皖市监函[2023]154号 安徽省市场监督管理局持续深化“一改两为”推动市场主体发展壮大若干措施
发文时间:2023-04-21
文号:皖市监函[2023]154号
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  为贯彻省委持续深化“一改两为”大会精神,推进全系统持续深化改进工作作风、为民办实事、为企优环境,进一步发展壮大市场主体,提高全省市场监管工作效能,提出以下措施。


  一、深化准入准营退出改革,拓展全生命周期服务


  (一)推进登记注册延伸服务规范化。发布登记注册审查指引,开展登记注册审查标准化改革试点。全面推开住所(经营场所)标准化核验登记,运用大数据和电子围栏技术,强化对“一人多照、一址多照”的管控,规范市场主体登记代理行为。全面推广云端指引服务,提升帮办导办质量,打造“皖美登记注册”服务品牌。推进各级企业开办平台全面接入水、电、气开户和综合金融服务、工业互联网等平台,为新开办企业提供开办登记、生产经营、金融信息、数据集成等服务。开展全省首届市场主体数据分析大赛,提升服务市场主体发展能力。全面建成并运用电子营业执照、电子印章、电子档案等系统,实现“电子营业执照+电子印章”同步发放。


  (二)持续深化“微创新”改革。深化自贸区市场主体登记确认制改革,在全省全面推开“个转企”改革。鼓励有条件的省辖市探索开展企业跨县(市、区)“一照多址”登记。支持大型企业连锁分支机构在同一地级市集中统一办理登记注册、行政许可。探索食品经营等高频涉企经营许可事项“一证多址”改革。


  (三)全面推进“两个严禁”实施。深入落实《市场准入负面清单》,对各类市场主体一视同仁、公平对待,严禁违法违规设置企业登记前置审批事项,严禁以备案、登记、行政确认、征求意见、联合评估、会商等方式变相设置行政许可事项。建立市场准入负面清单和外商投资负面清单落实情况综合效能评估制度。


  (四)健全完善市场主体退出机制。全面推开“证照并销”、“强制注销”改革试点,率先实现市场监管部门“证照联办联销”。进一步深化简易注销登记改革,加强与税务部门信息共享与业务协同,开展个体工商户“一屏注销”改革试点。健全完善歇业备案制度。探索构建多渠道、无风险的市场退出制度,促进企业优胜劣汰。


  二、深化精准支持帮扶,推进经济向稳向好发展


  (五)继续降低涉及市场主体收费。到2023年12月31日,药品再注册费、医疗器械产品变更注册费按现行收费标准80%收取,医疗器械产品延续注册费按现行收费标准50%收取。省市场监督管理局直属检验检测机构对住宿餐饮业小微企业的电梯、锅炉、压力容器检验费用按80%收取,对全省小微企业委托的产品质量检验和计量检测费用按80%收取,对全省个体工商户委托的产品质量检验、计量检测和特种设备检验费用减半收取。


  (六)缓解小微企业和个体工商户融资难题。进一步深化“贷动小生意服务大民生”金融支持小微企业和个体工商户发展专项活动,联合人民银行合肥中心支行等部门不断扩大信用贷款比例和首贷户数量,推动更多资金以更低门槛、更快速度、更低成本注入小微企业和个体工商户。引入第三方金融担保公司,突破部分小微企业和个体工商户因缺少抵押物造成贷款难的瓶颈。


  (七)扶持个体工商户健康发展。发挥扶持个体工商户发展部门联席会议机制作用,牵头制定我省《促进个体工商户发展条例》落实举措,助力扶持个体工商户长远健康发展。发挥个体民营企业协会等组织的桥梁纽带和辅助支持作用,开展个体工商户发展状况监测分析,强化个体工商户发展信息的归集、共享和运用,助力推进民营企业健康发展。


  (八)助力三次产业高质量协同发展。深化农民专业合作社设立全程网办的引导指导,提高登记服务效率,助力“两强一增”行动实施。继续支持农村集体经济组织转企改制保留原名称,进一步放宽民宿、农家乐等市场主体住所(经营场所)登记条件,为申办农村新型市场主体提供登记辅导,为商标注册申请提供指导帮办。加快市场主体“新陈代谢”速度,降低制度性交易成本,赋能第二、第三产业市场主体提质扩量。


  (九)深入推进线上经济健康发展。积极指导合肥市争创全国网络交易监管与服务示范区创建,激发网络市场主体发展活力,促进平台经济高质量发展。全面贯彻落实市场监管总局即将出台的《网络交易平台流量扶农扶困扶新指引》,提升流量纾困效果。实施网络交易市场主体联络员制度,采取切实有效举措,实施精准有效帮扶。


  (十)持续开展“千企万坊”帮扶。突出问题导向,为重点产品生产企业“一品一策”开展专题培训、“一企一策”提供帮扶指导;指导帮助食品小作坊持续保持良好卫生环境,规范食品添加剂使用,鼓励引导小作坊改造设备设施、改良生产工艺、提升管理能力。对受疫情影响食品安全管理人员流失餐饮服务提供者的新招录人员,通过“线上线下”、“现场检查+培训”等方式开展培训,提升企业食品安全风险管控水平。


  (十一)提升“流动诊所”服务能效。主动对接帮扶企业,向多次抽检不合格食品、消费品生产企业派出核查处置“流动诊所”,为企业把脉“诊断”解决问题。开展特殊食品生产企业“送法规、送政策、送技术进企业”等系列活动,实施“一企一策”精准指导,帮助协调解决企业存在的问题。支持婴配和特医企业发展,指导有条件的企业做好婴配乳粉新国标配方注册和现场核查等工作。


  (十二)持续优化消费环境。深入实施“放心消费在安徽”行动,完善省级放心消费示范梯度培育体系,持续提升放心消费品牌的影响力和美誉度。出台《线下实体店无理由退货服务规范》省级标准,鼓励探索同城异店、异地异店、“厂商一体化”等退换货方式,力争发展线下无理由退货承诺单位累计5万户以上。开展诚信企业评选,引导企业建立和解在先工作机制,降低消费纠纷处理成本。持续开展安徽及长三角特色伴手礼评测活动,通过线下线上集中展示促进消费,促进供需结构升级。建立消费体验基地,培育新型消费,创新消费场景,帮助企业进一步提升消费品质。


  三、持续深化创新保护,提供经济发展新动能


  (十三)持续加大知识产权保护力度。建立健全知识产权侵权快速处理机制,深化全省专利侵权纠纷行政裁决试点。严厉打击商标恶意抢注和专利非正常申请行为,将知识产权领域严重违法失信行为列入市场监管严重违法失信名单管理。在新领域、新业态落实知识产权保护制度,完善海外知识产权维权援助机制,助力企业“走出去”。开展商业秘密保护基地(区、站、点)建设,加大对行业领军企业、创新企业、科技密集型企业等市场主体商业秘密保护力度。


  (十四)全面提升知识产权保护质效。深入推进知识产权保护“一件事”集成服务改革,上线运行“知识产权江淮在线”,打造知识产权创造、运用、保护、管理、服务等全链条综合管理平台,提升企业群众办事的便捷度和满意度。充分发挥合肥市知识产权保护中心快速协同保护作用,加快安徽省知识产权保护中心建设,支持安庆、马鞍山、芜湖、蚌埠市等知识产权保护中心建设,提供快速审查、快速确权、快速维权的一体化知识产权综合服务。实施专利申请优先审查,服务创新主体快速确权和维权。


  (十五)激励知识产权创造运用。加大实施知识产权创造扶持政策的力度,引导和激励创新主体加强高价值知识产权培育和知识产权布局。实施专利转化专项计划,推进专利开放许可,加强专利导航服务基地建设,助力产业创新发展。实施知识产权质押融资“入园惠企”行动,助力企业“知本”变“资本”,用知识产权质押融资“贷”动企业获得新发展。推动省级专业商标品牌基地建设,培育区域商标品牌,促进品牌经济发展。


  (十六)提高知识产权管理服务能力。推动知识产权试点示范城市、县域和园区建设,加大知识产权优势示范企业培育,提高知识产权管理水平。推动知识产权公共服务节点建设,提升知识产权公共服务节点专业化水平。优化知识产权公共服务资源,完善知识产权基础信息和资源平台。持续推进知识产权专员队伍建设,为创新创业主体提供高质量的知识产权公共服务。


  (十七)深入开展质量提升活动。推广先进质量管理方法,鼓励企业导入卓越绩效模式,持续推进全面加强质量管理。大力推行首席质量官制度,开展质量强市和质量强县(市、区)创建、质量品牌提升示范区建设,放心消费示范县(市区)创建,滚动实施“四个一”质量提升活动,提升重点行业、区域、产业园区和产品(服务)质量水平。面向市场主体质量需求,聚焦重点帮扶对象,组建“巡回问诊”专班,找准重点质量问题,出具质量问题“诊断书”,助力企业提质增效。支持企业主导制定国际、国家(行业)标准,对主导制定国际、国家(行业)标准的企业按政策兑现奖励。


  (十八)深化品牌创建保护行动。开展计量、标准化、检验检测、认证认可提升行动,持续推进“皖美品牌示范企业”、“食安安徽”、放心消费示范单位等品牌创建和保护行动,开展品牌故事大赛、品牌展示推介等活动,扩大我省产品品牌影响力,打造一批竞争力强、附加值高、市场信誉好的代表安徽品牌新形象的“皖”字号品牌。


  (十九)全面提升质量基础设施服务水平。大力推进质量基础设施“一站式”服务,为企业提供更加便捷、快速、全面的质量管理、计量、标准化、检验检测、认证认可、品牌建设等综合服务。持续推进国家、省级质检中心建设,提升检验检测能力和水平。加大检验检测实验室开放力度。围绕我省主导产业加快推进各市产业计量中心建设。支持我省企业参与地方标准、行业标准、国家标准和国际标准研制,积极争创企业标准领跑者。持续加强小微企业质量管理体系认证工作,大力推进绿色产品认证。


  四、持续加强市场监管,营造公平竞争发展环境


  (二十)提升公正精准有效监管能力水平。深化双随机抽查和网格化监管计划管理,及时公开监管结果。深入推进“智慧化+信用化+网格化”监管,推动监管业务全流程透明规范运行。全面推行“一业一查”部门联合抽查模式,完善“通用+专业”企业信用风险分类管理体系,实现监管资源的科学高效配置。优化营商环境市场监管指标评议机制,常态化开展市场监管企业满意度问卷调查,实现以评促改、持续提升。


  (二十一)提升企业信用管理服务效能。开展信用法规专题宣讲和“送法进万企”等活动,加强市场主体诚信教育和信用指导。加强信用承诺管理,构建承诺信息闭环管理体系。探索制定市场主体信用合规建设指引,建立信用合规正向激励机制。实施事前失信警示提醒、公示信息抽查容错、信用惩戒缓冲等包容审慎监管模式。对市场主体首次未按时报送年度报告但已改正违法行为的,免于行政处罚。分类建立失信市场主体名录,加强信用修复主动服务指导,优化办理流程。


  (二十二)深入开展涉企违规收费治理。全面推进非电网直供电价格公示,维护终端用户价格权益。持续加大违规涉企收费整治力度,聚焦水电气公用事业、行政审批中介服务、商业银行等重点领域深入开展涉企违规收费专项整治。畅通线上线下举报渠道,依法查处大宗商品串通涨价、哄抬价格等行为。


  (二十三)促进广告产业高质量发展。深化广告活动主体信用风险分级管理,制定安徽省广告活动主体信用风险分级管理办法,建立广告活动主体信用风险指标体系,强化广告领域事前风险研判和事中事后监管,着力构建以“风险分级、靶向监测、分类管理”为核心的新型广告监管机制。支持广告产业集聚发展,推动省级广告产业园区建设。组织开展公益广告创新创优行动,推动公益广告创新研究基地建设,举办优秀公益广告作品征集推选活动。


  (二十四)提升平台经济监管能力。积极推进平台经济协同化数字化常态化监管改革,建设“安徽网监在线”系统,加强网络交易违法风险监测预警,推进智慧监管转型升级,提升全省网络交易市场监管与服务能力和水平,服务网络经济高质量发展。加强长三角网络交易市场专项监测和重点领域执法协作,切实营造公平竞争的网络交易市场环境。


  (二十五)全面推进竞争政策实施。推进公平竞争审查制度有效落实,对以各级人民政府名义出台的政策措施,在起草过程中坚持起草部门初审、市场监管部门复审的双重审查机制。开展民生领域反垄断执法及制止滥用行政权力排除、限制竞争执法等专项行动,编印《经营者竞争合规指引(第三版)》,开展全省经营者集中辅导,提高企业反垄断合规意识,倡导竞争理念。优化公平竞争审查工作机制,健全公平竞争审查举报处理、会审等制度,加强督查和区域交流,研究制订重点领域公平竞争审查规则。加强反垄断和反不正当竞争执法工作。


  (二十六)依法规范监管执法行为。深入推进行政执法三项制度落地见效。动态调整行政处罚裁量权基准,发布行政处罚裁量典型案例,确保过罚相当,防止任性执法、类案不同罚、过度处罚等。严禁违法违规采取行政强制措施,全面落实不予实施行政强制措施清单,依法依规保障企业及时释放资产价值,最大限度减少执法对企业正常生产经营活动的影响。推进免罚轻罚规定和清单实施,进一步扩大市场主体受惠面。全面推进网上办案,实行一案一码,进一步提升办案效率和便利度。


  五、持续深化作风建设,全面提升贯彻落实效能


  (二十七)加强市场监管行风建设。开展行风建设年、法律素质提升年等活动。通过行风建设明察暗访和督导调研,严格落实省委“十做到”“十严禁”正负面清单及省局改进作风十条禁令。实施行风监督员制度,开展万家市场主体评行风活动,畅通行风监督渠道等方式,确保各级党员干部依法、公正、廉洁用权。将效能监督、12315投诉举报、信访投诉纳入行风监督体系,对各地各单位行风建设工作中发现的突出问题予以通报。开展“改进行风当模范、为民服务树形象”专题教育活动,以行风促业务、以业务显作风。


  (二十八)推进新时代廉洁文化建设。充分挖掘市场监管文化中“万事有度”、“规矩方圆”等体现规矩意识、标准底线的廉洁文化元素,有效发挥市场监管文化长廊作用,扩大社会开放,实现以文化人。鼓励创作优质廉洁文化作品,打造特色廉洁文化品牌,积极参加第三届“安徽廉洁文化精品工程”作品征集展播活动。探索创新家风教育形式,教育引导党员干部加强对亲属子女的教育约束,严格家风家教。


  (二十九)推进“为民惠企争模范”行动。紧密结合部门工作职能,深入基层一线,探访群众需求,深入推进“为民惠企争模范”行动。重点聚焦优化营商环境、满足市场主体需求、强化保护服务、加强公正监管等方面制定任务清单,明确任务措施,营造比服务、讲奉献、重实干的浓厚服务氛围。


  (三十)完善“一改两为”落实推进机制。充分发挥各级各部门创建一流营商环境工作领导小组的作用,加强组织领导,加强考核督导,加强宣传引导,确保工作时效。把持续推进“一改两为”大会精神和若干举措落实情况,作为落实全面从严治党政治责任和开展巡察的重要内容,推动各级各部门营造比学赶超的落实氛围,把“一改两为”若干举措转化为推进市场监管事业高质量发展的强大动力。


安徽省市场监督管理局


2023年04月21日


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。