粤税发[2023]31号 国家税务总局广东省税务局关于印发《税收支持广东高质量发展的若干措施》的通知
发文时间:2023-05-12
文号:粤税发[2023]31号
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国家税务总局广东省税务局关于印发《税收支持广东高质量发展的若干措施》的通知

粤税发〔2023 〕31号            2023-05-12

国家税务总局广州、各地级市、横琴粤澳深度合作区税务局,局内各单位:

  现将《税收支持广东高质量发展的若干措施》印发给你们,请认真抓好落实。

国家税务总局广东省税务局

2023年5月12日

税收支持广东高质量发展的若干措施

  为深入贯彻习近平总书记关于推动高质量发展的重要论述精神和视察广东重要讲话重要指示精神,全面落实党中央、国务院关于高质量发展的决策部署,按照省委、省政府关于广东高质量发展工作要求,更好发挥税收职能作用支持高质量发展,提出以下措施。

  一、总体要求

  以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻党的二十大精神,坚持稳中求进工作总基调,完整、准确、全面贯彻新发展理念,锚定高质量发展首要任务和构建新发展格局战略任务,聚焦全面深化改革和扩大高水平对外开放,紧扣高质量发展关键环节,精准落实税费支持政策,持续提升税费服务水平,不断优化税收法治环境,充分发挥税收在国家治理中的基础性、支柱性、保障性作用,服务粤港澳大湾区建设成为高质量发展的示范地,服务以实体经济为本、坚持制造业当家,助力“百县千镇万村高质量发展工程”和现代化产业体系建设,助推乡村振兴、区域协调发展、创新驱动发展、制造强省、扩大内需、就业优先等重大战略实施,以新征程税收现代化服务中国式现代化的广东实践,为广东高质量发展提供强有力税务支撑。

  二、重点任务

  (一)着力服务新阶段粤港澳大湾区建设

  1.充分发挥区域性税收优惠政策激励作用。以粤港澳大湾区建设为纲,精准落实粤港澳大湾区境外高端人才和紧缺人才个人所得税优惠政策,推动粤港澳大湾区珠三角九市境外人才实际税负水平与港澳趋同。用足用好国家赋予横琴和南沙的鼓励类产业企业减按15%税率征收企业所得税、横琴境内外高端紧缺人才个人所得税优惠、港澳居民个人所得税优惠等区域性税收优惠政策,细化配套措施,强化跟踪分析,力求政策效应最大化。总结粤港澳大湾区先行先试经验,持续研究并推动出台更多税收领域创新措施,着力破除制约粤港澳人流、物流、资金流等自由流通障碍,促进要素流通,提升粤港澳大湾区竞争力。

  2.推进粤港澳大湾区税收征管和服务一体化。以涉税征信跨境互认、智能终端跨境互设、涉税服务跨境互融为重点推进粤港澳大湾区税收征管服务规则标准互鉴统一。推进统一优化全省房产税和城镇土地使用税困难减免事项。全面放宽港澳涉税专业人士在南沙的执业限制。优化升级跨境电子办税缴费渠道,升级广东省电子税务局,探索智能引导、智能填单、智能审核等智能办税服务。推行中国税收居民身份证明全流程线上办。推进跨境人民币全程电子缴税、退税和缴纳社会保险费。创立涉税费事项“湾区通办”服务示范区,打通粤港澳大湾区涉税费事项跨城协同服务“最后一公里”。

  (二)着力推动实体经济发展服务制造业当家

  3.继续实施留抵退税助力制造业加快发展。对符合条件的制造业企业,继续按月全额退还增值税增量留抵税额。进一步优化制造业常态化留抵退税政策落实措施,加强精准辅导和宣传,通过“反向预约”“双向直联”等措施确保政策落实到位。用好“一键体检”功能,提高退税审核效率,确保退税资金精准高效退付到制造业企业。巩固深化留抵退税政策落实成效,引导制造业企业高效用好用活退税资金,拓展退税效应。

  4.全力支持制造业中小微企业做大做强。结合广东优质中小企业梯度培育计划,有效落实好增值税小规模纳税人阶段性减免增值税、小型微利企业所得税优惠、个体工商户经营所得个人所得税减半征收、 “六税两费”减按50%征收等普惠性减税降费政策,推动政策直达快享、应享尽享。制造业企业新购进的固定资产可由企业选择缩短折旧年限或采取加速折旧的方法。协调科学技术部门加快落实科技型中小企业认定工作。

  5.开展“一项目一专班” “一企一策”精准服务。各级税务机关围绕大产业、大平台、大项目、大企业、大环境提升行动,主动对接联系当地重点产业项目,实施“一项目一专班”全过程精准税费服务,针对产业链条不同环节、项目生命周期不同阶段综合施策。实施重大产业项目“绿色通道”服务,协调解决项目从立项、建成到运营全流程遇到的税费问题。对重点产业项目缴纳土地出让金和契税等涉税费业务采取即时办理举措,协助推进“交地 (验)即发证”。拓展制造业大企业集团性、行业性税收定制服务,实施“一企一策”,在复杂涉税事项政策确定性、跨区域涉税事项协调方面提供个性服务。开展制造业大企业产业链专题分析,量身定制大企业健康报告,为服务地方政府科学决策、助力企业发展发挥更大作用。

  (三)着力支持科技自立自强塑造发展新动能

  6.聚焦所得税优惠政策服务创新驱动发展。强化企业创新主体地位,全面落实高新技术企业减按15%税率征收企业所得税、研发费用按100%加计扣除、投入基础研究按100%加计扣除、购置设备器具一次性扣除等税收政策,主动研究解决重大技术攻关工程、企业高端化智能化发展中遇到的涉税新问题。落实好个人所得税专项附加扣除政策以及股权激励、创业投资、职务科技成果转化税收优惠政策,助力打造创新人才新高地。

  7.促进创新链产业链供应链深度融合。加强对战略性支柱产业集群和新兴产业集群税收服务力度,激励企业加大研发投入,提升产业链供应链韧性和安全水平。落实好科技企业孵化器、大学科技园和众创空间税收优惠政策。围绕现代化产业体系建设,编写和持续更新完善相关税收优惠政策指引,对专精特新企业、行业“小巨人”、单项冠军等科技创新市场主体实施清单化管理。

  落实落细税收政策措施,助力国际高端人才引进。推广“产学研一体化粤税院士服务站”,助力产学研用深度融合。

  (四)着力服务“百县千镇万村高质量发展工程”全面推进乡村振兴

  8.积极培植巩固税源发展壮大县域经济。细化完善税源培植巩固工作措施,加强分析研判,发挥各地招商引资、招才引智政策作用,大力巩固优势税源,培育新兴税源。对工业园区、产业转移园区、产业集群等开展针对性税收服务,打好税费支持政策“组合拳”,促进产业转型升级。落实好国家重点扶持的公共基础设施项目企业所得税“三免三减半”等优惠政策,促进城乡区域协调发展。

  9.服务现代农业产业发展促进富民兴村强镇。全面落实乡村振兴战略和新型城镇化战略,落实农业生产者、“公司+农户”、农民专业合作社等经营主体从事农业生产免征增值税、减免企业所得税等政策,大力支持现代农业产业园、农业龙头企业、预制菜产业发展。落实金融机构和小额贷款公司农户小额贷款、保险公司涉农保险相关税收优惠,加强涉农普惠金融服务。持续推进村镇工业集聚区升级改造,已开展村镇工业集聚区升级改造的地市,当地税务机关结合本地实际,制定村镇工业集聚区升级改造税收指引细则,细化明确税种认定和计算口径。

  10.健全绿色税制推动绿美广东生态建设。坚持绿色发展,积极做好绿色税种的质量管理、协同共治和政策储备,深入打好污染防治攻坚战,更好发挥环境保护税、资源税等促进节能环保、资源综合利用的功能。落实好资源综合利用增值税即征即退、企业所得税减计收入以及环境保护、节能节水企业所得税减免、抵免政策,动态跟踪管理,及时掌握政策实施成效,切实发挥政策引导和调节作用。

  (五)着力服务稳定外资外贸扩大消费投资

  11.支持传统贸易和外贸新业态发展。加快出口退税办理速度,确保符合规定的一、二类出口企业正常出口退税业务平均办理时间压缩在3个工作日内,符合规定的其他出口企业正常出口退税业务平均办理时间在5个工作日内,建立“零逾期”常态化督促督办机制。积极落实跨境电商零售出口“无票免税”和市场采购出口货物免税等政策,探索促进“海外仓”等外贸新业态发展的措施,推进综合保税区一般纳税人资格试点。落实加工贸易税收政策,对符合条件的新办加工贸易企业实行实地核查“容缺办理”,支持加工贸易提升水平。用好研发设计、技术服务出口的退税政策,为科研机构采购国产设备办理退税,助力制造业智能化升级。

  12.完善“走出去”和“引进来”分类服务模式。发挥税收职能推动共建“一带一路”高质量发展。稳步推进预约定价安排谈签,帮助解决企业跨境涉税争议,进一步用好税收协定,更好服务高水平对外开放。开展“非居民个人纳税人制度性便利化措施”试点工作。深化落实境外投资者利润再投资递延纳税政策,促进存量外资企业利润再投资。

  13.立足重点领域有效扩大内需提振消费。促进汽车消费、汽车以旧换新,落实好阶段性免征新能源汽车车辆购置税、减免新能源和节能汽车车船税、销售二手车增值税优惠政策。促进餐饮、住宿、文旅消费,继续实施13个特定行业按月全额退还增值税增量留抵税额、生产生活性服务业增值税加计抵减政策。支持配合免税店建设,积极推动离境退税第三方支付方式办理退税、离境退税“即买即退”等便利化措施。支持刚性和改善性住房需求,落实居民换购住房个人所得税政策。支持现代商贸流通体系建设,延续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策。

  (六)着力促进就业增收切实保障改善民生

  14.落实好就业民生相关税收优惠政策。按照最优标准顶格执行自主就业退役士兵和重点群体创业就业税收优惠政策;深化跨部门数据应用,广泛运用政府职业培训、就业服务中心、招聘会等平台,更加有针对性送政策进企业、进园区、进校园、进军营。落实好3岁以下婴幼儿照护个人所得税专项附加扣除,个人养老金递延纳税,养老、托育、家政等社区家庭服务业税收优惠政策,通过多种途径广覆盖、靶向式开展政策宣传,为服务“一老一小”提供税收保障。落实好公益捐赠税前扣除政策,鼓励社会对公益慈善事业捐赠。

  15.实施阶段性社会保险减负政策。继续实施阶段性降低失业保险费率至1%的政策,实施期限延长至2024年底。阶段性降低失业保险费率实行免申即享,确保政策及时落实到位。对2022年阶段性缓缴的养老、失业、工伤保险费,允许企业在2023年底前采取分期或逐月等方式补缴,补缴期间免收滞纳金。

  16.健全灵活就业人员社会保险制度。深入实施特定灵活就业人员参加工伤保险制度,在前期创新试行将网约车、外卖、快递劳务等8类特定人员纳入工伤保险制度的基础上,进一步扩大保障群体。积极开展职业伤害保障制度试点工作,优化业务流程,总结试点成效,着力保障新业态从业人员社会保险权益。保障失业人员生育保险权益,支持失业人员领取失业保险金期间参加生育保险,所需资金从失业保险基金列支。

  三、保障措施

  (一)加强税收支持高质量发展组织领导。主要负责同志为第一责任人,分管负责同志牵头落实,细化工作措施,形成任务清单,高站位、高水平谋划推进税收支持高质量发展工作。依法依规组织税费收入,坚决不收过头税费,夯实税收保障高质量发展的财力基础。各级税务机关及时跟进掌握政策措施实施情况,

  健全政策落实常态化督促检查和定期评估机制,根据实际及时调整优化工作措施,加大政策宣传力度,营造良好氛围。

  (二)提升税费征管服务营造一流营商环境。进一步深化税收征管改革,推动构建优化高效统一的税费征管新体系。以“一次不用跑” “一次性解决”为导向,优化移动端办税缴费功能,全力推进“非接触式”办税缴费,逐步实现依申请事项全部可“线上办”, “非接触式”办税率超过96%。在广东省电子税务局上线“非居民跨境办税”场景,为非居民企业提供智能化跨境双语办税渠道。探索“税企直连”,推进“确认式” “合并”申报,推广应用纳税人“增值税及附加税费一键零申报”功能,推行财产行为税和企业所得税“十一税”合并申报。拓展全省、跨省通办税费服务事项。进一步推广全面数字化的电子发票,辅导符合条件的企业纳入乐企直连服务试点。完善覆盖全缴税渠道、全数币运营机构、全税费种的数字人民币支付缴纳税费新格局。完善征纳互动平台,拓展纳税人端办理渠道“边问边办”“办问协同”服务功能。推动线下税费服务全面融入政务服务体系,提升政务服务事项办理融合度。

  (三)纵深推进减税降费政策落地见效。以“清单+机制+指引”的策略方法,快准稳好落实各项减税降费政策。分门别类梳理发布相关税费优惠政策指引。进一步简化办理流程,推动更多优惠政策申报享受、免申即享。线上线下全方位开展政策宣导,

  利用税收大数据精准定位符合政策条件的纳税人,精准推送税费优惠政策信息和红利账单,帮助市场主体及时、便利、准确享受优惠。加强政策效应分析储备,深入开展调查研究,了解掌握市场主体发展面临的新情况、新问题、新挑战,推动完善有利于实体经济的税费政策措施,争取更多创新政策在广东先行先试。

  (四)优化税务执法为高质量发展提供法治保障。全面推行税务行政许可事项清单管理制度,推行税务证明事项告知承诺制和非强制性执法方式。推动统一全省税务行政处罚裁量基准、政策执行口径、征管服务标准。坚持包容审慎监管助力新业态发展,“无风险不检查,无批准不进户,无违法不停票”,不在发票领用中设置不合理限制。完善纳税人缴费人权利救济和争议解决机制。实施“信用+风险”分类分级精准监管。推进“双随机、一公开”监管模式,常态化打击“假企业” “假出口” “假申报”等涉税违法犯罪行为,维护公平有序的市场环境。

  (五)部门联动构建更加精诚互通的共治格局。各级税务机关加强与发展改革、工业和信息化、科学技术、人力资源社会保障、医疗保障以及行业协会等部门常态化沟通协作,健全涉税费信息共享机制,围绕市场主体困难诉求、享受政策难点堵点,联合从资格认定、流程衔接、优惠享受、效应测算等环节,为市场主体提供“全链条”服务。积极推动广东税费征管保障制度地方性立法,从制度层面规范税费征管支持协助事项,切实保护纳税人缴费人合法权益。

关于《税收支持广东高质量发展的若干措施》的解读

  一、起草背景

  省委十三届二次全会、2023年省委经济工作会议、全省高质量发展大会均对我省高质量发展作出重要部署,2023年以来,省委、省政府围绕高质量发展首要任务,已出台系列政策文件。税务部门作为经济职能部门,始终全力以赴落实各项税费支持政策措施,为我省经济高质量发展赋能加力。2022年全省退税减税缓税降费4656亿元、惠及21万户市场主体,力度历年来最大。

  为深入贯彻落实党的二十大精神,认真落实省委、省政府关于我省高质量发展的工作部署,充分发挥税收在国家治理中的基础性、支柱性、保障性作用,进一步精准落实税费支持政策、提升税费服务水平、优化税收法治环境,为我省高质量发展提供有力税务支撑。省税务局聚焦高质量发展的重要关键环节,详细梳理税费支持政策措施,广泛开展调研和征求意见,制定了《税收支持广东高质量发展的若干措施》(以下简称《若干措施》)。

  二、总体要求

  《若干措施》第一部分为总体要求,即要锚定高质量发展首要任务和构建新发展格局战略任务,精准落实税费支持政策、持续提升税费服务水平、不断优化税收法治环境,为广东高质量发展提供强有力税务支撑。

  三、主要内容

  (一)《若干措施》第二部分为重点任务。聚焦高质量发展重要关键环节,提出如下6方面16条政策措施:

  一是着力服务新阶段粤港澳大湾区建设。提出充分发挥区域性税收优惠政策激励作用、推进粤港澳大湾区税收征管和服务一体化等2项措施。

  二是着力推动实体经济发展服务制造业当家。提出继续实施留抵退税助力制造业加快发展、全力支持制造业中小微企业做大做强、开展“一项目一专班”“一企一策”精准服务等3项措施。

  三是着力支持科技自立自强塑造发展新动能。提出聚焦所得税优惠政策服务创新驱动发展、促进创新链产业链供应链深度融合等2项措施。

  四是着力服务“百县千镇万村高质量发展工程”全面推进乡村振兴。提出积极培植巩固税源发展壮大县域经济、服务现代农业产业发展促进富民兴村强镇、健全绿色税制推动绿美广东生态建设等3项措施。

  五是着力服务稳定外资外贸扩大消费投资。提出支持传统贸易和外贸新业态发展、完善“走出去”和“引进来”分类服务模式、立足重点领域有效扩大内需提振消费等3项措施。

  六是着力促进就业增收切实保障改善民生。提出落实好就业民生相关税收优惠政策、实施阶段性社会保险减负政策、健全灵活就业人员社会保险制度等3项措施。

  (二)《若干措施》第三部分为保障措施。提出加强税收支持高质量发展组织领导、提升税费征管服务营造一流营商环境、纵深推进减税降费政策落地见效、优化税务执法为高质量发展提供法治保障、部门联动构建更加精诚互通的共治格局等5项措施。

  四、其他需要说明的事项

  《若干措施》中提及的税费优惠政策均为国家出台的现行有效的优惠政策,相关市场主体可以通过省税务局网站、微信公众号等多种渠道查询具体政策内容、享受方式等。省税务局也将分门别类梳理、更新发布相关税费优惠政策指引,帮助各类市场主体懂政策、会操作、快享受。

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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。