金规[2023]9号 国家金融监督管理总局关于实施《商业银行资本管理办法》相关事项的通知
发文时间:2023-10-26
文号:金规[2023]9号
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国家金融监督管理总局关于实施《商业银行资本管理办法》相关事项的通知

金规[2023]9号       2023-10-26

各监管局,机关各部门,各政策性银行、大型银行、股份制银行、外资银行:

  2023年11月1日,金融监管总局发布了《商业银行资本管理办法》(以下简称《资本办法》)。为稳妥推进《资本办法》实施,现将有关事项通知如下:

  一、权重法下损失准备相关要求

  (一)对计入资本净额的损失准备设置2年的过渡期。过渡期内,商业银行应分别计算贷款损失准备和非信贷资产损失准备。

  (二)对于贷款损失准备,最低要求为不良贷款余额100%对应的损失准备。

  实际计提低于最低要求的部分为损失准备缺口,超过最低要求的部分为超额损失准备。缺口部分以负数表示,超额部分以正数表示。

  (三)对于非信贷资产损失准备,最低要求第一年为非信贷不良资产余额50%对应的损失准备,第二年为75%,第三年起为100%。

  实际计提低于上述最低要求的部分为损失准备缺口,超过最低要求但未达到非信贷不良资产余额100%的部分不可计入超额损失准备,超过非信贷不良资产余额100%的部分才能计入超额损失准备。缺口部分以负数表示,超额部分以正数表示。

  (四)商业银行应将贷款损失准备和非信贷资产损失准备的缺口部分和超额部分进行加总,加总结果为负数应扣减核心一级资本,为正数可计入二级资本,但不得超过《资本办法》规定的上限。

  (五)过渡期结束后,商业银行损失准备最低要求是指不良资产余额100%对应的损失准备。金融监管总局对损失准备最低要求另有规定的从其规定。

  (六)商业银行应充分评估并持续监测损失准备口径调整对资本充足率的影响。

  存在缺口的银行应制定达标规划,经董事会批准后,于2024年6月底前报金融监管总局或其派出机构并认真执行,每半年报告达标进展。

  二、信息披露相关要求

  (一)商业银行应根据《资本办法》确定的所属档次、国内系统重要性以及上市情况,适用不同的信息披露要求。

  (二)对第一档商业银行中的国内系统重要性银行,设置5年的信息披露过渡期。过渡期内应至少披露《附件22:商业银行信息披露内容和要求》第六部分“国内系统重要性银行披露概览”全套表格中的34张。过渡期结束后,原则上应披露全套70张表格。

  第一档商业银行中的非国内系统重要性银行,自《资本办法》实施之日起,应披露《附件22:商业银行信息披露内容和要求》第七部分“非国内系统重要性银行披露概览”全套8张表格。

  (三)对第二档商业银行中的非上市银行,设置5年的信息披露过渡期。过渡期内应至少披露《附件22:商业银行信息披露内容和要求》第七部分“非国内系统重要性银行披露概览”全套表格中的2张,包括监管并表关键审慎监管指标(KM1)表格和资本构成(CC1)表格。过渡期结束后,原则上应披露全套8张表格。

  第二档商业银行中的上市银行,自《资本办法》实施之日起,应披露《附件22:商业银行信息披露内容和要求》第七部分“非国内系统重要性银行披露概览”全套8张表格。

  (四)第三档商业银行自《资本办法》实施之日起,应按照《附件23:第三档商业银行资本监管规定》中的相关要求进行披露,共计2张表格。

  (五)商业银行首次进行信息披露时,对以下4张表格:监管并表关键审慎监管指标(KMI)、处置集团的总损失吸收能力监管要求(KM2)、风险加权资产概况(OV1)、杠杆率(LR2),可仅披露当期数据,无需追溯披露前期数据,但应从第二次披露起逐期追溯并披露前期数据。

  除上述表格外,商业银行应自首次披露起按规定频率完整披露其余表格。

  三、计量方法相关要求

  (一)商业银行首次确定本行所属档次及适用的计量方法时,应以2022年末数据计算:

  1.境外债权债务余额,以及符合《附件19:调整后表内外资产余额计算方法》的并表口径表内外资产余额,确定本行所属档次及适用的信用风险和操作风险加权资产计量方法。

  2.简化标准法下市场风险加权资产、非中央交易对手衍生工具名义本金,并结合《附件16:市场风险简化标准法计量规则》中的相关标准,确定本行适用的市场风险加权资产计量方法。

  (二)商业银行应于2024年1月31日前,向金融监管总局或其派出机构报送其所属档次和适用的计量方法。

  商业银行不得以市场事件、金融工具流动性改变或单纯交易目的改变为由进行账簿转换。确因账簿划分要求调整导致存量业务账簿转换的,应在上述日期前向金融监管总局或其派出机构作出书面说明。

  (三)商业银行应密切监测上述指标变动情况,连续四个季度满足计量方法切换条件的,应于第四个季度后的一个月内向金融监管总局或其派出机构报告。

  (四)《商业银行资本管理办法(试行)》下已获准实施资本计量高级方法的银行,《资本办法》下信用风险可按照已实施范围向金融监管总局事前报告,无需重新提交实施申请,市场风险应回退至标准法。

  (五)拟申请实施资本计量高级方法,或自行计算操作风险内部损失乘数的商业银行,应按照相关规定向金融监管总局或其派出机构提出实施申请,接受监管验收,并执行《附件21:资本计量高级方法监督检查》中并行期相关要求。

  四、监管报表报送要求

  (一)自《资本办法》实施之日起至2024年年底,商业银行应按照新旧《资本办法》相关要求,分别计算并报送资本监管非现场监管报表。其中,市场风险相关报表首次报送从2024年一季度末开始。

  (二)首次填报时,金融监管总局机构监管部门应汇总并确认所辖机构所属档次及适用的计量方法,并于2024年2月底前报送统计信息管理部门。

  后续计量方法如需切换,金融监管总局机构监管部门应在商业银行实施准备期结束后15日内,将计量方法变更情况报送统计信息管理部门,确保银行正确填报相应报表。

  (三)商业银行应提升填报自动化水平,确保报表报送的及时性、完整性、准确性。

  五、切实做好实施工作

  (一)各商业银行应充分认识实施《资本办法》的重要意义,做好实施工作的组织领导,制定清晰可行的实施规划,明确相关部门责任分工,统筹好资源配置,确保实施工作有序开展。

  (二)商业银行应按照《资本办法》要求,切实完善相关管理制度,优化业务流程,提升数据治理水平,加快信息系统建设,全面增强风险管理有效性。

  (三)商业银行应科学制定发展战略和资本规划,充实资本实力,强化资本约束,转变发展方式,深化资本在银行经营管理中的应用。

  六、加强监督检查

  (一)金融监管总局及其派出机构应指导辖内商业银行做好实施工作,指导银行充分利用过渡期安排落实各项达标要求。

  (二)金融监管总局及其派出机构应加强对商业银行实施《资本办法》的监督检查,包括资本规划的制定和落实、资本充足率的计量和报送,以及风险管理的全面性和有效性等。

  (三)金融监管总局及其派出机构应根据《资本办法》和商业银行实施资本计量高级方法相关规定,结合拟实施商业银行的准备情况,适时开展验收工作,并监督商业银行持续满足监管要求。

  七、其他事项

  对实施中存在的部分操作性问题,详见附件《资本监管政策问答》。

  附件:资本监管政策问答

国家金融监督管理总局

2023年10月26日

  附件

资本监管政策问答

  一、资本定义

  1.本次将杠杆率监管要求和相关计算规则纳入了《商业银行资本管理办法》(以下简称《资本办法》),是出于什么考虑?

  答:《资本办法》将杠杆率的监管要求、计算方法等纳入正文,将杠杆率分母即调整后表内外资产余额计算方法作为附件。主要考虑是杠杆率作为风险中性指标,是对基于风险的资本充足率指标的有效补充。此外,调整后表内外资产余额也是商业银行差异化资本监管制度中档次划分的主要参考指标。

  2.商业银行在计算资本充足率时,对于控股保险公司的核心一级资本投资采用门槛扣除法还是对应扣除法?

  答:根据《资本办法》第十四条,商业银行对于控股保险公司的核心一级资本投资,在计算并表资本充足率时采用门槛扣除法,在计算未并表资本充足率时采用对应扣除法。

  3.根据《资本办法》第三十五条(九)的规定,商业银行应从核心一级资本中全额扣除“商业银行自身信用风险变化导致其负债公允价值变化带来的未实现损益”。该规定是否也同样适用于衍生品负债?具体处理方法是什么?

  答:该规定同样适用于衍生品负债。商业银行应剔除由其自身信用风险变化导致的衍生品负债会计估值调整,不得与其交易对手信用风险变化导致的会计估值调整进行抵消。由商业银行自身信用风险变化引起的衍生品负债会计估值增加的部分,应在核心一级资本中加回;会计估值减少的部分,应在核心一级资本中扣除。

  4.《资本办法》第三十六条规定,商业银行之间通过协议相互持有的各级资本工具应从相应监管资本中对应扣除。对商业银行与其他金融机构之间的互持是否适用同样的处理方法?

  答:商业银行与其他金融机构之间为虚增资本而通过协议相互持有的,或由金融监管总局认定为虚增资本相互持有的,适用对应扣除法。

  二、信用风险

  5.对于“内部评级法覆盖部分的信用风险加权资产不低于商业银行内部估计值的1.06倍”的要求,《资本办法》实施后是否依然适用?

  答:不再适用。根据《资本办法》第二百零六条,《中国银监会关于印发商业银行资本监管配套政策文件的通知》(银监发〔2013〕33号)相应废止。

  6.对于部分资产实施信用风险内部评级法的商业银行,应如何计算内部评级法覆盖部分和内部评级法未覆盖部分的超额损失准备?

  答:商业银行采用内部评级法应按照金融监管总局的相关规定充足计提损失准备,内部评级法下的超额损失准备是指商业银行实际计提的损失准备(不包括对证券化资产计提的减值准备)超过预期损失(不包括证券化资产的预期损失)的部分。商业银行部分资产实施内部评级法的,应根据内部评级法和权重法计算的信用风险加权资产的比例分割超额损失准备。

  7.《资本办法》附件12规定,商业银行采用穿透法计量资产管理产品风险加权资产时,“商业银行所获取的基础资产信息能够被独立第三方确认。前款所称‘独立第三方’是指应独立于资产管理产品管理人的其他机构,如托管人、会计师事务所。特定情况下,可包括资产管理产品管理人”。“特定情况”是指?

  答:现阶段“特定情况”是指商业银行投资的资产管理产品是公开募集证券投资基金。

  三、市场风险

  8.内部风险转移认定是否在标准法和内部模型法下同时适用?

  答:相关认定同时适用标准法和内部模型法。

  9.实施市场风险内部模型法的商业银行,后续验证频率是每两年一次吗?

  答:商业银行后续验证分为模型验证和全面验证,全面验证包括模型验证和体系验证。对于模型验证,验证频率为至少每年一次。对于全面验证,验证频率为至少每两年一次。

  10.国内前中后台估值模型可能存在差异,建议明确实际损益和假设损益的取值来源,应来自前台、中台、后台损益中的哪一个?

  答:考虑到国内不同商业银行的估值实践存在差异,假设损益和实际损益应当来自实际入账所基于的估值系统和模型。

  11.风险因子合格性检验中,无论交易规模大小,是否所有交易以及合格的有效报价都是有效的“真实价格”观测值?

  答:如果交易在正常市场环境和交易流程下完成,具有真实报价,且交易量与银行日常交易规模相比具有合理性,则交易价格可被认定为“真实价格”。

  12.国际基准利率改革后,由于部分风险因子可能被替换,商业银行应如何统计风险因子合格性检验中的“真实价格”观测值?在计量预期尾部损失时,如部分新基准利率风险因子缺乏压力情景下的历史数据,商业银行应当如何处理?

  答:因基准利率改革导致的风险因子替换,旧基准利率停止发布后一年内,银行可将以下两项纳入“真实价格”观测值的统计:(1)旧基准利率停止发布前,旧基准利率的“真实价格”观测值;(2)新基准利率的“真实价格”观测值。其中,“停止发布”是指旧基准利率已无报价,或者相关监管机构认为旧基准利率已不具有代表性。

  如新基准利率缺乏压力情景下的历史数据,在计量预期尾部损失时,商业银行可采用新基准利率计算、,采用旧基准利率对应的历史压力情景计算。

  四、操作风险

  13.如果单一操作风险损失事件存在多笔跨年度损失或回收,如何正确统计并计量内部损失乘数?

  答:商业银行应建立完备的制度和管理流程,收集损失事件相关的每笔损失、回收金额及相关日期信息。在计量内部损失乘数时,使用会计记账日作为损失数据的统计日期,统计近10年内净损失金额超过15万元的损失事件。如损失事件存在多笔跨年度损失或回收,应将近10年的损失或回收纳入计量范围,10年前的损失或回收不再纳入计量范围。

  14.如果商业银行因超额收费需向客户退款,超额收费是否能被纳入回收金额?

  答:当商业银行因超额收费需向客户退款,如超额收费和退款发生在同一会计年度,超额收费可被纳入回收金额。如退款发生在之后的会计年度,应将退款视为操作风险事件损失,超额收费不可纳入回收金额。

  15.如何判断多笔损失和回收是单个损失事件还是多个损失事件造成的?

  答:由共同触发因素引起的操作风险损失,应在统计操作风险损失事件时作为单个损失事件。例如,下列情形应视为单个损失事件造成的损失:(1)一次自然灾害在多个地点和/或一定时间内造成的损失;(2)商业银行信息系统安全问题引发客户信息泄露,导致多个客户遭受欺诈,商业银行因此承担的赔偿费用及补救费用(如信用卡补发)。

  银行应制定书面政策,规定将多笔损失归为单一操作风险损失事件的标准,并明确相应的管理流程和独立审查程序,确保政策实施的有效性和一致性。

  16.对于采用自身损失数据自行计算内部损失乘数的商业银行,如何理解商业银行及其并表金融机构可分别按照验收通过的时间适用底线要求?

  答:采用自身损失数据自行计算内部损失乘数的商业银行适用底线要求,自验收通过的第一年、第二年和第三年,内部损失乘数分别应不低于0.9、0.8、0.725。若商业银行与其并表金融机构于不同时间通过验收,例如商业银行处于验收通过的第三年,其并表金融机构处于验收通过的第一年,在计算集团层面操作风险资本要求时,可分别适用0.725、0.9的底线要求计算操作风险资本要求并加总,无需统一适用0.9的底线要求。

  五、监督检查

  17.气候风险必须作为一个单独的风险类型进行风险评估,还是可作为其他风险的变量纳入评估?

  答:《资本办法》附件20中规定,“商业银行应当充分考虑对自身有实质性影响的其他风险,包括但不限于国别风险、信息科技风险、洗钱风险、气候相关风险等。若商业银行认为相关风险对自身没有实质性影响,可简化评估。”银行应加强对气候风险的识别和评估,结合气候风险对银行自身是否有实质性影响来确定评估方式。未来另有规定的从其规定。

  六、信息披露

  18.2029年1月1日前,第一档商业银行集团是否可对集团内不符合第一档商业银行标准的附属机构,分别按第二档、第三档标准进行单独披露。

  答:《资本办法》规定,第一档商业银行集团计量并表资本充足率,在2029年1月1日前可适当简化资本并表处理方式。在集团并表披露时,部分披露表格项目对应第一档商业银行运用复杂计量方法计算得出的结果,但附属机构按照简化计量方法无法提供相应数据。在此情况下,相关集团并表披露项目可暂时不含附属机构计量结果,但对于风险加权资产总额等能够纳入并表披露对应项目的,并表披露时应包含附属机构相关信息。同时,集团附属机构应按档次划分标准和相关要求进行单独披露。

  19.《资本办法》对于信息披露固定表格和可变表格的披露位置是否有不同要求?

  答:是的。信息披露固定表格应在第三支柱报告中独立披露,可变表格既可在第三支柱报告中独立披露,也可在同期财务报告中披露,但须清晰标识引述关系。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。