专项附加扣除信息等;

  (十八)残联提供用人单位安置残疾人就业信息和残疾人就业保障金缓减免信息等;

  (十九)有关部门按照规定应当提供的其他信息。

  第十二条 税务机关应当建立高集成功能、高安全性能、高应用效能的智慧税务体系,推进涉税费信息的汇聚联通,推动税费信息的共享开放,根据涉税费信息目录,依法依规向有关部门和社会公众提供纳税缴费、欠税欠费、发票、处罚、纳税信用等相关税费信息,发挥税费数据在经济运行管理、社会保险基金风险和经济风险防范等方面的作用。

  税务机关应当通过数字化升级和智能化改造,提升税费征收管理服务效能,减轻纳税人缴费人的办事负担。

  第十三条 税务机关和有关部门应当保障涉税费共享信息的质量,及时维护、更新共享信息,确保数据的准确性、完整性和时效性。

  第十四条 税务机关和有关部门应当按照“谁经手,谁使用,谁管理,谁负责”的原则,做好涉税费信息安全保密工作,依法收集、使用和保管涉税费信息,加强信息共享全过程管理。对在税费征管保障工作中获悉的国家秘密、商业秘密和个人隐私,应当依法予以保密,严防信息泄漏和滥用,严格规范使用权限,不得将涉税费信息用于履行法定职责之外的其他用途。

  第三章 服务支持

  第十五条 地方各级人民政府应当根据政务服务工作的总体安排,将办税缴费服务纳入公共服务体系一体推进。

  第十六条 税务机关应当广泛宣传税费法规政策,普及办税缴费知识,依法为纳税人缴费人提供政策咨询、税费辅导、办事指南、权利救济等服务。

  第十七条 税务机关应当持续完善税费服务方式,优化办税缴费、退税退费等服务流程,推动税费服务事项网上办、掌上办、自助办、跨部门联办、“一厅通办”、跨区域通办,提升办税缴费服务的便利化、数字化、智能化水平。

  税务机关要以服务纳税人缴费人为中心,为老年人、残疾人等有特殊需求的纳税人缴费人提供必要的办税缴费便利。

  第十八条 地方各级人民政府相关职能部门应当为税费事项网上办、掌上办、自助办、跨部门联办、“一厅通办”、跨区域通办提供支持,推进税费服务全面进驻政务服务中心、便民服务中心。

  第十九条 地方各级人民政府相关职能部门应当支持税务机关推进电子发票的应用,建立与电子发票相匹配的服务模式,为纳税人开具、使用电子发票提供便捷、高效服务。

  地方各级人民政府相关职能部门应当按照国家规定,推进电子发票等会计凭证电子化报销、入账、归档等工作,引导市场主体提升财务管理、会计核算和档案管理电子化水平。

  第二十条 地方各级人民政府相关职能部门应当鼓励和支持注册税务师协会、注册会计师协会、律师协会等社会组织,以及税务师事务所和从事涉税专业服务的会计师事务所、律师事务所、代理记账机构、税务代理公司、财税类咨询公司等涉税专业服务机构,参与税费服务、诉求反映、权益维护等活动,发挥涉税专业服务机构的社会监督作用。

  涉税专业服务机构应当加强服务制度建设,提高专业服务能力,恪守职业道德和执业纪律,按照市场化、法治化原则积极向纳税人缴费人提供个性化服务。

  行业协会、商会应当加强行业指导和自律管理,持续提升税费风险内部控制有效性,积极反馈行业纳税人缴费人合法合理的涉税费诉求,为纳税人缴费人提供涉税费信息咨询、权益保护等服务。

  第二十一条 县级以上人民政府应当牵头建立健全涉税费业务争议联合处理机制,税务机关和有关部门共同参与、联合处置,及时解决争议纠纷,鼓励纳税人缴费人委托涉税专业服务机构协助参与税企沟通,提高沟通效率,维护纳税人缴费人合法权益。

  第二十二条 有关部门应当为税务机关依法开展税费宣传提供必要的支持,应当积极组织开展税费志愿服务活动,加强税费政策法律法规和便民利企措施宣传。

  第四章 征缴协助

  第二十三条 税务机关应当根据当地经济社会发展水平和税源费源情况科学预测税费收入,并按照法律、行政法规的规定,及时、足额征收应征的税费收入。

  地方各级人民政府相关职能部门应当支持税务机关依法依规征缴税费,严禁对税费征缴工作进行不当行政干预。

  第二十四条 地方各级人民政府相关职能部门应当根据国民经济和社会发展规划,优化和调整产业结构,积极培植税源费源。

  税务机关和有关部门应当引导和规范新技术、新产业、新业态、新模式健康发展。税务机关应及时发布新技术、新产业、新业态、新模式涉税费政策指引。

  第二十五条 税务机关应当会同有关部门和机构建立健全税费优惠政策便捷享受机制,提高税费优惠政策落实效率,精准落实税费优惠政策,保障纳税人缴费人充分享受税费优惠。

  第二十六条 在税务机关需要查询有关涉税费信息、提出相关事项复核申请时,有关部门应当依法依规予以协助。

  第二十七条 有关部门在办理有关业务时,应当按照法律法规和国家规定查验有关涉税费证明,对不符合规定的,依法不予办理,保障相关税费及时、足额征收。

  第二十八条 有关部门应当根据各自职责做好税费征管相关协同工作。

  第二十九条 有关部门应当按照法律、行政法规的规定或与税务机关签订的协议,及时、足额代收或代扣代缴、代征、预扣预缴相关税费,不得擅自扩大或者缩小征收范围,不得擅自不征、少征、多征、提前征收或者减征、免征、缓征税费,不得挤占、截留、挪用或者延迟解缴税费。

  第五章 监管协作

  第三十条 地方各级人民政府相关职能部门应当支持税务机关加强税收监管和税务稽查,积极与税务机关开展跨部门联合监管。

  第三十一条 县级以上人民政府应当发挥税费信用在诚信社会建设中的作用,将其纳入社会信用体系建设,组织、协调税务机关和有关部门实施税费守信激励和失信惩戒措施。

  税务机关应当按照有关规定对纳税信用信息进行归集、披露、使用和管理,将纳税人受到行政处罚或行政强制的情况以及其他纳税信用信息,共享至同级公共信用信息平台。税务机关提请有关部门和机构依法实施联合惩戒措施的,有关部门和机构应当依法予以配合。

  第三十二条 税务机关联合有关部门依法依规加强对涉税专业服务机构的执业监管和行业监管,促进涉税专业服务行业规范发展,对参与逃、骗、抗税费或虚开发票行为以及为纳税人缴费人逃、骗、抗税费或虚开发票行为提供帮助,以及违规提供税收策划服务、发布违法违规信息、歪曲解读税收政策、扰乱正常税收秩序的,依法依规予以惩治。

  第三十三条 有关部门应当在税务机关进行税务检查需要调取、收集、复制涉税费信息时,依法依规予以配合协助。

  有关部门应当依法依规向税务机关提供人脸识别、身份认证、通讯信息等通用系统的调取验证接口,提高税务信息验证的准确性。

  第三十四条 有关部门应当在税务机关实施税收保全措施或者强制执行措施时,依法依规予以配合协助。

  第三十五条 有关部门在依法履行职责过程中发现涉税费问题,应及时告知同级税务机关,情况复杂的应通过书面方式告知,并予以协助。

  第六章 执法协助

  第三十六条 公安机关应当强化涉税费犯罪案件查办工作力量,健全公安派驻税务联络机制。

  公安机关对税务机关按行刑衔接要求移送的涉税费犯罪案件,应当依法立案侦查。

  公安机关应当按照职责及时处理严重影响税费征管秩序的寻衅滋事、散布谣言等行为。

  第三十七条 税务机关与公安机关实行制度化、信息化、常态化联合办案,进一步畅通行政执法与刑事执法的衔接,严厉打击虚开发票、制售假发票、骗取退税、骗取税费优惠、抗缴税费等涉税费违法行为。

  税务机关依法通知出入境管理机关阻止欠缴税款的纳税人或者其法定代表人、负责人出境的,出入境管理机关应当按照国家规定予以处理。

  第三十八条 税务机关与检察机关在税务行政执法监督、涉税费案件法律监督、涉税费公益诉讼联动等方面加强协作。

  检察机关发现负有协同税收监管相关职责的行政机关不依法履责的,应当依法提出检察建议。

  第三十九条 税务机关与人民法院在涉税费信息共享、诉讼调解、企业破产处置、司法拍卖、强制执行等方面加强协作,及时获取涉及动产、不动产、无形资产处置的生效法律文书信息和拍卖信息等。人民法院及时通知税务机关参加破产清算,在依法拍卖、变卖被执行人财产或受理破产案件时,协助税务机关依法扣缴税费。对于欠缴税款的被执行人因怠于行使到期债权,或者放弃到期债权,或者无偿转让财产,或者以明显不合理的低价转让财产,对国家税收造成损害的,人民法院应依法支持税务机关行使代位权、撤销权。但法律法规另有规定的除外。

  被执行人依法应负担的司法拍卖及产权转移过程中产生的税费,经税务机关审核确认后依照有关法律规定从拍卖款中支付。

  纳税人缴费人、扣缴义务人、纳税担保人对税务机关的处罚决定逾期不申请行政复议也不向人民法院起诉、又不履行的,作出处罚决定的税务机关可以依法采取强制执行措施,对税务机关没有强制执行权的税务行政决定,税务机关可以申请人民法院强制执行,人民法院依法予以受理。

  第七章 责任追究

  第四十条 税务机关和有关部门违反规定擅自扩大或者缩小征收范围,擅自不征、少征、多征、提前征收或者减征、免征、缓征税费,擅自违反规定隐匿、转移、侵占、挪用税费或者延迟解缴税费,违规返还税费造成财政收入流失或社会保险基金损失的,由有权机关对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;税务机关和有关部门、单位、社会组织相关责任人员构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第四十一条 地方各级人民政府、税务机关和有关部门、单位、社会组织及其工作人员未按照法律法规或者本办法的规定,履行税费征管保障义务的,由有权机关按照规定予以处理。

  第八章 附则

  第四十二条 税务机关可以与同级有关主管部门签订税费征管协作协议,明确协作内容和双方权利、义务。

  第四十三条 本办法自2024年1月1日起施行,有效期5年。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。