黔财资[2023]5号 贵州省财政厅关于印发《贵州省省级行政事业单位国有资产处置管理办法》的通知
发文时间:2023-05-04
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贵州省财政厅关于印发《贵州省省级行政事业单位国有资产处置管理办法》的通知

黔财资〔2023〕5号           2023-05-04

省级各部门:

  为加强省级行政事业单位国有资产管理,规范国有资产处置行为,我们制定了《贵州省省级行政事业单位国有资产处置管理办法》。现印发给你们,请遵照执行。

贵州省财政厅

2023年5月4日

  (此件公开发布)

贵州省省级行政事业单位国有资产处置管理办法

  第一章 总则

  第一条 为加强省级行政事业单位国有资产管理,规范国有资产处置行为,维护国有资产安全和完整,根据《行政事业性国有资产管理条例》(国务院令第738号)和《贵州省行政事业性国有资产管理办法》(黔府发〔2022〕18号)等有关规定,制定本办法。

  第二条 本办法适用于省级行政单位以及执行政府会计制度的各类事业单位(以下统称“省级行政事业单位”)国有资产处置行为。

  第三条 本办法所称国有资产处置,是指省级行政事业单位对其直接支配的国有资产进行产权转移或者核销的行为。资产处置方式包括无偿划转、对外捐赠、转让、置换、报废、损失核销等。

  第四条 符合下列情形的省级行政事业单位国有资产应当予以处置:

  (一)因技术原因确需淘汰或者无法维修、无维修价值的;

  (二)涉及盘亏等非正常损失的;

  (三)已超过使用年限且无法满足现有工作需要的;

  (四)因自然灾害等不可抗力造成毁损、灭失的;

  (五)因单位分立、合并、改制、撤销、隶属关系改变或者进行重大改革等而移交的;

  (六)发生产权变动的;

  (七)长期闲置、低效运转、超标准配置的;

  (八)依照国家和省有关规定需要处置的其他情形。

  第五条 省级行政事业单位国有资产处置必须经集体决策和按规定权限履行审批程序,未经批准不得自行处置。

  资产处置应当符合国家和省的法律、法规和规章制度有关规定,遵循公开、公正、公平和竞争择优的原则。鼓励探索集约化、专业化的处置新机制。

  第六条 省级行政事业单位国有资产处置应当厉行勤俭节约,与资产配置、使用相结合。要全面准确掌握资产状况,保障单位履职和事业发展,加强资产处置的分析论证。

  第七条 省级行政事业单位拟处置的国有资产权属应当清晰。取得或者形成的方式应当合法合规,权属关系不明或者存在权属纠纷的,应当按照有关规定界定权属后予以处置。

  被设置为担保物的国有资产处置,应当符合《中华人民共和国民法典》等法律的有关规定。

  第二章 处置权限和要求

  第八条 省财政厅是省级行政事业单位国有资产处置的综合管理部门,根据工作需要,委托或者授权省级有关部门和单位履行部分国有资产处置管理职责。省机关事务局按照职责负责省级有关国有资产的处置管理工作。各部门负责本部门及其所属单位国有资产处置管理,部门所属行政事业单位负责本单位国有资产处置具体管理工作。省财政厅、省机关事务局、各部门及其所属单位按照职责分工制定管理制度并组织实施。

  第九条 省财政厅、省机关事务局、各部门按照规定权限对省级行政事业单位国有资产处置事项进行审核、审批或备案。

  第十条 除本办法第十三条、第十四条和第十五条规定外,省级行政事业单位处置国有资产,按以下权限进行审批:

  (一)由主管部门审批的:

  处置除房屋及构筑物、土地使用权、车辆、股权以外的下列资产。

  1.单位价值或者批量价值(账面原值,下同)500万元以下的;

  2.不涉及机构改革情形,在本部门所属单位之间无偿划转的。

  (二)由主管部门审核后报省财政厅或省机关事务局审批的:

  1.处置房屋及构筑物、土地使用权(除改变土地用途、处置原划拨土地使用权外)、车辆、股权的;

  2.处置除上述资产外单位价值或者批量价值500万元及以上资产的;

  3.跨部门、跨地区、跨级次无偿划转资产的;

  4.省级行政事业单位发生分立、合并、改制、撤销、隶属关系改变或者进行重大改革的。

  5.涉及资产损失的;

  6.法律、法规规定需要报批的其他事项。

  (三)由主管部门报经有关部门批准同意后,报省财政厅或省机关事务局审批的:

  1.涉及改变土地用途的,主管部门需报经有关人民政府自然资源主管部门审核同意,报原批准用地的人民政府批准;

  2.处置原划拨土地使用权的,主管部门需报经省自然资源厅批准同意;

  3.省级科研事业单位国有资产处置,其中影响武器装备科研生产能力、维修保障能力等的,需报经省委军民融合办(省国防科工办)批准同意。

  第十一条 省级行政事业单位处置办公用房等不动产和公务用车,《贵州省党政机关办公用房管理办法》和《贵州省党政机关公务用车管理办法》等有规定的,从其规定。

  第十二条 除国家和省另有规定外,省级行政事业单位转让评估价值5000万元及以上的国有资产、国有资产无偿划转到企业以及事业单位转让对外投资股权使国家失去控股地位的,由主管部门审核后报省人民政府批准。

  第十三条 省属高等院校国有资产处置(除房屋及构筑物、土地使用权、车辆、股权以外),由各主管部门审批。其中,已达使用年限并且应淘汰报废的资产,由高等院校自主处置,并将处置结果按季度报各主管部门备案。

  第十四条 国家设立的省级研究开发机构、高等院校对其持有的科技成果,除法律、法规另有规定外,可自主决定转让。涉及国家秘密、国家安全及关键核心技术的科技成果转让,由各主管部门会同科学技术行政管理部门、保密管理部门等按照国家和省有关保密制度的规定审批。

  国家设立的省级研究开发机构、高等院校以科技成果作价投资形成的国有股权无偿划转、转让、损失核销等处置事项,由各主管部门审批。

  第十五条 在突发公共卫生事件或者重大自然灾害等应急情况下,相关单位可本着急事急办、特事特办的原则,按照主管部门要求履行相关程序后处置国有资产,待应急事件结束后报主管部门备案。

  第十六条 资产划入方接收的资产应当符合资产配置标准。通过无偿划转或者置换取得办公用房的,应当严格执行国家和省办公用房建设管理相关标准和规定,不得以未使用财政资金、资产整合等名义规避审批。

  第十七条 除国家和省另有规定外,省级行政事业单位转让、拍卖、置换国有资产等,应当按规定进行资产评估,并按照国有资产评估管理规定进行核准或者备案。相关单位不得以任何形式干预资产评估机构独立执业。

  国家设立的省级研究开发机构、高等院校将其持有的科技成果转让给国有全资企业的,可以不进行资产评估;转让给非国有全资企业的,由单位自主决定是否进行资产评估;通过协议定价的,应当在本单位公示科技成果名称和拟交易价格。

  第十八条 省级行政事业单位发生分立、合并、改制、撤销、隶属关系改变或者进行重大改革,以及其他符合资产清查情形的,应当按规定进行资产清查,经主管部门审核同意后报省财政厅批准。

  第十九条 省级行政事业单位应当如实提供处置相关资料,并对其真实性、有效性、准确性负责。严格执行省级行政事业单位国有资产处置公示制度,属于公示情形的,应当按要求进行公示。

  第二十条 资产处置事项的批复是省级行政事业单位进行资产处置的依据。处置完毕后应当根据处置交易凭证、处置收益凭证等及时核销相关资产台账信息,同时进行会计处理,确保账实相符、账账相符。

  省级行政事业单位国有资产处置情况应当在行政事业性国有资产管理情况年度报告中予以准确、完整反映。

  第二十一条 省级行政事业单位应当在规定权限内根据实际及时处置国有资产,一个月度内分散处置的国有资产原则上按同一批次汇总计算批量价值。

  第二十二条 因未履行审批程序等原因形成的长期积压待处置资产,省级行政事业单位应当建立健全由资产管理、资产使用、财务管理、内部监督等部门共同参与的工作机制,及时查明原因,逐项履行集体决策程序,由单位党组(委)明确问题的性质、责任、处理意见等,按照规定权限予以处置。

  第三章 处置程序和方式

  第一节 处置程序

  第二十三条 省级行政事业单位国有资产处置,按以下程序办理:

  (一)单位申报。省级行政事业单位在资产管理系统提交处置申请,报送申请文件及相关材料并填写处置申请表,向主管部门申报。

  (二)主管部门审核或审批。主管部门对所属单位资产处置申请进行合规性审核,符合规定且在权限范围内的,由主管部门及时批复;超过规定权限的,由主管部门审核同意后按程序报省财政厅或省机关事务局审批。

  (三)省财政厅或省机关事务局审批。省财政厅或省机关事务局对主管部门审核同意的国有资产处置申请进行审核,符合规定的及时批复。

  (四)处置执行。省级行政事业单位在收到批复后,按规定及时进行资产处置。根据处置交易凭证、处置收益凭证等,通过资产管理系统完成处置执行,并及时调整财务账、资产信息卡片。

  第二节 无偿划转

  第二十四条 无偿划转是指在不改变国有资产性质的前提下,以无偿转让的方式变更国有资产占有、使用权的行为。无偿划转国有资产由划出方履行审批手续。

  (一)省级部门之间、部门所属单位之间无偿划转国有资产的,应当附接收方符合资产配置标准的相关文件;

  (二)由省级无偿划转给市县的,应当附接收方主管部门和同级财政部门同意接收的相关文件;由市县无偿划转给省级的,由划出方按照本级资产处置管理办法规定履行审批手续;

  (三)省级行政事业单位无偿划转资产给国有企业的,应当附接收方主管部门和同级国资部门同意接收的相关文件。

  第二十五条 各部门要加强对本部门及其所属单位闲置低效资产管理,通过无偿划转方式推动资产在本部门所属单位间盘活利用。对仍具有使用价值、利用范围广的闲置低效资产,积极推进跨部门、跨地区、跨级次资产划转,最大程度激发资产效能。

  第二十六条 省级行政事业单位申请无偿划转国有资产,应当由划出方提交以下材料:

  (一)申请文件及单位内部决策文件,有关部门文件资料,国有资产价值凭证及产权证明(如购货发票或者收据、记账凭证、资产信息卡、竣工决算报告、国有土地使用权证、房屋所有权证、不动产权证、专利证、著作权证、担保(抵押)凭证、债权或者股权凭证、投资协议等凭据的复印件,下同),以及《贵州省省级行政事业单位国有资产无偿划转和对外捐赠申请表》;

  (二)划出方和划入方签署的意向性协议;

  (三)因单位发生分立、合并、改制、撤销、隶属关系改变或者进行重大改革而移交资产的,需提供有关批复文件;

  (四)其他相关材料。

  第二十七条 省级行政事业单位发生分立、合并、改制、撤销、隶属关系改变或者进行重大改革的,通过纸质件提交处置申请,由省财政厅根据批复文件统一办理资产管理系统数据导入。

  第三节 对外捐赠

  第二十八条 对外捐赠是指省级行政事业单位依照《中华人民共和国公益事业捐赠法》,自愿无偿将其占有、使用的国有资产赠与合法受赠人的行为。

  省级行政事业单位对外捐赠应当利用本单位闲置资产或者淘汰且具有使用价值的资产,原则上不得新购资产用于对外捐赠。同一部门上下级单位之间和部门所属单位之间,不得相互捐赠资产。

  第二十九条 省级行政事业单位申请对外捐赠国有资产,应当提交以下材料:

  (一)申请文件及单位内部决策文件,国有资产价值凭证及产权证明,以及《贵州省省级行政事业单位国有资产无偿划转和对外捐赠申请表》;

  (二)对外捐赠报告,包括对外捐赠事由、方式、责任人、国有资产构成及其数额、对外捐赠事项对本单位财务状况和业务活动影响的分析等;

  (三)属于公示情形的,需提供公示意见函等相关资料;

  (四)其他相关材料。

  第三十条 对外捐赠应当依据受赠方出具的凭证或者捐赠资产交接清单予以确认。

  第四节 转让

  第三十一条 转让是指省级行政事业单位变更国有资产占有、使用权并取得收益的行为。

  省级行政事业单位转让国有资产,应当以公开竞争方式进行,严格控制非公开协议方式,应当按规定通过相关公共资源交易平台进行。

  第三十二条 省级行政事业单位转让国有资产,以资产评估结果作为确定底价的参考依据。意向交易价格低于评估结果90%的,应当报原资产评估报告核准或者备案部门重新确认后交易。

  第三十三条 省级行政事业单位申请转让国有资产,应当提交以下材料:

  (一)申请文件及单位内部决策文件,有关部门文件资料,国有资产价值凭证及产权证明,以及《贵州省省级行政事业单位国有资产转让等申请表》;

  (二)转让方案,包括国有资产的基本情况,转让的原因、方式,可行性及风险分析等;

  (三)转让方和受让方签署的意向性协议;

  (四)属于公示情形的,需提供公示意见函等相关资料;

  (五)其他相关材料。

  第五节 置换

  第三十四条 置换是指省级行政事业单位与其他单位以固定资产、无形资产等为主进行的资产交换,一般不涉及货币性资产或者只涉及用于补差价的少量货币性资产。

  资产置换,应当以资产评估结果作为置换对价的参考依据。

  第三十五条 省级行政事业单位申请置换国有资产,应当提交以下材料:

  (一)申请文件及双方单位内部决策文件,有关部门文件资料,双方资产价值凭证及产权证明,以及《贵州省省级行政事业单位国有资产转让等申请表》;

  (二)置换方案,包括双方拟用于置换资产的基本情况,置换的原因、方式,可行性及风险分析等;

  (三)置换双方签署的意向性协议;

  (四)属于公示情形的,需提供公示意见函等相关资料;

  (五)其他相关材料。

  第六节 报废

  第三十六条 报废是指按照有关规定或者经有关部门、专家鉴定,对因技术原因确需淘汰或者无法维修、无维修价值的国有资产,或者已超过使用年限且无法满足工作需要的国有资产,进行产权核销的国有资产处置行为。

  报废资产的使用年限应不低于资产配置标准中规定的最低使用年限或者专业设备的专业设计使用年限。无规定使用年限或者专业设计使用年限的,使用年限应不低于政府会计准则制度明确的最低折旧年限。

  省级行政事业单位已达使用年限仍具有使用价值的国有资产,应当继续使用和盘活。

  第三十七条 省级行政事业单位申请报废国有资产,应当提交以下材料:

  (一)申请文件及单位内部决策文件,有关部门文件资料,国有资产价值凭证及产权证明,以及《贵州省省级行政事业单位国有资产转让等申请表》;

  (二)有关部门、专家出具的鉴定文件及处理意见:

  1.大型设备、仪器仪表报废应当提供相关技术鉴定资料。其中,报废单件(台、套)设备账面原值在50万元及以上的,应由单位组织鉴定小组(至少5人)进行技术鉴定,并出具鉴定意见;单件(台、套)设备账面原值在100万元及以上的,应由主管部门组织鉴定小组(至少5人)进行技术鉴定,并出具鉴定意见;

  2.报废锅炉、电梯等特种设备的,应当提交专业机构出具的技术鉴定报告;

  3.其他鉴定文件及处理意见。

  (三)因房屋拆除等原因需办理国有资产核销手续,应当提供权属登记资料、相关职能部门的房屋拆除批复文件、危房技术鉴定报告、建设项目拆建立项文件、双方签定的房屋拆迁补偿协议等;房屋、土地如无权属证明的,应当提供公证部门出具的房屋、土地公证书、相关详细情况说明;

  (四)机动车报废应当提供机动车登记证和相关技术鉴定资料等;

  (五)专利、非专利技术、著作权等因被其他新技术所代替或者已经超过法律保护的期限、丧失使用价值和转让价值的,提供有关技术部门的鉴定材料,或者已经超过法律保护期限的证明文件;

  (六)属于公示情形的,需提供公示意见函等相关资料;

  (七)其他相关材料。

  第七节 损失核销

  第三十八条 损失核销是指由于发生盘亏、毁损、非正常损失等原因,按照有关规定对国有资产损失进行核销的国有资产处置行为。

  省级行政事业单位对发生的国有资产损失,应当及时处理。

  第三十九条 省级行政事业单位申请存货、固定资产、无形资产等国有资产损失核销,应当提交以下材料:

  (一)申请文件及单位内部决策文件,有关部门文件资料,国有资产价值凭证及产权证明,以及《贵州省省级行政事业单位国有资产转让等申请表》;

  (二)国有资产盘亏、毁损以及非正常损失的情况说明,第三方机构出具的经济鉴证证明,国家或者行业有技术要求的应当提供国家有关技术鉴定部门或者具有技术鉴定资格的第三方机构出具的技术鉴定证明,赔偿责任认定说明,对资产非正常损失责任人员的责任认定文件,单位内部核批文件;涉及保险索赔的,应当提供保险公司理赔情况说明;涉及诉讼的,应当提供人民法院判决书或者裁定书等;

  (三)国有资产被盗的,需提供公安机关出具的结案证明;

  (四)因不可抗力因素(自然灾害、意外事故等)造成国有资产毁损、灭失的,需提供相关部门出具的受灾证明、事故处理报告、车辆报损证明、房屋拆除证明等;

  (五)属于公示情形的,需提供公示意见函等相关资料;

  (六)其他相关材料。

  第四十条 省级行政事业单位申请对外投资、担保(抵押)国有资产的损失核销,应当提交以下材料:

  (一)申请文件及单位内部决策文件,国有资产价值凭证及产权证明,以及《贵州省省级行政事业单位国有资产转让等申请表》;

  (二)形成损失的情况说明、被投资单位的清算审计报告及注销文件、第三方机构出具的经济鉴证证明和具有法律效力的证明材料;

  (三)涉及仲裁或者提起诉讼的,提交仲裁决定或者法院判决等相关法律文书;

  (四)属于公示情形的,需提供公示意见函等相关资料;

  (五)其他相关材料。

  第四十一条 省级行政事业单位经批准核销的资产损失,实行“账销案存”管理,单位仍有追偿的权利和义务。对“账销案存”资产清理和追索收回的资产,应当及时入账。

  第四章 处置收入

  第四十二条 处置收入是指在转让、置换、报废等处置国有资产过程中获得的收入,包括转让资产收入、置换差价收入、拆迁补偿收入、报废报损残值变价收入、保险理赔收入、转让土地使用权收益、所办一级企业的清算收入等。

  第四十三条 除本办法第四十四条、四十五条、四十六条外,省级行政事业单位国有资产处置收入扣除相关税金、资产评估费、拍卖佣金等费用后,按规定及时足额缴入省级国库,实行“收支两条线”管理。国家和省另有规定的,从其规定。

  第四十四条 省属高等院校自主处置已达使用年限并且应淘汰报废的国有资产取得的收益,留归高等院校,纳入单位预算,统一核算、统一管理。

  第四十五条 国家设立的省级研究开发机构、高等院校转化科技成果所获得的收入全部留归本单位,纳入单位预算,统一核算、统一管理,主要用于对完成和转化职务科技成果作出重要贡献人员的奖励和报酬、科学技术研发与成果转化等相关工作。

  第四十六条 省级事业单位利用国有资产对外投资形成股权(权益)的处置收入,除按照省级国有资本经营预算有关规定应申报、上交的国有资本收益和另有规定外,按照以下规定管理:

  (一)除公益一类事业单位以外,利用货币资金对外投资形成股权(权益)的处置收入纳入单位预算,统一核算,统一管理;

  (二)除公益一类事业单位以外,利用其他国有资产对外投资形成股权(权益)的处置收入,扣除投资收益以及相关税费后,按规定及时缴入省级国库;投资收益纳入单位预算,统一核算,统一管理;

  (三)国家设立的省级研究开发机构、高等院校利用科技成果作价投资形成股权(权益)的处置收入纳入单位预算,统一核算、统一管理。

  第五章 监督检查

  第四十七条 省财政厅对各部门在授权范围内审批的行政事业单位国有资产处置管理情况进行指导和监督。省财政厅、省机关事务局应当根据工作需要,开展省级行政事业单位国有资产处置管理的监督检查。

  第四十八条 各主管部门应当定期或者不定期对所属行政事业单位国有资产处置情况进行监督检查。

  第四十九条 省级行政事业单位应当建立和完善单位内部控制管理制度,强化对本单位国有资产处置行为的监督管理,防止国有资产流失。

  第五十条 省财政厅、省机关事务局、省级部门及其所属单位、有关工作人员在国有资产处置管理工作中,存在违反本办法规定的行为,以及其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等违法违纪行为的,依照《中华人民共和国公务员法》《中华人民共和国监察法》《行政事业性国有资产管理条例》等有关规定追究责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  有关部门在履行国有资产监管职责时,对涉嫌违犯党纪、职务违法、职务犯罪的问题线索,应当按照中央和省关于执法机关和司法机关向纪检监察机关移送问题线索等有关规定,及时移送纪检监察机关,由纪检监察机关依规依纪依法处理。

  第五十一条 各部门及其所属行政事业单位在国有资产处置过程中有下列情形之一的,依纪依法追究相关责任:

  (一)未按照规定经集体决策或者履行审批程序,擅自越权对规定限额以上的国有资产进行处置;

  (二)未按照规定办理国有资产处置手续,对不符合规定的申报处置材料予以审批;

  (三)未按照规定进行国有资产清查;

  (四)未按照规定履行国有资产拍卖、报告、披露等程序;

  (五)采用弄虚作假等方式低价处置国有资产;

  (六)截留国有资产处置收入;

  (七)未按照规定评估国有资产导致国家利益损失;

  (八)其他造成单位国有资产损失的行为。

  第六章 附则

  第五十二条 参照公务员管理的事业单位,按照行政单位有关规定执行。

  第五十三条 执行企业财务、会计制度的省级事业单位,以及省级单位对外投资的全资企业或者控股企业国有资产处置,按照企业国有资产管理有关规定执行,不适用本办法。

  第五十四条 省级行政事业单位货币性资产损失核销,按照预算管理、财务管理有关规定执行。

  第五十五条 公共基础设施、政府储备物资、国有文物文化资产、保障性住房等行政事业性国有资产处置,按照有关规定执行。

  第五十六条 处置文化类、宣传类、金融类等股权的,或者处置股权涉及经营性资产集中统一监管的,国家和省有规定的,从其规定。

  第五十七条 省级行政事业单位涉及国家安全和秘密的国有资产处置,按照国家和省有关规定和要求执行。

  第五十八条 本办法自印发之日起施行。此前颁布的有关省级行政事业单位国有资产处置管理规定,与本办法相抵触的,以本办法为准。《贵州省省级行政单位国有资产处置管理办法》(黔财资〔2014〕15号)、《贵州省省级事业单位国有资产处置管理办法》(黔财资〔2016〕21号)同时废止。

  附件:

  1.贵州省省级行政事业单位国有资产无偿划转和对外捐赠申请表

  2.贵州省省级行政事业单位国有资产转让等申请表

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  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

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  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。