沪府办规[2023]9号 上海市人民政府办公厅关于印发《上海市促进外贸稳规模提质量的若干政策措施》的通知
发文时间:2023-03-31
文号:沪府办规[2023]9号
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上海市人民政府办公厅关于印发《上海市促进外贸稳规模提质量的若干政策措施》的通知

沪府办规〔2023〕9号               2023-03-31

各区人民政府,市政府各委、办、局,各有关单位:

  《上海市促进外贸稳规模提质量的若干政策措施》已经市政府同意,现印发给你们,请认真按照执行。

上海市人民政府办公厅

2023年3月31日

上海市促进外贸稳规模提质量的若干政策措施

  为全面贯彻落实党的二十大精神,以更大力度支持全市外贸稳规模、提质量,巩固和放大经济向稳向好态势,制定若干政策措施如下:

  一、促进外贸规模稳定增长

  (一)支持重点外贸企业稳定发展。深入实施“四个一百”专项行动,制定新一批外贸进口、出口、新业态和自主品牌百强企业名单,加强通关、外汇和退税等便利化政策支持。出口退(免)税分类管理为一、二类的出口企业办理正常出口退税,平均时间压缩至3个工作日以内,对出口信用保险赔款视同收汇,办理出口退税申报实施“免填报”。支持各类企业在本市设立贸易型总部,对经认定的贸易型总部企业给予人才落户、融资担保、出入境等便利化支持,鼓励各区依法依规在开办企业、租房等方面给予支持,在法定权限内对区域经济发展有突出贡献的企业给予奖励。(责任单位:市商务委、中国信保上海分公司、市税务局、上海海关、外汇管理局上海市分局、上海边检总站、各区政府)

  (二)发挥重点产业进出口带动作用。支持机电和高新技术产品企业拓展多元化市场,鼓励企业加大市场开拓力度。支持符合条件的汽车生产企业临时申请汽车出口许可。对符合条件的通过中欧班列等铁路运输的新能源汽车等产品不按危险货物管理。研究推进中欧班列监管场所建设,进一步夯实中欧班列运行基础。深化集成电路产业发展监管创新试点,扩大试点企业范围,支持试点企业运用提前申报、两步申报、汇总征税等模式,加快进出口通关速度。对“两头在外”转口贸易的医疗器械产品进入海关特殊监管区域或保税物流中心,免于加贴中文标签。动态调整汽车平行进口和二手车出口试点企业范围。支持符合条件的二手车出口交易服务平台申请开通车辆转移待出口登记业务。(责任单位:市商务委、市财政局、上海海关、市药品监管局、市交通委、市经济信息化委、市公安局、中国铁路上海局集团、浦东新区政府、闵行区政府)

  (三)合理扩大进口规模。发挥国家外经贸发展专项资金作用,提升新能源技术发展所需的能源矿产和重要农产品进口能力。支持符合条件的企业申请粮食、棉花等农产品进口关税配额。推进外高桥、虹桥等国家进口贸易促进创新示范区建设,制订淮海新天地国家进口贸易促进创新示范区实施方案,引导国际知名贸易企业集聚。建设“优质产品进口示范区”。对进博会上海交易团“6天+365天”交易服务平台实施动态调整,放大进博会溢出带动效应。(责任单位:市商务委、市发展改革委、市财政局、虹桥国际中央商务区管委会、黄浦区政府、上海自贸试验区管委会)

  (四)优化外贸企业融资支持。鼓励商业银行根据申请,对暂时受困的外贸企业给予适当延长贷款期限、延期付息和无还本续贷等支持,对符合延期付息条件的企业免收罚息。鼓励商业银行继续加大对外贸企业账户服务费、结算手续费等费用减免力度。中国进出口银行上海分行设立1500亿元外贸专项信贷额度,用好2000亿元《区域全面经济伙伴关系协定》(RCEP)成员国进口专项额度。支持中国进出口银行上海分行进一步扩大外贸企业优惠利率贷款规模,利用政策性金融资源加大对跨境电商、“一带一路”沿线国家布局海外仓等外贸新业态的支持力度。升级保单融资增信模式,依托上海国际贸易“单一窗口”实现融资申请线上办理,对优质外贸企业试点批量主动授信。(责任单位:人民银行上海分行、上海银保监局、市商务委、市财政局、市地方金融监管局、中国进出口银行上海分行、中国信保上海分公司)

  (五)加大信用保险支持力度。中国信保上海分公司扩大出口信用保险覆盖面,加大出运前订单被取消风险保障力度,全年支持不少于一万家外贸企业,承保规模不低于500亿美元,限额满足率不低于90%。继续对符合条件的中小微外贸企业投保信用保险予以支持。中国信保上海分公司发挥全球信保风险信息数据库作用,对中小微外贸企业免费提供海外客户风险查询服务。开设理赔绿色通道,对符合条件的案件,在判定贸易真实性的基础上,忽略非主要因素先行定损核赔,赔付后再进行深入调查和代位追偿。(责任单位:中国信保上海分公司、市商务委、市财政局)

  (六)加强中小微外贸企业支持。鼓励银行机构为小微外贸企业提供差异化贷款延期方式,推广主动授信、随借随还贷款模式和线上续贷产品。支持中小外贸企业通过上海电子口岸在线向金融机构申请进出口业务相关信贷及贸易融资产品。中国信保上海分公司继续对符合条件的中小微企业实施不低于10%(含)的优惠费率措施,落实“免申即享”政策。中国进出口银行上海分行设立100亿元小微外贸企业专项信贷额度,通过直贷和转贷方式,支持小微外贸企业。(责任单位:市地方金融监管局、人民银行上海分行、上海银保监局、市商务委、市财政局、中国进出口银行上海分行、中国信保上海分公司)

  二、促进外贸创新发展

  (七)发挥上海自贸试验区创新引领作用。加快推进洋山特殊综合保税区三期扩区,研究扩大洋山特殊综合保税区径予放行口岸。支持临港新片区设立国际转运集拼监管中心,开展国际中转集拼业务。持续推进外贸集装箱沿海捎带业务试点,争取试点实施更开放包容的沿海捎带政策。支持外高桥保税区开展内外贸一体化试点,深化发展全球营运管理、全球贸易结算、全球分拨配送、全球研发维修等功能。建设外高桥生物医药特色产业园和外高桥保税区国际医疗器械智造基地。(责任单位:市发展改革委、市商务委、上海海关、市交通委、上海边检总站、上海自贸试验区管委会、临港新片区管委会)

  (八)推动跨境电商创新发展。深化跨境电商综合试验区建设,围绕跨境电商平台、物流、支付等环节培育一批标杆企业。支持上海自贸试验区内企业开展跨境电商零售进口部分非处方药品及家庭常用医疗器械业务。推动跨境电商B2B出口海运清单模式落地。便利跨境电商退货,允许跨境电商进口退货商品与出口商品合并同一总单申报出口。落实跨境电商出口退运商品税收政策,对符合条件的跨境电商退运商品免征进口关税和进口环节增值税、消费税。支持本市跨境电商出口平台运用人民币跨境结算。(责任单位:市商务委、市药品监管局、市税务局、上海海关、人民银行上海分行)

  (九)支持保税维修和再制造发展。支持综合保税区内企业开展保税维修业务,鼓励维修企业延伸产业链,提升承接国际维修业务能力。支持上海自贸试验区内企业按照综合保税区维修产品目录,开展“两头在外”的保税维修业务。在监管部门信息共享、风险可控的前提下,支持海关特殊监管区域外符合条件的企业开展高科技含量、高附加值、符合环保要求的保税维修业务。加快推进部分再制造产品按新品进口实施监管试点。(责任单位:市商务委、市生态环境局、上海海关、市发展改革委、市税务局、上海自贸试验区管委会、临港新片区管委会、虹桥国际中央商务区管委会)

  (十)促进离岸贸易提质扩容。鼓励新型离岸贸易发展,支持银行机构对无法采用同一币种办理收支结算的同一笔离岸转手买卖业务,在做好“三反”审核后,可通过自由贸易账户办理。支持有实际需求且符合条件的企业设立自由贸易账户开展离岸经贸业务,动态调整离岸经贸业务企业名单。深入推进临港新片区跨境贸易投资高水平开放外汇管理改革试点,鼓励试点银行扩大试点区域内优质企业范围,根据客户指令办理经常项目相关外汇业务,进一步便利优质企业经常项目资金收付。支持上海自贸试验区优化落实离岸贸易专项奖励政策。(责任单位:市商务委、人民银行上海分行、外汇管理局上海市分局、上海自贸试验区管委会、临港新片区管委会)

  (十一)支持保税燃料加注业务发展。支持符合条件的企业申请开展国际航行船舶保税油加注业务,稳步扩大加注业务规模。推动国际航行船舶保税油(气)线上办理加注业务,推出线上保税油(气)加注交易品种,做大线上交易规模。在确保安全前提下,积极稳妥在本市锚地开展国际航行船舶保税油加注业务。(责任单位:市商务委、市发展改革委、上海石油天然气交易中心、市交通委、上海海关、上海海事局、上海边检总站、临港新片区管委会)

  三、支持开拓多元化市场

  (十二)支持外贸企业参加境内外展会。举办华东进出口商品交易会线下展,组织更多企业参加中国进出口商品交易会线下展,支持外贸企业参加进博会、中国国际消费品博览会等境内国际性展会。鼓励企业参加推荐目录内重点展会,加大对企业展位费支持。继续举办“出海优品云洽全球”跨境磋商活动,鼓励企业积极开展线上贸易对接。加强与海外经贸促进机构、境外商(协)会合作,联合举办各类经贸、投资对接活动,带动企业国际联络和团组互访。(责任单位:市商务委、市财政局、市贸促会、有关会展单位)

  (十三)支持企业用好区域全面经济伙伴关系协定。完善上海国际贸易“单一窗口”原产地规则查询系统和最优关税税率查询系统功能。加大经核准出口商培育力度,指导企业用好原产地自主声明便利化措施。提升原产地证书签发工作服务效能,支持符合条件的企业免费申领《区域全面经济伙伴关系协定》(RCEP)原产地证书。优化实施原产地规则,实施原产地证书及自主声明微小瑕疵容缺机制,允许企业在规定时间内予以补正,货物可先予担保放行。(责任单位:市商务委、上海海关、市贸促会)

  (十四)发挥海外仓带动作用。建设海外仓综合服务平台,加快推进跨境电商海外仓数据归集,为跨境电商出口海外仓收结汇和办理退税提供便利。鼓励传统外贸企业、跨境电商和物流企业等积极布局海外仓,加快推进公共海外仓建设,支持中小微企业通过海外仓“抱团出海”。优化跨境电商特殊区域包裹零售出口业务模式。(责任单位:市商务委、上海海关、市税务局、外汇管理局上海市分局)

  (十五)支持扩大人民币跨境使用。深入开展更高水平贸易投资人民币结算便利化试点,鼓励银行机构按照“实质重于形式”的原则,简化跨境人民币结算流程,将更多优质企业纳入便利化政策范畴。鼓励商业银行通过信用证、福费廷、押汇、贴现、保理、代付等业务,满足企业人民币贸易融资需求。推进本外币合一银行结算账户体系试点,鼓励银行机构通过内外贸结算信用联动方式,推动内外贸一体化企业的人民币全程使用。鼓励跨境货物贸易、服务贸易及各类贸易新业态优先使用人民币结算,形成一批开展跨境贸易人民币结算示范企业。出口信用保险机构通过提高限额满足率、优先推动承保等方式,支持企业使用跨境人民币结算。支持上海票据交易所扩大跨境贸易再融资服务。完善汇率避险产品,鼓励银行机构对企业新增人民币对外汇普通美式期权、亚式期权及其组合产品,丰富境内市场人民币外汇衍生产品种类。(责任单位:人民银行上海分行、外汇管理局上海市分局、市商务委、市地方金融监管局、中国信保上海分公司)

  (十六)便利国际经贸人员往来。以洽谈商务、签订合同等为由的临时紧急来沪外籍人员,可凭主管部门或邀请单位出具的相关材料办理口岸签证,由口岸签证机关提供“24小时”办证服务。在“一网通办”平台开通口岸签证网上预受理,实现“零次跑”在线服务。优化“一带一路”企业专窗服务和“走出去”企业出入境便捷办证机制,为相关企业人员提供出入境便利。(责任单位:市公安局、市商务委、市政府外办、上海边检总站)

  四、优化跨境贸易营商环境

  (十七)便利外贸许可证件办理。深化进口关税配额联网核查及相应货物无纸化通关。指导机电产品进口企业自动许可证全程网办,实施两用物项和技术进出口许可证申领无纸化办理,确保1个工作日内完成企业申请材料受理和转报。支持合规制度运行良好的企业对特定两用物项申请通用许可,实现一次办理、一年内多批次进出口。(责任单位:市商务委、上海海关)

  (十八)提升跨境贸易便利。深化“离港确认”模式试点,提升水水中转货物口岸作业效率。深化汽车出口“抵港直装”试点,对符合条件的出口车辆实行无干预通关。推广海关查验无陪同作业改革,无陪同查验比例达到70%以上。拓展长三角区域异地货站业务,提升货物集散功能。对出入境船舶实施“一船一策”服务保障,推进实施空港口岸直接过境航班机组免办边检手续等便利化措施,提高口岸通关和货物周转效率。(责任单位:上海海关、市交通委、市商务委、上港集团、机场集团、上海边检总站)

  (十九)推进贸易数字化建设。制订上海国际贸易“单一窗口”三年行动计划,推进面向货主企业的移动平台、跨境互助通关平台等重点项目建设。探索上海口岸船公司、货代、进出口企业间保函交换无纸化试点。鼓励船公司和港口企业开展基于区块链技术的业务单证无纸化换单。支持建设虹桥贸易数字化赋能中心,推动研发制造、市场营销、跨境通关、物流仓储、贸易融资及售后服务等贸易环节数字化改造和场景应用,集聚贸易数字化服务商。(责任单位:市商务委、市交通委、市经济信息化委、上海海关、虹桥国际中央商务区管委会、上港集团、机场集团)

  (二十)加强涉外知识产权保护。制订知识产权对外转让审查细则和电子商务知识产权保护工作意见。健全知识产权海外维权援助机制,加大海外公益性服务站点的布局力度,推进海外知识产权纠纷应对指导专家库、典型案例库建设,加强企业海外维权和纠纷应对指导。支持企业应对海外知识产权案件调查,维护企业合法权益。深化与世界知识产权组织的合作,进一步拓展仲裁与调解上海中心业务范围。推进外国专利代理机构在沪设立常驻代表机构工作,支持代表机构依法从事有关专利服务活动。(责任单位:市知识产权局、市商务委)

  (二十一)完善涉外经贸法律服务。深化上海产业安全监测预警体系建设,开展重点领域产业链供应链韧性评估。优化上海贸易调整援助公共服务,加强经贸摩擦预警中心和中小企业经贸摩擦服务平台建设,对企业经贸摩擦应对开展帮扶指导。支持境外仲裁机构在上海设立业务机构,对国际商事、海事、投资等领域发生的民事商事争议开展涉外仲裁业务。(责任单位:市商务委、市司法局、市贸促会)

  本文件自2023年4月6日起施行。

《上海市促进外贸稳规模提质量的若干政策措施》政策解读

  为全面贯彻落实党的二十大、中央经济工作会议和市第十二次党代会精神,更大力度支持外贸稳规模、提质量,根据市委、市政府领导指示要求,市商务委会同本市有关部门和单位起草了《上海市促进外贸稳规模提质量的若干政策措施》(以下简称《若干措施》)。《若干措施》从促进外贸规模稳定增长、促进外贸创新发展、支持开拓多元化市场和优化跨境贸易营商环境四个方面提出21条政策措施。

  一是促进外贸规模稳定增长,聚焦重点企业和重点产品,加大通关、金融和退税支持,挖掘企业增长潜力。主要包括:支持重点外贸企业稳定发展,发挥重点产业进出口带动作用,合理扩大进口规模,优化外贸企业融资支持,加大信用保险支持力度,加强中小微外贸企业支持。明确提出:制定新一批“四个一百”企业名单。支持机电和高新技术产品企业拓展多元化国际市场。“两头在外”医疗器械产品进入海关特殊监管区域或保税物流中心可免于加贴中文标签。鼓励扩大重点能源矿产和重要农产品进口。中国进出口银行上海分行设立100亿元外贸小微企业专项信贷额度。中国信保上海分公司全年承保规模不低于500亿美元等。

  二是促进外贸创新发展,加大创新支持力度,推动新业态新模式发展,释放外贸发展新动能。主要包括:发挥自贸试验区创新引领作用,推动跨境电商创新发展,支持保税维修和再制造发展,促进离岸贸易提质扩容,支持保税燃料加注业务发展。明确提出:加快推进洋山特殊综合保税区三期扩区,研究扩大洋山特殊综保区径予放行口岸。支持企业开展跨境电商零售进口药品及医疗器械业务。加快推进再制造产品按新品进口实施监管试点。支持银行机构对离岸贸易结算跨币种收付。支持上海自贸试验区优化落实离岸贸易专项奖励政策。积极稳妥在本市锚地开展国际航行船舶保税油加注业务等。

  三是支持开拓多元化市场,适应疫情防控新形势,以区域全面经济伙伴关系深入实施为契机,支持企业开拓国际市场。主要包括:支持外经贸企业参加境内外展会,支持企业用好区域全面经济伙伴关系协定,发挥海外仓带动作用,支持扩大人民币跨境使用,便利国际经贸人员往来。明确提出:举办华东进出口商品交易会线下展,组织更多企业参加广交会线下展。加大企业参加海外重点展会展位费支持。加大经核准出口商培育力度,指导企业用好原产地自主声明便利化措施。建设海外仓综合服务平台,推进海外仓数据归集。鼓励跨境货物贸易优先使用人民币结算。开通口岸签证24小时服务和网上预受理等。

  四是优化跨境贸易营商环境,围绕边境和边境后措施,加大外经贸公共服务保障力度,优化营商环境。主要包括:便利外贸许可证件办理,提升跨境贸易便利,推进贸易数字化建设,加强涉外知识产权保障,完善涉外经贸法律服务。明确提出:支持合规企业申请特定两用物项通用许可。拓展长三角区域异地货站业务。支持企业应对海外知识产权案件调查。拓展世界知识产权组织仲裁与调解上海中心业务范围。支持境外仲裁机构在上海设立业务机构等。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。