陕政办发[2022]43号 陕西省人民政府办公厅关于印发深化科技成果转化“三项改革”十条措施(试行)的通知
发文时间:2022-12-31
文号:陕政办发[2022]43号
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陕西省人民政府办公厅关于印发深化科技成果转化“三项改革”十条措施(试行)的通知

陕政办发〔2022〕43号            2022-12-31

各设区市人民政府,省人民政府各工作部门、各直属机构,各有关高等学校、科研院所:

  《陕西省深化科技成果转化“三项改革”十条措施(试行)》已经省政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。

陕西省人民政府办公厅

2022年12月31日

陕西省深化科技成果转化“三项改革”十条措施(试行)

  为深入学习贯彻党的二十大精神,认真贯彻落实习近平总书记关于科技创新的重要论述和来陕考察重要讲话重要指示精神,进一步深化科技体制机制改革,持续激发广大科技人员创新创业活力,不断塑造发展新动能新优势,有力支撑秦创原创新驱动平台做实见效,在全面总结科技成果转化“三项改革”试点经验基础上,制定以下措施。

  一、许可“先使用后付费”

  具体内容:纳入试点的省内高等学校、科研院所将已实施单列管理的科技成果许可给中小微企业使用,许可双方可约定采取“零门槛费+阶段性支付+收入提成”或“延期支付”等方式支付许可费,支付具体时间由双方商定,或由被许可方基于此科技成果形成产品或提供服务产生收入之后支付。

  1.开展试点探索。遴选部分高等学校、科研院所先行先试,采取“先使用后付费”方式转化科技成果,积极探索新机制、新模式。鼓励中小微企业以“先使用后付费”方式承接高等学校、科研院所科技成果。(省科技厅、省教育厅、省知识产权局、西咸新区管委会、秦创原发展股份有限公司、试点高等学校、试点科研院所按职责分工负责)

  2.支持担保服务。支持融资担保机构为中小微企业提供融资担保服务,根据担保机构所承担的风险,给予担保机构一定的补偿。(省科技厅、省财政厅、省地方金融监管局按职责分工负责)

  3.鼓励开放许可。鼓励试点高等学校、科研院所和新型研发机构将科技成果中所涉及的专利,以开放许可方式在信息平台发布,提升专利交易谈判效率,降低制度性交易成本,促进科技成果实施转化。(省科技厅、省教育厅、省知识产权局按职责分工负责)

  二、探索“权益让渡”转化方式

  具体内容:在职务科技成果赋权改革基础上,支持高等学校、科研院所将单列管理职务科技成果的留存部分所有权,让渡给成果完成人,由成果完成人自主实施转化。

  1.赋权+现金。允许高等学校、科研院所对转化的职务科技成果在一次性收取成果完成人一定比例的资源占用费后,将留存的成果所有权让渡给成果完成人。(省科技厅、省教育厅、试点高等学校、试点科研院所按职责分工负责)

  2.赋权+约定收益。允许高等学校、科研院所在赋予科技人员职务科技成果所有权或长期使用权转化时,将留存在本单位的部分科技成果所有权以技术转让方式让渡给成果完成人,形成完整的权属关系,成果完成人将科技成果作价入股进入企业,并约定企业上市或股权转让时,将对应的股权收益及其衍生增值收益全部归属转让单位。(省科技厅、省教育厅、试点高等学校、试点科研院所按职责分工负责)

  三、开展“先投后股”试点

  具体内容:支持有条件的市(区)以科技项目形式向科转企业投入财政科技经费,在被投企业实现市场化股权融资或进入稳定发展阶段后,将投入的财政资金转换为股权,并按照“适当收益”原则逐步退出,形成财政资金循环运行的长效机制。

  1.加大财政资金支持。省科技厅联合各试点市(区)设立厅市联动重点项目,将参与“三项改革”试点的高等学校、科研院所科技人员在各试点市(区)转化科技成果、创办领办企业纳入支持范围,以科技项目形式向科转企业给予最高不超过200万元资助,由各试点市(区)统筹管理实施,投入收益由各试点市(区)用于此类其他项目。鼓励有条件的市(区)设立先投后股“资金池”。〔省科技厅、省财政厅、各试点市(区)政府、试点高等学校、试点科研院所按职责分工负责〕

  2.完善投资运作方式。鼓励各试点市(区)委托秦创原发展股份有限公司等作为“先投后股”投资主体,定位为“科技成果转化合伙人”。在“先投”阶段,各试点市(区)和国有投资平台对项目进行尽调评估,相关各方签订合作协议,明确权益责任,各试点市(区)和国有投资平台负责“转股”前日常的项目管理和绩效评价;在“后股”阶段,根据项目立项的约定,当触发转股条件时,该笔资金转换为投资资金,由国有投资平台持有目标企业相应股权,对目标企业进行投后管理。〔省科技厅、省财政厅、省国资委、秦创原发展股份有限公司、各试点市(区)政府、试点高等学校、试点科研院所按职责分工负责〕

  3.加强项目资金管理。省科技厅、省财政厅联合制定“先投后股”项目资金投资工作指引,各试点市(区)结合实际制定“先投后股”项目资金投资管理办法,重点明确相关部门管理职责、项目组织程序、项目退出与风险控制、监督管理机制等。〔省科技厅、省财政厅、各试点市(区)政府、试点高等学校、试点科研院所按职责分工负责〕

  四、设立“三项改革”计划项目

  具体内容:在省科技计划中设立科技成果转化“三项改革”计划项目,对开展“三项改革”综合试点单位、参与“三项改革”路演的优质项目等予以支持,推动更多科技成果转化、孵化、产业化。

  1.开展改革综合试点。先期遴选3—5家单位开展“三项改革”综合试点,给予不超过2000万元专项经费支持并下放评审立项权,将组建企业数量和企业发展成效作为主要评价因素,试点单位实行动态调整机制。后期根据试点成效逐步推广实施。(省科技厅、省财政厅、秦创原发展股份有限公司、试点高等学校、试点科研院所按职责分工负责)

  2.探索“以演代评”机制。创新科技成果评价方式,举办“三项改革”重点高等学校、科研院所专场路演、团队路演、市(区)路演等系列路演活动,对评价结果为“优秀”的路演项目予以支持。参与科技成果转化“三项改革”路演并实施转化的项目,优先给予省级科技计划项目支持。(省科技厅、省财政厅、秦创原发展股份有限公司、试点高等学校、试点科研院所按职责分工负责)

  3.推动科技成果就地转化。鼓励试点单位联合企业等共建成果概念验证中心,开展成果评价遴选工作,推动就地转化孵化。对在秦创原总窗口落地转化且成功注册企业的,给予办公研发场地租金减免、投融资服务等支持。对符合条件的,优先给予省级科技计划项目支持。(省科技厅、西咸新区管委会、秦创原发展股份有限公司按职责分工负责)

  五、加强技术转移人才队伍建设

  具体内容:开展技术转移相关专业学历教育,加强高层次技术转移人才培养。支持科技经纪人全程参与成果转化活动。

  1.健全技术转移人才培养机制。支持有条件的高等学校开设科技成果转移转化相关课程,加强与第三方专业机构合作,探索建立技术转移学院,加强技术转移人才培养。鼓励高等学校、科研院所技术转移从业人员在岗参加培训,提升专业能力。(省教育厅、试点高等学校、试点科研院所按职责分工负责)

  2.推动科技经纪人参与科研项目转化。对获得财政科技经费支持的科技成果转化项目,建立科技经纪人“跟踪服务”机制,支持科技经纪人参与项目可行性研究、应用转化、实施管理等关键环节。(省科技厅、西咸新区管委会、试点高等学校、试点科研院所按职责分工负责)

  3.建立科技技术转移人才激励机制。高等学校、科研院所可在科技成果转化净收入中提取一定比例用于奖励科技经纪人,现金奖励计入所在单位绩效工资总量,不受核定的绩效工资总量限制。对于在技术转移过程中作出突出贡献的科技经纪人,符合条件的可申报省级以上相关人才计划。(省科技厅、省教育厅、省人力资源社会保障厅、试点高等学校、试点科研院所按职责分工负责)

  六、建立作价入股专门持股平台

  具体内容:深化职务科技成果单列管理,建立高等学校、科研院所科技成果作价入股的专门持股平台,将科技成果作价投资形成的国有资产单列管理。

  1.建立“技术托管”平台。依托秦创原发展股份有限公司建立“技术托管”平台,在征求科研团队意见的基础上,高等学校、科研院所可选择“技术托管”平台作为科技成果作价投资持股平台。“技术托管”平台为高等学校、科研院所提供科技成果转化服务,代表高等学校、科研院所持有、管理成果转化企业中归属高等学校、科研院所的股权,行使股东权利,收益权归高等学校、科研院所所有。(省科技厅、省教育厅、省财政厅、省国资委、秦创原发展股份有限公司、试点高等学校、试点科研院所按职责分工负责)

  2.加强技术转移机构建设。支持有条件的高等学校、科研院所依托现有技术转移机构,为“三项改革”成果的筛选、评估、转化和投后管理提供专业化服务。(省教育厅、省财政厅、试点高等学校、试点科研院所按职责分工负责)

  七、加大科技金融支持

  具体内容:发挥政府投资基金作用,引导金融投资更早进入科技成果转化阶段,进一步丰富产投、创投、风投等金融产品,探索对科技成果概念验证、中试、产业化等不同阶段差异化的金融支持方式,满足科技成果转化全生命周期资金需求。

  1.建立天使投资基金群。充分发挥省政府投资引导基金和秦创原春种基金等的撬动作用,吸引保险、银行理财和社会资本等长期资金和专业化投资机构,开发早期科技成果转化金融产品。吸引国内外头部投资机构落地秦创原,壮大早期投资的基金丛林。积极引入高水平基金和投资团队,对前瞻性科技成果转化项目进行投资。(省财政厅、省地方金融监管局、西咸新区管委会、秦创原发展股份有限公司按职责分工负责)

  2.畅通多元融资渠道。支持金融机构设立专业化科技金融分支机构,引导金融机构优化科技型企业评价体系,丰富投贷联动等融资服务模式。支持金融机构为成果转化企业开发“科技研发贷”“科技成果转化贷”“知识产权贷”等信贷产品。探索开展研发保险、成果转化保险等新型科技保险业务。推进知识产权金融服务工作,组织开展知识产权质押融资入园惠企行动,有序推进知识产权证券化工作。(省科技厅、省地方金融监管局、省知识产权局按职责分工负责)

  3.鼓励金融机构积极参与。将金融机构私募股权投资、保荐企业上市挂牌、科技信贷、科技保险、科技担保等情况纳入金融机构支持地方实体经济发展评价体系,对贡献突出的按照相关规定给予表彰。(省地方金融监管局、陕西银保监局按职责分工负责)

  八、加强知识产权运用和保护

  具体内容:完善知识产权转移转化体制机制,支持高等学校、科研院所提升高价值知识产权成果产出和转化能力,培育发展综合性知识产权运营服务平台,加大知识产权保护力度,促进知识产权转化运用。

  1.建立健全重大项目知识产权管理流程。围绕我省重点产业链以及“卡脖子”技术领域,完善重大科技项目知识产权管理制度,建立健全专利导航工作机制,培育高价值专利。引导高等学校、科研院所建立专利申请前评估制度,支持高等学校、科研院所与第三方专业机构共同开展评估工作,提升专利申请质量。(省科技厅、省教育厅、省知识产权局、试点高等学校、试点科研院所按职责分工负责)

  2.建立知识产权公开和集中发布制度。支持建设陕西知识产权运营交易中心,鼓励高等学校、科研院所科技成果转化“三项改革”形成的知识产权进场交易。推动高等学校、科研院所建立职务科技成果定期披露制度,根据不同应用需求制定科技成果推广清单。(省科技厅、省教育厅、省知识产权局、试点高等学校、试点科研院所按职责分工负责)

  3.加大知识产权保护力度。成立秦创原知识产权司法保护中心、检察保护中心,着力打造“产业链+法律服务”模式,深入推进“法律进企业”。加大知识产权司法保护力度,强化对新技术、新业态、新模式的执法司法保护,促进形成知识产权链条保护体系。(省法院、省检察院、省科技厅、西咸新区管委会按职责分工负责)

  九、加大财税支持力度

  具体内容:将高等学校、科研院所横向科研项目结余经费视为科技成果转化收入。横向科研项目结余经费出资科技成果转化的,视同科技成果投资入股,可选择使用递延纳税政策。

  1.鼓励“产学研用”横向合作。对符合职务科技成果转化相关规定的现金奖励,纳入单位绩效工资总量,但不受核定的绩效工资总量限制,按照《财政部 国家税务总局 科技部关于科技人员取得职务科技成果转化现金奖励有关个人所得税政策的通知》(财税〔2018〕58号)相关规定,减按50%计入当月“工资、薪金所得”,依法缴纳个人所得税。(省科技厅、省财政厅、省人力资源社会保障厅、省税务局按职责分工负责)

  2.完善横向结余经费出资科技成果转化税收政策。高等学校、科研院所横向项目结余经费用于出资科技成果转化的,以股权形式奖励成果完成人的部分,成果完成人选择递延纳税政策的,经向主管税务机关备案,当期暂不缴纳个人所得税,在其获得分红或转让时,依法缴纳个人所得税。股权转让时,收入减除股权取得成本以及合理税费后的差额,适用“财产转让所得”项目,按照20%的税率计算缴纳个人所得税。(省科技厅、省税务局按职责分工负责)

  十、完善尽职免责机制

  具体内容:遵循科技成果转化客观规律,对科技成果转化活动实行审慎包容监管,落实“三个区分开来”要求,采取“一事一议”,高等学校、科研院所负责人履行勤勉尽责义务且没有牟取非法利益的,免于追究其在实施“三项改革”中的相关决策责任。

  1.推进尽职免责政策落实落细。指导“三项改革”试点高等学校、科研院所制定尽职免责管理办法。“三项改革”试点高等学校、科研院所依法依规建立的科技成果转化相关制度等可作为审计、监督、检查等工作的参考依据。健全依法依规作出的检查结果跨部门互认机制。(省科技厅、省教育厅、省审计厅、省财政厅、试点高等学校、试点科研院所按职责分工负责)

  2.加大政策落实和宣传。允许高等学校、科研院所领导人员依法依规在企业兼职、获取科技成果转化奖励;允许高等学校、科研院所按照相关规定通过科技成果作价投资方式参股科技型企业。(省委组织部、省科技厅、省教育厅、省财政厅、试点高等学校、试点科研院所按职责分工负责)

  3.严格落实个人有关事项报告规定。高等学校、科研院所领导人员兼职及因科技成果转化获取奖励、股权激励等情况,应当公开透明,以适当方式进行公示,并在领导干部个人有关事项报告和年度述职报告中予以说明。(省委组织部、省教育厅、试点高等学校、试点科研院所按职责分工负责)

  “三项改革”试点范围扩大至省属科研院所(包括公益一类)。鼓励中央在陕高等学校、科研院所适用陕西省科技成果转化政策,及时向国家相关部委备案,推动科技成果在陕落地转化。

  本措施自印发之日起实施,试行期3年,届时根据试行情况予以不断完善和深化。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。