青财综字[2023]1163号 青海省财政厅关于进一步加强全省财政票据管理的通知
发文时间:2023-8-24
文号:青财综字[2023]1163号
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青海省财政厅关于进一步加强全省财政票据管理的通知

青财综字[2023]1163号     2023-8-24

各市(州)财政局,省直各部门(单位):

  根据《财政部关于修改<财政票据管理办法>的决定》(财政部令第104号)等规定,为进一步规范财政票据行为,加强政府非税收入征收管理和单位财务监督,结合工作实际,现就加强我省财政票据管理有关工作提出如下要求,请遵照执行。

  一、明确财政票据管理职责,规范财政票据管理

  财政部门是财政票据的主管部门。省财政厅负责制定全省财政票据管理政策,承担全省财政票据的监(印)制,以及省本级财政票据的发放、核销、销毁、监督检查等工作,并对全省财政票据管理工作进行指导。市(州)财政部门负责本级及所辖县(区)用票计划的上报,票据的申领、发放、使用和监督管理,以及本级财政票据的核销、销毁等工作。县(区)级财政部门负责对本级及所辖乡(镇)用票计划的上报,票据的申领、发放、使用和监督管理,以及本级财政票据的核销、销毁等工作。

  各级财政部门应对本级财政部门存放管理的库存票据进行归类整理和登记造册,对于不再使用的、符合销毁条件的票据及存根进行登记销毁,能够继续使用的票据登记造册后与后期新入库的财政票据一并进行台账式管理,认真填写《青海省财政票据库存统计表》(附件2)。

  各级财政部门应按要求设置财政票据经办岗和管理岗,实行财政票据双岗位管理制,其中:经办岗主要负责票据申领材料的初审,票据的发放、核销等工作,管理岗主要负责复核工作,坚持重大事项向分管领导汇报制度。财政票据使用部门(单位)的财务部门是本部门(单位)内部票据管理的职能部门,负责本部门(单位)票据管理使用和风险防控管理,应当指定专人按照规定申领、使用、存储和归档管理财政票据。

  二、紧盯关键环节,加强财政票据全流程管理

  (一)用票计划的上报

  省财政厅负责按照财政部制定的全国统一式样、编码规则和电子票据数据标准监(印)制全省财政票据。财政票据实行用票计划控制制度,用票计划的申报实行分级编制、逐级汇总、电子上报的方式。区分财政票据的两种形式,财政电子票据通过系统、纸质票据通过电子表格分别编制用票计划,按照财政管理体制报送上一级财政部门。

  财政部门应当根据本地区财政电子票据和纸质票据用票需求,分别编制用票计划,按照财政管理体制报送上一级财政部门。各级行政事业单位的用票计划按照财务隶属关系报送同级财政部门。各级部门垂直管理机构、双重管理并以部门管理为主的机构、派驻机构的用票计划,由其主管部门汇总编制,报送同级财政部门。各级财政部门结合当年票据使用情况,及时汇总编制本地区下年度用票计划,于每年12月10日之前申报下一年度财政票据用票计划。年度内,于每季度末10日前申报下一季度财政票据用票计划(附件3)。自本通知下发之日起,原则上省财政厅每季度只接受一次纸质票据印制计划并统一安排票据监(印)制。各地区应按照规定及时统计上报,以免影响正常工作的开展。

  电子票据用票计划经省财政厅审批后作为分配电子票据号段的依据,纸质票据用票计划经省财政厅审批后作为纸质票据监(印)制和发放的依据。用票计划执行中因政策变化、机构变动、业务量增减变化等情况需要调整计划的,按照用票计划申报方式报省财政厅审批后办理。未经批准,不得擅自调整用票计划。

  (二)票据的领用

  财政票据实行凭证领用、分次限量、核旧领新制度。领用财政票据,按照财务隶属关系向同级财政部门申请。市(州)财政部门根据本地区用票需求,结合财政电子票据管理改革工作进展,汇总本地区用票需求向省级财政部门申领,县(区)级财政部门根据本地区用票需求向市(州)财政部门申领。

  首次申领财政票据的部门(单位),由申领部门(单位)按要求填写并提供《青海省财政票据领用证申请表》(附件4)和可核验资质资料,并对提供信息的真实性承担法律责任。受理申请的财政部门应当对申请单位提交的材料进行审核,由票据经办岗位负责初审,票据管理岗位进行复审,必要时向分管领导报告,待审核同意后,发放《财政票据领用证》和票据。一次性申领票据数量较大时,受理申请的财政部门审核通过后,应向票据申领部门(单位)出具《青海省财政票据领用通知单》(附件5),由申领部门凭通知单领用相应票据。

  再次领用财政票据,应当出示《财政票据领用证》,提供前次票据使用及收入缴入国库情况,受理申请的财政部门审核通过后,发放财政票据。领用未列入《财政票据领用证》内的票据,应当向原核发领用证的财政部门提出申请,并依照相关规定提交相应材料。受理申请的财政部门审核后,应当在《财政票据领用证》上补充新增票据相关信息,并发放票据。

  财政票据一次领用的数量一般不超过本单位六个月的使用量。财政部门应根据用票部门(单位)实际用票量核发票据,不得超量发放票据,以免造成票据的积压和核销不及时等问题。

  (三)票据的使用与保管

  纸质票据应当按照规定填写,做到字迹清楚、内容完整真实、印章齐全、各联次内容和金额一致。填写财政票据应当统一使用中文。填写错误的,应当另行填写。因填写错误等原因而作废的纸质票据,应当加盖作废戳记或者注明“作废”字样,并完整保存各联次,不得擅自销毁。财政票据使用部门(单位)开具电子票据,应当确保电子票据及其元数据自形成起完整无缺、来源可靠,未被非法更改,传输过程中发生的形式变化不得影响财政电子票据内容的真实、完整。票据使用单位和付款单位应当准确、完整、有效接收和读取财政电子票据,并按照会计信息化和会计档案等有关管理要求归档入账。

  纸质票据使用完毕,使用部门(单位)应当按照要求填写相关资料,按顺序清理纸质票据存根、装订成册、妥善保管。财政票据或者《财政票据领用证》灭失的,财政票据使用部门(单位)应当查明原因及时以书面形式报告原核发票据的财政部门,并自发现之日起3日内登报声明作废。财政票据使用部门(单位)不得转让、出借、代开、买卖、擅自销毁、涂改财政票据;不得串用财政票据,不得将财政票据与其他票据互相替代。省财政厅监(印)制的财政票据应当在本省行政区域内发放使用,但派驻外地的单位在派驻地使用的情形除外。财政票据应当按照规定使用,不按规定使用的,付款单位和个人有权拒付款项,财务部门不得报销。

  各级财政部门、财政票据使用部门(单位)应当设置财政票据专用仓库或者专柜,指定专人负责管理财政票据,建立票据使用登记制度,设置票据管理台账,确保财政票据安全。电子票据管理台账由系统自动生成。纸质票据管理台账应当按时、逐笔、序时登记,于每月底盘点后结转发生额和库存余额,做到日清月结、账账相符、账实相符。

  (四)票据的核销

  财政票据核销方式包括管理系统自动核销和实物核销。系统自动核销是财政票据核销的主要方式,适用于正常使用的各类财政票据。实物核销是管理系统自动核销的辅助方式,主要适用于纸质票据和财政部门认定需实物核销的财政票据。财政票据使用部门(单位)应持《财政票据领用证》、票据存根联和作废票据全联次,到同级财政部门办理。用票部门(单位)应提供前期票据使用情况,包括票据的种类、册(份)数、起止号码、使用份数、作废份数、收取金额及票据存根等内容,由经办岗进行初审并交管理岗进行复审,审核通过,加盖核销章后发放票据;审核不通过,通知用票部门(单位)进行整改、提供情况说明。经办岗应同步填写《青海省财政票据领用登记表》(附件6)。各级财政部门应于11月底前完成所辖区域内纸质票据的核销工作。

  (五)票据的销毁

  对财政票据存根保存期已满5年的,或者尚未使用但应予以作废销毁的财政票据,由票据使用部门(单位)填写《青海省财政票据销毁申请表》(附件7)报经同级财政部门核准后,由同级财政部门安排2名或以上的监销人员赴实地进行监销。

  财政票据使用单位发生合并、分立、撤销、职权变更,或者收费项目被依法取消或者名称变更的,应当自变动之日起15日内,向原核发票据的财政部门办理《财政票据领用证》的变更或者注销手续;对已使用票据的存根和尚未使用的票据应当分别登记造册,报财政部门核准后销毁。

  (六)票据的监管

  各级财政部门应当建立健全财政票据监督检查制度,对票据申领、使用、保管等情况进行检查,切实加强事前事中事后全过程监督。应当按照规定程序和要求进行,不得滥用职权、徇私舞弊,不得向被检查单位收取费用。财政电子票据应当依托系统和有关政务服务平台探索“互联网+财政票据监管”模式,推动实现财政票据在线动态监管。财政纸质票据应当按照“双随机、一公开”监管模式建立健全财政票据检查机制,全面提高监督检查的质量和效能。

  财政票据使用部门(单位)应当自觉接受财政部门的监督检查,如实反映情况,提供有关资料,不得隐瞒、弄虚作假或者拒绝、阻挠。对违反《财政票据管理办法》规定或发生违法行为的,依法依规进行处理、处罚。

  三、加力推进财政电子票据管理改革

  各级财政部门应当在上级财政部门的统一规划和指导下,大力推进财政电子票据管理改革,以数字信息代替纸质文件、以电子签名代替手工签章,依托计算机和信息网络技术开具、存储、传输和接收财政电子票据,加快实行电子开票、自动核销、全程跟踪、源头控制,加强落实财政电子票据管理改革主体责任,于年底前将财政电子票据管理改革推广至本地区所有预算单位。各财政票据使用部门(单位)应提高政治站位,充分认识财政电子票据管理改革在加强数字政府建设、落实“互联网+政务”、便利百姓生活、推进国家治理体系和治理能力现代化建设等方面的重要意义,积极主动配合开展财政电子票据管理改革。省财政厅将严格落实财政电子票据管理改革定期通报机制,对省本级财政票据使用部门(单位)和各市(州)财政电子票据管理改革进展情况进行通报,并将财政电子票据管理改革工作纳入省级部门预算管理综合绩效考评和省对下级政府财政运行综合绩效考评指标体系,根据相应设置指标和权重进行年终考评,综合考评结果将与下一年度预算安排和资金分配挂钩。

  票据使用部门(单位)应当探索建立本部门(单位)财政电子票据电子化管理制度,严格按照财政部财政电子票据的开具、传输、查验、入账、归档等各环节管理要求,确定各环节责任部门和责任人,纳入岗位职责和绩效考核标准。结合本部门(单位)实际,合理规划好岗位,明确职责分工,密切配合,共同做好财政电子票据全流程电子化管理。

  各级财政部门应逐步做好本地区纸质票据的全面清理工作,组织本级以及所辖地区的财政票据使用部门(单位)按规定做好核销、销毁工作,结合本地区财政电子票据改革实际,印发《青海省财政票据催销通知书》(附件8),及时组织各用票部门(单位)将保存期已满5年的财政票据存根,或者尚未使用但应予以作废销毁的财政票据,按程序进行销毁,有序促进财政电子票据与纸质票据管理稳步衔接。

  四、工作要求

  本通知于2023年10月1日起施行。未尽事宜,以财政部令第104号相关规定为准。执行中的重要情况和意见建议,请及时报告省财政厅。届时,省财政将围绕但不限于上述举措内容,择机赴各地区开展财政票据管理及电子票据管理改革等情况的相关检查、调研,请各地区强化思想认识,认真落实工作要求,切实规范财政票据管理。

  附件下载:

  1.财政部令第104号 财政部关于修改《财政票据管理办法》的决定

  2.青海省财政票据库存统计表

  3.青海省财政票据印制计划表

  4.青海省财政票据领用证申请表

  5.青海省财政票据领用通知单

  6.青海省财政票据领用登记表

  7.青海省财政票据销毁申请表

  8.青海省财政票据催销通知书

青海省财政厅

2023年8月24日

  信息公开选项:主动公开

  抄送:本厅主题教育领导小组办公室、法规税政处、预算绩效管理处、监督评价局,存档。

  青海省财政厅办公室2023年8月24日印发

《青海省财政厅关于进一步加强全省财政票据管理的通知》政策解读

  一、出台背景

  随着财政电子票据改革的不断推进,我省现行办法部分内容已不适应现代预算管理的有关要求,同时纸质票据使用管理中存在一些问题亟待规范,主要表现为:一是票据管理不到位。部分地区财政部门存在未严格执行属地、分级的票据管理原则。“核旧领新”制度执行宽松,导致存在积压财政票据,未按规定核销、销毁的票据存根情况。二是票据使用不规范。部分地区、部门(单位)存在“重钱轻票”的思想,对各种票据使用规定不清楚,存在串用、混用财政票据的现象,对于应当开具非税收入票据的错开成资金往来票据(如收取房屋租金),对于错开的票据也未及时收回作废等。三是电子票据法律地位不明确。按照财政部改革工作总体部署,我省于2021年7月成功开具了首张财政电子票据。随着改革不断推进,财政电子票据法律地位不明确的问题逐渐凸显。四是电子票据管理改革进展偏慢。各地区、各部门(单位)对改革重视程度不够,致使电子票据管理改革进展整体较慢。

  二、制定依据

  2020年12月《财政部关于修改<财政票据管理办法>的决定》(财政部令第104号,以下简称《决定》)提出“省级财政部门可以依据本办法,结合本地区实际情况制定具体实施办法”的要求。为落实财政部工作要求,解决我省财政票据管理中存在的问题,从明确票据管理职责、严格票据领用和管理程序、加快电子票据管理改革等方面形成了《通知》。

  三、内容框架

  《青海省财政厅关于进一步加强全省财政票据管理的通知》包括四部分。

  第一部分,明确财政票据管理职责,规范财政票据管理。主要包括厘清各级财政部门间的票据管理职责、明确各部门(单位)的财政票据管理职责等。

  第二部分,紧盯关键环节,加强财政票据全流程管理。主要对财政票据用票计划的上报,票据的领用与发放、使用与保管、核销、销毁和监管等环节明确了具体工作要求。

  第三部分,加快推进财政电子票据管理改革。主要对建立电子票据管理改革进度定期通报机制、将改革进展情况纳入综合绩效考评指标体系;要求探索建立本部门(单位)财政电子票据电子化管理制度;逐步做好本地区的纸质票据的清理工作,按规定做好财政纸质票据的核销、销毁等工作作了规定。

  第四部分,主要包括实施日期、监督检查机制等。

  四、有关政策情况

  (一)关于明确财政票据管理责任。省级财政部门负责制定全省财政票据的政策,承担全省票据的监(印)制,以及省本级财政票据的发放、使用、核销、销毁、监督管理等工作,并对全省财政票据管理工作进行指导和监督检查,省以下各级财政部门负责本地区的财政票据管理工作。同时,明确各部门(单位)的财务部门是本部门(单位)内部财政票据管理的职能部门,负责本部门(单位)票据管理使用和风险防控。

  (二)关于严格财政票据申领、使用管理程序。省级以下财政部门按照财政管理体制向上一级财政部门报送用票计划,申领财政票据。同时,明确财政票据使用部门(单位)应当按照财务隶属关系向同级财政部门申领财政票据,并对首次申领财政票据、再次申领财政票据有关要求作了重申。围绕财政票据的规范填写、使用和保管,严格核销和销毁程序,加强票据监管等方面作了具体要求。

  (三)关于加快财政电子票据管理改革。各级财政部门应当在上级财政部门的统一规划和指导下,大力推进财政电子票据管理改革,落实改革主体责任。通过建立财政电子票据管理改革定期通报机制,将财政电子票据管理改革工作纳入省级部门预算管理综合绩效考评和省对下级政府财政运行综合绩效考评指标体系等方式,督促各级、各部门加快推进财政电子票据管理改革。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。