穗府办[2023]16号 广州市人民政府办公厅关于印发广州市壮大科技创新主体促进高新技术企业高质量发展若干措施的通知
发文时间:2023-8-14
文号:穗府办[2023]16号
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广州市人民政府办公厅关于印发广州市壮大科技创新主体促进高新技术企业高质量发展若干措施的通知

穗府办[2023]16号            2023-8-14

各区人民政府,市政府各部门、各直属机构:

  《广州市壮大科技创新主体促进高新技术企业高质量发展若干措施》已经市人民政府同意,现印发给你们。请结合工作实际,认真组织实施。实施中遇到问题,请径向市科技局反映。

广州市人民政府办公厅

2023年8月14日

广州市壮大科技创新主体促进高新技术企业高质量发展若干措施

  为认真贯彻习近平总书记关于科技创新的重要论述和视察广东重要讲话、重要指示精神,深入贯彻落实党的二十大和中央经济工作会议精神,按照省、市高质量发展大会要求及“百千万高质量发展工程”有关工作部署,坚持实体优先、创新引领,打通“科学技术化、技术产品化、产品产业化、产业资本化”路径,从制度上落实企业科技创新主体地位,建立科技企业全周期发展支持体系,推动高新技术企业高质量发展,在提升科技自立自强能力、建设现代化产业体系等方面走在全国前列,继续在高质量发展方面发挥领头羊和火车头作用,特制定以下措施。

  一、加强科技引育,激活科技企业源动力

  (一)优化科技企业孵化育成体系。完善孵化育成评价体系,提高科技型中小企业和高新技术企业培育权重,充分发挥好众创空间、科技企业孵化器、加速器、大学科技园、星创天地等平台载体作用。加强孵化载体专业孵化能力建设,提升科技企业招商和培育的可持续发展能力。

  (二)发挥战略科技创新平台作用。探索重大创新平台科研成果“沿途下蛋、就地转化”机制,依托“2+2+N”科技创新平台体系,推动落地一批“硬科技”种子企业。支持重点研发项目落地产业化,开展项目推进、成果对接、产出跟踪等,推动项目落地。建立我市新型研发机构协同创新联盟,支持新型研发机构建设科技企业孵化载体,通过科技成果作价、资金投入等方式参股孵化企业以及技术供给服务科技企业,吸引更多成果落地广州。

  (三)探索科技招商新模式。遴选培育一批科技创新力、价值创造力、生态主导力、国际竞争力强的科技领军企业、产业链“链主”企业,强化其在战略性产业集群的融通带动、引领示范作用。推动形成“领军企业+产业园区+大院大所”协同创新模式,打造大中小企业创新协同、产能共享、供应链互通的产业创新生态。发挥在穗产业投资基金和科创母基金作用,支持并购具有原创性技术、稀缺资源的优质企业,鼓励“投早”“投小”“投硬科技”,提供优质科技企业定向金融服务。围绕投资基金已投资项目,结合产业链上下游,有针对性地做好项目落地产业园区的“一条龙”招商服务。

  二、推动科研强企,提升科技企业发展硬实力

  (四)支持企业加大研发投入。推动企业健全研发管理制度,落实科技型中小企业研发费用加计扣除、高新技术企业所得税减免、软件企业和集成电路企业所得税减免、高新技术企业和科技型中小企业延长亏损结转年限政策。支持企业通过参与市校(院)企联合资助计划开展基础研究,并按规定享受税收优惠。对当年认定的高新技术企业根据企业上一年度申报享受研发费税前加计扣除金额,给予最高不超过70万元的奖励。支持打造一批具有引领示范作用的创新型国有企业,对经认定的企业研发投入在经营业绩考核中按一定比例视同利润加回。对南沙先行启动区符合条件的鼓励类产业企业减按15%的税率征收企业所得税;对南沙符合条件的高新技术重点行业企业进一步延长亏损结转年限。

  (五)支持企业组建创新联合体。发挥好企业“出题人、答题人、阅卷人”作用,支持产业链“链主”企业、龙头企业和领军企业聚焦战略性产业集群,链接科研院所、高等院校和各类科技企业,牵头组建体系化、任务型的创新联合体,利用行业上下游产学研用力量开展跨领域协作,推动科技企业成为科研攻关的主力军,提升产业链协同创新水平。通过“揭榜挂帅”等方式,支持高新技术企业围绕新产品、新工艺、新设备、新材料等开展技术研发,申报国家和省重大科技专项,承接相关产业化项目。支持企业组建产业创新联盟和标准组织,制定产业技术创新战略规划,参与制定国际国内标准规则。

  (六)优化关键核心技术攻关组织模式。聚焦市21条重点产业链,梳理编制产业链图谱、产业链创新体系、重点企业清单和产业地图,推动形成有梯度、有层次的“链长-总链主企业-链主企业-生态链企业”模式,优化重点研发计划项目遴选机制、组织模式,发挥企业在构建从源头创新、技术攻关到产业应用的技术创新体系中的关键作用,推动高新技术企业成为我市产业核心技术攻关、科研投入和成果转化的核心力量。优化经费管理机制,赋予科研项目承担单位更大的经费管理自主权。优化项目评价机制,对应用研究、技术开发和产业化示范类项目,建立以市场为导向的项目验收评价体系。支持企业在关键技术领域开展发明专利布局,形成对其主要产品(服务)发挥核心支持作用的高价值知识产权。

  三、实施人才优企,锻造科技企业核心引领力

  (七)强化人才保障。进一步简化企业人才引进流程,保障符合条件的战略性新兴产业方向企业引进的急需紧缺人才的入户需求。落实科研诚信制,创新“认定+遴选+择优”的人才评价综合体系,激发人才创新活力,探索在重点企业实施“特聘岗位”制度,下放人才评定权限。鼓励普通高校、职业院校等建立校企合作、产教融合培养模式,打造适应企业发展的人才储备体系,使人才结构更好适应产业结构的优化方向。鼓励大型国有企业、上市企业、股权投资机构的股东联动被投企业开展组团式人才招引活动。

  (八)引好用好外智。开展外籍“高精尖缺”人才认定试点工作,扩充外国高端人才(A类)和外国专业人才(B类)的认定范围。出台广州市人才绿卡实施办法,鼓励全球人才来穗。实施面向港澳人才的特殊支持措施,在人才引进、股权激励等方面率先取得突破。支持南沙实施更大力度国际高端人才引进政策,对国际高端人才给予入境停居留便利。搭建国际人才数据库,允许符合条件的取得内地永久居留资格的国际人才创办科技企业、担任科研机构法人代表。

  (九)大力弘扬企业家精神。推动“穗商工程”、新锐企业培优、民营企业科技创新行动,像尊重科学家一样尊重企业家,开展多层次、多主题企业家交流与培训活动。系统宣传全市科技企业发展状况和创新创业案例,树立优秀创新创业企业家典型,优先推荐诚信经营、社会效益好、经济效益高、行业代表性强的高新技术企业负责人为各级党代表、人大代表、政协委员候选人,并申报各类荣誉称号。提高企业在创新战略制定中的参与度,推送一批高水平产业技术专家进入各级科技咨询专家库,参与重大战略、重大决策、重大规划等顶层设计;建立企业家科技创新咨询座谈会议制度,开展问计咨询;鼓励企业家担任国内外学术组织、国际机构职务。

  四、拓展金融惠企,推动科技企业增活力

  (十)支持初创型科技企业发展。扩大中国创新创业大赛(广东·广州赛区)规模,持续深化“以赛代评”“以投代评”联动创新机制,进一步挖掘优质科技企业,对获奖企业给予10万-200万元不等补助。发挥广州科技创新母基金及直投基金作用,引导社会资本、金融机构对接科技企业融资需求,以投促引为处于孵化期、成长期的科技企业引入社会资本资源。市区政府引导基金加大对高新技术企业、科技型中小企业的支持力度,支持、鼓励引导基金与链主企业、社会投资机构等共同成立细分领域投资基金,通过市场化方式精准挖掘和投资生态链中的潜力企业,用更加市场化、专业化、科学化的评估体系赋能科技企业发展。

  (十一)充分发挥市科技型中小企业信贷风险损失补偿资金池撬动作用。对合作银行为科技型中小企业提供贷款所产生的本金损失进行一定补偿,探索对成立两年内的科技企业加大风险损失补偿比例,对高新技术企业提高放贷额度。优先支持科技型中小企业申报高新技术企业;按有关规定将高新技术企业等科技企业纳入市科技型中小企业信贷风险损失补偿资金池支持范围。鼓励银行为高新技术企业量身定制服务方案,打造专属科技信贷产品。

  (十二)加大科技创新贷款支持力度。发挥对银行机构服务科技等战略性新兴产业激励导向作用,鼓励在穗银行机构发挥专业优势,加强服务科技企业。实施创业担保贷款贴息,加大对初创科技企业和小微企业的融资支持力度,促进创业带动就业,按规定对符合条件的用于支持个人创业或小微企业扩大就业的贷款进行贴息。

  (十三)推动高新技术企业上市。实施高新技术企业上市倍增行动,充分利用独角兽、专精特新等各类榜单,构建专门的企业评选指标体系,每年定期发布拟上市高企百强榜单,建立后备上市企业库。联合上交所南方中心、深交所广州服务基地、北交所华南基地等,分层分类予以重点培育辅导,向上交所、深交所、北交所、港交所等境内外多层次资本市场推荐拟上市高企,开设高企上市辅导班,助力企业登陆资本市场。加大对企业上市的支持力度,对进入上市辅导期的科创企业给予政策支持,对成功上市的企业进行奖励。

  五、汇聚产品兴企,拓宽企业市场辐射力

  (十四)优化创新产品名录推广机制。以《国家重点支持的高新技术领域》规定范围的高新技术产品(服务)为重点,编制创新产品目录。完善首购、订购、推广应用等政策措施,对列入省首台套和技术创新目录的创新产品(服务),在功能、质量等指标满足政府采购需求时,采购人可依法采用单一来源采购方式开展采购活动,促进新技术、新产品在产业化应用中不断迭代升级。加大首台套、首批次、首版次奖补力度,对于符合条件的首版次软件研发项目给予不超过投资额30%的奖励,最高300万元;符合市目录要求的产品,对同一家企业的同一个装备产品按不超过单台(套)销售价格的30%给予奖励,成套装备奖励最高不超过500万元,单台设备奖励最高不超过300万元,总成或核心部件奖励最高不超过100万元。将扩大首台(套)装备、首批次新材料应用、首版次软件应用、取得重大原创突破等纳入国企负责人经营业绩考核范围予以激励。鼓励扶持创新产品的研究、应用和市场拓展,不断提高企业高新技术产品(服务)收入占比。

  (十五)广泛征集新技术应用场景。发布有利于新技术应用、新模式创新、新业态集聚的应用场景开放清单,推动企业围绕数字经济、绿色低碳等领域开放应用场景,参与应用场景项目建设,打造一批新技术、新产品示范工程。支持行业领军企业通过产品定制化研发等方式,为关键核心技术提供早期应用场景和适用环境。推动市区政府部门为企业提供公共数据资源,开放应用场景,支持企业新技术新产品的验证、迭代和示范推广。通过政府端需求引导市场端需求,特别是在城市治理、交通管理、医疗健康等领域应用场景创新,通过行业协会等牵头组织人工智能企业产业场景应用对接,加快产品产业转化。

  (十六)打造创新产品对接品牌。打造一批典型场景、示范园区和产业链供需对接品牌活动,通过举办创新产品推介沙龙、场景开放日、产品供需对对碰、成果路演等形式,依托技术交易和服务平台发布项目信息,借助公众号、社交媒体等新媒介开展网络推介,补齐产业链供应链短板。通过科技企业数据库开展定向推送,帮助企业链接上下游供应商和客户市场,进一步促进产业链上下游协同发展和大中小企业融通发展。

  六、持续精选壮企,支持科技企业强实力

  (十七)构建科技企业梯次培育体系。实施“科小十条”和“高企六条”,构建“科技型中小企业-高新技术企业-硬科技企业-独角兽企业-上市高新技术企业”的梯次培育体系。加强科技型中小企业评价服务工作,培养一批研发能力强、技术水平高、科技人才密集、能够形成核心技术产品等科技型中小企业,培育高新技术企业后备力量。健全培育和支持服务体系,每年培育一批具有较高科技含量和发展潜力的企业成为高新技术企业,推进高新技术企业筑基扩容,实现“小升规”“规升强”,推动一批中小型高新技术企业成长为具有较强综合实力和经济贡献的高新技术企业。

  (十八)推动企业技术和品质提升。支持制造业企业发展,对“十四五”期间我市总投资10亿元以上的制造业项目,在省级对其新增实际固定资产投资额不超过2%比例普惠性投资奖励的基础上,市级财政给予1∶1配套扶持;对当年新开工的先进制造业重大项目,按照“一项目一政策”给予跟踪支持;实施“四化平台”赋能产业、服务企业专项行动,以数字化转型、网络化协同、智能化改造、绿色化提升为路径,力争为超1000家工业企业提供从诊断到解决方案等一揽子服务,并提高事中扶持比例。制定加快技术改造投资项目建设若干政策措施,进一步提高项目奖补额度。

  (十九)服务企业主体做优做大做强。对首次认定通过的高新技术企业给予20万元奖励,重新认定通过的高新技术企业给予10万元奖励。对首次成为规模以上工业企业的,支持企业采购数字化管理、技术创新、法律咨询、检验检测等服务,市级资金给予最高50万元奖励。对新认定的国家专精特新“小巨人”、省级“专精特新”中小企业给予奖励。支持企业知识产权创造、运用和保护,引导企业加强自主研发成果知识产权保护,支持企业建设高价值专利培育布局中心,加强重点领域关键核心技术专利的创造储备。

  (二十)树立高新技术企业创新标杆。支持社会机构发布广州独角兽创新企业、硬科技企业、拟上市高新技术企业等榜单,树立科技企业发展标杆。开展广州高新技术企业创新能力评价,针对企业的技术优势及先进性建立筛选标准和模型,精准画像,发现一批符合国家战略、扎根广州、研发投入高、产品定位全球、品高价优的标杆企业。加强高新技术企业发展动态的调研和总结,围绕产值、税收贡献、社会效益和科技创新等维度,强化分析并追踪中长期高新技术企业对经济社会发展的贡献程度。支持科技服务机构、主流媒体和创新智库举办高新技术企业发展沙龙、论坛,编制发布高新技术企业白皮书。

  七、优化创新生态,服务科技企业聚合力

  (二十一)强化组织保障,加强市区科技企业工作联动。建立我市科技企业联动工作机制,市科技、来穗人员服务管理、税务、住房城乡建设等部门以及各区政府按照各自职责,协同为高新技术企业提供外国人才工作便利、人才绿卡、来穗人员积分制服务、税务、住房等方面的服务和支持,共同为符合条件的高新技术企业提供项目建设、税务、用人、用电、入户、人才子女入学及其他相关指引服务。加强市区经费保障,市区联动在创新资源配置和重大项目方面,给予科技企业支持。

  (二十二)强化服务支撑,发挥社会力量服务引导作用。充分发挥专业科技服务作用,通过科技服务机构大赛征集一批具备一定规模、经营规范、服务能力强的专业科技服务机构,市区协同建立“一区一机构”工作机制,广泛整合行业协会、服务机构、创新载体等资源,发挥社会服务机构对企业成长的引导服务跟踪作用,“一对一”联系服务,打造“无事不扰、有求必应”的重点科技服务模式,组建科技企业培育导师队伍,推动科技服务网格化管理,持续下沉镇街,对于成效显著的机构,给予绩效评价后补助支持。

  (二十三)强化政策落实,帮助科技企业用好政策措施。围绕优化科技企业全周期服务,实施一批含金量高、市场主体获得感强的创新环境改革举措。深化“读懂会”科技政策精准推送品牌,常态化举办“科创学堂”高企培育系列活动,以企业为主体开展系列政策宣传等惠企暖企活动;梳理汇总全市科技企业相关政策,形成政策汇编。

  (二十四)强化数据支撑,实现大数据赋能科技企业服务。建设运维“广州科技大脑”信息服务平台,发挥“广州科技大脑”数据汇聚分析作用,建立完善科技企业评价模型,推动科技企业筑基扩容,推动实现全市科技企业政策“一窗查询”、高新技术企业认定和科技型中小企业评价入库等“一键测评”,推动政策精准推送,确保企业应知尽知、应享尽享。

  (二十五)强化用地服务,服务科技企业拓展发展空间。建立企业空间及用地需求清单,每半年更新,由相关部门组织开展空间供需专场对接活动,为企业精准匹配和推送可用空间信息,引导企业在全市合理布局发展,鼓励有条件的区对符合条件的企业给予租金补贴支持。通过弹性出让土地、先租后让、租买结合等方式,保障“小升规”“规升强”企业的用地需求,支持其利用自有工业用地,提高容积率的,经核准后不再增收土地价款。

  (二十六)厚植创新文化,构建鼓励创新的良好生态。加强科研伦理和科研诚信体系建设。提高对创新失败的容忍度和创新探索的宽容度,构建鼓励创新、包容失败、干事担当的良好生态。

  以上政策措施自公布之日起实施,有效期至2027年12月31日。具体政策措施有明确执行期限或国家、省有明确规定的,从其规定。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。