厦财监[2023]14号 厦门市财政局关于印发《厦门市进一步加强财会监督工作实施方案》的通知
发文时间:2023-6-1
文号:厦财监[2023]14号
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厦门市财政局关于印发《厦门市进一步加强财会监督工作实施方案》的通知

厦财监[2023]14号             2023-6-1

各有关单位:

  《厦门市进一步加强财会监督工作实施方案》已经市委和市政府同意,现印发给你们,请结合实际认真贯彻落实。

厦门市财政局

2023年6月1日

  (此件主动公开)

厦门市进一步加强财会监督工作实施方案

  为深入贯彻落实中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于进一步加强财会监督工作的意见》精神,更好发挥财会监督职能作用,结合我市实际制定本实施方案。

  一、总体要求

  以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,深入贯彻党的二十大精神,认真落实习近平总书记关于财会监督的重要论述精神。坚持党的领导、坚持依法监督、坚持问题导向、坚持协同联动,以党内监督为主导,突出政治属性,严肃财经纪律,健全财会监督体系,完善工作机制,提升财会监督效能。到2025年,构建起财政部门主责监督、有关部门依责监督、各单位内部监督、相关中介机构执业监督、行业协会自律监督的财会监督体系;基本建立起各类监督主体横向协同,上下联动,财会监督与其他各类监督贯通协调的工作机制;财会监督制度更加健全,信息化水平明显提高,监督队伍素质不断提升,在规范财政财务管理、提高会计信息质量、维护财经纪律和市场经济秩序等方面发挥重要保障作用。

  二、加强党对财会监督工作的领导

  各级党委(党组)要加强对财会监督工作的领导,确保党中央、国务院重大决策部署及省委省政府、市委市政府工作要求贯彻落实,统筹推动各项工作有序有效开展。市、区政府要建立财会监督协调工作机制,明确工作任务、健全机制、完善制度,加强对下级财会监督工作的督促和指导,定期召开会议专题研究财会监督工作,推进各项工作任务落地见效。(责任单位:各区党委政府,各有关部门)

  三、依法依规履行财会监督职责

  财政部门要切实履行财会监督主责,发挥牵头抓总作用,有关部门以及各单位、中介机构、行业协会等监督主体要按照有关法律法规履行财会监督职责。

  (一)财政部门切实履行监督主责

  1.加强预算管理监督。严格预算执行,实施预算支出项目全生命周期管理,从严控制预算追加,严禁无预算、超预算安排支出,强化预算刚性约束。加强预算绩效管理,突出资金、政策管理的绩效导向,推动整合低效无效扶持政策,强化结果运用,加快实现预算和绩效管理一体化,推行重点领域专项资金竞争性分配,大力提升资金使用效率和效益。严格执行地方政府债务限额管理,加强专项债自求平衡管理,完善债务常态化风险评估预警。(责任单位:市、区财政局,各有关部门)

  2.加强行政事业性国有资产管理监督。督促各部门、各单位严格落实我市行政事业单位国有资产管理制度规范,按要求履行资产使用、处置审批程序。落实中央过紧日子要求,严格审核行政事业单位新增资产配置预算,促进资产管理与预算管理有机结合,加强资产调剂共享,通过优化在用、调剂、共享共用、出租出售、集中运营管理等方式盘活资产,提高资产使用、处置效率。(责任单位:市、区财政局,各有关部门)

  3.加强政府采购活动监督。组织开展政府采购代理机构监督评价,加强对采购人及大宗货物政府采购平台实施政府采购制度情况的监督,规范政府采购代理机构执业行为。对政府采购投诉和信访案件、财会监督及有关部门监督管理中发现政府采购活动中的问题线索开展监督检查,依法处理政府采购项目的违法违规行为。(责任单位:市、区财政局,各有关部门)

  4.加强行政事业单位财务管理及内部控制监督。督促各行政事业单位按照《行政单位财务规则》《事业单位财务规则》等相关规定,科学、合理编制预算,及时上报决算报告和财务报告,真实反映单位预算执行情况、财务状况和运行情况。组织全市行政事业单位开展内部控制报告编报工作,加大内控报告审核力度,强化内控报告及评价结果运用,不断推进内部控制制度执行力度。相关单位的财务管理和内部控制情况纳入预算管理综合考评进行考核。(责任单位:市、区财政局,各有关部门)

  5.加强政府投资建设项目预决算审核监督。指导和督促项目建设单位做好政府投资建设项目财务管理工作,开展政府投融资建设项目预算、结算、竣工财务决算审核,对政府投资建设项目的概预算编制执行、建设过程成本控制、结决算编报时效和质量实施全过程监督。(责任单位:市、区财政局,各有关部门)

  6.规范会计行为和行业秩序。督促各单位严格按照《会计法》开展会计工作,贯彻实施国家统一会计准则制度,提供真实完整的会计资料,提高会计信息质量。加强对资产评估机构备案管理,指导各区财政部门严格代理记账机构行政许可条件审核,督促提高执业质量,强化事中事后监管,促进行业健康发展。(责任单位:市、区财政局,各有关部门)

  (二)有关部门依责实施部门监督

  7.履行监督指导职责。有关部门强化对主管单位财会监督工作的督促指导,规范财政、财务、会计活动,加大监督检查力度,硬化财经法纪刚性约束。加强对所属单位财政预算决算工作的监督,规范预算编制、预算执行、预算绩效、财政决算、内部控制等行为。(责任单位:各有关部门)

  8.履行法定监督职责。有关部门按照法律法规授权,强化对监管行业系统的财会监督工作督促指导。按照《会计法》赋予的职责,加强对有关单位的会计行为实施监督,加大对虚构经济业务、滥用会计准则以及涉税违法违规行为的查处力度。按照《政府采购法》赋予的职责,加强对政府采购活动监督,提高政府采购资金使用效益。按照《资产评估法》赋予的职责,加强对资产评估行业的监督管理,促进行业健康发展。(责任单位:市、区财政局,国家税务总局厦门市税务局,人民银行厦门市中心支行,厦门银保监局,厦门证监局,市国资委)

  (三)各单位加强内部监督

  9.落实财会监督主体责任。各单位负责人是本单位内部财会监督第一责任人,要建立健全内部财务管理制度,合理设置会计机构,建立并执行内控制度和其他内部会计管理制度。要完善内部治理结构,明确承担财会监督职责的机构和人员,加强对自身经济业务、财务管理、会计行为的日常监督,强化流程管控,每年至少开展一次内控检查,加强关键业务、关键岗位风险防范,确保牢牢守住第一道防线。(责任单位:各相关单位)

  10.财会人员履职尽责。各单位应当督促内设会计机构、财会人员依法履行职责,准确完整反映财务信息,加强财会人员业务培训,全方位培养提高财会人员素养。财会人员要加强自我约束,践行“三坚三守”,遵守职业道德,对违反法律法规规定的财会事项要坚决拒绝办理,对违法违规行为要坚决依法检举。(责任单位:各相关单位)

  (四)中介机构严格执业监督

  11.严格依法履行职责。各会计师事务所、资产评估机构、税务师事务所、代理记账机构要严格遵守《会计法》《注册会计师法》《资产评估法》《税收征管法》等法律法规以及相关执业准则、工作规则、业务指引等,自发、自律地严格按照从业人员行为规范开展业务,积极审慎履行审计鉴证、资产评估、税收服务、会计服务等职责,确保独立、客观、公正、规范执业。配合财会监督执法中提供专业意见,对发现的违法违规行为,应及时向主管部门、监管部门和行业协会报告。(责任单位:各中介机构)

  12.切实提高执业质量。各会计师事务所、资产评估机构、税务师事务所、代理记账机构要切实加强专业能力建设,深入学习执业准则和监管规则,加大对审计技术和信息系统的研发投入,充分运用现代化技术和手段,不断增强查错纠弊的能力。建立内部风险防控机制,加强风险分类防控,建立统一的管理体系,持续提升一体化管理水平,从机制上防范执业风险。(责任单位:各中介机构)

  (五)行业协会强化自律监督

  13.加强行业诚信建设。市注册会计师协会、市资产评估协会、市注册税务师协会、市银行业协会、市保险行业协会、厦门证券期货基金业协会要切实加强行业诚信教育,健全诚信档案,建立从业人员基本信息及信用信息系统,把诚信建设贯穿到行业管理和服务工作的各个环节。(责任单位:各行业协会)

  14.加强行业自律监管。市注册会计师协会、市资产评估协会、市注册税务师协会、市银行业协会、市保险行业协会、厦门证券期货基金业协会要进一步加强行业自律监管,严格自律惩戒执行标准,运用约谈、通报批评、警示告诫、公开曝光等措施,加大惩戒力度。持续加强执业行为日常监测,完善投诉举报、舆情处置等处理机制,严格依法依规处理投诉举报案件,不断提升财会业务规范化水平。(责任单位:各行业协会)

  四、建立协调贯通工作机制

  建立协调贯通工作机制,推动财会监督横向协同、上下联动、与其他各类监督贯通协调,形成监督合力。

  (一)建立各财会监督主体间横向协同工作机制

  15.建立财会监督联席会议制度。在市政府领导下,市级财政部门与各相关部门建立财会监督联席会议制度,加强区域内协同监管,切实加强对财政、财务、会计管理法律法规及规章制度执行情况的监督。建立健全部门间财会监督重大问题处理、监督结果运用、监督线索移交、监督信息交流等财会监督协调工作机制。(责任单位:市财政局、市国资委、市金融监管局、财政部厦门监管局、国家税务总局厦门市税务局、人民银行厦门市中心支行、厦门银保监局、厦门证监局)

  16.建立部门与行业协会联合监督机制。部门与行业协会协同开展联合监督,对于监督中发现的问题,按照规定给予行政处罚,对于违反行业自律公约的问题,按照自律公约机制给予惩戒,推动行业行政监管和行业自律有机融合、协同推进,进一步提升监管效能。(责任单位:市财政局、财政部厦门监管局、国家税务总局厦门市税务局、厦门银保监局、厦门证监局,各相关行业协会)

  (二)建立财会监督上下联动工作机制

  17.市、区联动开展监督工作。根据中央、省有关要求,市级财政部门负责制定年度监督检查计划,明确年度监督工作重点,组织市直相关部门和各区按照统筹协调、分级负责、层层落实的要求,开展监督检查。通过调研座谈、集中培训等方式加强对各区财会监督工作的督促指导,各区财会监督检查计划、人员投入、处理处罚、追责问责等情况,要及时向市级财政部门报备。(责任单位:市、区财政局)

  18.畅通对上信息报告。各监督主体要按照“统一领导,分级负责”的原则,对财会监督中的重要情况、重要事项、重大问题及时向同级政府和有关部门请示报告,必要时向上一级政府和有关部门报告。(责任单位:市、区财政局,市国资委,财政部厦门监管局,国家税务总局厦门市税务局,人民银行厦门市中心支行,厦门银保监局,厦门证监局)

  (三)建立与其他各类监督贯通协调机制

  19.加强与巡察、纪检监察机关的贯通协调。与市委巡察机构密切协作,及时通报财会监督检查情况,研究办理巡察移交的建议。建立“1+X”专项督查联动机制,加强与纪检监察机关的贯通协调,将督查中发现的党员、监察对象涉嫌违纪或职务违法、职务犯罪的问题线索,依法依规及时移送纪检监察机关。发挥财会监督专业力量作用,选派财会业务骨干参加巡视巡察、纪委监委监督检查和审查调查。(责任单位:市、区财政局,财政部厦门监管局)

  20.强化与人大监督、审计监督、统计监督等其他各类监督的配合协同。积极配合市人大对政府债务审查监督,推进预算审查向支出预算和政策拓展,建立健全问题整改机制,配合做好预算联网监督,积极为人大对政府预算实施全口径审查、全过程监管创造条件,落实人大对预算的知情权和审查权。加强与审计、统计等部门的沟通协作,建立监督成果及信息共享机制,形成监督合力。(责任单位:市、区财政局,财政部厦门监管局)

  五、加强重点领域财会监督

  组织开展重点领域财会监督,把推动党中央、国务院重大决策部署贯彻落实作为财会监督工作的首要任务,坚持问题导向,强化财经纪律刚性约束,严厉打击财务会计违法违规行为。

  (一)聚焦重大政策落实

  21.加强重大政策资金监督。紧紧围绕市委市政府中心工作,聚焦“4+4+6”现代产业体系以及“三农”、教育、医疗、就业等民生领域的政策资金使用情况开展财会监督,严肃查处政策落实不到位、财政资金虚报乱用、财政资金补助不合理等问题,以精准有力的监督推动资金高效使用、项目加快实施、政策落实有效。(责任单位:市、区财政局,各有关部门)

  (二)加强财经纪律执行监督

  22.开展财经纪律专项整治。按照财政部统一部署,重点聚焦减税降费政策落实、基层“三保”、地方政府债务违法违规、财政收入虚收空转、违规返还财政收入、财政暂付款管理、惠民惠农财政补贴资金“一卡通”、行政事业单位国有资产处置管理八类重点问题开展专项整治,强化通报问责和处理处罚,使纪律真正成为带电的“高压线”。(责任单位:市、区财政局,各有关部门)

  23.强化预算执行动态监控。充分利用预算管理一体化系统监控模块,运用好在线监控、实地核实、分析调研、数据比对等手段监控预算单位支付业务,规范预算单位支付行为,跟踪重点项目预算执行情况,提升预警精准性和数据分析水平,及时处理资金支付违规行为,切实规范财政预算执行管理,提高财政资金使用绩效。(责任单位:市、区财政局,各有关部门)

  (三)加强财务会计行为监督

  24.打击财务会计违法违规行为。加强对国有企业财务决算数据审核力度,进一步强化财务管控,夯实财务数据信息质量。依法严厉查处上市公司、金融企业影响恶劣的财务舞弊、会计造假行为,强化对相关责任人的追责问责。加强对会计信息质量的监督,依法严厉打击伪造会计账簿、虚构经济业务、滥用会计准则等会计违法违规行为,持续提升会计信息质量。(市国资委,厦门银保监局,厦门证监局,市金融监管局,市、区财政局)

  25.加强中介机构执业质量监督。加强对资产评估机构、会计代理记账机构执业质量监督,严厉打击无证经营、挂名执业、违规提供报告、超出胜任能力执业、虚假承诺等违法违规行为。对接受福建省财政厅委托的会计师事务所及其分所设立审批和变更服务等事项,配合省财政厅强化事中事后监管。(责任单位:市、区财政局)

  六、保障措施

  (一)加强组织领导。各区党委政府和各部门党组要认真贯彻落实关于加强财会监督工作的决策部署,从机构设置、人员配置、组织协调等方面予以保障,统筹推进各项工作有序开展。各区政府要强化组织领导,明确职责分工,采取有力措施,有效开展本区财会监督工作。对于贯彻落实财会监督决策部署不力、职责履行不到位的,要严肃追责问责。(责任单位:各区党委政府,各有关部门)

  (二)加强制度建设。结合《会计法》《注册会计师法》等法律法规修订进程,以及相关财会工作制度制定出台情况,及时修订我市相关制度办法。结合财会监督发现问题,完善财政财务管理、资产管理、内控等相关制度。组织业界参与财政部深化政府会计改革,完善企业会计准则体系和民间非营利组织会计制度等会计准则制度建设,强化宣传贯彻实施力度,增强会计准则制度执行效果。(责任单位:市、区财政局,各有关部门)

  (三)加强队伍建设。市、区财政部门应强化财会监督专职机构建设,配齐与财会监督相适应的专业人员,确保财会监督和会计工作管理人员稳定、专业与胜任。结合推进现代会计管理工作体系建设,强化财会人才和财会监督队伍能力建设。创新培养方式方法,组织“分类·分层”财会人才培养,持续开展会计人员继续教育和职业道德教育,加强财会监督人才培训教育。各部门各单位要配备与财会监督职能任务相匹配的人员力量,确保监管工作有效到位。(责任单位:市、区财政局,各有关部门)

  (四)加强信息化建设。依托全国一体化在线政务服务平台,按照国家统一部署,配合建设财会监督数据库,统筹整合各区各部门各单位有关公共数据资源,推进共享跨部门跨区域财会监督信息。加强智慧财政系统建设,拓展财政内控模块,提升风险防控水平。强化“互联网+监管”系统的运用,及时上传、公开财会监督信息,不断提升监管效能。(责任单位:市、区财政局,各有关部门)

  (五)提升财会监督成效。优化监督模式与方式方法,推动日常监督与专项监督、监督检查与绩效评价、现场监督与非现场监督、线上监督与线下监督、事前事中事后监督相结合,实现监督和管理有机统一。加大对违法违规行为的处理处罚力度,大幅提高相关责任主体违法违规成本,推动实施联合惩戒,依法依规开展追责问责。加强财会监督结果运用,加大公开曝光力度。(责任单位:市、区财政局,财政部厦门监管局,国家税务总局厦门市税务局,人民银行厦门市中心支行,市国资委,厦门银保监局,厦门证监局)

  (六)加强宣传引导。综合运用报刊、网站、微信公众号等平台,全面准确宣传解读财会监督法律法规政策,加强对经验做法、典型案例、工作成效的总结推广和宣传报道,切实做好政策解读和舆论引导,积极回应社会关切,充分调动各方面积极性,为加强财会监督工作营造良好环境。(责任单位:市、区财政局,财政部厦门监管局,国家税务总局厦门市税务局,人民银行厦门市中心支行,市国资委,厦门银保监局,厦门证监局,各有关部门)

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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。