粤办函[2023]264号 广东省人民政府办公厅关于印发广东省发展壮大农村经营主体若干措施的通知
发文时间:2023-8-22
文号:粤办函[2023]264号
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广东省人民政府办公厅关于印发广东省发展壮大农村经营主体若干措施的通知

粤办函[2023]264号           2023-8-22

各地级以上市人民政府,省政府各部门、各直属机构:

  《广东省发展壮大农村经营主体若干措施》已经省人民政府同意,现印发给你们,请认真贯彻落实。实施过程中遇到的问题,请径向省市场监管局反映。

广东省人民政府办公厅

2023年8月22日

广东省发展壮大农村经营主体若干措施

  为加快发展壮大农村经营主体,扎实推进“百县千镇万村高质量发展工程”,增强农业农村发展新动能,促进城乡区域协调发展,结合我省实际提出以下措施。

  一、提升准入准营便利化水平

  1.合理释放和运用农村场地资源。试点推行住所申报承诺制,经营主体可以通过全程网办或线下窗口,提交申报的住所(经营场所)信息和承诺书作为其住所(经营场所)相关文件,登记机关不审查不动产权证书(含房屋所有权证)、租赁合同等。(省市场监管局牵头负责)

  2.规范涉农企业名称行业表述。支持农村新产业新业态发展,企业可以根据其经营特点,使用电商、电子商务、乡村民宿、客栈、农家乐、农创文旅、乡村休闲旅游、农业观光、智慧农业、现代种养、农产品加工流通、乡村新型服务、乡村信息服务等作为企业名称的行业表述。(省市场监管局牵头负责)

  3.明确农民专业合作社(联合社)成员范围和出资方式。支持迁入城镇居住但仍保留土地承包经营权的居民以农民身份申请设立农民专业合作社,可以使用土地承包经营权证或村民委员会(居民委员会)出具的身份证明等材料作为农民身份证明。鼓励农民专业合作社(联合社)成员以农村承包土地经营权、林地承包经营权、林木所有权、海域使用权、水域滩涂养殖使用权、农机具所有权、农艺技术等能够用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资。(省农业农村厅、市场监管局按职责分工负责)

  4.推行经营主体跨县区“一照多址”。除直接涉及公共安全和人民群众生命健康的领域外,对于经营主体在住所以外开展经营活动,属于同一县级登记机关管辖的,允许在营业执照上加载新设立住所(经营场所)的地址,免于分支机构登记,实现“一张营业执照,多个经营地址”。鼓励有条件的地区在同一地级以上市范围内,试点开展企业跨县区“一照多址”。(省市场监管局牵头负责,各地级以上市人民政府结合实际落实)

  5.推行农民专业合作社、个体工商户登记注册全程网办。拓展企业开办“一网通办”范围,实现农民专业合作社、个体工商户开业、变更、备案、歇业等全业务“网上办”。依托广东政务服务网、“粤商通”等平台,推广电子营业执照应用,实现群众办事“零跑动”。充分发挥“粤智助”政府自助机覆盖全省行政村优势,持续优化服务功能,提升服务体验,实现基层群众办事“小事不出村”。(省市场监管局、政务服务数据管理局按职责分工负责)

  6.推动农村新业态“一件事一次办”。拓展农村“一件事一次办”事项范围,增加乡村民宿、农家乐、农业观光等农村新业态主题,推动减少环节、材料、时间和跑动次数,实现企业和群众办事由“多地、多窗、多次”向“一地、一窗、一次”转变。(省市场监管局、政务服务数据管理局按职责分工负责)

  7.便利连锁企业登记注册。大型企业分支机构、连锁门店办理人员、经营范围等信息变更,不涉及前置审批许可的,隶属企业可以线上批量申报,法定代表人身份一次认证,申报材料一次确认,登记注册一次办理。鼓励和支持有条件的地区在同一地级以上市范围内,集中办理大型企业分支机构、连锁门店设立、变更、注销等业务。(省市场监管局牵头负责)

  二、发展新型农业经营主体

  8.鼓励新型农村集体经济发展。农村集体经济组织可以作为股东,依法出资设立公司从事经营活动。支持地域相邻、资源相连、产业相近的农村集体经济组织合作经营,组建企业集团,推动抱团联合发展。引导和支持农村集体经济组织与企业、农民专业合作社等经营主体联合发展,创新村村、村企、村社合作模式,组建混合所有制经营主体,带动小农户共同发展。(省农业农村厅、市场监管局按职责分工负责)

  9.促进农民专业合作社多元化。按照《中华人民共和国农民专业合作社法》有关规定,各地安排资金支持农民专业合作社开展信息、培训、农产品标准与认证、农业生产基础设施建设、市场营销和技术推广等服务。农民专业合作社可以通过出资新设、收购或入股等形式创办企业。三个以上的农民专业合作社,可以出资设立农民专业合作社联合社,可以与其成员使用同一住所。支持农民专业合作社及联合社开展农机作业、农资供应、技术信息、农家乐、民间工艺、土地股份、捕捞等合作。(省农业农村厅、市场监管局按职责分工负责,各地级以上市人民政府结合实际落实)

  10.支持家庭农场转型升级。鼓励“家庭农场+农民合作社”融合发展新模式,引导和支持家庭农场组建农民专业合作社、合作社根据发展需要办企业,指导家庭农场以资产、资金、技术、手艺等入股创办企业,支持企业使用“家庭农场”作为企业名称的行业表述。(省农业农村厅、市场监管局按职责分工负责)

  11.加快推进农村电商发展。深入实施“数商兴农”和“互联网+”农产品出村进城工程,鼓励发展农产品电商直采、定制生产等模式。支持建设农副产品直播电商基地,鼓励电商平台企业为农村经营主体放宽入驻条件,开展数字化运营服务和技术培训,给予流量扶持。推进供销冷链物流骨干网全面组网投产,建设公共型农产品冷链加工中心,搭建“省内城际+省外干线”的冷链运输网,服务“土特产”、现代化海洋牧场、预制菜产业等高质量发展。(省商务厅、农业农村厅、供销社按职责分工负责)

  12.大力培育发展预制菜产业。规范预制菜生产经营准入,加强现场许可审查,开展监督抽检、风险监测、网络监测,加强对相关生产经营单位的监督检查,防范预制菜生产经营食品安全风险。加快构建预制菜从田头到餐桌的预制菜标准体系,制定若干预制菜地方标准,选取一批具有代表性的预制菜龙头企业,开展预制菜全产业链标准化试点,推动农产品食品菜品三位一体协调发展。鼓励有关社会团体、企业制定预制菜团体标准、企业标准,填补行业空白。(省农业农村厅、市场监管局按职责分工负责)

  13.积极培育精深加工企业。鼓励各地综合运用贴息、奖补等政策,按规定统筹相关资金支持精深加工企业发展。支持加工企业加快技术改造、装备升级和模式创新,促进加工企业由小变大、加工程度由初变深、加工产品由粗变精。引导家庭农场、农民专业合作社和中小微企业、个体工商户等发展农产品产地初加工,引导大型农业企业发展农产品精深加工。支持精深加工企业将企业总部和加工产能向县城和中心镇转移。(省农业农村厅、市场监管局按职责分工负责,各地级以上市人民政府结合实际落实)

  14.支持发展现代化海洋牧场。支持企业使用现代化海洋牧场、深远海养殖等作为企业名称的行业表述,支持企业使用海域使用权、水域滩涂养殖使用权等作价出资,从事渔业增养殖、生态修复、休闲观光、物质保护、综合型海洋牧场等行业。建立完善专业、规范的现代化海洋牧场全产业链市场监管体系。细化完善推进我省现代化海洋牧场建设相关标准,为全省现代化海洋牧场建设提供重要的基础支撑。(省农业农村厅、市场监管局按职责分工负责)

  15.助推农业龙头企业发展。支持农业企业通过兼并重组、股份合作、资产转让等形式组建企业集团,鼓励农业龙头企业在优质丝苗米、绿色蔬菜、精品花卉、生态畜禽、现代渔业等领域做强农业品牌,培育“粤字号”品牌,增创“国字头”品牌。以龙头企业为核心,推广“龙头企业+合作社+家庭农场带农户”发展模式,培育一批农业产业化联合体。(省农业农村厅、市场监管局按职责分工负责)

  三、加大农村创业扶持力度

  16.广泛开展农村职业技能培训。加强高素质农民培育、农业科技人才培养和农村实用人才培训。针对农民就业创业需求,提供经营主体开办培训和创业培训,开展种养殖技能、网络营销、直播带货等培训,符合条件的按规定给予补贴。持续深入实施“广东技工”“粤菜师傅”“南粤家政”“农村电商”工程,培育高素质农民。(省教育厅、人力资源社会保障厅、农业农村厅按职责分工负责)

  17.支持重点人群返乡创业。鼓励高校毕业生、退役军人、返乡创业人员等到农村干事创业,按规定申领一次性创业资助、申请创业担保贷款及贴息等。发挥优势特色产业集群、现代农业产业园、产业强镇等带动效应,引导当地家庭农场、农民专业合作社、农业龙头企业等新型经营主体入园创新创业,优化创客服务,帮助返乡人员就近就业。(省教育厅、人力资源社会保障厅、农业农村厅、退役军人事务厅按职责分工负责)

  18.增加场地供给。各地级以上市人民政府应当统筹考虑城乡服务体系建设需要,合理利用场地资源,在密集居住区、农贸市场周边等区域,合理预留个体工商户经营设点场所,完善配套管理制度,提供经营场所支持,便利农村个体工商户围绕日常生活消费需要开展经营活动。(各地级以上市人民政府结合实际落实)

  19.深化涉农金融服务。完善农业贷款风险补偿机制,支持金融机构创新城镇化、农家乐、农村风貌提升、农民工返乡创业等领域贷款,丰富金融支农产品。拓宽农业农村抵质押物范围,探索推动厂房、大型农具、圈舍、活体畜禽、动产质押等方式,形成全方位、多元化的农业农村抵质押融资模式。(省财政厅、农业农村厅、地方金融监管局,中国人民银行广东省分行按职责分工负责)

  20.实施惠农税收政策。对符合条件的农村经营主体缓征、减征、免征相关税款,简化税费减免申报程序,实现惠农税收政策“应享尽享”“免申即享”。“公司+农户”经营模式从事农、林、牧、渔业生产的企业,按规定减免企业所得税。对农民合作社销售本社成员生产的农产品、向本社成员销售部分农用物资的,按规定免征增值税。购进农民专业合作社销售免税农产品可以按规定计算抵扣进项税额。(省税务局牵头负责)

  21.推进创业服务进村进户。加强各部门信息资源整合,依托广东政务服务网、“粤商通”、“粤光彩”等平台,及时为农村经营主体发布涉及开业指导、品牌创建、金融服务、税费减免、创业补贴、权益保护等政策文件与政策解读。结合农村办事创业场景,分类制作农村创业服务指南,提供免费政策咨询、项目推介、融资服务、品牌创建、补贴发放、权益保护等全方位指导。组织创业导师走农村,通过主动对接、定期走访、上门服务等方式,开展针对性分类指导。(省人力资源社会保障厅、市场监管局、政务服务数据管理局按职责分工负责)

  四、助推高质量发展

  22.支持个体工商户转型升级为企业。加强“个转企”政策宣传,鼓励各地结合实际出台相关奖励和补贴优惠政策,支持个体工商户转型升级为企业,加大服务保障等方面政策支持。积极探索个体工商户转型为有限责任公司、股份有限公司、个人独资企业、合伙企业等多种主体类型,可以自行约定转型后的企业注册资本,引入新的投资者合作经营,依法继续使用原字号并保留行业特点。涉及办理登记注册等行政许可的,实施机关应当依法简化手续。支持个体工商户将拥有的专利权、商标权等权益保护转移至“个转企”企业名下。(省市场监管局牵头负责,各地级以上市人民政府结合实际落实)

  23.促进农贸市场经营模式创新。推进农贸市场多元化、智慧化、品牌化发展。支持具备条件的市场融合多元业态,重构交易、休闲、体验等服务场景及业务模式,彰显饮食文化、民俗文化等多元价值。鼓励具备条件的农贸市场建立“平台+经营户”双核运营机制,实施“互联网+农贸市场”模式,推动“智慧农贸市场”建设。支持公益广告品牌建设,积极助力乡村振兴战略。(省市场监管局牵头负责)

  24.开展专利导航服务。推动知识产权专业服务机构开展涉农专利导航,支持科研院所开展关键涉农核心技术攻关,助力解决种源、种植及加工等技术难题,培育高价值专利。支持涉农专利技术下镇、村,引导涉农专利技术向地理标志产业转移转化。依托现代农业与食品产业知识产权协同运营中心,开展现代农业高价值专利培育布局、知识产权运营转化、维权援助和信息服务等工作。(省市场监管局牵头负责)

  25.加强地理标志商标品牌培育与运用。引导镇、村挖掘本地特色产业中的地理标志产品,支持申请地理标志证明商标、集体商标注册,加强注册申请前专项评估、咨询辅导。支持镇、村地理标志产业相关经营主体加强行业协作,引导县域同一产业强化地理标志品牌培育,打造一批具备区域影响力和发展潜力的涉农区域公共品牌。围绕地理标志产业推动建设一批商标品牌指导站,强化对相关经营主体商标品牌注册、运用、管理、保护与推广的指导和服务。(省市场监管局牵头负责)

  26.开展农业农村标准化行动。开展现代农业标准化试点示范建设,着力构建全要素全链条多层次的现代农业全产业链标准体系,提升农业经济效益、社会效益、生态效益及可持续发展能力。推进地方特色产业标准化,围绕种植业农产品、畜禽和水产品等三大农业产业,遴选广东特色优势重点农产品开展标准体系研究,助力品种品质品牌融合发展。(省农业农村厅、市场监管局按职责分工负责)

  27.完善质量基础设施建设。依托重点产业园区、产业聚集区,面向轻工纺织等传统制造业以及智能家电等新兴产业,支持粤东粤西粤北地区推进建设一批质量基础设施集成服务基地,建立需求调查、下乡指导、持续改进与跟踪服务机制,更好服务农村现代化产业体系建设。支持粤东粤西粤北地区加强质量基础设施建设,合理布局建设公共服务技术平台。持续发挥全省现有的质量基础“一站式”服务平台站点对中小企业及个体工商户的支撑作用,综合运用计量、标准、检验检测认证等质量基础设施要素资源,优化质量基础设施线上线下融合服务模式,拓展服务种类和服务形式,推进质量基础设施服务上山下乡,提升县、镇、村经营主体质量管理能力。(省市场监管局牵头负责)

  28.推动质量认证服务下乡。鼓励支持认证机构积极拓展农业农村认证市场,深入基层开展绿色有机认证相关培训推广活动,为农业产业园区、农业生产经营企业和农民合作社提供绿色食品、有机产品、良好农业规范等食品农产品认证服务。(省农业农村厅、市场监管局按职责分工负责)

  五、加强工作保障

  29.加强组织领导。省市场监管局要切实发挥牵头作用,凝聚多方合力,强化责任担当,加强部门协作,不断深化政策供给、资源要素支持、信息互联共享等方面的协调联动。发挥扶持个体工商户发展部门间联席会议作用,强化税费支持、创业扶持、职业技能培训、社会保障、金融服务等。发挥好珠三角核心区与粤东粤西粤北地区县级结对帮扶作用,推动珠三角产业向粤东粤西粤北地区有序转移,促进城乡区域协同发展。

  30.优化市场环境。立足城乡统筹发展,完善产权保护、放开市场准入、维护公平竞争,加强反垄断执法,保障农村经营主体公平参与市场竞争,营造公平有序竞争环境。同时,畅通消费维权渠道,推动放心消费承诺活动向乡镇拓展,发动更多乡镇、农村商品和服务经营者参与“放心消费承诺”和“线下无理由退货承诺”,打造放心消费环境。

  31.做好宣传引导。各地、各部门要积极做好政策宣传,及时回应社会关切,广泛发掘新典型、新经验、新模式。选树一批改革有成效、发展有路子的先进典型,开展集中推介、宣传报道等,营造争先创优、比学赶超的良好氛围,大力推动典型示范经验复制推广,助推全省农村经营主体高质量发展。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。