陕财办教[2023]74号 陕西省财政厅等13部门关于印发《支持秦创原创新驱动平台建设 打造科技创新高地若干财税措施》的通知
发文时间:2023-07-12
文号:陕财办教[2023]74号
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陕西省财政厅等13部门关于印发《支持秦创原创新驱动平台建设 打造科技创新高地若干财税措施》的通知

陕财办教〔2023〕74号             2023-07-12

各设区市、杨凌示范区委组织部,各设区市、杨凌示范区财政局、发展改革委(局)、教育局、科技局、工信局、人社局、审计局、国资委、税务局、金融办(局、服务中心)、知识产权局,省级有关部门:

  现将《支持秦创原创新驱动平台建设 打造科技创新高地若干财税措施》印发给你们,请认真贯彻执行。

陕西省财政厅 中共陕西省委组织部

陕西省发展和改革委员会 陕西省教育厅

陕西省科学技术厅 陕西省工业和信息化厅

陕西省人力资源和社会保障厅 陕西省审计厅

陕西省人民政府国有资产监督管理委员会

国家税务总局陕西省税务局

陕西省地方金融监督管理局

中国证券监督管理委员会陕西监管局

陕西省知识产权局

2023年7月12日

支持秦创原创新驱动平台建设 打造科技创新高地若干财税措施

  为认真学习贯彻党的二十大精神和习近平总书记来陕考察重要讲话重要指示,深入实施创新驱动发展战略,落实省委省政府关于秦创原创新驱动平台建设的部署要求,充分发挥我省科教资源富集优势,加快打造有影响力的科技创新高地,催生更多科创项目、科创企业和科创产业,推动创新驱动发展迈出更大步伐,结合我省实际,现制定以下财税措施。

  一、发挥财政组合式工具作用,加力支持秦创原建设

  1.做大财政资金投入规模。按照财政科技投入“只增不减”要求,坚持增量引导存量,以省级科技发展专项资金投入为先导,统筹整合省级重点产业链专项、中小企业发展专项、人才专项等专项资金。力争到2025年,省级各类财政资金用于秦创原资金规模从20亿元增长到30亿元以上;引导市县不断加大投入,市县财政投入秦创原资金规模从46亿元增长到60亿元以上。(省财政厅负责落实)

  2.打造科创基金投资集群。充分发挥省政府投资引导基金作用,加快发起设立一批种子、天使、创投、产业基金,争取国家各类科技产业创新基金在陕设立子基金。力争到2025年,支持科创发展相关子基金总规模从160亿元增长到300亿元,引导基金认缴规模从30亿元增长到50亿元,形成科创投资基金集群,支持具有前瞻性和重大价值科技成果孵化转化。(省财政厅负责落实)

  3.加大专项债券支持力度。用好专项债券可用作国家级产业园区基础设施建设项目资本金的政策,新增专项债券额度向秦创原建设需求倾斜,优先支持各类科创产业园区基础设施建设。力争到2025年,新增秦创原相关专项债券150亿元,支持重大科创项目和科创产业在秦创原落地建设。(省财政厅、各市(区)负责落实)

  二、深化“三项改革”,加速科技成果转化

  4.加快开展“先投后股”改革。创新财政资金投入方式,出台“先投后股”项目资金投资工作指引,以科技项目形式给予科技成果转化企业资金支持,被投企业实现市场化股权投资或进入稳定发展阶段后,财政投入资金转换为股权,按照“适当收益”原则逐步退出,形成财政资金循环运行的长效机制。支持有条件的市(区)设立“先投后股”资金池,对遴选的科技成果转化企业给予不超过200万元经费支持。(省科技厅、省财政厅负责落实)

  5.推进立项权下放改革试点。遴选部分“三项改革”成效显著单位,给予每家不超过2000万元专项经费,下放评审立项权,由单位自主实施,将组建企业数量和企业发展成效作为主要评价因素,实行动态调整机制。(省科技厅、省财政厅负责落实)

  6.引导高校科技成果转化。每年安排不低于2亿元高校成果转化奖补资金,突出高校技术合同成交额、大学科技园产值等因素,通过综合奖补方式,支持高校加强科技成果转化能力建设,将更多科研成果作价、打包,通过秦创原进行转化。(省教育厅、省科技厅、省财政厅负责落实)

  7.创新成果转化项目支持方式。支持常态化路演,采取"以演代评"方式,对评价为优秀的路演项目给予不超过100万元支持。完善“以赛代评”支持机制,对中国创新创业大赛(陕西赛区)暨陕西秦创原科技创新创业大赛获奖优胜企业、秦创原高价值专利大赛获奖项目给予支持,推动更多科技成果转化。(省科技厅、省知识产权局、省财政厅负责落实)

  三、加快打造秦创原示范样板,提升全域科技创新效能

  8.发挥总窗口辐射带动作用。加力支持沣东立体联动“孵化器”总基地和沣西成果转化“加速器”总基地建设,支持部署推进秦创原总窗口“两链”融合项目。支持总窗口在各市(区)建立协同创新基地,鼓励各市(区)在总窗口建设离岸创新中心、飞地孵化器(园区)等,加强与国家级开放创新平台的交流合作,拓展“总窗口+城市伙伴”布局。(省科技厅、省财政厅、西咸新区负责落实)

  9.加快建设秦创原先行示范区。聚焦地市优势主导产业,支持部署一批秦创原先行示范区“两链”融合项目,推进咸阳科技成果转化先行区建设,支持铜川建设“三项改革”成果转化试验区,培育建设宝鸡两链融合产业示范区、榆林能源革命创新示范区、安康绿色协同创新示范区、杨凌旱作农业创新引领区,支持渭南建设战略性新兴产业培育先行区、汉中建设装备制造高质量发展先行区、延安建设产业数字化转型升级示范区、商洛建设科技企业融通创新示范区。(省科技厅、省财政厅、各市(区)

  负责落实)

  10.全面支持布局“三器”平台。立足区域资源禀赋,支持有条件的市(区)建设立体联动“孵化器”、成果转化“加速器”、两链融合“促进器”,对通过认定的每个给予不超过500万元补助。(省科技厅、省财政厅、各市(区)负责落实)

  四、聚焦西安“双中心”建设,服务国家高水平科技自立自强

  11.分类支持国家战略科技平台建设。结合行业特点,对陕西实验室建设每年给予1000万—5000万元补助,支持争创国家实验室。对获批新建和重组成功的全国重点实验室,一次性分别给予1000万元、500万元奖补。支持国家重大科技基础设施培育建设,足额落实省级和市县配套资金。(省发改委、省科技厅、省财政厅、相关市(区)负责落实)

  12.设立自然科学基金培优项目。加大同国家自然科学基金项目衔接力度,对申报国家杰出青年科学基金、优秀青年科学基金进入最后评审阶段但未获立项的,直接给予50万元和20万元支持,激励青年科研人员潜心研究、攻坚克难,多出高水平成果。(省科技厅、省财政厅负责落实)

  13.推动国家重大科技项目落地。对牵头承担国家科技重大专项和重点研发计划的单位,省级按项目上年度实际国拨科研经费的10%支持项目研发团队,单个项目支持不超过200万元,每个单位支持不超过1000万元,用于科技成果转化和企业孵化。(省科技厅、省财政厅负责落实)

  五、强化企业创新主体地位,推动创新链产业链深度融合

  14.实施产业链关键核心技术攻关。围绕重点产业链薄弱环节、技术瓶颈和发展需求,采取“揭榜挂帅”“赛马制”等方式,持续实施“两链”融合关键核心技术攻关项目,加快突破一批“卡脖子”关键核心技术。根据项目实施进度,原则上按不超过项目研发投入总额的30%、给予不超过1000万元补助。对在全国范围内技术领先、产业化前景明确的给予不超过2000万元补助,推动产业链供应链稳定和优化升级。(省科技厅、省工信厅、省财政厅负责落实)

  15.鼓励企业建立创新研发平台。支持建设研发、孵化、转化于一体的新型研发机构,对认证为省级新型研发机构的给予不超过100万元支持。鼓励行业龙头企业、产业链上下游企业、高校、科研院所等联合建立共性技术研发平台,对列入建设计划的给予不超过1000万元支持。支持制造业企业研发能力建设,对认定为省级制造业创新中心的给予1000万元支持,认定为国家级制造业创新中心的给予5000万元支持。(省科技厅、省工信厅、省财政厅负责落实)

  16.构建科技型企业梯度培育体系。大力支持“登高、升规、晋位、上市”四大工程。对首次认定的高新技术企业给予不超过20万元奖补。对新进规模以上工业企业给予一次性奖励。对首次认定的省级“专精特新”中小企业给予每户20万元的一次性奖补;对首次认定的国家专精特新“小巨人”企业给予每户50万元的一次性奖补;对隐形冠军创新能力提升项目最高给予300万元奖补。对通过拟上市科技企业培育立项的,给予企业“户均”不超过100万元科技项目支持。加大省级国有资本经营预算科技创新专项资金投入力度,支持省属企业计提研发准备金。在考核企业经济效益时,将研发投入视同利润加回。(省科技厅、省工信厅、省国资委、省财政厅负责落实)

  六、加大人才引进支持力度,激发人才创新创业活力

  17.大力实施省级重大人才项目。对入选“三秦英才引进计划”中秦创原人才引进专项的创新创业人才,给予100万元生活资助经费;对入选的青年人才给予60万元的生活资助经费及30万—100万元科研经费补助。对“三秦英才特殊支持计划”入选团队给予最高400万元补助,入选的杰出人才采取“一事一议”方式予以经费支持。加强陕西省博士后创新创业园建设,连续3年每年给予100万元经费支持。推广“校招共用”引才引智模式,鼓励在陕高校和企业联合引进使用高层次人才。(省委组织部、省科技厅、省人社厅、省国资委、省财政厅负责落实)

  18.加大高技能人才支持力度。对国家级高技能人才培训基地分类分档给予300万—700万元一次性补助,省级高技能人才培训基地给予200万元一次性补助;对国家级技能大师工作室给予10万—30万元一次性补助,省级技能大师工作室给予10万元一次性补助。(省人社厅、省财政厅负责落实)

  19.充分发挥院士等高端人才作用。对院士承担前瞻性基础研究、重大技术攻关和成果转化等,实行清单式管理,采取“一人一策”最高给予5000万元经费资助;对取得重大技术成果、为经济社会发展作出突出贡献的,采取“一事一议”给予专项奖励。(省委组织部、省财政厅负责落实)

  20.创新科技成果转化人才引育方式。遴选一批行业领先的“科学家+工程师”队伍,对入选队伍给予每支30万元经费,支持高校和企业探索校企联合新模式。支持建设专业化科技经纪人队伍,对优秀的科技经纪人可优先纳入秦创原引用高层次创新创业人才项目,给予不超过50万元经费资助。(省委组织部、省科技厅、省财政厅、省国资委负责落实)

  七、发挥财政资金引导作用,提升科技成果产业化水平

  21.实施制造业企业研发投入奖补。对制造业企业研发投入年度新增部分给予不超过5%奖补,大型企业最高给予500万元、中小企业最高给予300万元奖补。支持鼓励有条件的地市扩大企业研发投入奖补范围。(省工信厅、省财政厅、相关市(区)负责落实)

  22.推动制造业企业技术改造升级。支持重点产业链企业开展智能化、绿色化、数字化改造提升,支持有色金属、建材、机械、食品、纺织、轻工等六大传统产业企业技术改造项目,最高给予500万元奖补支持,推动重点产业加速壮大和传统产业转型升级。(省工信厅、省财政厅负责落实)

  23.支持实施专利转化专项计划。支持高校院所专利加快向中小企业转移转化,对以开放许可、专利转让、作价入股等方式取得显著经济效益的高校院所给予支持。支持国家知识产权运营公共服务(西安)试点平台、创合国际知识产权运营中心等各级各类知识产权运营机构建设。支持建设高价值专利培育中心和产业知识产权运营中心,支持实施专利导航项目,促进专利成果转化应用。(省知识产权局、省财政厅负责落实)

  24.支持企业提升中试孵化能力。聚焦中试熟化、放大、应用场景,依托链主企业或龙头企业,支持建设一批中试基地,给予每家不超过1000万元补助。支持企业联合高校、科研院所开展中试熟化、人才培养、工艺提升等科技成果转化活动,对中试基地承担“两链”融合关键核心技术攻关项目优先予以支持。(省科技厅、省财政厅负责落实)

  25.支持创新产品推广应用。对首台(套)分别按产品销售价格分档次给予奖补;新材料首批次按照产品销售额分档次给予不超过100万元奖励;首版次软件产品研发投入在100万元以上,且累计销售收入在50万元以上的产品项目给予相应奖励。在陕西政府采购电子卖场设立“首台套及创新产品馆”,凡是首台(套)及创新产品具有进口替代能力的,在同等条件下,优先采购首台(套)及创新产品或给予适当加分。(省工信厅、省财政厅负责落实)

  八、发挥科技金融撬动作用,支持企业多渠道融资

  26.开展科技型企业贷款风险补偿。用足用好“秦科贷”风险补偿资金,支持高新技术和拟上市重点培育科技型等中小微企业贷款融资。对合作银行发放的信用、知识产权质押等银行贷款,贷款本金逾期达90天仍无法收回且按条件确认的不良贷款本金余额,给予20%—50%的风险补偿。(省科技厅、省财政厅负责落实)

  27.推动知识产权质押融资。支持银行业金融机构为科技型中小企业量身定制金融服务方案,进一步加大对中小企业知识产权质押融资的支持,对企业用专利、商标、著作权等获得知识产权质押贷款并按期偿还本息的给予两年贴息,贴息比例为应付利息的30%,单户最高不超过50万元。(省工信厅、省知识产权局、省财政厅负责落实)

  28.支持企业利用资本市场上市融资。对成功在上海证券交易所、深圳证券交易所、北京证券交易所和香港交易所上市的企业,一次性奖励500万元。对符合国家相关境外上市要求并成功在纽约证券交易所、纳斯达克证券交易所、新加坡证券交易所、伦敦证券交易所等境外主要证券交易所上市的企业,按其首发融资额(以实际入境人民币为准)的1%给予一次性奖励,最高不超过100万元。(省地方金融监督管理局、中国证监会陕西监管局、省财政厅负责落实)

  29.发挥政府性融资担保增信作用。用好政府性融资担保风险补偿资金池,对市(区)建立风险补偿资金池给予50%的补助;充分发挥省级政府性融资担保基金作用,为与政府性融资担保机构服务的小微企业在贷款到期还贷续贷资金困难时提供短期流动性支持,资金使用费率原则上不超过日万分之三(可参照同期一年期LPR利率适当调整),单笔额度原则上不超过1000万元,使用期限原则上不超过30天。打通政府性融资担保和创业担保业务渠道,推动开发批量化创业担保贷款产品,对创业贷款担保业务免收担保费,给予1%的保费补贴。持续引导融资担保机构扩面增量降费,加大对科技型和高新技术中小微企业融资支持力度。(省财政厅、省地方金融监督管理局、省工信厅、省科技厅负责落实)

  30.推动科技资源开放共享。创新财政科技投入方式,通过科研服务双向补贴和科技创新券,将大型科学仪器、重点实验室及工程技术研究中心等在内的优质科技服务资源全部纳入科技创新券的服务支持范围,为中小微企业和创业团队的创新发展提供资金支持。(省科技厅、省财政厅负责落实)

  九、落实税收优惠政策,减轻企业创新负担

  31.实施研发费用加计扣除和固定资产加速折旧。对企业开展研发活动中实际发生的研发费用,未形成无形资产计入当期损益的,在按规定据实扣除的基础上,再按照实际发生额的100%在税前加计扣除;形成无形资产的,按照无形资产成本的200%在税前摊销。对企业新购进的设备、器具,单位价值不超过500万元的,允许一次性计入当期成本费用在计算应纳税所得额时扣除。(省税务局、省财政厅负责落实)

  32.实施企业和个人所得税收优惠。对经认定的高新技术企业和技术先进型服务业企业减按15%的税率征收企业所得税。对省级以上单位以及外国组织、国际组织颁发的科学、技术方面的奖金,免征个人所得税;科研机构、高等学校转化职务科技成果以股份或出资比例等股权形式给予个人奖励的,获奖人在取得股份、出资比例时,暂不缴纳个人所得税。(省税务局、省财政厅负责落实)

  33.实施科技成果转化和孵化载体税收优惠。纳税人提供技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务免征增值税。对国家级、省级科技企业孵化器、大学科技园和国家备案众创空间自用以及无偿或通过出租等方式提供给在孵对象使用的房产、土地,免征房产税和城镇土地使用税;对其向在孵对象提供孵化服务取得的收入,免征增值税。(省税务局、省财政厅负责落实)

  十、强化组织考核评价,推动政策扎实落地

  34.加强统筹协调。省秦创原创新驱动平台建设工作领导小组统一领导,省财政厅、省科技厅牵头组织推进,建立清单化管理机制。省级各相关部门和各市(区)要落实责任,及时出台修订配套措施和实施细则,确保政策落地。相关部门和单位要通过网站、新媒体等多种渠道,加强政策宣传解读,提高社会知晓度。(省财政厅、省科技厅等省级相关部门和各市(区)负责落实)

  35.创新绩效评价方式。健全差异化的绩效评价指标体系,遵循科研规律,结合基础研究、技术开发、成果转化特点开展分类评价。探索对关键节点实行“里程碑”式管理,项目结束后一定时期内开展中长期评价,减少项目实施周期内的各类评估、检查、抽查等活动。对绩效评价优秀的项目单位,在后续项目支持等工作中给予倾斜。对因科研不确定性未能完成项目目标的予以免责,消除科研人员后顾之忧。(省财政厅、省科技厅、省审计厅等省级相关部门负责落实)

  36.强化政策落实督促指导。有关部门要提高服务意识,加强跟踪服务指导,组织开展政策措施落实情况检查,及时发现并协调解决有关问题,优化完善相关政策和支持方式。要适时对有关试点政策举措进行总结评估,推广行之有效的经验和做法,充分发挥政策效益。(省财政厅、省科技厅会同有关部门负责落实)

  本通知自2023年8月1日起施行,有效期至2028年7月31日。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。