陕政办发[2023]23号 陕西省人民政府办公厅关于印发推进基本养老服务体系建设实施方案的通知
发文时间:2023-10-20
文号:陕政办发[2023]23号
时效性:全文有效
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各设区市人民政府,省人民政府各工作部门、各直属机构:


《陕西省推进基本养老服务体系建设实施方案》已经省政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。


陕西省人民政府办公厅

2023年10月20日


陕西省推进基本养老服务体系建设实施方案


为贯彻落实《中共中央办公厅、国务院办公厅印发〈关于推进基本养老服务体系建设的意见〉的通知》(中办发[2022]42号)精神,加快推进我省基本养老服务体系建设,实现老有所养、老有所依,更好保障老年人生活,结合我省实际,制定本实施方案。


一、总体要求


以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻党的二十大精神和习近平总书记来陕考察重要讲话重要指示,实施积极应对人口老龄化国家战略,立足新发展阶段,贯彻新发展理念,构建新发展格局,坚持党对基本养老服务体系建设的全面领导,坚持以人民为中心,坚持以改革创新为根本动力,加快建成覆盖全体老年人、权责清晰、保障适度、可持续的基本养老服务体系。到2025年,基本养老服务制度体系基本健全,基本养老服务清单更加完善,服务供给、服务保障、服务监管等机制不断健全,养老服务设施布局更加合理,基本养老服务供给能力和服务质量明显提升。


二、重点工作


(一)制定落实基本养老服务清单。


1.制定基本养老服务清单。省级发布《陕西省基本养老服务清单》。各市(区)政府根据经济社会发展水平和财力状况、养老服务需求变化等因素,制定发布本地区清单并建立动态调整机制。清单要明确服务对象、项目、内容、标准、类型等,对健康、失能、经济困难等不同老年人群体,分类提供物质帮助、照护服务、关爱服务等基本养老服务。各市(区)政府清单应当包含《陕西省基本养老服务清单》中的服务项目,且覆盖范围和实现程度不得低于省级清单要求,鼓励有条件的地区在此基础上拓展服务内容。〔省民政厅、省卫生健康委、省发展改革委、省医保局、省交通运输厅、省文化和旅游厅、省司法厅、省公安厅、省财政厅、省人力资源社会保障厅、省退役军人事务厅、省残联等按职责分工负责,各市(区)政府落实。以下均需各市(区)政府落实。不再列出〕


(二)建立精准服务主动响应机制。


2.加强基本养老服务统计工作。科学设置基本养老服务调查统计项目和具体指标,开展基本养老服务统计监测工作,建立基本养老服务项目统计调查制度,定期发布基本养老服务统计数据。建立老年人状况统计调查和发布制度。(省统计局、省民政厅、省卫生健康委按职责分工负责)


3.开展老年人能力综合评估。贯彻实施老年人能力评估规范国家标准,出台我省评估实施办法,开展老年人能力、需求、身体状况、照护情况等相关评估,推动评估结果全省互认,各部门按需使用。将评估结果作为发放经济困难老年人服务补贴、家庭适老化改造、设立家庭养老床位等基本养老服务的重要依据。(省民政厅、省卫生健康委、省财政厅、省医保局按职责分工负责)


4.建立困难老年人主动发现机制。依托全省一体化政务服务平台和数据共享交换平台,推进困难老年人基础信息采集和跨部门数据共享。建立健全困难老年人精准识别和动态管理机制,细化与常住人口、服务半径挂钩的制度安排,将符合条件的困难老年人主动纳入保障和服务范围,逐步实现从“人找服务”到“服务找人”。(省民政厅、省卫生健康委、省医保局、省公安厅、省统计局、省残联、省政务大数据局按职责分工负责)


5.加强困难老年人探访服务。各县(市、区)政府通过购买服务,采取上门探视、通讯探访等多种方式,对分散供养特困老人、独居、空巢、留守、失能、重残、计划生育特殊家庭等老年人开展探访关爱服务,到2025年月探访率达100%。充分发挥乡镇(街道)社工站专业服务作用,运用“五社联动”工作机制,推动实施网格化管理,鼓励邻里互助、结对帮扶,支持社区社会组织、社会工作者和志愿者等参与探访关爱服务。(省民政厅、省卫生健康委、省残联按职责分工负责)


6.提升基本养老服务信息化水平。加强养老服务领域信息无障碍建设,坚持传统线下服务方式与智能化服务并行,切实解决老年人在运用智能技术方面遇到的困难。依托基层管理服务平台,提供养老政策咨询、服务推荐、办事指导等一站式服务,创制全省养老服务机构电子地图。(省民政厅、省政务大数据局、省通信管理局按职责分工负责)


(三)完善基本养老服务保障机制。


7.推动建立长期照护保障制度。加强老年人社会救助、社会福利和社会保障政策衔接。稳步推进长期护理保险制度试点,重点解决重度失能人员基本护理保障需求。为经济困难老年人提供养老服务补贴、为经济困难失能老年人提供护理补贴,合理确定补贴覆盖范围和补贴标准,做好与残疾人“两项补贴”、长期护理保险等政策的衔接。鼓励商业保险公司开发适合老年人需求的人身保险产品,引导老年人购买意外伤害保险,各地结合实际对养老服务机构购买综合责任保险予以补助。(省民政厅、省残联、省财政厅、省医保局、金融监管总局陕西监管局按职责分工负责)


8.完善基本养老服务经费保障机制。持续加大预算内投资建设项目发展养老服务事业。建立基本养老服务经费保障机制,各级财政统筹现有资金渠道给予支持,用于社会福利事业的彩票公益金不低于60%支持发展养老服务。制定政府购买养老服务的实施意见,细化目录清单、服务标准等内容,优先保障经济困难的失能、高龄、无人照顾等老年人的服务需求。拓展资金统筹渠道,鼓励和引导企业、社会组织、个人等社会力量开展面向老年人的公益慈善和志愿服务活动,依法通过慈善捐赠、公益活动、志愿服务等方式为基本养老服务提供支持和帮助。(省发展改革委、省民政厅、省财政厅按职责分工负责) 


9.落实养老服务优惠扶持政策。开展居家和社区基本养老服务提升行动项目,引导社会力量参与提供基本养老服务,支持物业、家政服务企业因地制宜提供居家社区养老服务,落实土地、金融及税收优惠和行政事业性收费减免政策。省级可对运营管理服务较好的养老服务机构给予后奖补,各市(区)结合本地实际建立健全养老服务机构运营补贴制度。有条件的市(区)政府可提高民办养老机构新建、改扩建床位建设补贴标准。(省民政厅、省发展改革委、省财政厅、省住房城乡建设厅、省商务厅、省税务局按职责分工负责)


(四)提高基本养老服务供给能力。


10.科学规划养老服务设施布局。各市、县、区民政部门要会同同级自然资源部门,根据本行政区域国土空间规划和老年人口分布、公共服务资源、养老服务需求、经济发展等因素,编制养老服务设施布局专项规划,报本级政府批准后,纳入同级国土空间规划同步实施。县级以上人民政府应当根据本行政区域国土空间规划,保障养老服务设施用地。(省自然资源厅、省民政厅、省发展改革委按职责分工负责)


11.配齐居家社区养老服务设施。制定全省养老服务设施用地标准,新建城区、新建居住区按标准和要求配套建设养老服务设施;既有居住小区通过补建、购置、置换、租赁等方式达到配建标准,不得挪作他用。各市、县、区政府要制定老城区和已建成居住区养老服务设施配建具体工作方案,尽快补齐社区养老服务设施短板。政府投入资源或者出资建设的养老服务设施优先用于基本养老服务。(省民政厅、省自然资源厅、省住房城乡建设厅、省发展改革委按职责分工负责)


12.发挥公办养老机构基础作用。突出公办养老机构公益属性,强化兜底保障养老服务能力,对有集中供养意愿的特困老年人全部实现集中供养。建立健全公办养老机构入住管理制度,重点向经济困难的空巢、留守、失能、残疾、高龄老年人以及计划生育特殊家庭老年人等提供服务,同等条件下优先安排现役军人家属和烈士、因公牺牲军人、病故军人的遗属及退役军人等入住养老机构。提升公办养老机构服务能力,聚焦高龄、失能老年人长期照护服务的刚性需求,增设失能失智老年人照护专区。到2025年,护理型床位占比不低于55%,确保每个县(市、区)至少有1所以失能特困人员专业照护为主的县级特困人员供养服务机构,星级评定达到一星至三星标准的公办养老机构占比达80%以上。(省民政厅、省发展改革委、省卫生健康委、省退役军人事务厅按职责分工负责)


13.拓展基本养老服务设施供给渠道。提升国有经济对养老服务体系的支持能力,强化国有经济在基本养老服务领域有效供给。鼓励支持党政机关和国有企事业单位所属培训疗养机构转型为普惠型养老服务设施。开展城企联动普惠养老专项行动,增加普惠养老服务有效供给。扶持养老服务机构规模化、品牌化、连锁化发展,打造一批养老服务领域“陕西品牌”。发挥政府引导和财政资金示范带动作用,支持社会力量参与提供基本养老服务。将光荣院纳入养老服务体系建设范围,光荣院在保障好集中供养对象的前提下,可利用空余床位为其他无法定赡养人、扶养人或者法定赡养人、扶养人无赡养、扶养能力的老年优待抚恤对象提供服务,有条件的利用医疗卫生资源开展医养结合服务。(省发展改革委、省民政厅、省国资委、省卫生健康委、省退役军人事务厅、省财政厅按职责分工负责)


14.加强城乡社区居家养老服务设施运营管理。充分发挥城市社区日间照料中心和农村互助幸福院在服务老年人基本生活和照料需要的积极作用,因地制宜优化布局、调整功能。城乡社区居家养老服务设施应优先保障经济困难的失能、高龄、无人照顾等老年人的服务需求,提供家庭养老指导服务,帮助家庭成员提高照护能力。有条件的市、县、区政府对社区居家养老服务设施运转维护经费和聘用人员薪酬待遇给予适当补助,乡镇(街道)负责指导监督,村(居)委会为运营管理主体。鼓励和动员企业、慈善组织和其他社会力量助力设施运营。鼓励城乡社区居家养老服务设施向留守儿童、残疾人等开放,充分发挥设施的社会效益。(省民政厅、省财政厅、省人力资源社会保障厅按职责分工负责)


(五)提升基本养老服务便利化可及化水平。


15.完善城市养老服务网络。各地按照经济发展水平,建设布局合理、供需衔接的“县、街道、社区”三级城市养老服务设施网络。在县(市、区)建设以照护失能老年人为主,专业性较强的养老服务机构;在街道建设具备全日托养、日间照料、上门服务、供需对接、资源统筹等功能的区域综合养老服务中心;在社区建设老年人日间照料中心。到2025年,全省乡镇(街道)区域综合养老服务中心覆盖率不低于60%,建成18个全国居家社区养老服务网络示范县,“一刻钟”养老服务圈基本形成。开展老年助餐服务行动,全力推进覆盖城乡、布局均衡、方便可及、服务规范的老年助餐服务网络。支持社会力量运营家庭养老床位,将服务延伸至家庭。引导物业、家政等服务企业开展居家养老服务,提升便捷化水平。(省民政厅、省发展改革委、省财政厅、省商务厅、省卫生健康委按职责分工负责)


16.优化县域养老服务资源布局。健全农村特困人员供养服务设施(敬老院)、乡镇区域综合养老服务中心、农村互助幸福院的农村养老服务设施网络。特困人员供养服务机构在满足集中供养需求的前提下,空余床位向社会开放。有条件的区域敬老院拓展服务功能,升级为乡镇区域综合养老服务中心,为老年人开展日托、全托、上门服务等。(省民政厅、省发展改革委按职责分工负责)


17.推进医养康养结合。加强医疗养老资源共享,推进乡镇、村医疗卫生和养老服务设施统一规划、毗邻建设。县级以上卫生健康、民政、医疗保障等部门应当支持有条件的养老服务机构内设医疗机构开展医疗服务,并按照规定纳入基本医疗保险定点范围。支持养老机构、医疗卫生机构之间开展签约合作,鼓励医疗卫生机构在养老服务机构设立医疗服务站点,并向养老机构、居家老年人提供上门服务。到2025年,建设500家社区医养结合服务中心。落实老年人基本公共卫生服务和家庭医生签约服务,加强老年人健康管理,为符合条件的老年人提供慢性病长期处方服务和居家医疗服务。基层医疗卫生机构应当建立家庭医生签约服务机制,提高家庭医生签约率。依托地区生态资源优势,打造一批旅居养老基地。(省民政厅、省卫生健康委、省文化和旅游厅、省医保局按职责分工负责)


18.建设老年友好型社会。开展公共服务设施改造,加快推进无障碍改造和环境建设,鼓励已建成居住区结合老旧小区改造,加装电梯、养老应急呼叫器等适老化设施。加强道路设施、休憩设施、信息化设施、服务设施等老年人日常生活设施和场所的无障碍建设。采取政府补贴等方式,对纳入分散特困供养的失能、高龄、残疾老年人家庭实施居家适老化改造,对生活困难的重度老年残疾人家庭实施无障碍改造,对符合条件的烈士遗属、因公牺牲军人遗属、病故军人遗属、伤残退役军人等对国家和社会作出特殊贡献的老年人家庭进行适老化改造。2025年前完成5万户特殊困难老年人家庭适老化改造。开展康复辅助器具社区租赁服务,提升老年人生活自理能力和居家养老品质。(省住房城乡建设厅、省民政厅、省退役军人事务厅、省交通运输厅、省残联、省财政厅按职责分工负责)


(六)提升养老服务队伍能力。


19.加大养老人才培训力度。持续实施养老护理员“千人培训计划”,组织养老护理员、养老院院长及各类专业人员培训。将失能老年人家庭成员照护培训纳入政府购买养老服务目录,符合条件的失能老年人家庭成员参加照护培训等相关职业技能培训的,按规定给予职业培训补贴。增加养老护理员配备,逐步使公办养老机构与其收住的失能老年人养护比例不低于1∶4。鼓励养老机构养老护理员全员持证上岗,支持养老服务从业者考取社会工作职业资格证书。(省人力资源社会保障厅、省民政厅、省财政厅、省委编办按职责分工负责)


20.健全养老护理员激励机制。县级以上政府应当建立健全养老护理员培养、岗位(职务)晋升、激励评价机制,组织开展养老护理员职业技能等级认定,引导用人单位健全和完善职业技能等级与薪酬待遇挂钩机制。有条件的市(区)可通过建立养老护理员岗位补贴制度,提高养老护理人员待遇。通过举办养老护理职业技能大赛和选树“最美护理员”等措施,不断提升养老护理职业荣誉感。(省人力资源社会保障厅、省民政厅、省财政厅、省委宣传部按职责分工负责)


21.发挥为老服务组织作用。引导社会组织、慈善组织、志愿服务组织等力量参与为老服务,开展“银龄互助”活动。鼓励持证社会工作者开展老年社会工作,引导专业社会服务组织及在校学生参与志愿服务。到2025年,每千名老年人配备社会工作者人数达到12人以上。(省民政厅、省教育厅、省老龄办、省委文明办按职责分工负责)


三、保障措施


22.加强组织领导。发挥党总揽全局、协调各方的领导核心作用,坚持党政主要负责人负总责。各市(区)要将基本养老服务体系建设纳入当地经济社会发展规划和重要议事日程,发挥养老服务联席会议制度的重要作用,定期研究推动解决基本养老服务体系建设工作中的重大问题。各有关部门和单位要按照职责分工,明确落实措施和进度安排,确保基本养老服务体系建设任务落地见效。


23加强督导检查。各市(区)要切实履行责任,建立健全绩效考核评价体系和监督机制,定期检查考评政策落实情况和任务完成情况。各地要加强基本养老服务综合监管,确保服务质量和安全。


24加强改革创新。要聚焦基本养老服务体系建设的难点痛点堵点,加强探索创新,打造陕西特色发展模式。积极争取国家居家和社区养老服务提升工程项目,充分利用中央预算内投资、金融资本、社会资本等要素资源,推动养老事业和养老产业协同发展,提升基本养老服务和水平,打造一批县域养老服务发展示范区。


25加强宣传引导。充分利用各类媒介,树立积极老龄观,大力宣传积极应对人口老龄化国家战略和推动基本养老服务高质量发展的重要意义,主动做好政策宣传解读,及时公开基本养老服务信息,提高广大群众对发展基本养老服务必要性和紧迫性的认识,凝聚思想共识,营造全社会关注养老服务、关心养老事业、支持基本养老体系建设的良好氛围。引导社会力量、慈善组织和志愿者等群众性组织提供基本养老服务,关心关爱老年人。


附件:陕西省基本养老服务清单

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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。