清府办[2013]66号 清远市人民政府办公室关于印发清远市扶持小型微型企业发展工作方案的通知
发文时间:2013-6-26
文号:清府办[2013]66号
时效性:全文有效
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各县(市、区)人民政府,市政府各部门、各直属机构,中央、省驻清有关单位:

  《清远市扶持小型微型企业发展工作方案》已经市政府常务会议审议通过,现印发给你们,请遵照执行。执行中遇到的问题,请径向市经济和信息化局反映。

清远市人民政府办公室

2013年6月26日

清远市扶持小型微型企业发展工作方案

  为贯彻落实《广东省人民政府办公厅关于进一步支持小型微型企业健康发展的实施意见》(粤府办[2012]130号)精神,应对当前复杂的经济环境,加强财政支持、落实税收优惠、减轻企业负担、加大融资支持、优化行政服务,促进我市小型微型企业健康有序发展,现结合本市实际,制定本工作方案。

  一、加大对小型微型企业的财税支持力度

  1.市财政安排科技型中小企业技术创新专项资金230万元,用于支持科技型中小企业从事高新技术产品的研制、开发和服务等技术创新活动。(市财政局、市科技局负责)

  2.市财政安排节能专项资金150万元,用于扶持中小企业节能技术改造,支持循环经济、资源综合利用、清洁生产、宣传培训等相关项目。(市财政局、市发展改革局、市科技局负责)

  3.市财政安排2000万元设立“清远中科北江创业投资基金”作为政府引导资金,用于发挥创业投资引导资金的放大效应,支持我市小型微型企业发展。(市金融局、市财政局负责)

  4.支持小型微型企业参与政府采购。负有编制部门预算职能的各部门,要积极研究落实安排不低于年度政府采购项目预算总额18%的份额专门面向小型微型企业采购。在政府采购评审中,对小型微型企业产品要视不同行业情况给予6%—10%的价格扣除。鼓励大中型企业与小型微型企业组成联合体共同参与政府采购,小型微型企业占联合体份额达到30%以上的,可给予联合体2%—3%的价格扣除。同时,降低小型微型企业政府采购保证金和履约保证金缴纳比例,并加快货款审核支付进度。(市财政局会市有关单位负责)

  5.落实国家对涉企行政事业性收费减免缓征优惠政策,自2012年1月1日至2014年12月31日3年内对小型微型企业免征部分管理类、登记类和证照类行政事业性收费。从2013年1月1日起,我市堤围防护费的收费标准按省定的下限标准执行。严格执行收费公示制度,规范涉及行政许可和强制准入的经营服务性收费。做好收费公路专项清理工作,降低企业物流成本。继续清理取消各种不合理收费,减免小型微型企业教育费附加等收费。通过加强督促落实、强化政务公开和政企互动、改善管理服务等自我管理措施,尽量减少小型微型企业报税备案的资料以及简化备案程序,推广小型微型企业企业所得税优惠网上备案,加快办理速度。(市工商局、市国税局、市地税局、市财政局、市物价局负责)

  6.国家需要重点扶持的高新技术企业,减按15%的税率征收企业所得税。对研发、设计、创意等科技服务企业,经省有关部门认定为高新技术企业的,可按国家规定享受相应的高新技术企业优惠政策。(市国税局、市地税局、市财政局、市科技局、市发展改革局负责)

  7.创业投资企业采取股权投资方式投资于未上市的中小高新技术企业2年以上的(含2年),凡符合条件的,可按其对中小高新技术企业投资额的70%在股权持有满2年的当年抵扣该创业投资企业的应纳税所得额。当年不足抵扣的,可在以后纳税年度结转抵扣。(市国税局、市地税局、市财政局、市发展改革局负责)

  8.企业开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用可以在计算应纳税所得额时加计扣除,未形成无形资产计入当期损益的,在按照规定据实扣除的基础上,按照研究开发费用的50%加计扣除;形成无形资产的,按照无形资产成本的150%摊销。(市国税局、市地税局、市科技局、市财政局负责)

  9.在一个纳税年度内符合条件的居民企业技术转让所得不超过500万元的部分,免征企业所得税;超过500万元的部分,减半征收企业所得税。(市国税局、市地税局、市科技局、市财政局负责)

  10.对单位和个人(包括外商投资企业、外商投资设立的研究开发中心、外国企业和外籍个人)从事技术转让、技术开发业务和与之相关的技术咨询、技术服务业务取得的收入,免征增值税。企业的固定资产由于技术进步等原因,确需加速折旧的,可以缩短折旧年限或者采取加速折旧的方法。(市国税局、市地税局、市科技局、市财政局负责)

  11.支持小型微型企业开拓市场。加快出台扶持电子商务发展的政策性文件,鼓励小型微型企业创新营销和商业模式,运用电子商务、信用销售和信用保险,大力拓展经营领域。加大财政扶持力度,支持小型微型企业参加国内外展览展销活动。要充分发挥中小企业市场开拓资金、出口信用保险和出口信贷的引导作用,支持小型微型企业开拓国内外市场。(市经济和信息化局、市金融局、市财政局负责)

  12.落实加强对进出口公平交易工作领导,增强自主品牌意识,优化出口商品结构,加强机构建设和加快人才培养等措施,实现出口市场多元化,促进外贸出口持续发展。(市外经贸局负责)

  13.设立“专业镇建设专项资金”,支持省、市专业镇、各类生产力促进中心、高校、科研院所等科技服务机构,支持建设服务于中小微企业的生产力促进中心、技术创新服务平台、电子商务服务平台、企业融资服务平台等科技创新公共服务平台,全面提升专业镇服务中小微企业的能力,促进产业转型升级及经济发展壮大。(市科技局、市质监局、市财政局负责)

  14.按照省交通运输厅统一要求,从2012年1月1日至2014年12月31期间暂停收取全省所有IC卡道路运输证工本费。引导科技创新,配合省交通运输厅做好北江低碳运输船型课题研究,鼓励发展一批适合北江运输的1000吨级的经济、环保船型。(市交通运输局负责)

  15.免收我市小型微型企业原产地证签证费,继续执行出口农产品出入境检验检疫费减免政策,对出口活畜、活禽、水生动物全额免收出入境检验检疫费,对其他出口农产品减半收取出入境检验检疫费。自2013年1月1日起,对出入境检验检疫费进行简化、合并,将货物检验检疫费中的品质检验、动物临床检疫、植物现场检疫、动植物产品检疫、食品及食品加工设备卫生检疫、卫生检疫(不收费)合并为货物检验检疫费一项,取消累计收费。降低货物检验检疫费收费标准,货物检验检疫费由原来是分别按货物总值的1.5‰、1.2‰分别计收,降为按货物总值是0.8‰一次性收取。对于检验检疫类别含“N”的加工贸易出境货物,不再核查货物总值中进料加工、来料加工入境原料价值比例,一律按收费标准的70%计收货物检验检疫费。(清远出入境检验检疫局负责)

  16.自2013年1月1日起,取消向企业用工单位收取流动人员调配费。(市人力资源社会保障局负责)

  17.对列入《广东省优先发展产业目录》且用地集约的中小微工业企业项目,在确定出让底价时可按不低于所在土地等级相对应《全国工业用地出让最低价标准》的70%执行。(市国土资源局负责)

  18.从2012年1月1日起至2014年12月31日止对小型微型企业免征组织机构代码证书工本费。(市质监局负责)

  二、加大对小型微型企业融资支持力度

  19.鼓励支持金融机构对小型微型企业贷款。确保金融机构对小型微型企业贷款“两个不低于”--小型微型企业贷款增速不低于各项贷款平均增速、小型微型企业贷款新增额占各项贷款新增额的比重不低于上年同期水平。(清远银监分局、市金融局负责)

  20.完善小型微型企业融资风险补偿机制。适度扩大小微企业贷款风险补偿金、小微企业融资担保机构风险补偿资金规模,专门用于补偿金融机构和融资性担保机构为小型微型企业提供融资服务产生的部分损失。引导金融机构和融资性担保机构拓展金融产品,提高对小型微型企业服务水平。鼓励支持设立再担保机构,并享受担保风险补偿政策。(市金融局、清远银监分局负责)

  21.鼓励支持设立地方性准金融机构。加快推进小额贷款公司设立审批等相关工作,鼓励支持小额贷款公司开展业务,小额贷款公司对小型微型企业贷款,可比照金融机构对小型微型企业贷款享受有关优惠政策。(市金融局、清远银监分局负责)

  22.鼓励支持小型微型企业直接融资。对于小型微型企业发行企业债券、集合票据、集合债券予以贴息或奖励。对于小型微型企业以专利权、商标等质押贷款并符合条件的,予以贴息等方式支持。支持小型微型企业上市融资,对进入培训辅导期的拟上市小型微型企业给予财政补贴,对成功上市的给予一次性扶持资金。(市金融局、清远银监分局负责)

  23.各金融机构应采取提高思想认识,有效服务小型微型企业;优化网点布局,扩大金融服务覆盖面;创新服务产品,满足小微企业合理融资需求;明确信贷投向,找准小微企业信贷市场切入点;科学合理定价,不断提高贷款审批效率;强化风险防控,建立专门的风控体系和信贷管理队伍等措施,积极服务小型微型企业的融资需求。(清远银监分局、市金融局负责)

  24.大力拓宽小微型企业的融资渠道,缓解小微企业融资难问题。

  (1)稳步开展各类非信贷融资业务,引导金融资源更多流入实体经济。鼓励银行、小额贷款公司、融资性担保公司、风险投资公司、典当行等各方加强合作,探索建立资源集成、优势互补、风险共担的多元化投融资机制,满足中小微型企业多元化融资需求。(2)鼓励各银行业金融机构出台更多适合小型微型企业的融资产品,优先支持符合条件的商业银行发行专项用于小型微型企业贷款的金融债。探索发行小型微型企业集合票据、集合债券、集合信托和短期融资券等,鼓励通过企业产权交易(股权交易)直接融资,探索引进股权投资、风险投资等,不断拓宽小型微型企业融资渠道。(市金融局、清远银监分局负责)

  25.积极引进金融机构,完善金融服务体系。

  (1)继续引进各类银行业金融机构,加快形成多层次的银行服务体系和多元化适度竞争的发展格局。支持各地银行业金融机构建立中小微企业融资服务中心等中小微企业融资服务和管理机构,为中小微企业提供“一站式”融资服务。(2)积极发展地方性融资机构,加强对小型微型企业的融资担保服务。积极向上争取指标,大力拓展小额贷款公司融资业务,鼓励支持担保机构做强做大。(3)积极引进和设立产业投资基金,撬动更多金融资源支持小型微型企业做大做强。(4)充分发挥现有资源,促进当地尽快成立企业融资服务中介机构,通过中介机构的专业融资服务活动,解决银企信息不对称和小微企业融资难问题。(市金融局、清远银监分局负责)

  26.发挥市信用担保基金的作用、利用其分险增信功能,进一步推动银担合作。制定市信用担保基金贴保办法,鼓励金融机构、融资担保机构为小型微型企业提供优惠贷款利率和担保费率等优惠政策,加大对小型微型企业的融资担保力度。(市金融局、清远银监分局负责)

  27.严格执行“三个办法、一个指引”贷款新规,严防贷款资金被挪用或外流,确保信贷资金真正用于实体经济。加强对利率定价和服务收费行为的管理,提高收费透明度,对小微企业贷款利率原则上不上浮或少上浮。(市金融局、清远银监分局负责)

  28.建立支持小微企业融资的协调合作机制,定期通报小微企业融资情况,研究政策措施,协调解决小微企业融资难问题。建立地方政府、小微企业和金融机构的信息沟通机制,积极推进政银企合作。(市金融局、清远银监分局负责)

  29.制定信贷政策导向效果制度,引导金融机构加大对小微企业的信贷投入。进一步建立健全清远市信贷政策导向效果评估报告制度,明确把支持小微企业作为主要考核内容之一,引导金融机构加大对小微企业的支持力度。(市金融局、清远银监分局负责)

  三、加大对小型微型企业创业创新支持力度

  30.实施小型微型企业成长工程。根据企业的销售收入、利润增长和信用等级等,每年在符合国家、省、市产业导向的领域确定一批成长型小型微型企业,优先予以支持。(市经济和信息化局负责)

  31.支持创新创业型小型微型企业发展,鼓励科技人员利用科技成果创办小型微型企业,促进科技成果转化。围绕新材料、生物医药、农业、陶瓷、再生金属等重点产业,支持小微企业技术进步和技术改造,重点支持小型微型企业开发和应用新技术、新工艺、新材料、新装备,促进节能减排,改善安全生产与经营条件。(市科技局、市发展改革局负责)

  32.加大对小型微型企业技术改造项目支持,对小型微型企业技术改造专项,按项目固定资产投资额的10%予以补助。优先支持小型微型技术改造中央投资项目、新能源汽车高端装备制造新材料等战略性新兴产业专项中央投资项目、技术改造(技术创新成果转化应用)中央投资项目的申报。对列入省500家重点创新帮扶高成长性的民营小型微型企业,争取享受与省重点项目和现代产业500强同等优惠政策。(市经济和信息化局、市科技局、市发展改革局负责)

  33.加大对小型微型企业节能减排项目支持。对节能项目及新能源、清洁能源应用项目按投资总额给予一定比例的财政补助。(市发展改革局、市科技局负责)

  34.引导企业加大产学研合作,支持小微型企业与高校、科研院所共建研发平台,引进优质科研团队、先进技术和创新成果,提升小型微型企业创新能力。落实企业产品质量主体责任,加强质量诚信体系建设,健全产品质量追溯制度,加大对侵犯知识产权和制假售价的打击力度,以构建知识产权保护长效机制来保护和引导小型微型企业的自主品牌建设。(市科技局、市质监局、市工商局负责)

  35.进一步为企业提供优质技术扶持,对小型微型企业在市质量技术监督局所在科研实验类的收费及委托检验收费在不违反规定前提下按最低标准收费。(市质监局负责)

  四、完善小型微型企业公共服务体系

  36.完善中小微企业公共服务平台,提高信息化服务水平,在政策咨询、创业创新、知识产权、投资融资、管理诊断、检验检测、人才培训、市场开拓、财务指导、信息服务等方面提供更加优质服务。(市人力资源社会保障局、市科技局、市经济和信息化局负责)

  37.扶持中小企业创新产业化基地、小企业创业基地等平台建设,切实提升中小微企业综合服务水平,积极引导支持高新区和有条件的产业园区、专业镇建设科技企业孵化器,为初创期企业开展创业培训、辅导、咨询,提供研发、试制、经营的场地和共享设施。(市经济和信息化局负责)

  38.扶持发展小微企业孵化器降低创业风险和创业成本,提高企业的成活率和成长性。倡导孵化器投资主体多元化、运作市场化、发展专业化。设立“清远科技企业孵化器建设扶持资金”(以下简称扶持资金),从孵化器建设、在孵企业租用办公场地、毕业企业科研等方面给予扶持。(市科技局、市发展改革局负责)

  39.加强小型微型企业的人力资源支撑。落实《清远市中长期人才发展规划纲要(2012-2020年)》、《中共清远市委、清远市人民政府关于进一步加强人才队伍建设的意见》和《中共清远市委、清远市人民政府关于引进培养紧缺适用人才的若干规定》。(市人力资源社会保障局、市经济和信息化局负责)

  40.通过在全市范围内开展中小企业服务机构信息采集工作,整合全市中小企业服务资源,掌握中小企业综合服务和专业服务机构情况,收集、编制小型微型企业服务机构信息名录,整合全市中小企业综合服务机构和专业服务机构资源,在重点服务领域成立专家指导委员会,有针对性提供小微企业服务。(市经济和信息化局负责)

  41.推进专业镇和产业集聚区中小微企业服务平台,培育和打造一批信誉好、实力强的品牌服务机构,推荐申报国家和省中小企业综合服务和专业(技术)服务示范平台,发挥示范带动作用。引导服务机构深入产业集群、工业园区、创业基地进行实效性服务。(市经济和信息化局负责)

  42.开展服务机构创先争优活动。开展全市中小企业服务机构先进单位评选表彰活动。推进市、县共建中小企业服务体系工作,鼓励优秀中小企业服务机构开展综合服务,总结推广行之有效的服务经验。(市经济和信息化局负责)

  五、加强组织领导

  43.各地各部门要进一步加强组织领导,建立健全责任机制,确保国家和地方各项扶持小微企业发展的政策措施落到实处。市政府每年开展专项督察,对执行政策不力、落实政策不到位的地区和部门给予通报批评,并视情况追究领导责任。[各县(市、区)人民政府、市监察局、市经济和信息化局及各有关职能部门负责]

  44.新闻媒体要大力宣传扶持中小微企业的政策措施,以及各地各部门贯彻落实政策措施的好经验、好做法,营造落实政策措施的良好氛围,增强小型微型企业发展信心。(市文化广电新闻出版局、市经济和信息化局负责)

  六、其他有关问题

  45.本通知所列扶持政策措施,国家、省和市有规定实施年限的,按国家、省和市规定执行。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。