沪府发[2023]1号 上海市人民政府关于印发《上海现代农业产业园(横沙新洲)发展战略规划(2023—2035年)》的通知
发文时间:2023-01-05
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上海市人民政府关于印发《上海现代农业产业园(横沙新洲)发展战略规划(2023—2035年)》的通知

沪府发〔2023〕1号         2023-01-05

各区人民政府,市政府各委、办、局:

  现将《上海现代农业产业园(横沙新洲)发展战略规划(2023—2035年)》印发给你们,请认真按照执行。

上海市人民政府

2023年1月5日

上海现代农业产业园(横沙新洲)发展战略规划(2023—2035年)

  为落实市委、市政府工作部署,对标国际一流、着眼长远发展,更高起点、更高标准、更高品质推进上海现代农业产业园(横沙新洲)(以下称“园区”)建设,制定本规划。

  一、总体战略

  (一)指导思想

  以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻落实党的二十大精神,坚持新发展理念,落实新发展要求,围绕加快建设农业强国的战略部署,按照山水林田湖草沙一体化保护和系统治理、科技和改革双轮驱动的要求,把握生态环境资源禀赋,着眼生态绿色农业方向,以战略空间综合利用为使命任务,以保障超大城市食品供应安全为核心功能,以农业关键核心技术创新为突破路径,大力发展高端农业、精品农业、品牌农业,加快构建符合超大城市特色的现代农业发展制度体系,突出资源融合、产业融合和功能融合的多元融合发展方向,打造农业强国建设的上海方案,成为与上海国际化大都市相匹配的高科技农业领军者、优质产业发展承载地、生态空间保护示范区。

  (二)功能定位

  一是高品质农产品供给高地。将优质农副产品供给作为主责主业,强化农产品规模化、集约化、标准化生产,发挥食品安全、应急保障、差异化优质供给、价格平衡等功能,成为上海优质绿色副食品的核心供应基地。二是前沿农业科技示范高地。强化高科技设施装备农业发展导向,紧盯世界农业科技前沿,大力发展智慧农业、装备农业、循环农业,推动生产、加工、流通全产业链布局。三是和谐发展生态价值高地。坚持零碳排放、零污排放发展导向,推进种养循环农业体系、绿色能源交通体系等应用实践,推动发展和保护相统一,打造长江口绿色循环生态农业样板。四是宜农宜游宜学品质体验高地。加大科普教育、展示体验、文化康养等功能植入,打造青少年农业科普、教育、实践基地。促进园区与乡村协同发展,成为上海乡村振兴品质生活典范。五是制度创新合作开放高地。打造“一体化”产业发展平台,构建符合大都市特色的现代农业发展制度体系,吸引国内外现代农业研发、生产领军企业入驻,彰显上海农业综合改革成果。

  (三)发展目标

  打造成为世界级现代都市生态绿色农业示范区,新时代中国式上海现代化农业园区发展新标杆。到2025年,基础设施建设先行启动,土地整治及项目实施成效显著,基础保障产业、特色产业等重点项目启动实施,现代农业园区管理构架和运行体系初步成型。到2035年,现代农业园区总体框架全面建成,生产水平国际领先,设施服务体系健全,生态绿色特征鲜明,农业科技资源有效集聚,农业改革创新功能基本实现,承载上海面向未来发展的战略空间功能,园区总产值达到100亿元以上。

表:上海现代农业产业园(横沙新洲)主要指标

  (四)空间布局

  园区位于崇明区横沙岛以东的滩涂区域,规划区域总面积106.14平方公里,规划形成“一原点、两轴线、三组团、十方田”的空间结构。“一原点”,即园区综合性管理服务中心。“两轴线”,即东西形成长23公里综合发展轴,集中呈现未来科技农业生产场景;南北形成长4公里综合服务带,承载高端农业产业服务功能。“三组团”,即中部科技引领组团、东侧生态农场组团和西侧规模生产组团。中部科技引领组团引入全球领先的顶级企业,形成全球农研科创的标杆和未来农业试验基地。西侧规模生产组团打造规模化、现代化、标准化的农业生产区。东侧生态农场组团保留原生态景观,孕育多样化的生境系统。“十方田”,由主要道路分隔形成10片万亩智慧良田,实施远程控制、实时监测、智能反馈和精准作业。

  二、发展路径

  (一)培育优势高值精品农业

  瞄准种业、智慧、装备、低碳等农业瓶颈技术,前瞻性规划“接二连三”产业业态,做大做强全产业链体系。集聚先进农业科技资源,在实现标准化机械化的基础上,通过信息化、智能化改变农业生产模式,推动农业园区形态、功能、建设标准、发展方式转变,形成农业领域创新、贸易、流通重要枢纽。

  (二)构筑功能融合未来园区

  推动乡村地区与园区在空间布局上的融合,成为区域经济发展的重要增长极。向西兼顾横沙乡发展基础,带动乡村振兴;向东考虑横沙浅滩未来发展,做好生态保育和战略留白。融入全市发展战略格局,逐步增强园区农业科创、贸易等功能,融入上海“五个中心”建设。

  (三)强化农业资源配置能力

  突出科技、资本、市场、信息要素集聚与融合,打造资源整合、资产经营、金融支撑、管理服务、产销对接一体化平台,在更大范围内塑造农业资源整合和配置功能。导入世界一流农业头部企业,吸引行业内具有影响力的功能性机构、新兴线上平台等在园区设立分支,形成农业科技创新的强大聚合力。

  (四)数字赋能牵引产业发展

  建设覆盖产前、产中、产后全过程的数字化“园区大脑”,实现农业生产的高效管理、实时监测、动态预警和精准作业。探索建设数据共享和交易平台,发展线上园区新业态,利用区块链技术为园区提供销售、贸易等拓展功能,保障和提高经营效益。

  (五)打造低碳循环绿色园区

  贯彻“海绵城市”理念,推进园区全过程绿色建造。控制农业面源污染,提高农业生产废弃物资源化利用率。持续推动土壤改良和熟化,促进农地休养生息和可持续发展。

  (六)建立自然和谐共生格局

  尊重长江河口自然发展规律,结合自然演化特点,严守生态保护红线,增强区域生态涵养功能,展现特色空间韧性。强化功能协同、组团发展、风貌融合,打造健康、均衡的农业生产系统。

  三、产业体系

  (一)大力发展基础保障产业

  一是水稻种植。落实国家战略,夯实粮食安全根基,打造食味稻米基地。探索建设粮—果—蔬—淡水养殖循环农业示范区、“稻渔共生”等综合种养模式,打造生态循环和复合农业样板范例。二是水产养殖。立足长江口自然资源优势,发挥渔业的生态涵养功能和碳汇功能。发展工厂化循环养殖,加快构建现代水产养殖产业体系。三是畜类养殖。借鉴吸收先进绿色低碳养殖理念和技术,强化畜类粪污高效利用和清洁处理,构建适合超大城市的养殖模式和技术示范体系。

  (二)积极发展横沙特色产业

  一是蔬果种植。结合种养循环产业模式,引入植物工厂、无土栽培等设施化、智慧化生产手段,提升单位面积产量和产值。二是花卉种植。面向城市美化与市民高品质生活需求,挖掘花卉在生态修复、医药保健、科普教育等方面的综合价值,打造特色花卉种植基地。三是食用菌种植。培育本市需求旺盛的草菇等品种,推进食用菌工厂化、自动化、智能化生产,填补供给缺口,丰富市民餐桌消费种类。

  (三)联动发展延链增效产业

  一是现代加工。以岛内农产品精深加工为主,完善农产品品质评价以及现代化生产、加工、保鲜贮藏标准体系和高效管理体系,建立农产品基地和加工一体化产业生态。二是市场流通。围绕鲜活农产品保质增值,完善冷链服务体系,打造产地预冷、分割包装、冷链运配、节能干燥、绿色储藏、产销一体的全产业链企业集群。

  (四)稳步发展融合创新产业

  一是智慧设施农业。以感知、控制和执行三大功能为核心,推进物联网、云平台、人工智能等先进技术与农业生产的跨界融合,强化先进模式集成与示范。二是绿色农业集成服务。鼓励开展绿色产品创制、技术研发、软硬件集成应用与服务。在数字化生产、精准肥药、智能农机设备、废弃物综合利用等领域,形成集成化技术输出路径。三是生物育种产业。以基础保障产业和横沙特色产业为重点,强化国际国内合作,探索建立商业化育种新机制和种源推广平台,打造现代农业种业创新区。四是检验检测服务。以标识为载体、以信息化为手段,建立覆盖“从田头到餐桌”的全过程信息追踪和责任追溯机制,切实提升农产品质量安全管理水平。

  此外,持续集聚配套支撑功能。一是教育科普。建设智慧农业科教中心、农业科普馆、青少年学农劳动平台、研学实践基地等功能载体。二是休闲文旅。依托长江河口海岸独特地貌、万亩农田自然生态景观、未来高科技设施装备农业,推动农文旅融合,发展休闲农业文化品牌。三是开放合作。构建国际采购、投资促进、人文交流、开放合作等多类型平台,提升横沙新洲影响力和上海地产农产品综合竞争力。四是要素市场。探索建立金融、知识产权、科技转化、碳汇等要素交易平台。

  四、主要任务

  (一)高效推进产业发展

  一是吸引主体,提升园区能级。实施招商引资为主、内部孵化为辅的发展策略,引入国际国内现代农业领军企业、设施装备制造企业、数字化领域特色企业及各类资本雄厚跨界企业。二是运营扩能,提升园区品质。加强农产品质量安全建设,塑造健康安全、营养高端的园区产品形象。三是复合联动,提升产业韧性。完善绿色集约的生产设施配置,优化农业生产、农业研发及农旅休闲空间布局,促进农地休养生息和可持续发展,推动形成低碳永续的生产生态方式。

  (二)有序推进耕地保护

  一是梯度推进耕地调优补充。按照本市国土空间用途管制加强耕地保护的统一部署,划定土地整备引导区,推动耕地资源梯次调优补划。二是有序实施土地整治。优化农田格局,增加有效耕地面积,治理修复水体,提升土壤环境,形成高质量生产条件和生态环境。三是推进农田设施建设。推进高标准农田建设,建设农业智能化生产基地,提升农业设施装备水平。四是有效控制农业污染。推进畜禽养殖废弃物、粮油作物秸秆等各类农业生产废弃物资源化利用全覆盖。构建“减源—拦截—利用—修复”的农业生态净化系统和循环体系。四是实施土壤耕作层保护。采取不同技术手段,加强耕地数量、质量、生态“三位一体”保护。

  (三)扎实推进生态建设

  一是构筑绿色生态基底。优化林网格局,加强水系连通,建立弹性调蓄体系,丰富湿地保护形式,形成多层次、成网络、功能复合的生态空间基底。二是提升生态固碳减碳能力。发挥森林、湿地、海洋等自然要素的固碳作用,增加土壤有机碳含量,促进陆域绿色碳汇与海洋蓝色碳汇相结合。

  (四)先行谋划基础设施

  一是构建衔接顺畅、低碳绿色的交通体系。结合横沙岛未来客、货运交通流量、流向,开展园区新建码头的专项规划和建设,研究论证对原有公共运输码头进行新增扩容和规划预留长横通道的可实施性。二是促进资源能源节约集约利用。探索生物质能、风能发电等多种绿色能源实践。根据国土空间总体规划,因地制宜利用工程土方、再生建材等资源提升区域地块高程。三是统筹推进循环型环境基础设施建设。配置污水处理设施,构建尾水资源化再利用系统,确保园区污水处理率达到100%,推进农业生产废弃物资源化利用。四是提前谋划新一代信息网络和设施建设。布局数字技术、数字园区、数字场景,支持农业、自然资源、气象等数据资源交互平台建设。

  (五)布局优质民生服务

  一是提供优质服务设施。依托横沙乡现有学校、养老院等设施基础,补充商业综合体、社区医院等便民服务设施,增加园区导入人口需要的休闲娱乐设施,服务多层次人群生活需求。二是增加创新智慧设施。对园区服务人群变化实施前瞻性研究,围绕农业科创科研需求,定向供给创新智慧型基础设施和服务空间,增加商业设施、绿地等青年友好型场地。三是旅游配套设施。统筹考虑农业生产、科普教育、休闲观光发展需要,因地制宜布设观光通道、旅游服务设施,打造农耕文明体验、农业现代技术展示、娱乐消费等空间节点,承接市民休闲需求,增强现代农业体验功能。四是完善科普教育设施。注重科普教育场景营造,充分展现横沙新洲独特生态优势和生态保育功能。结合农田设施、工厂化设施建设,加强自然教育与科研科普功能导入,推动各类空间复合利用。

  (六)专注营造品质空间

  一是塑造现代农业文明空间景观肌理。建立高产优质、高效低耗、生态环保的现代农业产业体系,形成耕地集中连片、蓝绿网络连通、滩涂自然延展的空间景观肌理,促进资源节约集约利用,统筹推进自然资源一体化保护修复。二是凸显河口沙岛地域文化景观基因。充分尊重自然演进规律,延续传统生态智慧,发掘长江河口冲积沙岛地区的自然人文景观资源特质,保护滨海圩田、滧港沙岛等地貌特点,承继长江河口沙岛文化景观特质。三是发挥基础设施宜游宜学景观价值。构建绿色基础设施体系,提高生态系统服务价值,将防护堤坝等灰色基础设施进行自然化、生态化、艺术化设计,构建“蓝—绿—灰”结合的岸线韧性安全系统,打造公共开放的岸线游憩空间,提升区域旅游吸引力。

  五、政策措施

  (一)创新体制机制

  一是完善制度建设。建立健全园区建设统筹协调机制,将园区开发建设作为市级重大战略布局,纳入全市经济社会发展规划。加强上海现代农业产业园(横沙新洲)开发建设管理委员会组织领导,建立各成员单位协同的工作推进机制,统筹园区经济社会发展重大事项,推动重大项目落地实施。二是完善管理机制。落实园区开发企业主体责任,建立国际化标准、市场化运作、专业化管理的发展模式和经营模式。三是强化考核监督。开展规划后评估,完善自查、第三方监督等机制,推动年度计划、五年规划等落实。

  (二)开展先行先试

  支持园区开展制度创新、政策创新,构建符合国际大都市需求的现代都市农业政策体系。探索建立顺应现代农业生产方式、迎合未来农业发展趋势、满足市民多元需求的现代农业产业园区建设标准,因地制宜建立绩效考核评价体系。结合上海“五个中心”建设,升级园区涉农产品、装备、科技的资源配置和服务能力,试点建设“园中园创新试验区”。

  (三)完善支持政策

  加大产业园建设用地保障力度,加快园区土地供应速度,建立多部门协同联动的土地整治项目推进、土地权证办理和土地供给机制。提高园区基础建设财政支持力度,推进交通、能源等规划基础设施和综合配套服务设施落地。加大财政金融支持,形成多元投入机制。用好各级各类年度专项资金、产业基金等。支持和引导园区申报中央和全市相关农业、科技等项目,加大专项资金支持力度。鼓励企业资本、社会资本等设立产业基金参与园区建设发展,为园区企业引进人才、技术、创新项目开发等提供资本支持。引导各类金融机构加大对园区重点项目建设的信贷支持力度。鼓励和支持园区通过农业信贷担保服务,获得周转资金,降低运营成本。创新运用市场机制吸引各类社会资本投入园区建设。探索现代农业产业园的PPP模式,引导社会力量为园区建设提供更多融资支持。参照国内及本市有关经验,研究园区财税支持政策。引育结合、强化供给,形成与园区发展相适应的专项人才政策。完善农业科技成果评价评定、农业科技成果转化、农业科技人才激励机制。

  (四)推进开放合作

  采用“政府引导、企业主导”方式,强化园区主体责任,加强产业导入力度,鼓励国际国内各类市场主体参与大农业产业体系建设。加大园区发展规划与政策的宣传力度,树立园区作为上海现代农业展示窗口的形象,注重园区品牌推广。紧密衔接长三角一体化、长江经济带等国家战略,搭建园区与国内外政府、园区与企业的合作平台,形成园区合作长效推进机制。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。