中评协[2023]14号 中评协关于印发《资产评估执业准则——知识产权》的通知
发文时间:2023-8-21
文号:中评协[2023]14号
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中评协关于印发《资产评估执业准则——知识产权》的通知

中评协[2023]14号           2023-8-21

各省、自治区、直辖市、计划单列市资产评估协会(有关注册会计师协会):

  为贯彻落实《中华人民共和国资产评估法》,规范资产评估执业行为,保证资产评估执业质量,保护资产评估当事人合法权益和公共利益,在财政部指导下,中国资产评估协会根据《资产评估基本准则》,制定了《资产评估执业准则——知识产权》,现予印发,自2023年9月1日起施行。

  请各地方协会将《资产评估执业准则——知识产权》及时转发资产评估机构,组织学习和培训,并将执行过程中发现的问题及时上报中国资产评估协会。

  附件:资产评估执业准则——知识产权

中国资产评估协会

2023年8月21日

  附件

资产评估执业准则知识产权

  第一章 总则

  第一条 为规范知识产权资产评估行为,保护资产评估当事人合法权益和公共利益,根据《资产评估基本准则》制定本准则。

  第二条 知识产权是权利人依法就作品、专利(发明、实用新型、外观设计)、商标、地理标志、商业秘密、集成电路布图设计、植物新品种以及法律规定的其他客体享有的专有的权利。

  本准则所称知识产权资产,是指知识产权权利人拥有或者控制的,能够持续发挥作用并且带来经济利益的知识产权权益,包括专利、商标、著作权、商业秘密、集成电路布图设计、植物新品种等资产权益。

  涉及地理标志等知识产权资产的评估另行规范。

  第三条 本准则所称知识产权资产评估,是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则,根据委托对评估基准日特定目的下的知识产权资产价值进行评定和估算,并出具资产评估报告的专业服务行为。

  第四条 执行知识产权资产评估业务,应当遵守本准则及相关准则。

  第二章 基本遵循

  第五条 资产评估机构及其资产评估专业人员开展知识产权资产评估业务,应当遵守法律、行政法规和资产评估准则,坚持独立、客观、公正的原则,诚实守信,勤勉尽责,谨慎从业,遵守职业道德规范,自觉维护职业形象,不得从事损害职业形象的活动。

  第六条 执行知识产权资产评估业务,应当具备知识产权资产评估的专业知识和实践经验,能够胜任所执行的知识产权资产评估业务。

  资产评估机构应当关注知识产权资产评估业务的复杂性,根据自身的资产评估专业人员配备、专业知识和经验,审慎考虑是否有能力受理知识产权资产评估业务。

  执行某项特定业务缺乏特定的专业知识和经验时,应当采取弥补措施,包括利用专家工作及相关报告等。

  第七条 知识产权资产评估的评估目的通常包括转让、许可使用、出资、质押融资、诉讼、仲裁、司法执行财产处置、财务报告等。

  第八条 执行知识产权资产评估业务,应当依法对资产评估活动中使用的资料进行核查验证。

  第九条 执行知识产权资产评估业务,应当合理使用评估假设和限制条件。

  第三章 评估对象

  第十条 执行知识产权资产评估业务,应当要求委托人明确评估对象,应当关注评估对象的法律、经济、技术等具体特征。

  第十一条 执行知识产权资产评估业务,评估对象是知识产权资产,包括专利资产权益、注册商标权益、著作权中的财产权益以及与著作权有关权利的财产权益、商业秘密权益、集成电路布图设计权益、植物新品种权益等。

  第十二条 执行知识产权资产评估业务,评估对象可以是单项知识产权资产,也可以是知识产权资产组合。

  第十三条 执行以转让为目的的知识产权资产评估业务,评估对象通常为知识产权资产的所有权。

  第十四条 执行以许可使用为目的的知识产权资产评估业务,评估对象通常为知识产权资产的使用权。

  第十五条 执行以出资或者质押融资为目的的知识产权资产评估业务,评估对象通常为拟出资或者出质的知识产权资产。对评估对象是否可以出资或者出质进行确认或者发表意见,不属于资产评估专业人员的执业范围。

  第十六条 执行以诉讼、仲裁为目的的知识产权资产评估业务,应当与委托人和相关当事人进行充分沟通,了解案件基本情况,并且通过现场调查和资料收集等方式与委托人确认评估对象和评估范围,评估对象通常为涉案知识产权资产或者其他相关经济利益。

  其他相关经济利益是指一方当事人的行为给另一方当事人造成的经济损失以及费用增加等,通常包括侵权损失、资产损害,以及由于个人或者法人经营、合同纠纷等行为引起的经济损失以及费用增加等。

  第十七条 执行以人民法院委托司法执行财产处置为目的的知识产权资产评估业务,应当根据评估委托书载明的财产名称、规格数量等内容,以及人民法院移交的查明的财产情况和相关材料,与人民法院明确评估对象和评估范围。

  第十八条 执行以财务报告为目的的知识产权资产评估业务,应当提醒委托人根据项目的具体情况以及会计准则的要求合理确定评估对象。

  第四章 操作要求

  第十九条 知识产权资产通常与其他资产共同发挥作用,执行知识产权资产评估业务应当根据评估目的和评估对象的具体情况分析、判断知识产权资产的作用,明确知识产权资产的收益模式,并考虑其价值影响因素,合理确定知识产权资产的价值。

  第二十条 执行知识产权资产评估业务,应当关注知识产权资产的基本情况:

  (一)知识产权的法律文件、权属有效性文件或者其他证明资料;

  (二)知识产权资产特征、资产组合情况、使用状况、历史沿革;

  (三)知识产权资产实施的地域范围、领域范围、获利能力和收益模式;

  (四)知识产权资产是否能够持续发挥作用并给权利人带来经济利益;

  (五)知识产权资产的法定保护期限、收益期限以及保护措施;

  (六)知识产权资产实施过程中所受到的法律、行政法规或者其他限制;

  (七)知识产权资产以往的资产评估和交易情况;

  (八)知识产权资产的可替代性,以及类似知识产权资产的市场价格信息;

  (九)知识产权资产的研发成本;

  (十)其他相关信息。

  第二十一条 执行知识产权资产评估业务,应当考虑评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素,明确价值类型。

  第二十二条 执行知识产权资产评估业务,应当关注宏观经济、行业状况、经营条件、生产能力、市场状况、产品生命周期、应用场景等各项因素对知识产权资产效能发挥的影响,以及对知识产权资产价值的影响。

  第二十三条 执行知识产权资产评估业务,应当关注评估对象收益期限对其价值的影响,并结合知识产权资产的法定保护期限及其他相关因素,合理确定收益期限。

  第二十四条 执行知识产权资产评估业务,应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况,分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法及其衍生方法的适用性,恰当选择评估方法。

  对同一知识产权资产采用多种评估方法时,应当对各种评估方法的测算结果进行分析,形成评估结论。

  第二十五条 执行商业秘密资产评估业务,应当获取商业秘密的类型、形成过程、作用、形成日期等信息,关注商业秘密的保密期限、应用范围等,以及商业秘密是否与其他无形资产关联,并且考虑权利人对商业秘密采取的保护措施,如竞业禁止协议等对商业秘密价值的影响。

  执行商业秘密资产评估业务,资产评估专业人员应当注意保密。

  第二十六条 执行集成电路布图设计资产评估业务,应当关注集成电路布图设计的独创性和商业利用情况,并且考虑其对评估结论的影响。

  第二十七条 执行植物新品种资产评估业务,应当关注植物新品种是否已经由相关部门审定,以及审定对植物新品种应用范围的限制。

  中国的单位或者个人就其在国内培育的植物新品种向外国人转让申请权或者品种权的,应当经审批机关批准。

  第二十八条 执行以许可使用为目的的知识产权资产评估业务,应当:

  (一)熟悉《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国专利法》《中华人民共和国商标法》等有关知识产权许可使用的规定;

  (二)关注许可模式、许可使用期限和其他许可约定等,确定其对评估结论的影响,并在资产评估报告中披露许可模式、许可使用期限和其他许可约定等。

  第二十九条 执行以出资为目的的知识产权资产评估业务,应当:

  (一)熟悉《中华人民共和国公司法》《公司注册资本登记管理规定》等有关知识产权出资的规定,并关注知识产权出资是否符合相关法律、行政法规的规定;

  (二)涉及重组、改制企业的知识产权资产出资时,搜集企业重组、改制方案以及批复文件和相关法律意见书等资料,关注知识产权资产的权利人与出资人是否一致,出资人的经济行为是否需经有关机构批准并经相关管理部门审查同意,设定他项权利的资产是否与其相对应的负债分离。

  第三十条 执行以质押融资为目的的知识产权资产评估业务,应当:

  (一)熟悉《中华人民共和国民法典》以及相关知识产权管理部门、金融管理部门关于知识产权质押融资的有关规定;

  (二)关注出质知识产权资产是否具备财产出质的基本条件:出质人拥有完整、合法、有效的相关知识产权权利并且产权关系明晰,出质的知识产权资产具有一定的价值并且可以依法转让,符合国家知识产权管理部门的相关规定,符合其他相关法律、行政法规的规定;

  (三)涉及共有知识产权时,关注知识产权共有人是否一致同意将该知识产权进行质押;

  (四)涉及知识产权质物处置评估时,关注与质押知识产权资产实施不可分割的其他资产是否一并处置;

  (五)在存在重大不确定因素情况下作出评估相关判断时,保持必要的谨慎,尽可能充分估计知识产权资产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,并在资产评估报告中作出必要的风险提示;

  (六)涉及跟踪评估时,对知识产权资产实施市场已经发生的变化予以充分考虑和说明。

  第三十一条 执行以诉讼、仲裁为目的的知识产权资产评估业务,应当:

  (一)熟悉国家司法部门、仲裁机构和知识产权管理部门有关知识产权诉讼、仲裁的规定;

  (二)要求委托人和相关当事人提供相关资料,并要求其对资料的真实性、完整性、合法性进行确认,同时通过市场调查、访谈等方式收集评估资料;

  (三)在委托人、相关当事人的配合下进行现场调查,保留必要的文字、语音、照片、影像等资料,以书面形式记录调查的时间、地点、过程、结果等,并与参加现场调查的委托人、相关当事人等共同确认;

  (四)在调查时出现委托人或者相关当事人不在现场,或者相关人员不予配合等情况时,详细记录现场情况,收集必要的证据资料,并在资产评估报告中予以披露。

  第三十二条 执行以人民法院委托司法执行财产处置为目的的知识产权资产评估业务,应当:

  (一)熟悉国家司法部门有关执行财产处置的规定;

  (二)根据人民法院提供的材料认为无法进行评估或者影响评估结论时,及时告知人民法院,由人民法院按照《人民法院委托评估工作规范》的相关规定处理,通常必需材料包括知识产权资产的权属证明,相关产品的发展情况,他项权利情况,法院查明的财产权属、质量瑕疵等材料,以及关于财产的特殊情况说明;

  (三)及时与人民法院协商现场调查事宜,并根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》履行现场调查程序。现场调查由人民法院通知当事人到场;当事人不到场的,不影响现场调查的进行,但资产评估机构应当与人民法院沟通见证人见证事宜。现场调查需要当事人、协助义务人配合的,由人民法院依法责令其配合;不予配合的,由人民法院依法强制执行;

  (四)根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》中有关评估报告出具期限及延期申请的规定,在人民法院要求的期限内出具资产评估报告。若无法按期出具资产评估报告,应当根据人民法院的要求退回委托评估的材料。

  第三十三条 执行以财务报告为目的的知识产权资产评估业务,应当遵循会计准则和相关法律、行政法规有关知识产权资产计量和减值测试的规定。

  涉及知识产权资产组合或者与其他有形资产和无形资产组成的资产组的评估,应当遵守以财务报告为目的的相关资产评估准则的规定。

  第三十四条 执行企业破产重整、破产清算中涉及的知识产权资产评估业务,应当关注知识产权资产与破产企业其他资产的关系以及企业破产重整、破产清算对知识产权资产价值的影响。

  第三十五条 执行企业价值评估中涉及的知识产权资产评估业务,应当了解持续经营前提下知识产权资产作为企业资产组成部分的价值可能有别于作为单项资产的价值,关注知识产权资产评估参数与企业价值评估参数之间的关系,企业其他资产与知识产权资产之间的关系,以及知识产权资产对企业整体价值的贡献。

  第五章 披露要求

  第三十六条 知识产权资产评估报告应当反映知识产权资产的特点,通常包括下列内容:

  (一)知识产权的性质、权利状况和限制条件;

  (二)知识产权实施的地域限制、领域限制和法律限制条件;

  (三)与知识产权资产相关的宏观经济和行业状况;

  (四)知识产权资产实施的历史、现实状况和发展前景;

  (五)知识产权资产的收益期限;

  (六)知识产权资产实施主体或者拟实施主体的基本情况及实施前景;

  (七)其他必要信息。

  第三十七条 知识产权资产评估报告应当披露形成评估结论的相关内容,通常包括:

  (一)价值类型的选择及其定义;

  (二)评估方法的选择及其理由;

  (三)各重要参数的来源、测算过程等;

  (四)对测算结果进行分析,形成评估结论的过程;

  (五)评估结论成立的假设前提和限制条件;

  (六)知识产权资产的评估依据;

  (七)可能影响评估结论的特别事项。

  第三十八条 知识产权资产评估报告应当以文字和数字形式表述评估结论。但是,对于以许可使用为目的的知识产权资产评估报告,可以根据资产评估委托合同的约定,采用以货币计量的绝对数或者以许可费率等计量的相对数表述评估结论。

  第三十九条 执行以质押融资为目的的知识产权资产评估业务,编制资产评估报告时应当关注知识产权质押融资业务对资产评估报告信息披露的特殊要求,并对相关事项进行披露。

  涉及跟踪评估时,已经发生的变化对评估结论影响较大的,应当在资产评估报告中予以披露。

  第四十条 执行以诉讼、仲裁为目的的知识产权资产评估业务,编制资产评估报告时应当重点披露下列内容:

  (一)是否存在评估委托书对资产评估业务基本事项约定不明确,或者评估对象和评估范围与评估委托书约定不一致的情形;

  (二)涉案知识产权资产以及其他相关经济利益的具体内容以及价值构成;

  (三)现场调查和资料收集过程中委托人和相关当事人的配合情况;

  (四)其他可能影响正确理解评估结论和资产评估报告使用的事项。

  第四十一条 执行以人民法院委托司法执行财产处置为目的的知识产权资产评估业务,编制资产评估报告时应当重点披露下列内容:

  (一)资产评估业务基本事项与评估委托书载明事项存在差异的情况以及相关处理方法;

  (二)是否进行现场调查,以及现场调查过程中相关当事人的配合情况;

  (三)人民法院提供材料的欠缺情况,以及评估资料缺失对评估结论的影响;

  (四)其他可能影响正确理解评估结论和资产评估报告使用的事项。

  第六章 附则

  第四十二条 本准则自2023年9月1日起施行。中国资产评估协会2017年9月8日发布的《关于印发修订〈知识产权资产评估指南〉的通知》(中评协〔2017〕44号)同时废止。

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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。