财会[2023]2号 财政部关于印发《关于推进现代会计管理工作体系建设的指导意见》的通知
发文时间:2023-1-17
文号:财会[2023]2号
时效性:全文有效
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各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局),新疆生产建设兵团财政局,财政部各地监管局,有关单位:


  为贯彻落实党的二十大精神,全面推进现代会计管理工作体系建设,提升会计管理工作水平,推动会计事业再上新台阶,现将《关于推进现代会计管理工作体系建设的指导意见》(以下简称《指导意见》)印发给你们,并就有关事项通知如下,请一并贯彻落实。


  一、充分认识推进现代会计管理工作体系建设的重大意义


  推进现代会计管理工作体系建设,是落实党中央、国务院决策部署,加强财会监督的重要举措,是推动新时代会计改革与发展的迫切需要,是会计领域服务国家治理体系和治理能力现代化的有力抓手。各级财政部门、财政部各地监管局、各级注册会计师协会要深刻认识推进现代会计管理工作体系建设的重大意义,为进一步加强会计管理工作、推动会计事业持续健康发展营造良好氛围、创造有利条件,确保《指导意见》落到实处、取得实效。


  二、准确把握推进现代会计管理工作体系建设的目标要求


  各级财政部门、财政部各地监管局、各级注册会计师协会要全面学习领会《指导意见》的主要内容,准确把握“系统构建权责清晰、运转高效的现代会计管理工作体系”的工作目标,准确把握“五个坚持”的工作原则,准确把握整体提升会计管理工作“五化”水平的任务措施,深入理解现代会计管理工作体系建设的依托和外延,充分调动各方力量和积极性,努力开创会计管理工作新局面。


  三、认真做好推进现代会计管理工作体系建设的贯彻落实


  各级财政部门、财政部各地监管局、各级注册会计师协会要切实加强组织领导,强化机构、人员、经费、技术保障,抓好《指导意见》各项任务措施的贯彻落实。同时,结合本地区、本单位实际,对影响《指导意见》落地和制约会计管理工作体系运转的突出问题进行专题研究,制定具体方案或配套措施,确保会计管理工作体系顺畅运行、会计管理工作高效开展。


  各地区、各单位要密切关注《指导意见》的贯彻落实情况,加强跟踪指导,相关问题和建议及时报送财政部。


  附件:关于推进现代会计管理工作体系建设的指导意见


财政部


2023年1月17日


  附件:


关于推进现代会计管理工作体系建设的指导意见


  会计是宏观经济管理和市场经济活动的基础。会计管理工作关系着会计信息质量和资源配置效率,关系着社会公众利益和市场经济秩序,对于加强财会监督、促进经济发展具有十分重要的基础性作用。推进现代会计管理工作体系建设,完善“统一领导、分级管理”的会计管理工作体制,强化各级财政部门会计管理职能,优化各类保障机制,是提升会计管理工作水平、促进会计事业高质量发展的基础性工程,是会计领域服务构建新发展格局、推进国家治理体系和治理能力现代化的有力抓手。近年来,我国会计改革与发展取得长足进步,会计管理工作的职责范围不断拓展,体制机制不断健全。但同时也要看到,面对新时代、新征程、新机遇和新挑战,基层会计管理职能有待强化,会计监管手段和方式有待创新,各方力量有待进一步整合。为推进现代会计管理工作体系建设,推动新时期会计事业健康发展,现提出如下意见。


  一、总体要求


  (一)工作目标。


  以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,深入贯彻党的二十大精神,贯彻落实党中央、国务院关于严肃财经纪律、加强财会监督的重要指示精神,扎实推进现代会计管理工作体系建设,持续提升会计管理工作法治化、专业化、数字化、协同化、国际化水平,系统构建权责清晰、运转高效的现代会计管理工作体系,全面提升会计管理效能,着力推动会计事业高质量发展,更好服务我国经济社会发展大局和财政管理工作全局,为推进国家治理体系和治理能力现代化作出贡献。


  (二)工作原则。


  ——坚持党的领导,把握正确方向。坚持和加强党的全面领导,深入学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想,深刻领悟“两个确立”的决定性意义,增强“四个意识”、坚定“四个自信”、做到“两个维护”,把坚持和加强党的全面领导贯彻落实到现代会计管理工作体系建设的全过程各方面,确保各项工作始终在党的领导下沿着正确方向推进。


  ——坚持问题导向,促进事业发展。立足“管制度、管行业、管队伍”的会计管理基本职能,把握标准制定和实施“两个重点”、行业和队伍“两个管理”、法治化和数字化“两个支撑”、职能对内和对外“两个拓展”的会计管理工作格局,围绕“整顿行业秩序、建设法规体系、促进健康发展”的“整、建、促”会计管理工作主线,将服务会计事业高质量发展的理念贯穿始终,着力解决好制约上述管理目标实现的突出问题。


  ——坚持系统观念,强化顶层设计。针对建设现代会计管理工作体系这一基础性工程,注重前瞻性思考、全局性谋划、战略性布局、整体性推进,坚持全国一盘棋,上下联动、各司其职,做好任务统筹、资源统筹、地域统筹,研究相关支持政策,充分激发各方面干事创业的自觉性和主动性。


  ——坚持守正创新,注重与时俱进。坚持会计管理工作根本目标,切实提高会计信息质量,服务经济高质量发展和宏观经济科学决策。落实全面依法治国战略,把握提升社会治理专业化水平新要求、应对新一轮科技革命和产业变革新挑战、适应协同治理新变化、立足高水平对外开放新形势,围绕经济体制改革和政府职能转变,以改革为动力、以创新为手段,完善制度机制,改进工作方式,增强工作实效。


  ——坚持闭环管理,形成整体合力。牢固树立闭环管理理念,建立健全闭环管理工作机制,打造前后衔接、持续改进的管理闭环,推动政策制定、实施、监管等各环节之间的有机衔接和相互促进。推动各环节信息共享、协同发力,持续优化政策执行效果,提升监管的精准性和政策制定的针对性。


  二、顺应法治化要求,把强化监管职能作为推进现代会计管理工作体系建设的重要内容


  为更好发挥法治固根本、稳预期、利长远的保障作用,现代会计管理工作体系建设要贯彻全面依法治国战略部署,依法强化监管职责职能,按照持续一体推进“放管服”改革和加强事前事中事后全链条全领域监管的要求,有效落实行政管理、执法检查和行业自律职能。


  (三)强化行政管理。各级财政部门要严格履行主管部门职责,扎实推进依法行政,按照法定职责和法定关系,全面履行会计管理职能,切实强化会计法、注册会计师法等会计法律法规引领作用,指导和督促国家统一的会计制度的贯彻实施,规范和监督注册会计师行业和代理记账行业,管理和服务会计人员。按照“放管服”改革要求,推动简政放权,持续优化审批流程,严格行政许可条件审核,强化事中事后监管。对执法检查中发现的共性问题,及时完善政策制度,堵塞监管漏洞。优化监管力量配置,重点向日常监管和专项整治倾斜,着力解决制约行业高质量发展的突出问题,提升会计审计工作质量。


  (四)强化执法检查。各级财政部门、财政部各地监管局要聚焦关系国计民生的重点行业以及会计审计领域突出问题,加大会计信息质量和会计师事务所执业质量检查力度,坚持“从严监管,从严执法”,严厉打击会计审计违法违规行为,进一步规范财务审计秩序。严格依法依规落实监督检查职能,规范行政裁量权基准制定和管理,持续提升监督检查规范化、标准化水平。创新和完善执法检查方式,充分运用大数据、云计算等先进信息技术,强化“互联网+监督”、数字监督、智慧监督,不断提升监督检查效能。加强执法队伍建设,加大骨干人才培养和执法教育培训力度,提高行政执法人员业务能力和综合素质。统筹监管资源,推动执法力量下沉,配齐配强与执法检查任务相适应的工作力量,保障必要的执法条件。


  (五)强化行业自律。中国注册会计师协会要加强对各省级注册会计师协会工作的监督、指导和统筹,不断完善行业自律监管手段,充分发挥行业协会贴近行业开展日常监管的优势作用。切实加强行业诚信建设,充分发挥注册会计师职业准则体系对专业服务的规范和指导作用,并有效运用自律监管措施,不断加强自我管理、自我约束,增强行业诚信观念,推动行业全体从业人员不敢失信、不能失信、不想失信。不断完善注册会计师行业专兼职检查人员库建设机制建立一支职业道德优良、业务精湛、能进能出的检查队伍,持续提升自律监管能力。配合监督机构开展联合监管,形成监管合力,提高监管效能。代理记账行业协会要加强自律管理,并做好会员服务。


  三、顺应专业化要求,把专业资源整合作为推进现代会计管理工作体系建设的重要支撑


  会计领域的深刻变革和会计职能的不断拓展,对会计管理工作的专业化、专门化、精细化要求越来越高,现代会计管理工作体系建设迫切需要加大专业资源整合力度,切实提升行业专业能力。


  (六)整合教育考评资源。充分发挥各级考试管理机构和各级注册会计师协会在考试、继续教育、人才评价等方面的支持作用,完善人才培养和评价体系,为现代会计管理工作体系建设选拔和储备基础人才力量。加强国家会计学院董事会办公室的统筹协调、服务保障职能,支持促进北京、上海、厦门国家会计学院高质量发展,坚守高端培训办学使命,打造财会人才培养主阵地;坚定特色发展办学方向,形成差异定位协同发展新格局;坚持资源整合办学策略,共建携手共进合作共赢大平台。注重发挥地方财政部门培训机构作用,加强支持和指导。整合高校、科研机构、行业协会等培训力量,加强会计人才培养。充分发挥全国会计专业学位研究生教育指导委员会的作用,聚焦推动会计专业学位教育事业发展,在学科建设、培养模式、教学管理等方面积极探索,着力培养高学历应用型专业人才。


  (七)整合专业智库资源。建好用好各类委员会和咨询专家机制,不断发挥委员和咨询专家咨政建言、沟通协调和舆论引导作用。充分发挥各级各类高端会计人才作用,加强人才使用。注重发挥中国会计学会和地方会计学会资源优势,团结凝聚学会会员和各界力量,把会计学会建设成为组织会计学术研究的中枢和理论联系实际的桥梁。借助社会智库力量,围绕会计领域重大需求,开展前瞻性、针对性、储备性政策研究,同时在政策制定中广泛听取社会智库的意见建议,支撑科学决策。


  四、顺应数字化要求,把监管服务平台作为推进现代会计管理工作体系建设的重要载体


  现代会计管理工作体系建设要充分借助现代信息技术,建设和应用监管服务平台,持续提升数据分析和运用能力,加强行业信用管理,强化行业运行预警预测,不断提升监管工作规范化、精准化、智能化水平。


  (八)持续完善注册会计师行业统一监管平台。坚持有利于统一监管服务注册会计师行业的目标导向,坚持有利于会计师事务所和注册会计师管理、方便信息上报的需求导向,持续优化、完善注册会计师行业统一监管平台管理权限和功能设置,实现会计师事务所和注册会计师全生命周期监管与服务事项“统一部署、一网通办、互联互通”。坚持以用促建,推动会计师事务所审计报告“验证码”的广泛使用和社会认同。推动各级财政部门、财政部各地监管局、各级注册会计师协会和会计师事务所全面使用统一监管平台办理行政许可、行政监管、自律管理等各类事项,建立统一监管平台监测情况定期报告机制。


  (九)全面升级全国代理记账机构管理系统。健全全国代理记账机构管理系统电子证照应用功能,构建代理记账机构登记注册、告知承诺审批及事后核查、年度备案、变更登记、注销撤销等全生命周期管理。完善代理记账行业协会备案功能,优化备案申请、报告报送、信息变更、注销等业务办理流程,实现动态监管。推动全国代理记账机构管理系统与国家政务服务平台、相关部门和地方政务服务平台建立数据接口,实现系统互联互通和信息共享。开发全国代理记账机构管理系统拓展功能,丰富行政处罚信息公示和政策信息发布模块,加强行业监管。


  (十)加快建设全国统一会计人员管理服务平台。加强顶层设计和系统谋划,集成会计人员信息采集、会计专业技术资格考试评价、会计人员继续教育、信用信息管理等功能,建立会计人员权威数据库,探索推动信息化手段和工作流程融合,实现各级财政部门对会计人员的有效管理和服务。推动全国统一会计人员管理服务平台与相关部门服务平台等建立数据接口,实现会计人员实名认证、学历学位信息实时校验等,便利会计人员信息采集、关系划转和考试服务。


  五、顺应协同化要求,把工作机制建设作为推进现代会计管理工作体系建设的重要手段


  会计管理工作面向广大会计主体、会计行业和会计人员,涉及市场主体和社会公众切身利益,涉及中央和地方事权划分,涉及财政部门内部各机构有效衔接和各部门间协调配合。现代会计管理工作体系建设要充分依靠各方共建共治,实现央地联动、部门协同、社会参与。


  (十一)完善央地联动机制。充分发挥中央和地方两个积极性,完善国务院财政部门、中央有关主管单位、省级财政部门、市县级财政部门分级管理工作体系,强化各级履职重点。国务院财政部门加强全国会计管理工作的顶层设计,建立健全会计标准体系,指导、协调和督促各地财政部门加强准则制度实施、行业治理、人员管理,加大力度组织推进平台建设,财政部各地监管局根据国务院财政部门统一部署,承担会计监督检查工作;中央有关主管单位负责指导中央国家机关会计事务,做好会计人才评价和培养等工作;省级财政部门做好本行政区域内会计管理工作的统筹协调,强化会计准则制度宣贯实施和问题收集报送、注册会计师行业日常监管和行政执法检查等方面职能,合理配置省级以下各层级间职责,细化任务分工,强化政策和资金保障,确保各项任务落地落实;市县级财政部门抓好一线服务和监管,重点做好代理记账行业管理和会计人员管理,积极配合省级财政部门做好相关工作。要不断健全完善央地定期会议机制、征求意见机制、信息报送机制、工作通报机制、经验交流机制及工作联系点机制等联动机制。


  (十二)优化部门协同机制。畅通财政部门内部协调机制,各级会计管理机构要在准则制度实施、行业治理、人才队伍建设等领域加强与监督机构、考试管理机构和注册会计师协会等机构之间的统筹协调、信息共享、协同联动,实现会计管理工作全流程闭环管理。要围绕“管制度、管行业、管队伍”的职能定位,建立健全跨部门协同机制,积极推进跨部门综合监管,整合监管资源,加强监管政策衔接和监管数据共享,及时协调解决会计管理工作中的重点、难点问题,充分发挥相关监管部门的协同作用,形成监管合力。


  (十三)健全社会参与机制。拓宽社会参与共建共治的渠道,发挥企业、机关、事业单位、非营利组织等各类主体作用,积极引导各类主体建立健全会计职能和岗位设置,动员广大会计人员发挥专业优势、依法监督履职。用好会计师事务所、代理记账机构等社会监督服务力量,有效促进会计信息质量提高。有效发挥投诉举报监督作用,畅通投诉举报渠道,完善投诉举报事项办理机制,做好投诉举报反馈工作。通过公开征求社会意见、公示公告等方式,充分听取公众的意见和建议,发挥公众监督作用,增强会计管理工作的公开性和透明度。


  六、顺应国际化要求,把提升参与会计国际治理能力作为推进现代会计管理工作体系建设的重要环节


  在推进现代会计管理工作体系建设的过程中,要按照稳步扩大规则、规制、管理、标准等制度型开放的要求,努力提升国际视野,深刻把握国际规则,积极参与国际治理,进一步提升会计管理工作国际化水平。


  (十四)全面参与会计国际治理。积极参与会计国际治


  理体系各个层级、各项机制,在多双边会计交流合作国际场合主动发声,有效参与会计国际治理事务,展现大国责任与担当,体现与中国发展水平、综合实力相当的话语权和影响力。


  (十五)用好多双边交流合作平台。充分发挥会计准则委员会在技术研究、交流合作、智库管理中的重要作用。组织动员各级财政部门、注册会计师协会、会计学会以及企事业单位等积极参与对外会计交流合作。在各类多双边机制中,发挥引领议题讨论、协调立场观点、推动解决区域会计实务问题的作用,积极发展全球会计领域伙伴关系,不断拓展会计国际交流合作范围,提升中方影响力,为我国深度参与会计国际治理创造有利环境。


  (十六)构建高水平会计市场对外开放格局。有序有力推进我国与其他国家或地区的会计审计准则等效互认,为降低中国企业境外投融资成本、推进境内外资本市场互联互通奠定会计标准和制度基础。深化会计服务市场对外开放,推进会计服务行业融合发展。不断完善会计审计跨境监管合作机制,寻求灵活务实的跨境监管合作途径和方式,维护国家信息数据安全和企业合法权益。


  七、打造高素质干部队伍,为推进现代会计管理工作体系建设提供坚强保障


  财政会计干部队伍是会计管理工作的实施主体,是会计事业高质量发展的依靠力量,是推进现代会计管理工作体系建设的决定因素。推进现代会计管理工作体系建设,必须打造一支专业化、复合型、国际范的高素质干部队伍,以适应新时代要求,堪当会计改革与发展重任。


  (十七)加强干部力量配备。各级财政部门应当加强会计管理机构、监督机构及相关直属单位的机构建设,优化职能配置。同时,各省级财政部门注重结合职能履行和业务开展,加强对市县级财政部门会计管理、监督等机构设置和人员配备的指导,强化财政会计干部队伍建设。


  (十八)加强干部教育培训。大力加强财政会计干部队伍教育培训,整合各类资源建立常态化培训机制,分级分类分岗位组织专题培训和业务培训。创新教育培训方式,鼓励基层干部跟班参与各类高端会计人才培训,着力打造业务精通、本领过硬的干部队伍。


  (十九)加强干部选拔培养。建立会计管理骨干人员培养机制,加强挂职、借调等岗位锻炼和工作交流,畅通晋升渠道,突出人岗相适,优化队伍结构。及时发现、培养优秀年轻干部,加大对基层一线和条件艰苦地区干部队伍建设的支持力度。建好用好各级各类会计人才库,拓宽选人用人视野,注重涉外人才培养,集聚优秀人才服务会计事业。


  信息公开选项:依申请公开


  抄送:中直管理局财务管理办公室,国管局财务管理司,中央军委后勤保障部财务局,各省、自治区、直辖市注册会计师协会,深圳市注册会计师协会。


  财政部办公厅2023年1月17日印发


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。