金规[2023]11号 国家金融监督管理总局关于印发《信托公司监管评级与分级分类监管暂行办法》的通知
发文时间:2023-11-7
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国家金融监督管理总局关于印发《信托公司监管评级与分级分类监管暂行办法》的通知

金规[2023]11号        2023-11-7

各监管局,信托保障基金公司、信托登记公司、信托业协会:

  现将《信托公司监管评级与分级分类监管暂行办法》印发给你们,请遵照执行。

国家金融监督管理总局

2023年11月7日

  (此件发至各监管分局)

信托公司监管评级与分级分类监管暂行办法

  第一章 总则

  第一条 为全面评估信托公司的经营稳健情况与系统性影响,有效实施分类监管,促进信托公司持续、健康运行和差异化发展,根据《中华人民共和国银行业监督管理法》、《中华人民共和国信托法》、《信托公司管理办法》(中国银行业监督管理委员会令2007年第2号)等法律法规,制定本办法。

  第二条 本办法适用于在中华人民共和国境内依法设立的信托公司,开业时间不足一个会计年度和已进入破产程序的信托公司不参与监管评级。

  第三条 信托公司监管评级是指金融监管总局及其派出机构结合日常监管掌握的情况以及其他相关信息,按照本办法对信托公司的管理状况和整体风险作出评价判断的监管工作。

  信托公司系统性影响评估是指金融监管总局结合日常监管掌握的相关信息,按照本办法就单家信托公司经营状况对金融体系整体稳健性和服务实体经济能力的影响程度作出判断的监管工作。

  信托公司监管评级和系统性影响评估结果是实施分类监管的基础。

  金融监管总局及其派出机构以下统称监管机构。

  第四条 分类监管是指监管机构根据信托公司年度监管评级结果及系统性影响评估结果,对不同级别和具有系统性影响的信托公司在市场准入、经营范围、监管标准、监管强度、监管资源配置以及采取特定监管措施等方面实施区别对待的监管政策。

  第五条 信托公司的监管评级和系统性影响评估工作由监管机构按照依法合规、客观公正、全面审慎的原则组织实施。

  第二章 监管评级要素与评级方法

  第六条 信托公司监管评级包括公司治理、资本要求、风险管理、行为管理、业务转型等五个模块。各模块内设置若干评级要素,由定性要素和定量指标组成。

  信托公司监管评级方法主要包含以下内容:

  (一)评级模块权重设置。评级满分为100分,各评级模块的分值权重如下:公司治理(20%),资本要求(20%),风险管理(20%),行为管理(30%),业务转型(10%)。

  (二)评级要素得分。对各评级要素设定分值,其中对定性要素设定评价要点和评分原则,对定量指标明确指标值要求。评级要素得分由监管评级人员根据公司实际情况,对照评价要点、评分原则及指标值要求,结合专业判断确定。

  (三)评级模块得分。评级模块得分为各评级要素得分加总。

  (四)评级得分。评级得分由各评级模块得分按照模块权重加权汇总后获得。

  (五)等级确定。根据评级得分确定信托公司监管评级的初步级别。在此基础上,结合监管评级调整因素形成监管评级结果。

  第七条 信托公司在评价期内存在下列情形之一的,监管机构可调增其初评得分:

  (一)持续正常经营的公司,公司注册资本增加10%(含)以上;

  (二)协助监管机构对其他金融机构进行风险处置;

  (三)监管机构认可的其他情形。

  第八条 信托公司在评价期内存在下列情形的,监管机构应下调其初评结果。

  (一)存在下列情形之一的,初评结果下调一个级别:

  1.多次或大量开展为其他金融机构提供监管套利的通道业务;

  2.多次向不合格投资者销售信托产品;

  3.向信托产品投资者大量出具兜底承诺函;

  4.新开展非标资金池业务;

  5.违反资管新规要求对信托产品进行刚性兑付;

  6.违规从事未经批准的业务。

  (二)存在下列情形之一的,初评结果下调两个级别:

  1.故意向监管机构隐瞒重大事项或问题,造成严重后果;

  2.多次或大量开展违规关联交易,导致公司资产被占用,或严重损害投资者合法权益;

  3.发生重大涉刑案件,引发重大业务风险或不良社会影响。对自查发现的涉刑案件,公司主动消除或减轻危害后果的,可只下调一个级别。

  (三)出现下列重大负面因素之一,导致公司出现重大经营风险的,监管评级结果不得高于5级:党的建设严重弱化,公司治理存在严重缺陷,财务造假、数据造假问题严重等。

  (四)监管机构认定的其他应下调监管评级级别的情形,视情节严重程度决定下调幅度。

  第九条 信托公司的监管评级结果分为1—6级,数值越大反映机构风险越大,需要越高程度的监管关注。其中,监管评级最终得分在90分(含)以上为1级,80分(含)—90分为2级;70分(含)—80分为3级,60分(含)—70分为4级;40分(含)—60分为5级;40分以下为6级。监管评级结果3级(含)以上为良好。

  第十条 金融监管总局每年可根据行业监管要点、信托公司的经营情况和风险特征,适当调整评级要素、评价要点和评分原则,并于每年监管评级工作开展前明确。

  第三章 监管评级组织实施

  第十一条 信托公司的监管评级周期为一年,评价期间为上一年1月1日至12月31日。上年度评级全部工作原则上应于每年4月底前完成。

  第十二条 信托公司监管评级由金融监管总局信托监管部门牵头组织,相关部门协助,各派出机构具体实施。按照派出机构初评、金融监管总局复核、监管评级结果反馈、档案归集的程序进行。

  第十三条 金融监管总局有序推动信托公司监管评级工作线上化,进行评级流程跟踪和管理,增强信托公司监管评级工作的规范性和准确性。

  第十四条 信托公司应按照本办法如实向金融监管总局派出机构提供相关数据和信息,反映自身情况、存在的问题以及被采取的监管措施,并于每年3月1日前上报金融监管总局派出机构。金融监管总局派出机构发现数据和信息失真时,应及时与信托公司核实,并采用修正后的数据和信息进行监管评级。

  金融监管总局派出机构应持续、全面、深入收集监管评级所需的各类信息,包括但不限于:非现场监管信息、现场检查报告、监管专项报告,公司有关制度办法、内外部审计报告、年度经营计划等经营管理文件,信访和违法举报信息及其他重要内外部信息等。

  第十五条 监管评级初评由金融监管总局派出机构的机构监管部门牵头实施,初评过程中应充分征求现场检查、信息科技、消费者权益保护等相关监管部门意见。金融监管总局派出机构应综合分析信托公司相关信息,按照本办法规定的评级方法和标准,开展监管评级初评,形成初评结果。

  初评结果由金融监管总局派出机构于每年3月31日前向金融监管总局报送。

  初评对每一项评级要素的评价应分析深入、理由充分、判断合理,准确反映信托公司的实际状况,必要时可以通过现场走访、监管会谈等方式就有关问题进行核查。

  第十六条 金融监管总局对监管评级初评结果进行复核,确定信托公司监管评级最终结果,并将最终结果反馈金融监管总局派出机构。

  第十七条 金融监管总局派出机构应将信托公司的最终评级结果以及存在的主要风险和问题,通过监管会谈、非现场监管意见书、监管通报等方式通报给信托公司,并提出监管意见和整改要求。

  金融监管总局派出机构应加强对信托公司单个模块评级得分情况的持续关注,对于单个模块得分低于该模块满分60%或连续两年得分下降明显的,应视情况督促信托公司制定改善该模块的整改计划,并依法采取相应监管措施和行动。

  第十八条 年度监管评级工作结束后,信托公司因公司治理和股权管理出现重大变化、发生重大突发事件或重大涉刑案件、出现流动性危机、发生对监管评级产生实质性影响的其他重大事件等,导致管理状况或风险发生重大变化的,金融监管总局派出机构可申请对监管评级结果进行动态调整。

  监管评级动态调整应履行初评、复核、结果反馈和资料存档等程序。

  第十九条 评级工作全部结束后,监管机构应做好评级信息、评级工作底稿、评级结果、评级结果反馈等相关文件、材料的存档工作。

  第二十条 信托公司的监管评级结果应作为综合衡量信托公司经营状况、管理能力和风险水平的重要依据。

  监管评级结果为1级,表示信托公司经营管理各方面较为健全,出现的问题较为轻微,且能够通过改善日常经营管理来解决,具有较强的风险抵御能力。

  监管评级结果为2级,表示信托公司经营管理各方面基本健全,风险抵御能力良好,存在一些需要在日常经营管理中予以纠正的问题,需引起公司和监管机构的关注。

  监管评级结果为3级,表示信托公司经营管理存在一些明显问题,虽基本能够抵御经营环境变化带来的风险挑战,但存在的问题若未能及时纠正,则可能导致经营困难及风险状况劣化,应给予重点关注并采取必要的监管措施。

  监管评级结果为4级,表示信托公司经营管理存在较多或较为严重的问题,且未得到有效处理或解决,很可能影响其持续经营能力,需要监管高度关注,立即采取纠正措施。

  监管评级结果为5级,表示信托公司经营管理存在非常严重的问题,风险较高,很可能陷入经营困境,需要加强盯防式监管或贴身监管。监管机构可根据需要,依法对信托公司划拨资金、处置资产、调配人员、使用印章、订立以及履行合同等经营管理活动进行管控。同时,督促公司及股东立即采取自救措施,通过市场化重组、破产重整等措施进行风险处置,以避免经营失败。

  监管评级结果为6级,表示信托公司经营管理混乱,风险很高,已经超出机构自身及其股东的自救能力范围,可能或已经发生信用危机,个别机构已丧失持续经营能力,必要时需进行提级监管或行政接管,以避免对金融稳定产生不利影响。被金融监管总局认定为高风险机构的信托公司,无需参与初评,评级结果直接定为6级。

  第二十一条 金融监管总局对年度监管评级工作开展情况和评级结果进行分析,并结合实际情况,适时对监管评级工作及效果进行后评价,总结经验和教训,持续改进完善信托公司监管评级体系。

  第二十二条 中国信托业保障基金有限责任公司、中国信托登记有限责任公司、中国信托业协会应积极配合监管机构,为监管评级工作提供支持。

  第四章 系统性影响评估

  第二十三条 信托公司系统性影响评估要素包括公司受托管理的各类信托资产规模,资产管理类信托自然人投资者人数、金融机构投资者数量及相关信托资产规模,同业负债余额等。

  第二十四条 金融监管总局牵头开展信托公司系统性影响评估,派出机构负责数值报送、结果运用等工作。金融监管总局选定上一年度末全部信托业务实收信托规模最大的30家信托公司作为参评机构,并按照以下方法对参评机构的行业影响力进行评估:

  (一)评估要素及权重设置。各评估要素及权重分配如下:资产管理类信托资产规模(25%)、资产服务类信托资产规模(10%)、公益慈善类信托资产规模(5%)、资产管理类信托自然人投资者人数(25%)、资产管理类信托金融机构投资者数量(15%)及金融机构认购的信托资产规模(15%)、同业负债余额(5%)。金融监管总局可根据行业风险特征和业务复杂程度,每年适当调整评估要素和各要素具体权重。

  (二)评估要素得分。对参评机构单一评估要素按数值大小排序后分段给分。

  (三)评估总分。评估总分由各评估要素得分加权汇总后获得。

  (四)评估结果。评估总分在85分以上(含)的为具有系统性影响的信托公司。

  第二十五条 金融监管总局派出机构应在向金融监管总局报送监管评级初评结果的同时,报送辖内信托公司系统性影响各评估要素数值。

  第二十六条 金融监管总局应及时将信托公司系统性影响评估结果反馈相关派出机构。

  第五章 分类监管

  第二十七条 监管评级结果和系统性影响评估结果是监管机构确定监管标准和监管强度、配置监管资源、开展市场准入、采取差异化监管措施的重要依据。

  金融监管总局派出机构应根据信托公司的监管评级结果,深入分析公司风险状况及其成因,并结合单个模块评估结果和系统性影响评估结果,调整每家信托公司的监管计划,确定非现场监管重点以及现场检查的频率、内容和范围,相应调整监管标准和准入要求,并督促信托公司对发现问题及时整改。

  第二十八条 监管机构应依据信托公司的监管评级结果,从1—6级,逐步加强非现场监管强度,相应扩大现场检查的频率和范围。对具有系统性影响的信托公司,应进一步强化监管,提高审慎监管标准,加大行为监管力度。

  第二十九条 监管机构可根据监管评级结果反映出的信托公司经营情况和风险状况,依法对其业务范围和展业地等增加限制性条件。对于监管评级良好,且具有系统性影响的信托公司,可优先试点创新类业务。

  金融监管总局可以根据行业发展情况和风险监管要求对分级分类监管条件进行适当调整。

  第三十条 信托公司因监管评级结果下降不再满足本办法第二十九条规定开展相应业务的条件时,可设置一年考察期,下一年度监管评级结果仍不能恢复的,信托公司原则上应按照第二十九条规定落实相关要求,确需个案处理的,信托公司应报属地监管机构同意。

  第三十一条 监管评级良好的信托公司应积极承担引领行业转型发展和帮助行业化解风险的社会责任,监管机构在对已出现风险的信托公司进行处置时,可指定监管评级良好的信托公司担任托管机构或承担相应职责。

  第三十二条 信托公司缴纳机构监管费和业务监管费时,监管评级结果1—4级分别对应监管费计算中风险调整系数的一至四级,监管评级结果5级与6级对应监管费计算中风险调整系数的五级。信托业保障基金筹集时,不同监管评级结果的信托公司执行差异化标准。

  第三十三条 信托公司监管评级和系统性影响评估结果原则上仅供监管机构内部使用,不得对外公布。必要时,监管机构可以采取适当方式向有关政府或金融管理部门通报,但应要求其不得向第三方披露。信托公司应对监管评级结果和系统性影响评估结果严格保密,不得用于广告、宣传、营销等商业目的。

  第六章 附则

  第三十四条 本办法由金融监管总局负责解释。

  第三十五条 本办法自印发之日起施行。《信托公司监管评级办法》(银监办发〔2016〕187号)同时废止。

国家金融监督管理总局就《信托公司监管评级与分级分类监管暂行办法》答记者问

  为优化信托公司监管评级体系,加强信托公司差异化监管,国家金融监督管理总局近日印发《信托公司监管评级与分级分类监管暂行办法》(以下简称《办法》),有关部门负责人就相关问题回答了记者提问。

  一、《办法》制定的背景是什么?

  近年来,《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》《信托公司股权管理暂行办法》和《关于规范信托公司信托业务分类的通知》等重要法规文件相继出台,信托行业新的监管标准和导向亟需补充进监管评级标准中。同时,随着信托行业改革转型的深入推进,监管部门持续强化审慎监管和行为监管,监管评级办法也应对此相应进行调整。总体来看,制定更为完备的信托公司监管评级规则,充分反映当前信托公司经营特点、风险特征和监管重点,强化监管评级结果运用,引导信托公司立足受托人定位,进一步加强风险管理和行为管理,是十分必要的。

  二、《办法》的主要内容是什么?

  《办法》共六章三十五条,包括总则、监管评级要素与评级方法、监管评级组织实施、系统性影响评估、分类监管和附则,从总体上对信托公司分级分类监管工作进行规范。一是明确监管评级要素与方法。《办法》设置公司治理、资本要求、风险管理、行为管理和业务转型五大评级模块,分别赋予权重20%、20%、20%、30%和10%,并设定对评级调升和调降的若干调整因素。二是明确评级组织实施流程。信托公司监管评级分为信息报送与收集、初评、复核、结果反馈与分析、动态调整、后评价等环节。评级结果分为6个级别,级别越高表明机构风险越大,越需要监管关注。三是明确系统性影响评估要素与方法。以信托业务规模、信托投资者情况及同业负债余额等指标作为评估要素,赋予不同权重,筛选出系统性影响较高的信托公司。四是明确分类监管原则与措施。从监管评级1级至6级,逐步提高信托公司非现场监管强度和现场检查频率,对具有系统性影响的信托公司,相较于同级别的其他公司进一步提高监管强度。

  三、相较于现行信托公司监管评级规则,《办法》在哪些方面进行了完善?

  一是全面调整评级框架和要素设置。将评级框架优化为公司治理、资本要求、风险管理、行为管理和业务转型五个模块,通过不同权重和分值的设置,突出重点模块及重点指标,综合定量指标与定性要素进行评分。二是突出投资者权益保护和行为监管。强调卖者尽责,引导信托公司立足受托人定位,将“受益人合法利益最大化”的经营理念贯穿于公司治理、风险管理、行为管理、业务转型等各个环节。强调失责赔付,要求信托公司综合评估其受托履职行为,针对其失职情况及时足额计提预计负债。三是促进提升服务能力和转型发展。督促引导信托公司服务国家重大发展战略和国民经济薄弱环节,鼓励信托公司大力开展资产服务信托、公益、慈善信托等本源业务,规范发展资产管理类业务,持续压降待整改业务。

  四、信托公司系统性影响评估的方法和意义是什么?

  在常规按监管评级结果对信托公司进行分类的基础上,借鉴系统重要性金融机构评价方法,结合信托业务风险特征,建立信托公司系统性影响评估机制。选定上一年度末全部信托业务实收信托规模最大的30家信托公司作为参评机构,以三类信托业务规模、资产管理类信托投资者情况及同业负债余额等指标作为评估要素,对30家信托公司进行评估打分,从中选出具有系统性影响的公司,采取差异化分类监管措施,进一步强化监管,促使其稳健经营,有效降低其经营失败可能性和负外部性,积极维护金融稳定。

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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。