鲁政办发[2023]16号 山东省人民政府办公厅关于加强财政金融协同联动支持全省经济高质量发展的实施意见
发文时间:2023-12-14
文号:鲁政办发[2023]16号
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各市人民政府,各县(市、区)人民政府,省政府各部门、各直属机构,各金融企业:


  为进一步加强财政金融协同联动,发挥政策组合倍增效应,推动全省经济高质量发展,提出如下实施意见。


  一、总体要求


  以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻党的二十大精神,锚定“走在前、开新局”,以加强财政金融协同联动为主线,加强政策引导,坚持市场运作,通过财政政策与货币政策、信贷政策、产业政策、监管政策等联动配合,引导撬动更多金融资源精准支持重大战略,鼓励支持金融机构优化金融服务、降低成本费用,推动形成资金投放精准、主体协同联动、政策叠加发力的发展新优势,为全省经济社会高质量发展提供坚实保障。


  二、加大科技创新支持力度,加快推动科技自立自强


  (一)强化财金协同支持科技型企业融资。构建财政金融协同支持科技创新政策体系,发挥省级科技创新发展资金作用,引导银行、担保、保险、证券、基金等金融资源向创新链产业链集聚,加快破解科技型企业融资难题。加强科技型企业多层次资本市场融资,支持山东省区域性股权市场高质量打造“专精特新”专板。(牵头单位:省科技厅、省财政厅、省地方金融监管局,责任单位:省发展改革委、省工业和信息化厅、省国资委、省市场监管局、人民银行山东省分行、国家金融监督管理总局山东监管局、省税务局、山东证监局)


  (二)加大知识产权质押融资支持。对银行业金融机构发放的知识产权质押融资贷款本金损失,省级财政按照40%的比例给予风险补偿,单笔补偿不超过300万元。对已完成还本付息的知识产权质押融资贷款项目,省级财政按照规定利率的60%给予最高不超过50万元贴息。(牵头单位:省市场监管局,责任单位:省财政厅、国家金融监督管理总局山东监管局)


  (三)实施专利保险保费补贴。对企业投保的专利保险,省级财政按照实际投保年度保费的60%给予补贴。对高价值专利或企业投保的具体目标国是“一带一路”共建国家或地区的,保费补贴标准上浮10%,最高补贴50万元。对投保“知识产权海外侵权责任险”的企业,给予适当倾斜支持。(牵头单位:省市场监管局,责任单位:省财政厅、国家金融监督管理总局山东监管局)


  三、支持工业加快转型升级,促进工业高质量发展


  (一)加快发展供应链金融。开展供应链上企业应收账款质押融资,对符合条件的供应链核心企业,按照应收账款确权、签发商业汇票和供应链票据的规模及增速,省级财政按规定给予奖励支持。对山东省接入上海票据交易所的供应链票据平台,给予最高500万元奖励。对开展供应链金融业务成效突出的金融机构,给予最高50万元奖励。(牵头单位:人民银行山东省分行,责任单位:省工业和信息化厅、省财政厅、省交通运输厅、省商务厅)


  (二)实施“技改专项贷”政策。对符合条件的省级技改项目,省级财政按照规定利率的35%给予贴息支持,单个项目不超过2000万元。对融资担保公司为“技改专项贷”项目提供担保且担保费率不超过1%的,省级财政最高给予担保总额0.5%的补助,单个项目不超过100万元。对符合条件的技改项目,给予股权投资支持。(牵头单位:省工业和信息化厅,责任单位:省财政厅、省地方金融监管局、人民银行山东省分行、省税务局)


  (三)支持创新产品市场推广。对首台(套)技术装备及关键核心零部件、首批次新材料产品,通过首台(套)综合支持政策等加快产品市场推广。鼓励保险资金依法通过投资股权、债券、私募基金、保险资产管理产品等形式,为全省工业转型升级提供中长期资金支持。(牵头单位:省工业和信息化厅,责任单位:省财政厅、国家金融监督管理总局山东监管局)


  四、推动绿色金融产品创新,助力绿色低碳高质量发展


  (一)发挥绿色基金作用。聚焦绿色低碳高质量发展,推动联合国绿色气候基金中国项目落地山东省,推动山东绿色发展基金通过直接投资、设立子基金等方式,汇聚更多社会资本及国际金融组织贷款投入节能减排、环境保护与治理、清洁能源、循环经济、绿色制造等领域。(牵头单位:省财政厅、省发展改革委,责任单位:省国资委)发挥省级土壤污染防治基金作用,引导社会资本支持土壤修复治理产业发展。(牵头单位:省财政厅、省生态环境厅)


  (二)用好“碳减排政策工具”。发挥再贷款和财政贴息叠加效应,加大对清洁能源、节能环保等碳减排领域信贷支持,省级财政给予25BP贴息,人民银行山东省分行每年安排再贷款减碳引导专项额度100亿元,引导地方法人金融机构发放绿色贷款。(牵头单位:人民银行山东省分行,责任单位:省财政厅)


  (三)开发绿色产业贷担保产品。鼓励政府性融资担保机构为节能环保、清洁生产、清洁能源、生态环境、基础设施绿色升级、绿色服务等六类产业融资发展提供优惠费率担保增信,省投融资担保集团实行优惠再担保费率,单户担保金额100万元(含)以下的免收再担保费,100万元以上的减半征收,省财政给予担保降费奖补和风险补偿。(牵头单位:省财政厅,责任单位:省地方金融监管局)


  五、大力支持民营企业发展,激发民营经济活力动力


  (一)创建中央普惠金融发展示范区。探索财政支持普惠金融发展有效模式,每年遴选3个普惠金融发展示范区,树立标杆,打造样板,省财政给予奖补支持,切实引导普惠金融服务增量扩面、降本增效。(牵头单位:省财政厅,责任单位:省地方金融监管局、人民银行山东省分行、国家金融监督管理总局山东监管局)


  (二)完善政府性融资担保体系。鼓励各级财政建立资本金动态补充、降费奖补、风险补偿机制,引导政府性融资担保机构对小微企业和“三农”主体单户担保金额1000万元及以下业务占比保持在80%以上,平均担保费率降至1%以下,在聚焦主业、规范运作、可持续经营的前提下,坚持降费让利,稳步提升业务覆盖面,省财政对符合条件的担保机构给予奖补支持。(牵头单位:省财政厅、省地方金融监管局、省工业和信息化厅)


  (三)加大创业就业融资支持。支持个人及小微企业申请创业担保贷款,由担保基金或政府性融资担保机构提供担保,各级财政按规定给予贴息,减轻创业就业群体融资负担。(牵头单位:省人力资源社会保障厅、省财政厅、人民银行山东省分行)对符合条件的退役军人个人自主创业贷款、创办小微企业初创期创业贷款和后续发展期贷款,省级财政按有关规定给予贴息支持。(牵头单位:省退役军人厅、省财政厅)


  (四)运用数字平台增信赋能。加快省市两级金融科技平台建设,省级财政对符合条件的给予奖补资金支持,促进涉企信息共享,赋能金融服务,降低小微企业融资门槛和融资成本。推广政府采购“惠企贷”,完善“政府采购合同融资与履约保函服务平台”,利用政府采购合同等信息为企业融资增信,实现融资需求申请、授信审批、政策性担保等全程网办。(牵头单位:省财政厅、省地方金融监管局、人民银行山东省分行、国家金融监督管理总局山东监管局)


  六、加大乡村振兴支持力度,打造乡村振兴齐鲁样板


  (一)加快农业保险高质量发展。完善多层次农业保险保障体系,推进产粮大县三大粮食作物完全成本保险,支持各市、县(市、区)开展特色农产品保险,各级财政给予奖补支持。加大农业保险与信贷、担保、期货等金融工具融合力度,更好助力乡村振兴。加快农业保险数字化转型,为产品研发、费率动态调整、差异化定价等提供数据支持。(牵头单位:省财政厅,责任单位:省发展改革委、省自然资源厅、省农业农村厅、省畜牧兽医局、省地方金融监管局、国家金融监督管理总局山东监管局)


  (二)加大对各类涉农主体融资支持。开展高标准农田建设和设施农业贷款贴息试点,省财政对符合条件的农户、新型农业经营主体等申请的贷款给予贴息补助。开展政策性农业信贷担保,省财政对符合政策规定的业务,落实农业信贷担保奖补政策,更好发挥政策性农业信贷担保增信功能,助力乡村产业振兴和农业产业化。(牵头单位:省财政厅,责任单位:省农业农村厅)优化完善粮食收购贷款信用保证基金运行机制,引导金融机构为符合条件的粮食企业提供信贷支持。(牵头单位:省粮食和物资储备局,责任单位:省财政厅、省地方金融监管局、国家金融监督管理总局山东监管局)


  (三)实施财金联动支持乡村振兴示范奖补。推广拓展财政金融政策融合支持乡村振兴试点典型经验,开展财金联动支持乡村振兴示范工作,省级财政安排奖补资金,人民银行山东省分行组织加大再贷款支持力度,引导金融机构丰富金融产品、增加信贷投放,支持基层发挥首创精神,产生示范引领效应,破解农村金融资源匮乏难题,更好助力乡村全面振兴。(牵头单位:省财政厅,责任单位:省地方金融监管局、人民银行山东省分行、国家金融监督管理总局山东监管局)


  七、坚定支持扩大需求战略,主动融入服务新发展格局


  (一)优化财政资金存放机制。优化国库现金管理方式,探索财政性资金竞争性存放机制,科学设置评价指标体系,引导银行加大对经济社会发展的支持力度。优化社保基金存管方式,在保证基金正常支出需求的前提下,最大限度实现基金保值增值。(牵头单位:省财政厅,责任单位:省人力资源社会保障厅、省医疗保障局、人民银行山东省分行)


  (二)支持开展直接融资。实施多层次资本市场奖励政策,对符合条件的IPO企业,省级财政按照申请(实际)募集资金规模给予最高不超过200万元的一次性补助;对重组上市并将注册地、纳税地迁至山东省内的企业,给予最高一次性补助100万元;对符合条件的总部企业按上市进程,分阶段给予最高500万元奖励。(牵头单位:省地方金融监管局,责任单位:省发展改革委、省财政厅)鼓励指导各市、县(市、区)依法合规加快专项债券发行使用,支持国家重大战略、省市重大项目、省绿色低碳高质量发展重点项目及投资规模大、效益好、资产优的项目建设。支持符合条件的城镇保障性安居工程等项目申请专项债券。加大专项债券项目推介力度,支持银行业金融机构按照市场化、法治化原则,为符合条件的项目提供配套融资。发挥山东信用增进公司作用,为符合条件的企业发债提供增信服务,助力企业债券融资。(牵头单位:省财政厅、省发展改革委、省住房城乡建设厅,责任单位:省地方金融监管局)


  (三)推动REITs省内落地实践。探索发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs),加快盘活高速公路等优质资产,拓宽项目筹资渠道。引导社会资本参与盘活国有存量资产,鼓励符合条件的项目申报中央基建投资专项支持,盘活资金用于新建项目。(牵头单位:省发展改革委,责任单位:省财政厅、省交通运输厅)


  (四)加大国际财经合作力度。加强与多双边国际机构对接,及时了解国际金融组织和外国政府对我国贷款政策的变化动态,充分利用其资金和智力资源,进一步加大国际财经合作力度,突出重点领域,把握资金投向,提高项目质量。(牵头单位:省财政厅,责任单位:省发展改革委)


  (五)支持外贸稳规模优结构。实施“鲁贸贷”业务,以出口信保合同作为增信手段,支持承办银行向中小微外贸企业提供低息贷款,对贷款本金损失,由保险机构、承办银行和省财政按规定予以补偿。实施“关税保”风险补偿,鼓励保险公司向进口大宗资源型商品、食品、农产品且保额超过1000万元的生产型企业提供关税保险,省、市级财政对符合条件的赔付损失给予一定比例补偿,支持企业稳定进口的积极性。(牵头单位:省商务厅,责任单位:省财政厅、国家金融监督管理总局山东监管局、青岛海关、济南海关)


  (六)发挥省级政府引导基金纽带作用。聚焦黄河流域生态保护和高质量发展等重点领域和重点环节,加大让利力度、优化服务水平、创新业务模式,吸引社会资本按照市场化原则参与基金设立、投资等工作,为企业发展提供资本助力和基金赋能。聚焦天使基金,省级引导基金最高出资比例提高至40%,省、市、县级政府最高共同出资比例放宽至60%,重点支持省内种子期、初创期的科技型、创新型项目,省级引导基金在实缴出资收回后,可将全部收益让渡基金管理机构或其他出资人。(牵头单位:省财政厅,责任单位:省委宣传部、省发展改革委、省科技厅、省工业和信息化厅、省农业农村厅、省文化和旅游厅、省卫生健康委、省地方金融监管局)发挥新旧动能转换基金作用,引导社会资本加大对医养健康产业和养老服务领域的投资力度,培育壮大一批具有行业引领作用的医养健康和养老服务企业。(牵头单位:省财政厅、省卫生健康委,责任单位:省民政厅)发挥省级应急转贷基金作用,撬动社会资本参与,为资金周转困难的民营中小微企业提供短期流动性支持。(牵头单位:省工业和信息化厅、省地方金融监管局,责任单位:省财政厅)


  八、做优做大做强金融企业,更好服务实体经济发展


  (一)支持省属骨干金融企业做优做强。发挥省管企业高质量发展绩效考核导向作用,强化省属骨干金融企业协同联动,合力服务省委、省政府重大战略。支持鲁信集团打造省级金融控股集团,充分利用银行、信托、资管、公募基金等金融牌照协同优势,为实体经济提供综合金融服务。恒丰银行和农商行加大重点领域的信贷投放力度,推动省财金集团打造财金政策联动的投资运营公司,提升省新动能基金公司市场化运作水平,助推“十强产业”发展。省农业信贷担保公司、省投融资担保集团坚守支农支小定位,推动政策性担保业务扩面、降费、让利、提效。发挥财欣公司资产运营、社保基金持股平台资源优势,助力资产管理和持股企业改革发展。(牵头单位:省财政厅)


  (二)积极推动“政金企”合作。组织省属骨干金融企业开展“财金联动助力经济高质量发展”系列活动,建立完善常态化沟通、跟进服务和调度分析等工作保障机制,推进财政金融政策联动、省市县三级联动、机构联动和市场联动,推动政金企合作事项落地见效。鼓励支持金融机构丰富金融产品,省级每年在乡村振兴、供应链金融、绿色金融等重点领域评选不超过10个优秀金融创新产品,分别给予最高50万元奖励。(牵头单位:省财政厅、人民银行山东省分行,责任单位:省地方金融监管局、国家金融监督管理总局山东监管局、山东证监局)


  九、完善财金联动保障机制,推动发挥政策倍增效应


  (一)建立工作协调机制。省级层面建立由财政、人民银行、金融监管等部门及金融机构共同参与的工作协调机制,加大统筹协调力度,强化跟踪评估,抓好贯彻落实,形成协调有序、互为补充、相互衔接、执行有力的财金协同联动机制。(牵头单位:省财政厅,责任单位:省地方金融监管局、人民银行山东省分行、国家金融监督管理总局山东监管局、山东证监局等)


  (二)强化政策协同配合。加强各级财政、货币、产业、监管等政策的协同配合,强化再贷款、再贴现支持力度,引导地方法人金融机构继续向涉农、小微企业、民营企业提供普惠性、持续性资金支持,推动形成财政金融协同联动的政策合力。密切跟踪分析政策落实情况,加强政策研究储备,强化成效评估,提升政策实施效果。(牵头单位:省财政厅、人民银行山东省分行,责任单位:国家金融监督管理总局山东监管局、山东证监局等)


  (三)推进省市县三级联动。强化各级财政金融政策有效衔接,打通“政策+机构+项目”全过程各环节,穿透到基层和市场主体,通过建立省市县三级合作长效机制,省级统筹金融资源,市县提供企业项目,为区域经济发展注入金融“活水”。(牵头部门:省财政厅,参加部门:人民银行山东省分行、国家金融监督管理总局山东监管局、山东证监局等)


  (四)统筹发展和安全。持续完善风险监测预警机制,深入推进“金安工程”,提高地方金融治理数字化智能化水平。加大不良贷款处置力度,推动全省不良贷款率保持在较低水平。(牵头单位:省地方金融监管局,责任单位:人民银行山东省分行、国家金融监督管理总局山东监管局)实现财政政策与基金引导、担保增信、股权投资等金融工具协同联动,形成政策叠加效应,为风险防控提供有力支持。(牵头单位:省财政厅、省地方金融监管局、人民银行山东省分行、国家金融监督管理总局山东监管局、山东证监局)


  (五)加大宣传引导力度。全面加强财金协同联动的宣传引导,综合运用媒体资源,深入解读财金协同联动的新举措新要求,及时总结推广财金协同联动经验做法,提升政策实施效果。(牵头单位:省财政厅,责任单位:省委宣传部、省委网信办、人民银行山东省分行、国家金融监督管理总局山东监管局、山东证监局等)


山东省人民政府办公厅


2023年12月14日


  (此件公开发布)


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。