中评协[2023]23号 资产评估专家指引第16号-计算机软件著作权资产评估
发文时间:2023-12-11
文号:中评协[2023]23号
时效性:全文有效
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各省、自治区、直辖市、计划单列市资产评估协会(有关注册会计师协会):


  为指导资产评估机构及其资产评估专业人员执行计算机软件著作权资产评估业务,中国资产评估协会制定了《资产评估专家指引第16号——计算机软件著作权资产评估》,现予印发,供资产评估机构及其资产评估专业人员执行计算机软件著作权资产评估业务时参考。


  请各地方协会将《资产评估专家指引第16号——计算机软件著作权资产评估》及时转发资产评估机构。


  附件: 资产评估专家指引第16号——计算机软件著作权资产评估


中国资产评估协会


2023年12月11日


  附件


资产评估专家指引第16号——计算机软件著作权资产评估


  本专家指引是一种专家建议。资产评估机构执行计算机软件著作权资产评估业务,可以参照本专家指引。中国资产评估协会将根据业务发展,对本专家指引进行更新。


  第一章 引言


  第一条 针对计算机软件著作权资产特点,结合目前实际操作中的部分难点及要点,中国资产评估协会组织制定了本专家指引。


  第二条 本专家指引所指计算机软件著作权资产是指计算机软件著作权人拥有或者控制的,能够持续发挥作用并且能带来经济利益的计算机软件著作权的财产权益,以及与计算机软件著作权有关权利的财产权益。


  计算机软件著作权包括人身权利和财产权利。本专家指引所指计算机软件著作权资产不涉及计算机软件著作权的人身权利。


  与计算机软件著作权有关权利,是计算机软件作品传播者等因其在传播作品过程中所做出的创造性劳动、投资或者其他贡献而被法律赋予的权利。例如:为推广使用某款计算机软件,需要制作软件使用教程的录音录像制品,其中录音录像制作者对其制作的录音录像制品,享有许可他人复制、发行、出租、通过信息网络向公众传播并获得报酬的权利。


  第三条 本专家指引所指计算机软件著作权资产评估,是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则,根据委托对评估基准日特定目的下的计算机软件著作权资产价值进行评定和估算,并出具资产评估报告的专业服务行为。


  第二章 评估对象


  第四条 本专家指引所称计算机软件,是指计算机程序及其有关文档,与《计算机软件保护条例》相关用语含义一致。


  计算机程序是指为了得到某种结果而可以由计算机等具有信息处理能力的装置执行的代码化指令序列,或者可以被自动转换成代码化指令序列的符号化指令序列或者符号化语句序列。同一计算机程序的源程序和目标程序为同一作品。


  文档是指用来描述程序的内容、组成、设计、功能规格、开发情况、测试结果及使用方法的文字资料和图表等,如程序设计说明书、流程图、用户手册等。


  需特别说明的是,软件工程领域内所谓“软件”,除包含上述计算机程序及其有关文档外,还涉及运行计算机程序所需的数据。数据是指所有能输入到计算机并能够被计算机程序处理的符号总称。例如:文字、数值、声音、图像和视频等。运行计算机程序所需的数据并不一定都涉及著作权,若其存在著作权,根据《中华人民共和国著作权法》和《计算机软件保护条例》的有关规定,其属于计算机软件以外的其他作品著作权。


  第五条 对于计算机软件,通常有以下三种分类方法:


  (一)按作用划分


  根据《软件产品分类》(GB/T 36475-2018)国家标准,软件产品可以分为系统软件、支撑软件、应用软件、嵌入式软件、信息安全软件、工业软件和其他软件七大类。


  (二)按规模划分


  按照软件开发所需要的人员数量、开发期限以及源程序行数,通常将软件划分为微型、小型、中型、大型和超大型五种等级。


  (三)按运营模式划分


  计算机软件著作权财产权利的收益方式主要分为销售型(直接收益型)和使用型(间接收益型)。销售型是指通过销售计算机软件著作权相应作品获得直接收益。使用型是指通过使用该作品的方式实现间接收益。


  第六条 本专家指引所指计算机软件著作权资产评估的评估对象包括计算机软件著作权中的财产权益,以及与计算机软件著作权有关权利的财产权益。


  需特别说明的是,实践中常见的计算机软件的合法复制品不属于计算机软件著作权资产。例如:通过市场购买或者其他合法途径获得的通用财务软件产品。计算机软件合法复制品所有人拥有的是在不侵害软件著作权人合法权益的前提下,针对计算机软件的有限使用权,即使用合法复制品过程中的装入权、备份权和必要的修改权,并非通常意义上的计算机软件著作权资产。


  第七条 计算机软件著作权的财产权利形式包括计算机软件著作权人享有的权利和转让或者许可他人使用的权利。


  许可使用形式包括法定许可和授权许可。授权许可形式包括专有许可、非专有许可和其他形式许可等。


  当评估对象为计算机软件著作权许可使用权时,应当明确具体许可形式、内容和期限。


  在实践中,计算机软件的源程序往往会被转让或者许可给其他企业,而这些企业可能会利用源程序进行修改,从而形成新的计算机软件。因此,在评估时,应当注意区分自行修改的部分、被转让或者许可使用的部分,综合分析被评估单位拥有的计算机软件著作权资产范围。此外,计算机软件经常会发生版本升级的情况,升级后的计算机软件可能是全新的作品,也可能是在老版本基础上演绎而来的新作品。在评估时,应当关注版本升级对软件的功能、性能、安全性等方面进行的改进和完善,并合理考虑这些改进和完善是否构成计算机软件著作权资产的一部分。


  第八条 计算机软件著作权财产权利种类通常包括:


  (一)复制权,即将计算机软件制作一份或者多份的权利;


  (二)发行权,即以出售或者赠与方式向公众提供计算机软件的原件或者复制件的权利;


  (三)出租权,即有偿许可他人临时使用计算机软件的原件或者复制件的权利,计算机软件不是出租的主要标的的除外;


  (四)信息网络传播权,即以有线或者无线方式向公众提供计算机软件,使公众可以在其选定的时间和地点获得计算机软件的权利;


  (五)翻译权,即将原计算机软件从一种自然语言文字转换成另一种自然语言文字的权利;


  (六)其他权利。


  第九条 计算机软件著作权资产评估的评估对象通常存在下列组成形式:


  (一)单个计算机软件著作权中的单项财产权利,即计算机软件著作权全部财产权利中的某一项;


  (二)单个计算机软件著作权中的多项财产权利的组合,即计算机软件著作权全部财产权利中的多项组合;


  (三)分属于不同著作权的单项或者多项财产权利的组合,即计算机软件著作权全部财产权利中的单项或者多项,与其他作品著作权财产权利中的单项或者多项的组合。例如:游戏软件一般由游戏引擎和游戏资源两大部分组成。游戏引擎主要包括实现游戏功能的程序代码以及有关文档,属于计算机软件著作权资产;游戏资源包括程序运行所需图画、音乐、影像等数据内容,属于其他作品著作权资产;


  (四)计算机软件著作权中财产权利和与计算机软件著作权有关权利的财产权益的组合;


  (五)在权利客体不可分割或者不需要分割的情况下,计算机软件著作权资产与其他无形资产的组合。例如:计算机软件著作权与其相应的软件发明专利构成的组合。由于对计算机软件著作权的保护,主要致力于保护其表达形式,而软件发明专利的权利要求可延伸至开发软件所用的设计思想。在实践中,计算机程序的设计思想与其表达形式之间往往相互渗透,难以区分范围界限,因此通常作为一个整体资产组进行评估。


  第三章 操作要求


  第十条 执行计算机软件著作权资产评估业务,需要结合计算机软件著作权资产的特点,重点考虑影响其价值的主要因素,通常包括:


  (一)法律因素:计算机软件著作权及其相关权利的登记情况、权利属性、权利限制、权利维护情况、法定保护期限以及与其相关的其他无形资产权利等;


  (二)经济因素:计算机软件著作权资产的取得成本、运营模式、获利状况、使用范围(如地域等)、市场需求、同类产品的竞争状况、剩余经济寿命、同类计算机软件近期的市场交易和成交价格情况、宏观经济发展以及相关行业政策、所属市场发展状况等;


  (三)其他因素:计算机软件开发者(作者)和计算机软件著作权人的基本情况、计算机软件基本情况(包括开发技术情况、使用情况等)等。


  第十一条 执行计算机软件著作权资产评估业务,需要进行相关调查工作,通常包括现场调查、市场调查以及信息、资料的收集。其中,所收集的相关信息、资料主要包括以下方面:


  (一)计算机软件著作权资产清查评估申报表,以及计算机软件著作权和与计算机软件著作权有关权利的情况及其登记证书;


  (二)计算机软件开发者和计算机软件著作权人的基本情况;


  (三)计算机软件基本情况,包括软件名称、开发完成日期、首次发表日期、计算机软件著作权相关财产权利使用情况、开发技术情况等;


  (四)计算机软件的创作形式,包括原创或者各种形式的修改、翻译等;


  (五)各种权利限制情况,包括相关财产权利在时间、地域方面的限制以及质押、诉讼等方面的限制;


  (六)与计算机软件相关的其他无形资产权利的情况及登记情况;


  (七)计算机软件的取得成本、费用支出情况;


  (八)计算机软件著作权权利维护情况;


  (九)宏观经济发展和相关行业政策与所属市场发展状况;


  (十)计算机软件的使用范围、市场需求、同类产品的竞争状况;


  (十一)计算机软件使用、获得收益的可能性和方式;


  (十二)计算机软件著作权剩余法定保护期限以及剩余经济寿命;


  (十三)评估对象以往的评估和交易情况,包括转让、许可使用以及其他形式的交易情况;


  (十四)同类计算机软件近期的市场交易以及成交价格情况。


  第十二条 执行计算机软件著作权资产评估业务,应当根据评估目的,恰当考虑各类业务的特点和要求。


  (一)执行以质押为目的的计算机软件著作权资产评估业务,资产评估专业人员需要了解相关法律法规的要求,并考虑借款人和贷款人对不同时点计算机软件著作权资产价值的需求差异,分析此期间经济、法律等特定环境条件变化情况,审慎选择计算机软件著作权资产利用方式;


  (二)执行以出资为目的的计算机软件著作权资产评估业务,资产评估专业人员需要分析判断拟用作出资的计算机软件著作权资产是否符合相关法律法规的要求,区分评估结论是作为注册资本金折算依据,还是仅用于验证注册资本金与所有者权益账面价值之间的关系。如果以评估结论核定注册资本金,应尽可能地对重要的计算机软件著作权资产进行逐项辨认,并单独进行评估;


  (三)执行以转让、许可使用等交易为目的的计算机软件著作权资产评估业务,资产评估专业人员需要关注未来权利人的利用方式,资产评估报告中是否存在评估假设的经济、法律等特定环境与未来应用状况不匹配的情形,合理确定计算机软件著作权资产价值;


  (四)执行计算机软件著作权法律诉讼资产评估业务,资产评估专业人员需要关注相关案件基本情况、经过质证的资料,以及计算机软件著作权的历史诉讼情况。


  第十三条 执行计算机软件著作权资产评估业务,应当了解与评估对象共同发挥作用的其他因素,并重点关注以下情况:


  (一)计算机软件著作权资产是否与相关有形资产以及其他无形资产共同发挥作用;


  (二)原创作品著作权是否与演绎作品著作权共同发挥作用;


  (三)计算机软件著作权是否与计算机软件著作权有关权利共同发挥作用。


  当存在与评估对象共同发挥作用的其他因素时,应当分析并考虑这些因素对评估对象价值的影响。


  第十四条 计算机软件的使用必须符合相关法律法规的要求。如果使用不当,可能会损害社会公共利益,侵犯用户合法权益,以及影响互联网行业健康发展。例如:计算机病毒、恶意软件等。在实际应用中,资产评估专业人员应当关注计算机软件著作权资产的合法性,并充分考虑可能对资产带来的风险。


  第十五条 执行计算机软件著作权资产评估业务,应当关注计算机软件著作权的权利归属及权利稳定性。


  根据《中华人民共和国著作权法》及其实施条例有关规定,著作权自作品创作完成之日起产生,登记与否对作者或者其他著作权人依法取得的著作权不产生影响。需要注意的是,我国计算机软件著作权登记属于形式审查,登记证明文件只是初步证明登记事项的文件,并不能完全代表评估对象的权利归属及权利稳定性,实践应用中可能存在登记源程序和文档与实际软件存在重大差异的情况。因此,资产评估专业人员除获取计算机软件著作权登记证书外,还可以收集其他诸如涉及计算机软件著作权的底稿、合法出版物、认证机构出具的证明、取得权利的合同等材料,从而进一步核查评估对象的权利归属及权利稳定性。


  第四章 评估方法


  第十六条 确定计算机软件著作权资产价值的评估方法包括成本法、收益法和市场法三种基本方法及其衍生方法。


  执行计算机软件著作权资产评估业务,应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况,分析上述三种基本方法的适用性,选择评估方法。


  第十七条 采用成本法评估计算机软件著作权资产,计算机软件著作权资产的价值由该资产的重置成本扣减各项贬值确定。


  其基本计算公式为:


  评估值=重置成本×(1-贬值率)或者


  评估值=重置成本-功能性贬值-经济性贬值


  第十八条 采用成本法评估计算机软件著作权资产,首先需要了解计算机软件著作权资产形成的全部投入,分析计算机软件著作权资产价值与成本的相关程度。其次关注计算机软件著作权的来源,以区分自行开发的软件、合作开发的软件和委托开发的软件,并采用不同的方式进行考虑。最后确定计算机软件著作权资产的重置成本,包括直接成本、间接费用、合理利润及相关税费等。对于合作开发的软件、委托开发的软件,如果计算机软件著作权交易市场中存在类似参照物,可以根据功能和技术先进性、适用性对参照物的价格进行适当调整,测算其重置成本。


  第十九条 在确定计算机软件著作权资产的重置成本时,需要结合评估对象的实际情况综合考虑重新开发计算机软件著作权资产的全部可能投入。其中,直接成本是指从软件开发立项开始到完成验收之间发生的合理直接投入,通常包括需求分析、设计、编码实现、测试及验收交付等环节,其中编码实现属于核心环节,其成本可以采用主流软件成本估算模型,如构造性成本模型(COCOMO)等进行考虑。间接费用是指与软件开发有关的费用,包括管理费、非专用设备折旧费和无形资产摊销费(如外购财务软件的摊销费)等。


  此外,还需要结合计算机软件著作权资产交易市场的价格组成因素和所属行业情况,考虑合理利润和相关税费等。


  第二十条 采用成本法评估计算机软件著作权资产,需要合理确定贬值。计算机软件著作权资产贬值主要包括功能性贬值和经济性贬值。在确定计算机软件著作权资产贬值时,可以采用专家鉴定法和剩余经济寿命预测法等。


  第二十一条 采用收益法评估计算机软件著作权资产,计算机软件著作权资产作为经营资产产生收益时,其价值实现方式主要分为销售型和使用型。


  第二十二条 收益法评估基本计算公式为:式中:


  P——评估值;


  Ft——计算机软件著作权资产未来第t个收益期的收益额;


  n——剩余经济寿命期;


  t——未来第t年;


  i——折现率。


  根据收益法基本公式,在获取计算机软件著作权资产相关信息的基础上,根据该计算机软件著作权资产或者类似计算机软件著作权资产的历史实施情况及未来应用前景,结合计算机软件著作权资产实施或者拟实施企业经营状况,重点分析计算机软件著作权资产经济收益的可预测性,考虑收益法的适用性。


  第二十三条 采用收益法评估计算机软件著作权资产,应当根据计算机软件著作权资产对应作品的运营模式、经营状况和未来规划等估算评估对象的预期收益。确定计算机软件著作权资产预期收益的方法有增量收益法、节省许可费法(包含收益分成法等)和超额收益法等。确定预期收益时,应当区分并剔除与委托评估的计算机软件著作权资产无关业务产生的收益,并关注计算机软件著作权资产对应产品或者服务所属行业的市场规模、市场地位及相关企业的经营情况。


  第二十四条 执行计算机软件著作权资产评估业务,应当关注该作品演绎出新作品并产生衍生收益的可能性。当该作品在可预见的未来可能会演绎出新作品并产生衍生收益时,应当合理、恰当地考虑这种衍生收益对计算机软件著作权资产价值的影响。


  例如:著作权人拟以其名下计算机软件著作权资产作价出资,除常规利用方式外,为开拓其他市场,著作权人授权其他企业利用该软件中部分源程序开发新的软件(可能形成演绎作品),并约定了未来收益分配模式。此时,资产评估专业人员在考虑该软件价值时,需要关注未来演绎出新作品的可能性,以及该软件能从未来演绎作品收益中分得的衍生收益情况。


  第二十五条 当原创作品的演绎作品尚未形成时,应当了解其衍生收益的产生在评估基准日具有较大的不确定性,可以按或有资产评估衍生收益对应的计算机软件著作权资产价值。需要考虑因素包括未来事件发生的时间、概率及其可能带来的经济收益等。


  第二十六条 采用收益法评估计算机软件著作权资产,剩余经济寿命需要综合考虑法律保护期限、相关合同约定期限、开发完成日期、首次发表日期、计算机软件著作权资产的权利状况、相关软件产品竞争情况,以及技术或者产品更新周期等因素确定。


  第二十七条 采用收益法评估计算机软件著作权资产,应当合理确定折现率。折现率可以通过分析评估基准日的利率、投资回报率,以及计算机软件著作权实施过程中的技术、经营、市场、生命周期等因素确定。折现率可以采用风险累加法、回报率拆分法等方法确定。折现率口径应当与预期收益口径保持一致。


  第二十八条 采用市场法评估计算机软件著作权资产,基本操作如下:


  (一)收集类似计算机软件著作权资产交易案例的市场交易价格、交易时间及交易条件等近期交易信息;


  (二)选择具有比较基础的可比计算机软件著作权资产交易案例,通常不低于三个;


  (三)收集评估对象近期交易信息;


  (四)对可比交易案例和评估对象近期交易信息进行必要调整。


  第二十九条 对同一计算机软件著作权资产采用多种评估方法时,应当对所获得的各种测算结果进行分析比较,形成合理评估结论。


  第五章 披露要求


  第三十条 编制计算机软件著作权资产评估报告需要反映计算机软件著作权资产的特点,通常包括下列内容:


  (一)计算机软件开发者和计算机软件著作权人的基本情况;


  (二)评估对象的具体组成情况,包括计算机软件基本情况(如软件名称、开发完成日期、首次发表日期、权利范围、开发技术情况、使用情况等)、计算机软件的创作形式、涉及的演绎作品等情况;


  (三)评估对象包含的财产权利限制条件;


  (四)与计算机软件著作权有关的权利情况;


  (五)计算机软件著作权和与计算机软件著作权有关权利事项登记情况;


  (六)与计算机软件相关的其他无形资产的情况;


  (七)计算机软件产生收益的方式;


  (八)计算机软件著作权剩余法定保护期限以及剩余经济寿命;


  (九)对计算机软件著作权资产价值影响因素的分析过程;


  (十)计算机软件著作权资产许可、转让、诉讼以及质押等情况;


  (十一)其他必要信息。


  附件下载:


  1.软件产品分类(GB/T 36475-2018)


  2.构造性成本模型(COCOMO)简介


  3.“中国软件行业基准数据”历年报告查询网址


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。