国办发[2001]93号 国务院办公厅转发财政部 关于深化收支两条线改革进一步加强财政管理意见的通知
发文时间:2001-12-10
文号:国办发[2001]93号
时效性:全文有效
收藏
855

各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:

  财政部《关于深化收支两条线改革进一步加强财政管理的意见》已经国务院

  同意,现转发给你们,请认真贯彻执行。


中华人民共和国国务院办公厅

二○○一年十二月十日


 关于深化收支两条线改革进一步加强财政管理的意见

(财政部 二○○一年十一月十五日)

  

  党的十五届六中全会通过的《中共中央关于加强和改进党的作风建设的决定》明确提出,要“推行和完善部门预算、国库集中收付、政府采购、招投标等制度。”“强化预算管理和审计监督,经费按预算支出,不得随意追加。加强财政专户管理,逐步实行预算内外资金统管的财政综合预算。清理和取消‘小金库’,严禁设立账外账。”“执收执罚部门都要严格执行收支两条线制度。”从制度上、源头上治理腐败,加强和改进党的作风建设。为了认真贯彻这一精神,从根本上解决预算外资金管理中存在的突出问题,我部在反复研究并征求有关部门意见的基础上,对深化收支两条线改革,进一步加强财政管理提出以下意见。

  一、目前预算外资金管理的有关情况

  近年来,各地区、各部门按照国务院和中纪委的有关规定,不断推进和加强政府收费和罚没收入“收支两条线”的管理工作,财政部先后会同有关部门制定了一系列收费和罚没收入“收支两条线”管理以及银行账户管理等方面的规定。罚没收入和相当一部分收费收入已纳入预算管理,对绝大部分预算外资金实行了财政专户管理。当前存在的主要问题是:上缴的收费和罚没收入与执收单位的支出安排仍存在挂钩现象;部门预算未将执收单位预算内外资金统筹安排;中央本级大部分收费仍由单位自收自缴,没有实行收缴分离;执收单位预算外资金使用仍不够规范、合理等,从而导致部门之间行政开支、职工收入水平差距较大,收费和罚没收入中乱收、乱罚、截留、挪用现象比较突出,群众意见较大,影响了党和政府的形象。

  二、深化“收支两条线”改革的意见

  深化“收支两条线”改革需要做好三个方面的工作:一是要将各部门的预算外收入全部纳入财政专户管理,有条件的纳入预算管理,任何部门不得“坐收”、“坐支”。二是部门预算要全面反映部门及所属单位预算内外资金收支状况,提高各部门支出的透明度。同时,财政部门要合理核定支出标准,并按标准足额供给经费。三是要根据新的情况,修订、完善有关法规和规章制度,使“收支两条线”管理工作法制化、制度化、规范化。

  (一)对中央部门区分不同情况,分别采取将预算外资金纳入预算管理或实行收支脱钩管理等办法

  1.抓好基础工作,继续清理整顿现行收费。在进一步清理整顿的基础上,陆续公布取消不合法、不合理的收费项目;将部分不体现政府行为的行政事业性

  收费转为经营服务性收费并依法征税。同时,加强对收费的财政审批管理和监督检查,规范收费行为。

  2.将公安部、最高人民法院、海关总署、工商总局、环保总局5个行政执法部门按规定收取的预算外收入(不含所属院校的收费,下同。见附件1)全部纳入预算,全额上缴中央国库;其支出由财政部按该部门履行职能的需要核定,确保经费供给。

  3.对国家质检总局、外经贸部、证监会、保监会等28个中央部门的预算外资金(见附件2),实行收支脱钩管理。其预算外收入缴入财政专户,财政部按核定的综合定额标准,统筹安排年度财政支出,编制综合财政预算。

  4.改变国税系统、海关系统按收入比例提取经费的办法,实行“预算制”。从2002年起,按照部门预算的统一要求核定经费支出。

  5.为了保证试点单位的支出需要,对上述实行预算外收入纳入预算管理和收支脱钩试点的部门,按适当的比例核定部门机动经费,由部门按规定使用。

  6.其他有预算外收入的部门,暂维持现行管理方式,但要进一步强化预算外收支管理,今后将根据改革的进展情况研究制订规范的管理办法。

  (二)从2002年开始,在编制部门预算时,中央级行政事业单位要编制基本支出预算、项目预算以及政府采购预算

  1.对中央级行政单位和依照国家公务员制度管理的一级事业单位所开支的行政性经费,以及具备试行定员定额管理条件的事业单位开支的事业费,要按定员定额管理方法编制基本支出预算。

  2.所有编制基本支出预算的单位,要同时编制项目预算。项目支出预算要在对申报项目进行充分的可行性论证和严格审核的基础上,按照轻重缓急进行项目排序,并结合当年财力状况,优先安排急需、可行的项目。对财政预算安排的项目,其实施过程及完成结果要进行绩效考评,追踪问效。

  3.所有编制项目预算的单位,都要正式编制政府采购预算,财政部在批复其部门预算时一并批复。

  (三)改革预算外资金收缴制度,实行收缴分离

  从2002年开始,按照财政国库管理制度改革方案的要求,对中央单位现行的预算外资金收缴制度进行改革,实行收缴分离。

  1.取消现行各执收单位开设的各类预算外资金账户,改由财政部门按执收单位分别开设预算外资金财政汇缴专户,从根本上避免资金的截留、挤占、挪用和坐收坐支。该账户只能用于预算外收入收缴,不得用于执收单位的支出。应缴纳有关收费的单位或个人,根据执收单位发出的缴款通知,直接将收入缴入指定

  的预算外资金财政汇缴专户。暂时难以直接缴入财政汇缴专户的少量零星收入和当场执收的收入(如工本费等),可先由缴款单位和个人直接缴给执收单位,再由执收单位及时将收入缴入预算外资金财政汇缴专户。同时,取消原对一些单位实行的预算外收入按一定比例留用、不上缴财政专户的管理办法。

  2.对预算外资金汇缴专户实行零余额管理。预算外资金财政汇缴专户的收缴清算业务,由财政部门按规定程序委托代理银行办理。每日由代理银行通过资金汇划清算系统将缴入预算外资金财政汇缴专户的资金,全部划转到预算外资金财政专户,实行零余额管理。同时,代理银行根据财政部门的规定,按照与财政部门签订的委托代理协议的要求,对收缴的收入按部门进行分账核算,并及时向执收单位及其主管部门、财政部门反馈有关信息。

 预算外资金收入收缴制度改革是实施财政收入收缴制度改革的第一步。今后,还将对纳入预算管理的其他非税收收入和税收收入收缴制度实施改革。

  (四)促进地方加大“收支两条线”改革力度

  从总体上看,地方都在大力推进“收支两条线”的改革工作,但地区之间不平衡。为了进一步促进地方加强“收支两条线”管理,从2002年起,地方公安、法院、工商、环保、计划生育等执收执罚部门的预算外收费收入要全部上缴地方国库,纳入预算管理。地方其他行政事业单位收费一律缴入财政专户管理。在收缴制度上,继续推行和完善收费、罚没收入实行“单位开票、银行代理、财政统管”的征管体制。同时,地方要加快部门预算的改革步伐。2002年省级财政都要对公安、法院、工商、环保、计划生育等部门实行部门预算,并尽可能扩大省级实行部门预算的范围;地(市)级财政也要对上述部门实行部门预算,并为扩大部门预算改革范围做好准备;有条件的地区还可以在县级财政进行部门预算改革试点。2003年省级财政对全部行政单位都要实行部门预算,省以下单位实行部门预算的范围要进一步扩大。

  三、推进上述改革需要注意解决的几个问题

  对实行规范的“收支两条线”管理可能遇到的有关问题,采取以下措施妥善解决:

  (一)关于各单位津贴补助水平问题。目前,各部门为了解决本单位福利待遇问题,在国家统一规定的工资之外,还发放了数额不等的津贴。这些津贴补助所需资金有的来自预算外收入,有的来自机关服务中心或从下属单位集中的资金。改革后,由于这部分津贴失去部分资金来源,可能要影响到部分单位的津贴补助水平。对此,应通过建立规范的津贴制度解决。考虑到2002年部门预算已经开始编制,为在2002年部门预算中体现深化“收支两条线”改革的要求,先采取以下过渡办法:请各部门如实报送上年放津贴补助的数额及资金来源,在核定的基础上,对其中用预算外资金安排的部分,由财政在部门预算中予以安排;用其他资金来源安排的部分可暂维持原渠道。采取上述办法后,各部门不得再从预算外资金中另行安排相应的支出。

  (二)关于差旅费等公用经费问题。过去财政核定的差旅费等公用经费标准偏低,是造成各部门行政经费紧张的重要原因之一,相当一些部门用预算外资金

  或向下转移等办法弥补差旅费、会议费、接待费等公用经费的不足。对此,财政部已经在2001年进行定员定额试点时,较大幅度提高了行政单位的支出定额。在编制2002年部门预算时,财政部将进一步提高支出定额,逐步使行政经费预算能够基本符合行政单位行使职能的实际支出需要,杜绝部门乱拉、挪用其他资金弥补行政支出的问题。在提高行政单位支出定额的同时,财政部要积极会同有关部门抓紧研究修改差旅费等公用经费开支标准。

  (三)关于公费医疗经费超支问题。目前一些部门公费医疗经费超支严重,许多部门使用预算外收入弥补公费医疗经费不足。由于2002年中央、国家机关和事业单位将按属地化的原则参加北京市的公费医疗制度改革,单位缴付的基本医疗保险费和公务员的医疗补助经费由财政列入当年财政预算予以保证,并实行专款专用、单独建账、单独管理,因此不会再出现公费医疗经费超支的情况。对于以前年度积累下来的公费医疗超支经费,财政部将会同有关部门尽快研究解决办法。

  (四)关于事业单位改革问题。中央事业单位的预算外资金规模较大,加强这部分预算外资金的管理,需要与事业单位改革结合起来。我们将根据事业单位改革的进展情况,提出事业单位预算外资金管理改革的措施。

  (五)关于一些单位支出水平过高的问题。目前有些单位因情况特殊和历史原因,人员经费、日常公用经费水平很高,又缺乏相应的开支标准,实行收支脱钩管理后,支出核定亟须制定相应的标准。为保证2002年部门预算及时编制,对有关单位暂维持其现有开支水平。同时,由财政部会同有关部门抓紧研究制订这些单位的经费开支标准,待国务院批准后,从2003年起改按新的开支标准核定支出。

  (六)关于超编人员的经费处理问题。目前,一些部门,尤其是地方部门的超编人员经费主要通过预算外资金解决,深化“收支两条线”改革后,各项收费全部纳入预算上缴国库,支出由财政根据职能需要重新核定,超编人员经费将失去来源。在国务院有关部门研究提出妥善解决人员超编问题的办法之前,可采取过渡办法,即在一定时间内财政只安排超编人员的个人经费,不再安排公用经费。

  (七)关于可能出现上缴收入下降问题。实行收支脱钩以后,如果管理工作跟不上,一些部门和相关人员可能出现应收不收、应罚不罚,弱化执法力度问题,也会加大中央和地方财政的支出压力。对此,有关部门要切实贯彻《违反行政事业性收费和罚没收入收支两条线管理规定行政处分暂行规定》(国务院令第281号),加强监督检查,对不履行职责,应收不收,应罚不罚的有关责任人员,要予以严肃查处,并选择典型案例予以曝光,确保预算外资金的依法收缴和清算。

  (八)关于严肃财经纪律问题。深化“收支两条线”改革后,各部门必须严格执行国务院有关规定,将罚没收入、行政性收费和预算外收入,及时足额地缴入国库或预算外资金财政专户,严禁转移、截留资金,严禁私设过渡性收入账户滞留不缴,严禁挪用、坐支,严禁私分或擅自用于职工福利,严禁将执收执罚权力擅自下放给所属事业单位。违反上述规定的,监察部门要严肃追究有关部门主要领导和相关人员的责任,给予必要的政纪处分。触犯刑律的,要追究刑事责任。

  深化“收支两条线”改革是一项复杂的工作。财政部门要切实转变工作作风,从讲政治、顾大局、反腐败的高度认识这项改革的重大意义,增强改革意识、服务意识和保障意识。该保证的经费要足额安排,该拨付的资金要及时拨付,确保预算单位行使职能不受影响。要充分考虑改革单位的实际情况,实事求是地合理核定收支规模与支出标准。2002年中央和地方预算安排都要留有余地,确保如出现收入下降时能保证必需的支出。

  

  附件:1.预算外资金纳入预算管理部门及预算外收入项目表

              2.预算外资金实行收支脱钩管理部门及预算外收入项目表


  附件1  预算外资金纳入预算管理部门及

  预算外收入项目表  部门名称 预算外收入项目

       1 公安部 消防产品质量认证收费 

  2 最高人民法院 诉讼费 

  3 海关总署 车辆超时占用验场费,报关员培训考试发证费,货物行李物品保管费,验车费 

  4 环保总局 环境监测服务费,核设施环境影响报告审评费,化学品进口登记费,利用外资项目管理费 

  5 工商总局 经济合同示范文本工本费

  注:各部门预算外收入均未包括其高校、中专的院校收费。

  附件2  预算外资金实行收支脱钩管理部门及

   预算外收入项目表

  部门名称 预算外收入项目 

  1 外交部 驻外使馆公证翻译费,代办外国签证费,代发电报收费,其他预算外收入 

  2 外经贸部 机电产品进口证明工本费,政府性基金(援外合资合作基金、对外工程保函基金) 

  3 国土资源部 饮用天然矿泉水生产审评费,地质成果资料有偿使用费,地质勘察报告审批费,探矿权、采矿权使用费和价款,大型精密仪器协作共用费 

  4 人事部 高级公务员培训费,价格鉴定师执业资格考试考务费,经济员资格考试报名考务费,人才流动服务费,职称外语等级考试合格证书工本书,注册城市规划师资格考试考务费,专业技术资格证书工本费,机关事业单位工人技术岗位证书费,国际商务师考务费,执业药师考务费,监理工程师考务费,造价工程师考务费,注册税务师考务费,企业法律顾问考务费,资产评估师考务费 

  5 测绘局 测绘成果成图资料收费,测绘产品质量监检费,测绘仪器检测收费,测绘工作证、资格证工本费,主管部门集中的收入 

  6 民航总局 其他预算外收入 

  7 中国贸促会 货物原产地证明书费,认证费,仲裁费,涉外经贸调解费,ATA单证册收费 

  8 药品监管局 药品检验费,麻醉药品、精神药物进出口许可证费,特殊化学品出口许可证费 

  9 劳动保障部 主管部门集中收入 

  10 国防科工委 核应急准备基金 

  11 中直机关事务管理局 明传电报收费,商用密码产品科研、生产单位证估费,商用密码产品特许销售年费 

  12 海洋局 海洋废弃物倾倒费 

  13 文化部 其他预算外收入 

  14 建设部 城市规划设计证书收费 

  15 国管局 培训费,考试费,会计证工本费 

  16 档案局 档案收费,科学技术档案信息资源收费 

  17 统计局 统计专业职称资格考试报名费,统计人员岗位培训费 

  18 中国对外友好协会 其他预算外收入 

  19 铁道部 罐车安全生产许可证费 

  20 人民银行 贷款证收费 

  21 知识产权局 专利代理人资格考试报名考务费,知识产权培训中心办学经费 

  22 中央党校 其他预算外收入 

  23 行政学院 培训费 

  24 武警消防局 消防产品生产许可证费,消防产品质量认证费 

  25 外文出版发行事业局 主管部门集中收入 

  26 质检总局 条型码服务费,统一代码标识证书费,计量器具检定收费,仲裁检定费,新产品定型检定费,计量检定费,定级鉴定费,制造、修理计量器具许可证费,棉花监督检验收费,棉花检验师资格考试收费,产品质量监督检验费,计量器具型式合格证书费,锅炉压力容器、管道及特许设备制造许可证费,生产许可证收费,进出口商品检验鉴定费,进出境动植物检疫费,国境卫生检疫费,进口食品卫生检验费 

  27 证监会 证券、期货市场监管费,报名考试费,证券、期货从业人员资格证书工本费 

  28 保监会 保险业务监管费,精算师资格考试费,保险中介人资格考试费,《保险代理人资格证书》工本费,《保险经纪人资格证书》工本费,《保险公估人资格证书》工本费

注:各部门预算外收入均未包括其高校、中专的院校收费。

推荐阅读

一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。