桂财规[2023]5号 广西壮族自治区财政厅关于印发广西壮族自治区财政行政裁量权实施办法及行政裁量权基准的通知
发文时间:2023-10-31
文号:桂财规[2023]5号
时效性:全文有效
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各市、县财政局,本厅各处(室、局)、厅属各单位:


  为了规范我区财政部门行使行政裁量权行为,提高财政执法水平,保护公民、法人和其他组织的合法权益,我厅修订了《广西壮族自治区财政行政裁量权实施办法》及《财政行政裁量权基准》,现予以印发,请遵照执行。


  附件:


  1.广西壮族自治区财政行政裁量权实施办法


  2.财政行政许可裁量权基准


  3.财政行政处罚裁量权基准


  4.财政行政征收裁量权基准


  5.财政行政检查裁量权基准


广西壮族自治区财政厅


2023年10月31日


  附件1


广西壮族自治区财政行政裁量权实施办法


  第一条 为了规范我区财政部门行使行政裁量权行为,提高财政执法水平,保护公民、法人和其他组织的合法权益,依据《中华人民共和国行政许可法》《中华人民共和国行政处罚法》《国务院办公厅关于进一步规范行政裁量权基准制定和管理工作的意见》《财政部门行使行政处罚裁量权指导规范》《广西壮族自治区人民政府办公厅关于进一步规范行政裁量权基准制定和管理工作的实施意见》等有关规定,结合我区财政工作实际,制定本办法。


  第二条 本自治区各级财政部门行使行政裁量权,适用本办法。


  第三条 本办法所称行政裁量权,是指财政部门在实施行政行为过程中,依照法律、法规、规章规定的条件、程序、种类、幅度等,结合具体情形进行审查、判断并作出处理的权力。


  本办法所称行政裁量权基准,是指各级财政部门结合本地区本部门行政管理实际,按照裁量权涉及的不同事实和情节,对法律、法规、规章中的原则性规定或者具有一定弹性的执法权限、裁量幅度等内容进行细化量化,以特定形式向社会公布并施行的具体执法尺度和标准。


  第四条 各级财政部门在行使行政裁量权时,应当按照财政行政裁量权基准执行。


  第五条 财政行政裁量权类别事项结合各级人民政府统一公布的财政行政权力清单确定。


  行政裁量权基准中未列的行政行为,依照相关法律、法规、规章及规范性文件规定执行。


  第六条 自治区本级以及自治区、市、县财政部门均有权限的行政裁量权基准由财政厅负责实施相关业务的处室(以下简称业务处室)编制,并按照行政规范性文件管理要求,严格执行调研起草、征求意见、合法性审核、厅领导集体审议等程序。法规处(行政审批办公室)负责本办法的修订,并依据相关规定对业务处室编制的行政裁量权基准进行合法性审核和统一备案。


  法律、法规、规章变化时,业务处室应及时调整对应项目的裁量权基准并报法规处(行政审批办公室)备案。因法律、法规、规章变化,取消相应行政行为的,对应裁量权基准不再实施。


  仅由市县财政部门负责的行政裁量权,由市县财政部门参照本条第一款规定的程序制定行政裁量权基准。


  第七条 财政行政许可裁量权主要包括以下方面:


  (一)对有数量限制的行政许可,两个或两个以上申请人的申请均符合条件、标准,法律法规没有另行规定的,应当明确规定按照受理行政许可申请的先后顺序作出准予行政许可的决定;


  (二)对行政许可的申请材料没有明确规定的,可以对相关内容进行细化量化,但不得增加证明材料;


  (三)对行政许可申请的受理、办理,法律法规规章没有明确规定期限的,应当明确相对应的具体期限,但不得无故拖延办理、延期办理;


  (四)其他应予细化量化的行政许可裁量权。


  第八条 财政部门行使行政许可裁量权,应当遵循公开、公平、公正、便民的原则,在法律、法规和规章规定的幅度范围内合理进行。


  第九条 财政行政处罚裁量权主要包括以下方面:


  (一)对财政违法行为违法情节的认定;


  (二)对财政违法行为违法程度的认定;


  (三)对财政违法行为是否给予处罚;


  (四)对财政违法行为给予何种处罚;


  (五)对财政违法行为给予何种幅度的处罚。


  财政行政处罚裁量权基准应当包括违法行为、法定依据、裁量阶次、适用条件、具体标准和处罚权限等内容。


  第十条 财政部门行使行政处罚裁量权,应当遵循下列原则:


  (一)合法裁量。实施财政行政处罚应当在法律、法规和规章规定的种类、幅度范围内进行。财政部门行使行政处罚裁量权,不得与法律、法规和规章的规定相抵触。


  (二)合理裁量。财政行政处罚应当与当事人的过错程度、造成的社会危害程度相一致。案件处理应当公正对待当事人。财政行政处罚裁量权的行使应当合理、适当。


  (三)综合裁量。界定违法程度、适用裁量阶次、作出处罚决定应当综合考虑财政违法行为的事实、性质、情节、主客观因素,以及造成的社会危害程度等因素。


  第十一条 除法律、法规和规章另有规定外,行政处罚相关财政违法行为可以划分为轻微违法行为、一般违法行为和严重违法行为。


  确定财政违法行为的违法程度,应当考虑以下因素:


  (一)违法行为的事实;


  (二)违法行为的性质;


  (三)违法行为的情节;


  (四)违法行为的社会危害程度;


  (五)实施违法行为的主客观因素;


  (六)其他相关因素。


  第十二条 行政处罚裁量权基准应当划分裁量阶次,在一般情形的基础上,明确不予处罚、免于处罚、从轻处罚、减轻处罚、从重处罚的具体情形,有处罚幅度的,要明确情节轻微、情节较轻、情节较重、情节严重的具体情形。


  适用行政处罚裁量权基准,应当按照下列步骤进行:


  (一)根据违法行为的违法程度和基本情节,确定应选择的裁量阶次,对标确定相应的具体标准。


  原则上,轻微违法行为对应从轻处罚、减轻处罚或不予处罚,一般违法行为对应一般处罚,严重违法行为对应从重处罚。


  (二)原则上,违法行为符合某一裁量阶次适用条件之一的,即按照该档对应的具体标准进行处罚。


  违法行为符合不同裁量阶次适用条件的,应当适用较重裁量阶次所对应的具体标准进行处罚,并根据本条相关规定考虑从轻或者减轻情形(如适用)的影响。


  违法行为同时符合一般处罚裁量阶次或从重处罚裁量阶次所有适用条件的,按照该裁量阶次的具体标准顶格处罚。


  (三)具体标准中规定的处罚种类应当全部适用,不得选择适用。对可以处以或可以并处某类处罚的违法行为,若一般处罚裁量阶次或从重处罚裁量阶次符合适用条件三分之二以上情形的,则该裁量阶次对此类处罚的规定转化为应当处以或应当并处该类处罚。若一般处罚裁量阶次满足转化条件,而从重处罚裁量阶次不满足转化条件,则此类处罚至少应当处以一般处罚裁量阶次所规定处罚标准。


  (四)综合考虑违法行为辅助情节,确定裁量幅度。同一裁量阶次内裁量幅度的确定,遵循比例原则,按照相关指标占参照标准的百分比,在该裁量阶次裁量幅度范围内,确定最终裁量幅度。最终裁量幅度的计算结果,涉及金额的,以百元为单位向下取整;涉及时间的,以月为单位向下取整;涉及其他情形的,由财政部门在综合考虑可操作性、合理性的基础上,确定具体数值。


  参照标准指执法年度的前三个年度内,对同类违法行为按照该裁量阶次作出的最高处罚对应数据。原则上,相关指标按照以下顺序优先适用,违法所得数额、直接经济损失、涉案金额、符合适用条件数量、社会影响。财政部门可以根据实际工作需要,在涉案金额之后、符合适用条件数量之前增添合理指标。增添相关指标需正式发文,并按行政规范性文件管理规定履行相应程序。


  (五)如具有行政处罚裁量权基准规定的升档、降档处罚的情形,应适用并确定最终的行政处罚。原则上,违法行为既符合应当从轻或者减轻处罚裁量阶次适用条件,又符合可以或者应当从重处罚裁量阶次适用条件的,先按照一般处罚裁量阶次或从重处罚裁量阶次确定基本处罚裁量阶次。符合应当从重处罚情形的,确定为应当从重处罚裁量阶次,符合可以从重处罚情形的,确定为一般处罚裁量阶次或从重处罚裁量阶次。在基本处罚裁量阶次的基础上,有从轻处罚情形的,对基本处罚裁量阶次降一档适用(最低降为从轻处罚裁量阶次);有减轻处罚情形的,在法定行政处罚最低限度以下进行处罚。


  本条所称“原则上”,是指非特殊必要情形,均应执行。若因情况特殊、案情复杂,可能出现处罚明显不当、显失公平、畸轻畸重等特殊情形,确需突破此原则的,需经财政部门领导集体审议决定。


  第十三条 当事人有下列情形之一的,不予行政处罚或者可以不予行政处罚:


  (一)财政违法行为轻微并及时纠正,没有造成危害后果的,不予行政处罚。


  (二)初次违法且危害后果轻微并及时改正的,可以不予行政处罚。


  (三)当事人有证据足以证明没有主观过错的,不予行政处罚。法律、行政法规另有规定的,从其规定。


  (四)财政违法行为二年内未被发现的,不再给予行政处罚;涉及公民生命健康安全、金融安全且有危害后果的,上述期限延长至五年。法律另有规定的除外。


  (五)其他依法不予行政处罚的。


  前款第(四)项规定的期限,从违法行为发生之日起计算;违法行为有连续或者继续状态的,从行为终了之日起计算。


  对当事人的违法行为依法不予处罚的,财政部门应当对当事人进行教育。


  第十四条 当事人有下列情形之一的,应当从轻或者减轻行政处罚:


  (一)主动消除或者减轻违法行为危害后果的;


  (二)受他人胁迫或者诱骗实施违法行为的;


  (三)主动供述行政机关尚未掌握的违法行为的;


  (四)配合行政机关查处违法行为有立功表现的;


  (五)其他依法应当从轻或者减轻行政处罚的。


  前款所称从轻行政处罚,是指在法律、法规和规章规定的行政处罚种类和幅度范围内,对财政违法行为适用较轻的处罚种类或者较低的处罚幅度;减轻行政处罚,是指在法律、法规和规章规定的最轻行政处罚种类和最低幅度以下,对财政违法行为予以处罚。


  第十五条 当事人有下列情形之一的,可以作为界定从轻或者减轻行政处罚的因素:


  (一)主动向财政部门报告自身财政违法行为的;


  (二)在共同财政违法行为中起次要或者辅助作用的;


  (三)财政违法行为社会危害程度较小的;


  (四)积极配合财政部门查清案件事实的;


  (五)及时中止或者主动纠正财政违法行为的;


  (六)其他依法可以从轻或者减轻行政处罚的。


  第十六条 当事人有下列情形之一的,应当从重行政处罚:


  (一)伪造、变造、隐匿、故意销毁财政违法行为证据的;


  (二)拒绝、阻挠、妨碍财政执法,拒绝、拖延提供有关资料,拒绝陈述有关情况或者作虚假陈述的;


  (三)财政违法行为涉案数额或者违法所得数额较大的;


  (四)财政违法行为屡查屡犯的;


  (五)授意、指使、强令、胁迫、诱骗、教唆他人实施财政违法行为的;


  (六)对检举人、举报人、证人或者执法人员打击报复的;


  (七)截留、挪用、侵占军用、救灾、抢险、防汛、优抚、扶贫、移民、救济等资金和物资的;


  (八)在突发公共事件中实施财政违法行为的;


  (九)因拒不整改或整改不力,导致财政违法行为处于持续状态的;


  (十)财政违法行为构成犯罪但免于刑事处罚的;


  (十一)其他依法应当从重行政处罚的。


  前款所称从重行政处罚,是指在法律、法规和规章规定的行政处罚种类和幅度范围内,对财政违法行为适用较重的处罚种类或者较高的处罚幅度。


  第十七条 当事人有下列情形之一的,可以从重行政处罚:


  (一)明知违法,仍然实施财政违法行为的;


  (二)不听劝阻,继续实施财政违法行为的;


  (三)在共同财政违法行为中起主要作用的;


  (四)财政违法行为造成的社会影响恶劣的;


  (五)其他依法可以从重行政处罚的。


  第十八条 实施财政行政处罚,应坚持以下制度:


  (一)陈述、申辩制度。作出行政处罚决定前,应当充分听取当事人的陈述和申辩;当事人提出的事实、理由和证据成立的,应当予以采纳。


  (二)听证制度。作出行政处罚决定前,对属于法定应当听证的情形,应当告知当事人有要求听证的权利;当事人要求听证的,应当举行听证。


  (三)裁量说理制度。应当在案件审理或者行政处罚决定中,将作出行政处罚决定的理由和依据向当事人说明。


  (四)回避制度。财政执法人员与案件有利害关系,可能影响公平执法的,应当回避。


  第十九条 法律、法规、规章规定应当并处的行政处罚种类,不得选择一种适用;法律、法规、规章规定既可以单处也可以并处的行政处罚种类,应当根据案件具体情况,决定予以单处或者并处。


  第二十条 财政行政检查裁量权主要包括以下方面:


  (一)除有必要实施全覆盖和重点检查的检查对象之外,其他检查对象通过“双随机”方式确定;


  (二)检查方式应事先确定并在检查通知书中告知被检查对象;


  (三)除有必要实施定期检查的检查事项之外,对其他检查事项或对象应确定合理的检查周期;


  (四)其他应予细化量化的行政检查裁量权。


  第二十一条 财政行政征收裁量权主要包括以下方面:


  (一)征收数额存在一定幅度的,应当列出各种幅度适用的具体情形;


  (二)征收数额的计算方法可以选择的,应当列出各种征收数额计算方法适用的具体情形;


  (三)对减征、免征、缓征的条件只作原则性规定的,应当列出减征、免征、缓征的具体条件;


  (四)减征数额存在一定幅度的,应当列出各种幅度适用的具体情形;


  (五)其他应予细化量化的行政征收裁量权。


  第二十二条 财政部门行使行政征收裁量权,应当遵循征收法定、公平公开、尊重行政相对人财产权等原则。


  第二十三条 行政权力事项清单中存在行政裁量权的其他行政行为,应当按照行政行为类别和类型分别制定行政裁量基准,细化、量化行政裁量权。


  第二十四条 财政部门行使行政裁量权违法或者明显不当的,应当及时纠正,并依法依规追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的相应责任。


  第二十五条 国务院、财政部及自治区对行政裁量权另有规定的,从其规定。上级相关政策调整的,按新规定执行。


  第二十六条 市县财政部门可根据本办法,结合本地区实际,制定本单位的具体办法。


  第二十七条 如无特别说明,财政行政处罚裁量权基准裁量幅度相关内容所称“以上”不含本数,“以下”包含本数。


  第二十八条 本办法自印发之日起施行,《关于印发自治区财政厅行政处罚裁量权指导意见和行政处罚裁量权指导标准的通知》(桂财法[2012]11号)和《广西壮族自治区财政厅关于印发广西壮族自治区财政行政裁量权实施办法及行政裁量权基准的通知》(桂财规[2017]10号)同时废止。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。